要旨
按公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」又「公平交易委員會對於違反本法規定之事業得限期命其停止或改正其行為」，行為時同法第四十一條前段復定有明文。故事業於廣告上，自不得對於商品之內容、用途等為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。此在預售屋方面，因其交易特性，消費者幾乎依憑廣告以認識其所購建物之環境、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等，如建商所為之預售廣告有虛偽不實或引人錯誤情事，自將導致購屋者產生錯誤之認知及購屋之決定。 (裁判要旨內容由法源資訊整理)
案由
行 政 法 院 判 決 八十九年度判字第一四八八號原 告 基泰建設股份有限公司 代 表 人 陳○銘 被 告 行政院公平交易委員會 右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國八十八年三月十日台八十八訴字第九一八○號再訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如左︰
主文
原告之訴駁回。 事 實 緣原告被檢舉於民國八十三年三月間銷售「柏克來」預售屋廣告中，刊登「全區設有二個管制口淨化進出」、「草坪燈、踢腳燈」、「紅瓦屋頂」、「鄰居不是博士，就是碩士」、「政府立法背書的生活品質、木柵二期重劃特殊法規」等與事實不符，涉嫌違反公平交易法第二十一條規定，經被告調查結果，以原告於建物廣告刊登「全區設前後二個管制口淨化進出」，為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，違反公平交易法第二十一條第一項規定，乃依同法第四十一條前段規定，命原告應立即停止上開虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵。原告不服，循序提起訴願、再訴願，遞遭決定駁回，遂提起行政訴訟，茲摘敘兩造訴辯意旨如次： 甲、原告起訴意旨略謂︰ 一、台北市政府於原告銷售柏克來社區前，即將木柵二期重劃區規劃二個管制口，並將該社區後方規劃為國小預定地，惟國小預定地部分，因政府考慮山坡地質之安全問題，故迄今仍未設立學校；至於二個管制口部分，政府亦未依先前之規劃予以設置。本件廣告之內容係依照台北市政府上開之規劃藍圖所製作，台北市政府事後未設置二個管制口，並非原告所能掌控，被告不應將政府施政方針改變所生之責任轉嫁與無辜之原告，進而認定原告須負廣告不實之責任，否則顯然違反公平正義原則。 二、以柏克來社區所坐落之位置而言，前側既有政大駐衛警維護校區週邊之安全與安寧，後側又有柏克來社區安全崗哨維護該社區之安全與安寧，另有台北市政府警察局文山第一分局之巡邏警網，作木柵二期重劃區全區域機動性可疑人車之盤查，以維護木柵二期重劃區之安全與安寧，故消費者對於該廣告用語所產生提升住居或安寧之期待，與交屋後之實際狀態並無落差，原告所使用之廣告詞，應無不實之可言。 三、退步言之，若鈞院認二管制口須設於柏克來社區內，始符合廣告之一致性，惟與事實不符之廣告，須該廣告足以侵害消費者之權益，始有規範為「不實廣告」之實益，準此，對於「不實廣告」之認定標準，應就廣告之整體內容作通盤性之考量，並評估其對公共利益負面影響程度之深淺，作經濟上之衡量，故廣告訊息之解釋，應綜合明示訴求及合理暗示訴求觀之，以探求廣告整體所予消費者之基本印象，以作為判斷不實廣告之準據，如此始符合公平交易法維護公益之意旨；系爭廣告中之「二個管制口」，並未明確標示管制口所坐落之位置，核其真意，僅強調柏克來社區文教與住宅特質之居住安全或安寧，無論管制口是否設於該社區內，其廣告所突顯之目的若能達成，縱使與實際狀態未能完全相同，亦無害於公益利益與消費者之權益，故而，絕大多數消費者所重視者為廣告內容之實質目的是否實現，至於廣告內容形式上是否一致，並非消費者所期待之結果，否則，何以除檢舉人外，其他全部住戶均未就系爭廣告之內容提出異議﹖足證本件廣告之內容均已滿足絕大多數消費者之合理期待，換言之，消費者並未因本件廣告之內容而產生錯誤之認知，至於極少數消費者因逾越合理範疇所產生判斷上之誤差，則非公平交易法所欲保護之客體，行政機關對此等廣告，實無加以規範為「不實廣告」之必要；再者，透過社區住戶或社區管理委員會之決議，於柏克來社區另行加設一安全崗哨並非不可能，惟此舉涉及社區公共事務及管理經費等事宜，當由社區之全體住戶共同決定，若由原告強行加設另一崗哨，對社區住戶未必有利，公平交易法對此實無介入之必要。 四、綜上所述，系爭廣告之內容與實質目的之達成並無二致，且該廣告之內容並無害於公共利益與消費者之權益，實無由將之認定為「不實廣告」，請撤銷原告所為之行政處分。 乙、被告答辯意旨略謂︰ 一、事業於廣告上，對於商品之內容為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，即違反公平交易法第二十一條第一項規定。次按預售屋之交易特性，消費者與建商交易時，尚無成屋可供其實地參觀，消費者幾乎完全憑廣告來認識其所購買之建物之環境、外觀、坪數等，故建商所為之預售屋廣告若有虛偽不實或引人錯誤情事，將導致消費者產生錯誤之認知，從而影響消費者購屋之決定，不僅對消費者權益影響甚鉅，同時對依法從事銷售行為之同業競爭，亦造成不公平競爭情事，合先陳明。 二、原告於系爭廣告上刊登「全區設前後二個管制口淨化進出」，就系爭廣告整體觀察，所稱「全區」應指「柏克來社區」而言，消費者易誤認其所購買之「柏克來社區」有類似警衛室或柵欄之設置，以增加住戶安寧與安全，惟交屋後該二路口並無區隔內外之設置，即無法達成所稱淨化進出之目標。原告於訴願時所提出之「指定留設公共開放空間示意圖」影本，其所指之出入口，僅屬牆面線退縮建築之帶狀式公共開放空間，尚難據以認定台北市政府木柵二期重劃區規劃具有提昇住戶安全或安寧之管制進出口，原告所訴核無足採。 三、綜上所陳，本件訴訟為無理由，請准予將原告之訴駁回。
理由
一、按公平交易法第二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」又「公平交易委員會對於違反本法規定之事業得限期命其停止或改正其行為」，行為時同法第四十一條前段復定有明文。故事業於廣告上，自不得對於商品之內容、用途等為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。此在預售屋方面，因其交易特性，消費者與建商進行交易時，尚無實屋可供其實地參觀，消費者幾乎依憑廣告以認識其所購建物之環境、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等，如建商所為之預售廣告有虛偽不實或引人錯誤情事，自將導致購屋者產生錯誤之認知及購屋之決定。 二、查本件原告於其所銷售柏克來社區（BERKELEY VILLA）預售屋廣告上載明「全區設前後二個管制口淨化進出」，有該廣告附原處分卷 (外置) 可稽，原告亦致函被告，自認該廣告係八十二年九月製作，於銷售現場發放看屋客戶，有該函存原處分卷足憑。而提出廣告之檢舉人謝美姿為系爭建物購買者，堪認廣告為原告所散發，顯見該廣告以「全區設有前後二個管制口淨化進出」以吸引潛在交易相對人之事實，堪以認定。而系爭社區於八十四年交屋時尚無任何管制設施，被告於八十七年實地勘查時亦同，有被告所攝之相片附原處分卷足憑，縱原告於此後已設一處崗哨，要難認原告之廣告與事實相符。 三、原告訴稱系爭廣告係依台北市政府木柵二期重劃區之規劃藍圖所製作，惟事後政府未依規劃內容予以設置二個管制口，不能將政府施政方針改變所生之責任轉嫁與原告云云。惟查訴願卷附由原告提出之「台北市木柵第二期重劃區開放空間示意圖」及原告所散發之廣告上所繪「低密度開發的木柵二期重劃規劃圖」顯示全部大重劃區東邊有「萬壽路社區路口」，西邊有「指南路社區路口」（按僅屬牆面線退縮建築之帶狀式公共開放空間，非該重劃區規劃提昇住戶安全或安寧之管制進出口。），由該重劃區內容觀之，有國中建築預定地、國小建築預定地、社區購物中心，及其他甚多社區，而系爭「柏克來」社區住於重劃區東南一隅，占全部重劃區甚小部分，即以外行人觀之，上開「萬壽路及指南路社區路口」之內所包含之學校、社區何其之多，且僅列「路口」，並非「管制路口」，如何能管制眾多之社區或學校之安全、安寧，頗值懷疑，顯見原告廣告左上方所載「全區設前後二個管制口淨化進出」，就該廣告之全體參互觀之，所謂「全區」應指「柏克來社區」而言，易使消費者誤認其購買該社區內之房屋，將有類似警衛室或柵欄之設置，以增加住戶之安寧及安全，惟交屋後該社區並未設置二個管制口，自無法達到廣告上所謂「淨化出入」之目標。故台北市政府木柵二期重劃區○○○○○路口」，因非「管制路口」，與「柏克來社區」為淨化進出所設之二個「管制口」，二者截然不同，甚易區別，原告自不得以台北市未設置「管制口」，而推卸其應負之責任。 四、原告另以「柏克來社區」前側有國立政治大學校警巡邏，後側有該社區安全崗哨維護安全，而台北市政府警察局文山第一分局之巡邏網亦可維持社區安寧，故消費者對該廣告用語所產生提升住戶安寧之期待，與交屋後並無落差，原告廣告詞並無不實云云。按果如原告所敘，國立政治大學校警之巡邏自以該校校園為主，後側之崗哨亦僅有一個，與廣告上「全區設二個管制口淨化進出」之所載不一；另警方之巡邏因轄區遼潤，僅能為一般性之巡邏，無法專門針對「柏克來社區」為特別之巡邏，是能否提昇住居戶之安寧，尚有可議，原告亦未能提出具體數據以實其說，已不足採，況既與廣告所載有間，原告自應負責。 五、原告另以除檢舉人外，其他住戶均未對系爭廣告提出異議，足見該廣告已滿足絕大多數消費者合理期待，已達廣告之實質目的乙節。縱按其他住戶未對系爭廣告提出異議，如無證據支持，並不表示彼等已完全滿意系爭廣告所載與實際不符情形，原告此項主張顯為卸責之詞，應不足取。 六、綜上所敘，原處分於法並無不合，訴願決定及再訴願決定遞予維持，亦無違誤，原告起訴意旨並無理由，應予駁回。 據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 五 月 十二 日行 政 法 院 第 四 庭 審 判 長 評 事 葉 振 權 評 事 趙 永 康 評 事 吳 明 鴻 評 事 尤 三 謀 評 事 陳 光 秀 右 正 本 證 明 與 原 本 無 異 法院書記官 阮 桂 芬 中 華 民 國 八十九 年 五 月 十五 日
