要旨
出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，復為民法第四百二十三條所明定。此項義務，為出租人之給付義務，且為其最主要之義務，倘有違反，應負債務不履行之責。
案由
最高法院民事判決 九十七年度台上字第二三０七號上 訴 人 甲○○ 訴訟代理人 陳清華 律師 被 上訴 人 華○遊覽車客運股份有限公司 法定代理人 乙○○ 上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國九十七年六月二十三日台灣高等法院花蓮分院第二審判決（九十七年度上字第一二號），提起上訴，本院判決如下：
主文
原判決廢棄，發回台灣高等法院花蓮分院。
理由
本件上訴人主張：伊於民國九十五年五月十一日向被上訴人承租坐落花蓮市○○路五四七號房屋（下稱系爭房屋）供伊所設立之美○○有限公司（下稱美○○公司）經營85°C咖啡之用。系爭 租賃契約簽訂後，伊即斥資新台幣（下同）三百餘萬元裝潢系爭房屋，並於九十五年七月十三日開始營運。惟伊嗣接獲花蓮縣政府違章建築通知書，指出系爭房屋泰半為占用騎樓之違章建築，該騎樓違建部分經拆除後，可合法使用部分面寬僅有一．五公尺左右，已無利用價值，被上訴人顯已無法繼續提供合於使用、收益狀態之租賃物供伊使用，租賃目的無法達成，爰依法終止契約，並請求營業淨利、裝潢設備費及搬運重新裝潢費等情，求為命被上訴人給付四百八十二萬五千三百九十七元本息之判決（上訴人其餘之請求，業經第一審判決其勝訴確定）。 被上訴人則以：伊與上訴人簽訂房屋租賃契約時已就建物標的，坐落地點、可使用坪數、租金等，詳為約定，上訴人已明知系爭房屋之情況，且上訴人裝潢商店時，設計師亦應依使用執照與地籍謄本而為設計裝潢，上訴人絕不可能誤認占用地非騎樓。本件實係上訴人自行違規使用系爭房屋之騎樓地，致遭檢舉而被拆除，並非伊之責任，上訴人無權向伊請求損害賠償等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人承租系爭房屋之目的，係為其所設立之美○○公司經營85°C咖啡之用，被上訴人亦知悉上情。惟依兩造所簽訂之租 約已明確約定租賃地點，且上訴人於訂約時已取得被上訴人提供系爭土地之使用執照及建物測量成果圖，並憑以申辦營利事業登記證，其指稱不知承租地之騎樓及其範圍何在云云，顯不可採。上訴人復未能舉證證明被上訴人於訂約時就系爭土地騎樓面積位置有何欺瞞之事實，又參以系爭房屋未出租前之照片，系爭房屋騎樓仍保有其騎樓之外觀，任何人一望即知，並無導致誤認該部分空間並非騎樓之可能，雖該騎樓空間有裝上可垂直上下之鐵捲門，但衡諸花蓮地區騎樓使用之狀況，亦不致造成該空間並非騎樓之誤認。上訴人主張因不知合法坪數致陷於錯誤而訂約云云，尚非可採。則上訴人於承租後，將櫃台設計占用騎樓而遭檢舉拆除，此項損失應由其自行負擔，其請求被上訴人賠償營業淨利、裝潢設備費用及搬運重新裝潢費用，為無理由等詞，為其判斷之基礎。 按判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見，民事訴訟法第二百二十六條第三項定有明文。法院為原告敗訴之判決，而關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見有未記載於理由項下者，即為同法第四百六十九條第六款所謂不備理由（本院二十九年上字第八四二號判例參照）。又基於民事訴訟處分權主義之原則，法院應以原告所表明之訴訟標的作為審判之對象。本件上訴人在原審係表明根據侵權行為及債務不履行之法律關係請求（見原審卷二二頁），原審於判決理由中就上訴人所主張之原因事實是否該當於侵權行為及債務不履行，並未說明其法律上之意見，即僅以上訴人未能舉證證明被上訴人於訂約時就系爭土地騎樓面積位置有何欺瞞之事實及上訴人主張因不知合法坪數致陷於錯誤而訂約云云，尚非可採，而遽為上訴人不利之論斷，於法已未合。次查認定事實，應憑證據，倘事實之認定與卷內資料不符時，即屬違背證據法則。依美○○公司之營利事業設立、變更資料顯示，被上訴人於出租系爭房屋時，並未提出測量成果圖供上訴人辦理營利事業登記（見第一審卷二一五至二五一頁），原審竟認上訴人於訂約時已取得被上訴人提供之建物測量成果圖，並憑以申請辦理營利事業登記證，其認定事實，亦屬違背法令。末查出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，復為民法第四百二十三條所明定。此項義務，為出租人之給付義務，且為其最主要之義務，倘有違反，應負債務不履行之責任。上訴人承租系爭房屋之目的，係供經營咖啡商店之用，為被上訴人所知悉，乃原審所認定，而系爭房屋經拆除騎樓違建之部分後，已無法繼續作商店使用，似亦為被上訴人所不爭執，則被上訴人有無違反上開給付義務，尤須進一步加以研求審認。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。 中 華 民 國 九十七 年 十 月 三十 日最高法院民事第六庭 審判長法官 朱 建 男 法官 顏 南 全 法官 林 大 洋 法官 沈 方 維 法官 陳 淑 敏 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 九十七 年 十一 月 十一 日m
