要旨
按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分言；又土地及其上之建物係屬不同權利客體，建物所有人如同為座落基地之土地共有人，其使用之土地，苟超出其土地應有部分比例者，亦不能認建物之特定部分有使用土地之正當權源，其餘建物部分係無權使用，僅能就超出行使權利比例範圍，依相關法律關係資以解決。
案由
最高法院民事判決 九十九年度台上字第一三五七號上 訴 人 王素娥 王清池 共 同 訴訟代理人 黃榮謨 律師 上 訴 人 信義房屋仲介股份有限公司 法定代理人 周俊吉 訴訟代理人 王建智 律師 劉韋德 律師 被 上訴 人 張淑絹 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十九年二月十日台灣高等法院第二審判決（九十八年度重上字第六四六號）提起上訴，本院判決如下：
主文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由
本件被上訴人主張：伊於民國九十五年四月間，經由上訴人信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）居間買受上訴人王素娥、王清池（下稱王素娥等人）所有之門牌號碼為台北市○○路二段九十四號一、二樓房屋（建號分別為二九二六、二九二七，下稱系爭房屋）與坐落土地即台北市○○區○○段一小段一○九○、一○九一地號土地應有部分四分之一（下稱系爭土地）（二者下稱系爭不動產），總價新台幣（下同）五千五百萬元。簽約之際王素娥等人突表示系爭二樓房屋並無對應之土地應有部分，故該部分需以贈與之方式辦理登記，伊因而指定以訴外人謝順池為系爭不動產登記名義人，信義房屋並將二樓無土地持分記載於買賣契約之特別記載事項。詎於辦妥系爭不動產所有權移轉登記之翌日，訴外人王賢銘、王賴小花（下稱王賢銘等人）主張渠等為系爭土地之共有人，因伊就系爭土地僅有四分之一應有部分，故向伊請求每月二萬四千元之租金。因上訴人未告知此事，伊未給付租金，可見上訴人蓄意隱瞞上開重要交易資訊之行為，損害伊權益甚鉅，伊遂要求商議損害賠償相關事宜，王素娥等人始於九十五年九月間達成和解，承認未告知系爭房屋二樓需繳付租金等情，願由王素娥等人及信義房屋賠償。然王賢銘等人向伊訴請給付租金，經法院判決認定竟是系爭一樓房屋無對應之土地應有部分，非系爭二樓房屋無對應之土地，故伊需按月繳交鉅額之租金。又信義房屋應注意能注意而疏於注意，告知伊錯誤訊息，自應與王素娥等人負不真正連帶損害賠償之責。爰依民法第二百二十七條、第三百五十三條、第三百五十九條及第一百七十九條之規定，求為命王素娥等人給付二千萬元本息。暨依民法第五百四十四條之規定，求為信義房屋給付損害賠償二千萬元本息。前二項給付，於上訴人任一人為清償時，他人於清償之範圍內免給付義務之判決。 上訴人王素娥等人則以：伊雖曾就系爭不動產爭議，與被上訴人達成協議，系爭協議書雖係由借名登記人謝順池與伊所簽訂，但效力仍及於被上訴人。而上開協議書既已約定由伊支付補償金一百一十五萬元，並已給付完畢，依據民法第七百三十七條之規定及協議書第三條之約定，被上訴人自不得再對伊提起本件訴訟。又王清池雖曾與王賢銘於八十三年八月二十四日成立調解，但非針對系爭一樓房屋之對應土地應有部分承租。因王清池於調解時僅取得系爭房屋所有權，尚未取得任何土地應有部分。故王清池僅向王賢銘承租系爭土地應有部分四分之一，當時並未言明係針對系爭一樓房屋之所對應之土地應有部分承租。再者，伊係委託信義房屋出售系爭不動產，信義房屋則委由信義地政士聯合事務所代書辦理簽約及過戶事宜，於系爭買賣契約書第一頁「土地標示」中寫明所出售之土地為系爭一○九○、一○九一地號、權利範圍各四分之一，與事實並無不符，至於契約第十六條「其他約定事項」所謂「二樓無土地持分」，則為該代書所加註，並非伊扭曲事實。王清池所取得之系爭土地之應有部分，應係抽象存在於上開土地之任一部份，而非具體侷限或對應於上開之某一建物，被上訴人主張買賣標的物有瑕疵，乃屬無據等語，資為抗辯。上訴人信義房屋則以：依地上建物對所使用之土地，均係以持分型態共有，每戶建物均依據抽象比例共有並利用土地，所以只有持分足或不足，無所謂「相對應持分」之概念。本件被上訴人於簽約時已經明知系爭二樓房屋並無對應之土地應有部分，其買受之建物部分僅有一樓部分，因此王素娥等人將土地應有部分四分之一移轉予被上訴人，屬持分足額移轉，並無任何瑕疵可言。又所謂產權調查，係伊依據不動產經紀業管理條例第二十三條所製作，並非受被上訴人之委託，另「交屋後之保障及服務」係伊對於已完成交屋之買方客戶，雙方另行依據契約所提供之保障服務，並非受被上訴人委任處理事務之事項，故被上訴人與伊之間僅有居間契約關係存在等語，資為抗辯。 原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭不動產所有權移轉過程，系爭一樓、二樓房屋部分原為王仁明、王賢銘因新建各分別取得所有權，嗣後以買賣為原因，又分別取得系爭一○九○、一○九一地號土地之應有部分各四分之一、八分之二。後於六十四年九月三十日，王仁明將一樓房屋與王賢銘之二樓房屋互換後，王賢銘為一樓房屋所有權人（王賢銘就系爭土地仍有應有部分四分之一）。再於七十三年九月七日，王賢銘、王仁明分別將一樓、二樓房屋出賣予王清池，並未一併出售其所有系爭土地之應有部分，亦即王清池買受系爭房屋時，並未取得該系爭房屋坐落土地之應有部分。王仁明之系爭土地應有部分於八十年一月三十一日因繼承由王暐傑取得。而王素娥於八十一年八月十日以贈與為原因，取得系爭房屋所有權。嗣於八十四年三月二十二日，王清池自王暐傑買受系爭土地應有部分四分之一。又王賴小花於八十八年八月三十日以贈與為原因，自王賢銘處取得系爭一○九○、一○九一地號各八分之一、四分之一之土地應有部分。上開移轉過程，亦為兩造所不爭執，可認為真實。因此，王賢銘等人就系爭土地上已無建物之所有權，故其本於民法第四百二十五條之一法定租賃關係，向謝順池起訴請求給付租金，經台北地方法院判決謝順池應給付王賢銘等人租金確定。上開確定判決並認系爭一樓房屋與系爭土地間，有法定租賃關係，系爭二樓房屋並無法定租賃關係，因系爭二樓房屋及坐落土地應有部分，原屬王仁明所有，王清池先取得房屋，嗣後才自王仁明之繼承人王暐傑處取得土地應有部分。綜上，王清池於買受系爭一樓房屋時，即未從王賢銘買受坐落土地應有部分，從而，嗣王素娥等人出售系爭不動產予被上訴人時，系爭一樓房屋坐落系爭土地之應有部分，仍為王賢銘等人所有，為可認定之事實，亦即系爭一樓房屋無對應之系爭土地應有部分。次查依系爭不動產買賣契約約定，王素娥等人應移轉系爭一樓房屋所有權及坐落土地之應有部分。惟系爭一樓房屋所坐落系爭土地之應有部分仍為王賢銘等人所有，足認王素娥等人未依約給付系爭一樓房屋坐落系爭土地之應有部分。又依台灣大華不動產估價師聯合事務所就系爭一樓房屋有無對應之系爭土地持分時，價值差距約近二千九百萬元。則王素娥等人未依約給付系爭一樓房屋坐落系爭土地之應有部分，系爭一樓房屋價值顯然減損。是以，被上訴人主張王素娥等人應就出售系爭一樓房屋無對應系爭土地應有部分，應負物之瑕疵擔保責任，為有理由。又謝順池與上訴人王素娥等人簽署系爭協議書，有發生代理被上訴人之效果。依系爭協議書第一、三條約定內容及證人杜朝宗證稱內容，復對照王清池曾於八十三年八月二十四日，就其所有之系爭房屋與王賢銘所有之系爭土地應有部分之地租糾紛，於台北市松山區調解委員會成立調解，王清池願每月給付二萬四千元租金予王賢銘，有調解書在卷可稽。可知謝順池係就王賢銘等人請求其給付租金乙節，與王素娥等人達成協議，謝順池並非就買受系爭一樓房屋無坐落土地應有部分與王素娥等人應負物之瑕疵擔保責任之情事為協議。王素娥等人抗辯已就系爭不動產之全部紛爭為和解云云，為不可採。另系爭協議書係就王素娥等人未說明系爭二樓房屋須付租金之爭議達成協議。惟王賢銘等人起訴請求謝順池給付租金事件，經原審判決確定，謝順池應給付系爭一樓房屋之土地租金為五萬七千零一十六元。足認謝順池簽立系爭協議書，對於應給付地租之樓層與數額之重要爭點有錯誤。則王賢銘等人與謝順池間給付租金事件係於九十七年七月十六日判決確定。被上訴人主張於上開民事判決尚未確定前，尚未知悉系爭協議書內容有誤，被上訴人以民事準備狀繕本之送達，為撤銷系爭協議書之意思表示，是以，謝順池與被上訴人主張依據民法第七百三十八條第三款規定，撤銷簽立系爭協議書之意思表示，為有理由。再查系爭一樓房屋無對應之土地持分，二樓有對應之土地持分，於九十五年四月間之合理價格，經鑑定為一千九百七十二萬八千八百一十元，而被上訴人以五千萬元之價格買受，高出該合理價格三千零二十七萬一千一百九十元，是以，被上訴人主張依物之瑕疵擔保請求權，請求減少價金，為有理由。則系爭協議書既經解除，被上訴人扣除應返還之一百一十五萬元，仍高出合理價格二千九百一十二萬一千一百九十元，其請求減少價金二千萬元，並依不當得利之法律關係請求上訴人王素娥等人返還，為有理由，應予准許。末查兩造不爭執被上訴人係經信義房屋之居間仲介，向王素娥等人購買系爭不動產，是依不動產經紀業管理條例之規定，信義房屋有向被上訴人解說系爭不動產之義務。且依社會一般交易習慣，係經由房屋仲介業者買賣房屋者，係可藉由仲介業者設計之履約過程及其對於不動產相關事務之專業知識以進行交易，故信義房屋既為不動產經紀業者，非僅為報告交易之資訊而為買賣雙方之媒介。是以，被上訴人主張其與信義房屋間，就系爭不動產之產權調查部分有委任關係存在，係屬有據。信義房屋辯稱其與被上訴人間並無委任關係云云，係非可採。雖被上訴人固不爭執於知悉系爭房屋對應之系爭土地所有權應有部分不足。惟信義房屋既由王素娥等人得知應有部分不足，且無土地應有部分之樓層究係一樓或二樓將影響系爭不動產之價值甚鉅，應進一步調查產權，且此可由王清池買受系爭房屋及應有部分土地之過程可推知，或由土地謄本與建物謄本互相對照，亦可知悉王賢銘等人有系爭土地應有部分卻無其上建物所有權。信義房屋未進一步確認無土地應有部分之房屋係系爭一樓房屋，致被上訴人誤信將一併買受系爭一樓房屋及其坐落土地應有部分，以高於合理價格甚鉅之五千萬元買受系爭不動產，被上訴人主張信義房屋未盡善良管理人之注意義務，依民法第五百四十四條規定，請求信義房屋負損害賠償責任，為有理由。從而，被上訴人依物之瑕疵擔保請求權，請求減少價金二千萬元，並本於不當得利之法律關係，請求王素娥等人返還；另依民法第五百四十四條規定，請求信義房屋賠償其所受損害二千萬元本息，均為有理由。上訴人王素娥等人及信義房屋因各別之發生原因，對被上訴人各負全部給付義務，是以任一人為給付，他債務人即同免其責任，為有理由等詞，為其判斷之基礎。按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分言；又土地及其上之建物係屬不同權利客體，建物所有人如同為座落基地之土地共有人，其使用之土地，苟超出其土地應有部分比例者，亦不能認建物之特定部分有使用土地之正當權源，其餘建物部分係無權使用，僅能就超出行使權利比例範圍，依相關法律關係資以解決。本件原審以上訴人王素娥等人未依約給付系爭一樓房屋座落土地之應有部分，僅二樓有對應之土地持分，而系爭一樓房屋若無同時買受該座落土地，價值顯然減損，即應就系爭一樓房屋無座落土地應有部分，應負物之瑕疵擔保責任，並以之做為計算本件損害賠償額之基準，依上開說明，非無再行研求餘地，且原審復未就所謂建物之「對應土地持分」之法律上依據，於判決理由中說明其法律上理由，亦有判決不備理由之違失。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。 據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。 中 華 民 國 九十九 年 七 月 二十二 日最高法院民事第四庭 審判長法官 劉 延 村 法官 許 澍 林 法官 黃 秀 得 法官 許 正 順 法官 魏 大 喨 本件正本證明與原本無異 書 記 官 中 華 民 國 九十九 年 八 月 三 日m
