要旨
按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」為公平交易法第二十一條第一項所明定。又違反公平交易法規定之事業，依同法第四十一條前段規定，公平交易委員會得限期命其停止或改正其行為。本件依臺北市政府工務局函：依都市計畫公共設施用地多目標使用方法規定，系爭建物土地使用分區為市場用地，三至十樓用途為一般事務所，不得兼作住宅使用。原告於廣告上稱「住辦合一」並於所附平面配置參考圖規劃臥室、餐廳、廚房等設計，廣告上亦標明為原告投資興建，即屬原告之廣告，有廣告影本附原處分卷足憑，原告自應對廣告內容負其責任，該廣告如有虛偽不實或引人錯誤情形，原告縱無故意，亦難謂無過失，仍應認其違反公平交易法第二十一條第一項規定。被告限期命其停止其行為，於法並無不合，一再訴願決定，遞予維持，俱無違誤。 (裁判要旨內容由法源資訊整理)
案由
行 政 法 院 判 決 八十八年度判字第九四號原 告 僑果實業股份有限公司 代 表 人 陳○福 被 告 行政院公平交易委員會 右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國八十六年九月三日台八十六訴字第三四一五八號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主文
原告之訴駁回。 事 實 緣原告被檢舉於民國八十三年九月間所散發之「南京東錄」預售屋廣告，為虛偽不實及引人錯誤之表示，有違公平交易法第二十一條第一項及第二十四條規定。經被告依職權調查後，認原告銷售預售屋之廣告對於建物用途有虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，違反公平交易法第二十一條第一項規定，乃依同法第四十一條前段規定，以八十六年一月二十二日 (86) 公處字第○二二號處分書，命原告自處分書送達之次日起，立即停止前述虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵。原告不服，一再訴願，遞遭決定駁回，遂提起行政訴訟。茲摘敘兩造訴辯意旨於次： 原告起訴意旨略謂︰系爭建物雖係原告所投資興建，惟有關廣告企畫、銷售均委由甲山林廣告股份有限公司（下稱甲山林公司）辦理，且於契約中要求該公司之廣告內容應符合法令要求，不得有違背法令之行為，公平交易法自亦為要求遵守之法令項目之一。而行為之處罰應以行為人為對象，今系爭建物之廣告均委託甲山林廣告公司辦理，實際係由甲山林公司為配合其銷售需要，自行製作廣告文宣，供其現場銷售人員提向客戶說明介紹產品進行接受簽約之工作，該公司則由完成銷售之成績，獵取其廣告及代銷之對價利益。此項房屋代銷模式係由廣告代銷公司直接使用本身製作之廣告進行銷售，與一般事業進行產品銷售之模式有所不同。後者，因廣告公司製成廣告後，仍交由業主本身自行使用廣告進行銷售，故業主本身既有使用廣告進行銷售之事實，乃使用廣告之行為人，對廣告內容之是否有違法之虞，應受公平交易法規範固無疑問。然前者，所有廣告均係廣告代銷公司製作、自行使用以進行銷售，自無實際使用廣告之行為，故原告根本非廣告文宣製作者，亦未有使用廣告文宣之行為，被告竟以原告為不實廣告之行為人加以處分，顯有違誤。再訴願決定謂：「再訴願人之秘書兼建設部門經理郭萬良於八十五年九月十九日接受該會調查時說明『廣告係本公司委託甲山林廣告公司製作，再經本公司審查過目再提供消費者』，且再訴願人與甲山林廣告公司間之合約並附註『自契約日起乙方（即甲山林公司）須每週向甲方（即再訴願人）報告銷售進度（如海報、指示牌、定點廣告製作及地點找尋等）』，是再訴願人應明知或可得而知系爭廣告內容，自應受公平交易法第二十一條第一項之規範」云云。然查原告所為之廣告審查係指廣告公司之海報數量、價格等費用支出情形，因依約代銷公司要為一定金額之廣告費用支出義務，故原告之審查僅止於其是否確實依約製作一定數量之廣告海報，履行其收取原告給付廣告費用之支出義務。而通常對其廣告內容，因係代銷公司配合其銷售必要，乃屬專業廣告範圍，原告並無為實質審查，縱有同意代銷公司使用之事實，至多僅有監督不周之疏失責任，仍非廣告之使用人或製作人。蓋今日所以社會上一再產生預售屋廣告有違反公平交易法情事，究其根源，廣告代銷公司於向客戶要約銷售時，未為詳實說明，或有對產品刻意美化以利其提高銷售業績獲取較優厚之佣金利益，事後買賣雙方產生契約履約糾紛時，卻以業主為訴追對象，代銷公司則脫免責任，置身事外，實與事理公平不符。被告對實際製作、使用廣告，並因此獲取仲介利益之代銷公司未為任何處分，卻以原告為不實廣告之行為人逕認為處分對象，自違法不當。再查，廣告內容是否有公平交易法第二十一條所謂虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，不能僅摘取廣告中文字之片面，斷章取義為認定依據。原告所興建南京東錄案房屋三至十樓之法定核准用途雖為一般事務所，但此僅係法定用途，與原告產品本身之結構、隔間、相關設備是否適合特定用途，二者間並非絕對相同。原告於委託代銷公司進行銷售時，均已將建物執照交予代銷公司於現場提供與購買客戶參考，建照上所載核准之用途為一般事務所，故所有客戶於購買時，對該建物之法定核准用途為一般事務所，非住宅乃知之甚明，是廣告上所指住辦合一等內容非指建物核准法定用途，乃指建物本身之設計、配備用途，絕無被告及再訴願機關所稱有使人誤認系爭建物具有「合法」住家性質之情事。再訴願決定謂「再訴願人與廣告上稱『住辦合一』、『附帶居家小家電：配備完整檯面式歐化廚具……』，並於所附平面配置參考圖規劃臥室、餐廳、廚房等設計，足使人誤認系爭建物具有合法之住家性質。」惟查上開廣告內容，並無隻字片語提及系爭建物核准合法用途為住宅，所稱內容僅為建物本身設計規劃有供住宅使用參考，而實際就該建物本身之設計與配備，亦可供客戶為住宅使用之機能。至是否「合法使用」，實與廣告內容無涉。據廣告代銷公司解釋廣告內容之涵意，雖廣告中強調系爭建物可辦商業登記，作個人工作室輕鬆當老闆等一般事務所用途，然亦提供客戶居家使用參考，偶供客戶作為多用途使用之選擇。至所附贈之電器用品及廚具，並非僅限居家使用，亦可作為商業用途辦公室之使用設備。又既屬附贈品即非原買賣契約內容，故不能以附贈品之內容，反面引伸廣告內容有強調系爭建物具「合法」住家使用性質。再者，因辦公室商業用途其規劃均依各別使用目的、方式不同，而異其隔間設計，故實務上通常未有商業用途之建物規劃平面配置參考圖。系爭建物之廣告即因此未為商業使用之平面配置參考設計圖。但為配合部分客戶可能自行規劃居家使用，因而有於所附平面配置參考圖中規劃臥室、餐廳等設計。惟既謂「配置參考圖」，即僅有使用參考性質，至多僅屬畫蛇添足無謂之舉動。況依一般常人之理解，亦斷無不知依現行建築法規定，同一建物實無同時核准兩種用途之可能，原告既已提供載有三至十樓核准用途為一般事務所之建造執照於現場，供代銷公司交付客戶閱覽參考，客戶即無產生系爭建物可作合法住宅使用誤認之可能，自不容被告及再訴願機關濫行違背事實及社會現況之認定影響原告公司之商譽。為此訴請將一再訴願決定及原處分均撤銷，以維權益等語。 被告答辯意旨略謂︰除引用被告八十六年一月二十二日公處字第○二二號處分書理由及訴願決定理由外，查原告於八十五年九月十九日委託該公司秘書兼建設部門經理郭萬良接受被告調查時說明：「廣告係本公司委託甲山林廣告公司製作，再經本公司審查過目再提供消費者」，有陳述紀錄附卷可稽，且原告與甲山林公司間之合約並附註「自契約日起乙方（即甲山林公司）須每週向甲方（即再訴願人）報告銷售進度（如海報、指示牌、定點廣告製作及地點找尋等）」，是原告應明知或可得而知系爭廣告內容，當屬公平交易法第二十一條第一項之規範對象。次按事業於廣告上，如對商品之內容等為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，即屬違反公平交易法第二十一條第一項規定，被告自得依同法第四十一條前段限期命其停止或改正其行為。本件原告「南京東錄」建物之土地使用分區為市場用地，三至十樓用途為一般事務所，不得兼作住宅使用，原告卻於預售屋廣告上稱「上班族輕鬆小居家」、「住辦合一」、「不僅是住家，也可當成辦公室；在寸土寸金的市中心裡，難得找到住家與商辦機能齊備的使用空間，一屋兩用，效率加倍」、「附贈居家小家電：配備整體檯面式歐化廚具……」等，並於所附平面配置參考圖中規劃臥室、餐廳、廚房等設計，足使購屋者產生系爭建物可作合法住家使用之誤認，其廣告顯有虛偽不實及引人錯誤情事，已該當於公平交易法第二十一條第一項之構成要件，被告限期命其停止其行為，於法並無不合。原告訴願時係主張依行政院函修正之「都市計畫公共設施用地多用途使用方案」與臺北市土地使用分區管制規則第二十一條規定，在第一種商業區內得為多戶住宅之使用（系爭建物座落基地，為原告向財政部國有財產局租用之公共設施用地之市場用地，非原告訴稱之第一種商業區，自無臺北市土地使用分區管制規則第二十一條規定適用之餘地。臺北市政府工務局建築管理處（下稱北市建管處）針對本案建物三至十層用途為「一般事務所」得否供「住家」使用乙節，曾以八十五年三月十四日北市工建照字第一八五二○號函說明：「依行政院八十四年一月十日八十四內字第○○九六一號函修正之『都市計畫公共設施用地多目標使用方案』第十、十一頁說明……市場用地依本方案作第２項第⑵款使用者，不得對兼作第１項之使用。即本案建四八一號建照土地使用分區為市場用地，三～十層用途為一般事務所則不得兼作住宅使用。」）。原告於本件行政訴訟卻訴稱「……依一般常人之理解，亦斷無不知依現行建築法規定，同一建物實無同時核准兩種用途之可能，原告既已提供載有三至十樓核准用途為一般事務所之建造執照於現場，供代銷公司交付客戶閱覽參考，客戶即無產生系爭建物可合法住宅使用誤認之可能」云云，其辯詞乃為圖卸責之飾詞，殊無可採。矧成屋之交付，遠在預售屋廣告銷售期之後，是售屋廣告真實與否，深深影響購屋人對房屋之居住利用，為影響消費意願之重要因素，亦為建商能否取得交易機會之要素之一。原告為系爭建物之起造人，對於建物之整體環境、用途、設施、配置等等，當負有較高之注意義務，因此，系爭廣告使購屋者誤認建築物具有合法之住家性質，原告縱無故意，亦當有應注意、能注意而不注意之過失情事。本件原告之訴為無理由，請予駁回等語。
理由
按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」為公平交易法第二十一條第一項所明定。又違反公平交易法規定之事業，依同法第四十一條前段規定，公平交易委員會得限期命其停止或改正其行為。本件被告以依檢舉人所提臺北市政府工務局建築管理處八五北市工建照字第一八五二○號函：依都市計畫公共設施用地多目標使用方法規定，系爭建物土地使用分區為市場用地，三至十樓用途為一般事務所，不得兼作住宅使用。原告於廣告上稱「住辦合一」、「附贈居家小家電：配備整體檯面式歐化廚……」並於所附平面配置參考圖規劃臥室、餐廳、廚房等設計，足使人誤認系爭建物具有合法之住家性質，顯有虛偽不實及引人錯誤情形，有違公平交易法第二十一條第一項規定。至稱其於銷售現場強調系爭建物係一般事務所性，消費者購買之始即知其用途云云，並不足否定系爭廣告有前述不實之情事，乃命其立即停止為虛偽不實及引人錯誤之表示。原告不服，循序提起行政訴訟，主張如事實欄所載。經查原告於八十五年九月十九日委託該公司秘書兼建設部門經理郭萬良接受被告調查時說明：「廣告係本公司委託甲山林廣告公司製作，再經本公司審查過目再提供消費者」，且對被告詢及系爭廣告表示可供住宅使用，是否屬實？答稱：「本案雖然使用分區為市場用地，三～十樓用途為一般事務所，但本案廣告皆表示『住辦合一』，因本案地段在南京東路三段旁，價格昂貴，故廣告時定要盡量強調多功能、多用途，強調辦公室可兼做住家，提高購買慾……」有陳述紀錄附卷可稽，訴願卷附原告與甲山林公司間之合約亦附註「自契約日起乙方（即甲山林公司）須每週向甲方（即原告）報告銷售進度（如海報、指示牌、定點廣告製作及地點找尋等）」，是原告應明知或可得而知系爭廣告內容。原告事後否認，主張其審查僅止於其是否確實依約製作一定數量之廣告海報，履行其收取原告給付廣告費用之支出義務。對廣告內容，未為實質審查云云，與其經理前述說詞不符，且依常情，預售屋廣告內容多由建商提供，系爭建物可否供住辦合用，如非興建該屋之原告所提供，製作廣告之甲山林公司如何得悉該項資料，參以原告經理所稱本案需強調住辦合用等功能，益見原告知悉廣告內容，當屬公平交易法第二十一條第一項之規範對象。況該條項所稱事業之廣告，不論該廣告係該事業自行製作，或委託他人製作，該事業均應就該廣告負其責任，此觀同條項第三項另規定：廣告代理業在明知或可得知情況下，仍製作或設計有引人錯誤之廣告，應與廣告主負連帶損害賠償責任自明。系爭廣告雖係原告委託甲山林公司製作，然廣告內容係原告之產品（其所興建之建物），廣告上亦標明為原告投資興建，即屬原告之廣告，有廣告影本附原處分卷足憑，原告自應對廣告內容負其責任，該廣告如有虛偽不實或引人錯誤情形，原告縱無故意，亦難謂無過失，仍應認其違反公平交易法第二十一條第一項規定。至原告委託甲山林公司廣告之契約中有否要求該公司之廣告內容不得有違背法令之行為？該公司所為廣告是否違反契約？係原告與甲山林公司內部問題。系爭建物係由原告自銷或委由甲山林公司代銷？製作廣告之甲山林公司有否受罰，均與原告應對系爭廣告負責無關。次查系爭建物之土地使用分區為市場用地，三至十樓用途為一般事務所，依北市建管處八十五年三月十四日85北市工建照字第一八五二○號函說明：「依行政院八十四年一月十日八十四內字第○○九六一號函修正之『都市計畫公共設施用地多目標使用方案』第十、十一頁說明……市場用地依本方案作第２項第⑵款使用者，不得對兼作第１項之使用。即本案83建四八一號建照土地使用分區為市場用地，三～十層用途為一般事務所則不得兼作住宅使用。」原告卻於預售屋廣告上稱「上班族輕鬆小居家」、「住辦合一」、「不僅是住家，也可當成辦公室；在寸土寸金的市中心裡，難得找到住家與商辦機能齊備的使用空間，一屋兩用，效率加倍」、「附贈居家小家電：配備整體檯面式歐化廚具……」等，並於所附平面配置參考圖中規劃臥室、餐廳、廚房等設計，有廣告影本附原處分卷可證，足使購屋者產生系爭建物可作合法住家使用之誤認，其廣告顯有虛偽不實及引人錯誤情事。原告聲稱：核准用途，僅係法定用途，系爭廣告所指住辦合一等內容非指建物核准法定用途，乃指建物本身之設計、配備用途，絕無使人誤認系爭建物具有「合法」住家性質之情事。且現場提供購買客戶參考之建照上所載核准之用途為一般事務所，客戶於購買時，無誤認可能。所附贈之電器用品及廚具，並非僅限居家使用，亦可作為商業用途辦公室之使用設備，且屬附贈品，不能以之反面引伸廣告內容有強調系爭建物具「合法」住家使用性質。「配置參考圖」，僅有使用參考性質，況依一般常人之理解，亦斷無不知依現行建築法規定，同一建物實無同時核准兩種用途之可能等語。查系爭廣告上固未明載系爭建物核准合法用途為住宅，但衡諸常情，廣告上所表示之用途，應係合法用途。該廣告所附贈品雖可供辦公室使用，但廣告上指明為居家用，配置圖雖亦僅供參考，與附贈品縱非將來客戶購買系爭建物之契約內容，但上開廣告內容，在在顯示原告就系爭建物有供住宅使用之規劃，自足使人誤認該建物可合法供住宅使用。至原告即使於銷售現場提供建造執照，消費者可知核准用途為一般事務所性質，其購買時，未誤認可合法供住宅使用，亦不足否定系爭廣告有前述虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵等情事。再者，一般消費者並非精通建築法令者，並非均熟知依現行建築法令不可能同時核准「住宅」、「辦公室」二種用途，原告於為「住辦合一」等廣告，難謂非虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，其廣告違反公平交易法第二十一條第一項規定，原告縱無故意，亦當有應注意、能注意而不注意之過失，被告限期命其停止其行為，於法並無不合，一再訴願決定，遞予維持，俱無違誤，原告訴請撤銷，非有理由，應予駁回。 據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。中 華 民 國 八十八 年 一 月 二十一 日行 政 法 院 第 一 庭 審 判 長 評 事 黃 綠 星 評 事 徐 樹 海 評 事 高 秀 真 評 事 藍 獻 林 評 事 黃 璽 君 右 正 本 證 明 與 原 本 無 異 法院書記官 邱 彰 德 中 華 民 國 八十八 年 一 月 二十一 日
