要旨
公寓大廈管理條例第九條第二項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定」，其中所謂另有約定者，應以同條例第九條第三項所定：「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定」為限，非如原告主張：應指其與原建設公司簽定買賣契約中之約定內容；即原告不得持其與建設公司之約定，主張排除本條例之適用。 參考法條：公寓大廈管理條例 第 9、39 條 (84.06.28)
案由
行 政 法 院 判 決 八十八年度判字第四二九七號原 告 周美月 訴訟代理人 林旺根 被 告 臺北市政府 右當事人間因公寓大廈管理條例事件，原告不服行政院中華民國八十七年十一月三十日台八十七訴字第五八五七五號再訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左︰
主文
原告之訴駁回。 事 實 緣原告為台北市○○街二二三巷一號一樓潤泰台大御庭園ＡＢ棟公寓大廈住戶，未經該大廈區分所有權人會議之決議，將其建築物前院停車位及圍牆拆除，部分草皮剷除改舖設磁磚，並將圍牆上半段之鐵欄拆除改為磚牆，經潤泰台大御庭園ＡＢ棟公寓大廈管理委員會於民國八十六年六月四日通知原告於文到一個月內回復原狀後，報經被告於八十六年十一月二十二日以府工建字第八六○九○五七六○○號書函，請原告回復原狀未果，認違反公寓大廈管理條例第八條規定，乃依同條例第三十九條規定，八十七年二月二日以府工建字第八七○○一二三○○○號書函，處原告罰鍰新台幣（以下同）四萬元。原告不服，循序提起行政訴訟。茲摘敘兩造訴辯意旨如次： 原告起訴意旨略謂︰一、原告為台北市○○街二二三巷一號一樓住戶，該戶房屋係於八十三年一月十三日向建築商購買之預售屋，依雙方所訂預售屋買賣契約第八條之約定：「地面層依建造執照保留之空地及法定停車位，雖依第一條第二項之方式登記持分，但甲方同意由乙方或其指定之人依法規劃管理使用，各樓層所有人不得以任何理由提出異議。另乙方同意就Ａ２棟一樓前之法定停車位指定由甲方管理使用。」是項約定專用部分之專用使用權，復於八十六年三月二十三日經由本棟大樓之區分所有權人會議議決通過之規約第二條第二款乃規定：「本公寓大廈之法定空地．．．除原與潤泰建設股份有限公司之買賣契約者外，應．．．」之除外約定得以確認，故為全體住戶及管理委員會所無爭。系爭房屋依原執照所附設計圖記載，原既有合法之圍牆設計，法定空地部分係以草皮綠化，惟實際完工交屋時，原告發現以下缺失：１、法定停車位橫立於本戶房屋之前，容易導致擦撞內面之圍牆，造成不便。２、法定空地所植之草皮，遇雨潮濕、髒亂，不僅維護困難，更不利於年邁老母之起居生活，且空地草皮與室內梯階相連，高低相差達二尺左右，不便老人出入。３、側面上半部透空式圍牆，造成側鄰不當掛晒衣物，有礙觀瞻，且欠缺遮避性，居住安寧與安居顯然堪慮。鑑於本社區附近竊盜頻仍，原告為避免上述困擾，乃經建商提供建材，於八十四年十一月間，將建築物之前院與停車位毗連之圍牆拆除，部分草皮剷除改舖設磁磚地板，並將側面及背面原由圍牆上半段之鐵欄拆除改砌磚牆，以上所為乃係依法對於約定專用部分之管理維護所必需之改良行為，就建築法規而言，並無任何違誤且更加美觀實用。然而大廈管理委員會卻以違反公寓大廈管理條例第八條之規定，於八十六年六月四日函知原告於文到一周內回復原狀未果後，該委員會即函報被告處理。被告乃於八十六年十一月二十二日以府工建字第八六○九○五七六○○號書函認定系爭房屋「前後院及周遭圍牆擅自變更公寓大廈構造及使用目的．．．，請即回復原狀」未果後，認有違反前揭條例第八條規定，乃依同條例第三十九條規定，處原告罰鍰四萬元。原告不服依法提起行政訴訟。三、查公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例），係自八十四年六月三十日公布施行，依法律不溯及既往原則，同條例第四十三條乃規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓大廈得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。」換言之，在本條例施行前前已取得建造執照之舊公寓大廈，即使有依法不得為約定專用部分，基於法律不溯及既往原則，尚且得「不受本條例之限制」，基於舉重明輕之法理，則約定專用部分之使用管理，當更無需履行同條例第八條規定所定之程序，實至顯然。申言之，該棟公寓大廈縱然依本條例規定成立管理組織，但基於法律不溯及原則及既得權應予維護之前提下，其已為約定專用部分者，仍無本條例第八條規定之適用，自無由依本條例科處予重罰。系爭房屋係於八十二年十二月十四日領得建造執照，並於八十四年八月十四日取得使用執照，屬於「本條例施行前已取得建造執照之舊公寓大廈」，其專用使用權亦於預售契約所明訂並經規約所確認，故其管理使用及維護，不僅非法之所禁，且為既得之權益，依法應予保障，自無需依本條例第八條規定辦理，實至明瞭。更何況，本棟公寓大廈管理委員會，遲至八十六年五月十六日始依規定完成報備，易言之，本棟公寓大廈在八十六年五月十五日以前，既未定規約亦未召開區分所有權人會議，故，除有違章應依建築法規論處外，無從依本條例所規範之程序辦理，則原告取得之專用使用權範圍內，所為之保存、改良行為，顯非於事後成立之管理委員會所得置喙，此為當然之解釋，如其不然，放任事後成立之管理組織，依嗣後公布之法律，破壞既已確定之法律關係，顯非本條例立法之旨意，更非公權利下放之目的。故而被告認為違反本條例第八條規定，顯屬依法無據，從而據予處罰當然失所附麗。四、退一步言，系爭行為縱使仍應受本條例之限制，然被告認為系爭房屋「前後院及周遭圍牆擅自變更公寓大廈構造及使用目的。」亦屬牽強附會，蓋依公寓大廈管理條例第八條規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難設備，非依法令並經區分所有權人會議之決議，不得變更構造、顏色、使用目的或其他類似之行為。．．．」必須以住戶於「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難設備」等處所有違法之「變更構造、顏色、使用目的或其他類似之行為」始足該當。而所稱「構造」係指建築物本體之結構而言，至於使用目的則應依法令規定或依物之性質定之。事實上，原告僅就自己所有建築物之前院圍牆拆除以利進出並方便停車，將部分草皮剷除改舖設磁磚地板避免髒亂以利維護，又將原由側面及背面圍牆上半段之鐵欄拆除改為磚牆以利防盜，該等行為均屬依法無須申請核許可之保存行為，此觀諸被告訂頒之「台北市政府當前取締違建措施」貳之四違建查報原則第（十二）點規定「既有之圍牆，改為可開啟出入口者，得以拍照列管，暫免查報。」可證非屬違章查報之範疇；況且，系爭房屋之圍牆為合法之設置，既不涉及違章之問題，而圍牆既為獨立於建築物外之構造物，自不涉及變更公寓大廈主體構造之問題，而停車空間一直係供停車使用，更無改變使用目的之事證，自無本法條之適用，被告竟援此法條認定為變更構造及使用目的而科處重罰，顯屬違誤。五、綜上所述，原告為防盜而將透空欄杆圍籬改為砌磚圍牆，並非變更建築物之構造亦無改變其使用目的，與公寓大廈管理條例第八條規定無所違背，被告錯引法條加以處分顯然違法。為此，請判決撤銷原處分及一再訴願決定等語。 被告答辯意旨略謂：一、本件原告違反規定，經管理委員會多次依法制止無效，被告亦函請回復原狀，惟仍未回復原狀，被告認原告已違反公寓大廈管理條例第八條規定，而依同條例第三十九條第一項第二款規定，於八十七年二月二日以府工建字第八七○○一二三○○○號書函處原告四萬元罰鍰，係依法所作之處分，並無違誤。二、查該大廈建照係於該條例公布施行前核發，可適用公寓大廈管理條例第四十三條第二項之規定，但上述條文規定係對同條例施行前已取得建照之公寓大廈得不受同條例第七條各款不得為約定專用部分之限制，並不表示可違反法令規定任意使用，且依同條例第十五條「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更」，亦有明確規定。另法定空地利用困難，可經由申請變更使用執照手續而達到變更目的，捨此不由，卻擅自變更，顯已違反法令規定，原告起訴理由實不足採。三、另原告聲稱與原建設公司簽定買賣契約，同意指定原告管理及使用該空地，但依同條例第九條第二項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」，原告聲稱應屬該「另有約定者」﹖查同條例第九條第三項已明定：「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」本案原告未依法令規定亦未經區分所有權人會議決議同意，擅自將共有部分變更原使用目的，已違反同條例第八條第一項及建築法第七十三條規定，顯有同條例第三十九條第一項第二款情形，被告爰依該規定處原告罰鍰四萬元，依法有據。原告之訴為無理由，請判決駁回等語。
理由
按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室，非依法令規定非經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並報請各該主管機關依第三十九條第一項第二款處以罰鍰後，該住戶應於一個月內回復原狀。．．．」「有下列行為之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新台幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰．．．二、住戶違反第八條第一項．．．關於公寓大廈變更使用之限制，經制止而無效者。．．．」公寓大廈管理條例第八條、第三十九條第一項第二款定有明文。查，本件原告為台北市○○街二二三巷一號一樓潤泰台大御庭園ＡＢ棟公寓大廈住戶，擅自將其建築物前院停車位及圍牆拆除，部分草皮剷除改舖設磁磚，並將圍牆上半段之鐵欄拆除改為磚牆，經該大廈管理委員會報請被告通知原告回復原狀未果後，處原告罰鍰四萬元。原告不服，循序提起行政訴訟，主張：原告所有坐落台北市○○區○○街二二三巷一號一樓之房屋於八十三年一月十三日向建商預購，預購當時並未施行公寓大廈管理條例，故在買賣當時建商與原告針對本戶一樓前後法定空地簽立約定專用部分之專用使用權，言明該空地由原告專用，則本件自無適用本條例之餘地。退一步言，本件應適用本條例時，原告因庭院平台、花臺高低落差頗大，且雜草叢生，遇雨泥濘，為免滋生蚊蠅，改鋪地磚，並基於安全考量，由建商提供建材，將圍牆欄杆部分改為磚牆，並無破壞主體結構，被告逕對之科處罰鍰，於法有違云云。經查，依公寓大廈管理條例第四十三條第一項規定：本條例施行前已取得建照執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。而依第二項規定，於本條例施行前取得建造執照之公寓大廈，僅得不受同條例第七條各款不得為約定專用部分之限制而已，仍應依本條例之規定，不可任意使用而違反本條例之規定。又依同條例第十五條「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更」。從而，原告本件房屋雖於本條例八十四年六月二十八日施行前之八十三年一月十三日向建商預購，其約定之專用部分，仍有本條例第八條規定之適用，合先敘明。又同條例第九條第二項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定」其中所謂另有約定者，應以同條例第九條第三項所定：「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定」為限，非如原告主張：應指其與原建設公司簽定買賣契約中之約定內容；即原告不得持其與建設公司之約定，主張排除本條例之適用。況原建設公司即潤泰建設股份有限公司曾於八十七年二月三日以（八七）潤建服發字第○○一三號函致原告，表示該公司與原告買賣契約中，雖有約定法定空地使用權，惟使用仍須合法，不得任意為之。原告之行為是否違法，已由被告於八十六年十一月二十二日以工建字第八六○九○五七六○○號要求回復原狀所認定（即表示違法）。且該公司並無提供磁磚建材之情事，僅係該公司代為價購而已，該公司並未承諾原告可不依法使用法定空地等情，有該公司函乙紙，附訴願卷足稽。另法定空地之利用，如發生困難，亦應經由公寓大廈管理委員會向主管機關申請變更使用執照之手續，以達到變更之目的，非得擅自變更。本件原告擅自將其建築物前院停車位及圍牆拆除，部分草皮剷除改舖設磁磚，並將圍牆上半段之鐵欄杆拆除改為磚牆等情，有現場相片四張附原處分卷足稽，並已達變更構造與使用目的之境地，已屬違反本條例第八條第一項之行為，經該公寓大廈管理委員會請求回復原狀後，報經被告通知原告回復原狀未果等情，有該公寓大廈管理委員會會議紀錄、被告函等附原處分卷足憑，被告乃處以罰鍰四萬元，並無不合。原告主張，核無足採。揆諸首揭說日，本件原處分，洵無違誤，一再訴願決定遞予維持，亦無不合，原告猶執前詞，聲明撤銷，為無理由，應予駁回。 據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。中 華 民 國 八十八 年 十二 月 三十 日行 政 法 院 第 五 庭 審 判 長 評 事 廖 政 雄 評 事 趙 永 康 評 事 沈 水 元 評 事 林 清 祥 評 事 姜 仁 脩 右 正 本 證 明 與 原 本 無 異 法院書記官 張 惠 美 中 華 民 國 八十八 年 十二 月 三十 日
