要旨
依據原告提出其妻楊○○華於七十年間向國○建設公司購買系爭房屋之建築改良物買賣所有權移轉契約書及台灣台北地方法院公證書觀之，其契約書上之買賣價款總額雖載為一、三四八、八○○元，然該契約書既係為系爭房屋所有權移轉登記申報契稅等之使用而製作，自非系爭房屋買賣時所立之原始契約，堪以認定。至原告之妻楊○○華於八十三年出售系爭房屋而與買受人黃仁源所簽訂之房屋買賣契約書，其契約書上所載之買賣總價款為一、一六五、七○○元，核與其為申報契稅所製作之土地建築改良物買賣所有權移轉契約所載之金額，則完全相符，是二份契約書上所載之金額，是否為實際之成交價額，自有疑義。嗣經被告於八十五年九月四日以北區國稅法第八五○三四九八七號函通知原告就系爭房屋之買進及賣出，提出收、付款之紀錄及相關資金存、撥資料，以供查核，然原告迄無法提出確切之證據資料，以證明系爭房屋之實際交易價額，即為建築改良物買賣所有權移轉契約書 (公契) 上所載買賣之價額，從而被告乃依據財政部訂頒標準按房屋評定現值一、一五二、四○○元之百分二十八計算，核定財產交易所得為三二二、六七二元，併課原告當年度綜合所得稅五○、二一六元，揆諸首揭法條、函釋及判例說明，自非無據。 參考法條：所得稅法 第 13 條 (88.02.09)
案由
行 政 法 院 判 決 八十九年度判字第八五四號原 告 楊永義 住台灣省桃園市○○街六號 被 告 財政部臺灣省北區國稅局 右當事人間因綜合所得稅事件，原告不服行政院中華民國八十七年十二月十七日台八十七訴字第六二一一○號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左︰
主文
原告之訴駁回。 事 實 緣原告八十三年度綜合所得稅結算申報，因漏未申報其配偶楊李瓊華出售坐落台北市松山區○○○路○段二○二號十三樓之五房屋乙棟財產交易所得，經被告依據財政部訂頒標準按房屋評定現值新台幣（下同）一、一五二、四○○元之百分二十八計算核定財產交易所得為三二二、六七二元，乃併課原告當年度綜合所得稅五○、二一六元。原告不服，主張出售之房屋係於七十年間以總價一、三四八、八○○元購入，於八十三年間以一、一六五、七○○元出售，此筆交易實為虧損，並無財產交易所得云云，申經復查結果，未獲變更。原告循序提起訴願、再訴願，遞遭決定駁回，遂提起行政訴訟。茲摘敍兩造訴辯意旨如次： 甲、原告起訴意旨略謂︰ ㈠原告之妻楊李瓊華於七十年間向國泰建設股份有限公司（以下簡稱國泰建設公司）購買台北市松山區○○○路○段二○二號十三樓之五房屋乙棟，當時價格為一、三四八、八○○元，因國泰建設公司係股票上市公司，購買人未付清全部價款，該公司是不可能開出收據，故上開房屋買賣時不可能有雙重價格。而此價格確實就是購買房屋之成本價格。又原告八十三年三月七日將該房屋出售給黃仁源，因房屋已老舊，雙方議定以公定價格一、一六五、七○○元成交，在房屋買賣契約書內詳列契約成立日買方應付給賣方現金三十萬元為定頭金，餘款八十六萬五千七百元於一切手續辦妥後一次付清，及價款均應支付現金等語。 ㈡而原告於八十三年三月七日簽訂房屋買賣契約後，乃將收受之現金三十萬元分別寄存於第一銀行桃園分行原告之戶頭十三萬元及原告之妻楊李瓊華之戶頭十七萬元，此有第一銀行桃園分行現金存款憑條為證。至其餘款項於八十三年三月二十日收受現金後，則全部用以支付原告向友人借貸之私人貸款，此為買賣價金之全部支付流程。 ㈢綜上，本件系爭房屋之買賣，原告實為虧損，並無交易所得，爰請求將復查決定及訴願、再訴願之決定撤銷。 乙、被告答辯意旨略謂︰ ㈠按財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額，合併計課綜合所得稅，為行為時所得稅法第十三條及第十四條第一項第七類第一款所規定。又個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依本法第十四條第一項第七類規定核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關依財政部核定標準核定之，亦為所得稅法施行細則第十七條之二第一項所明定。又八十三年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出符合規定之證明文件者，其財產交易所得標準，台北市按房屋評定現值之百分之二十八計算，復經財政部八十四年二月八日台財稅第八四一六○二九○○號函釋在案。 ㈡本件原告之配偶楊李瓊華於八十三年間出售其所有坐落台北市松山區○○○路○段二○二號十三樓之五房屋乙棟，因未申報該財產之交易所得，被告乃依財政部八十四年二月八日台財稅第八四一六○二九○○號函釋，核定其出售系爭房屋之財產交易所得為三二二、六七二元，併課原告當年度綜合所得稅五○、二一六元，依前揭法條規定及函釋意旨，要無不合。 ㈢原告雖提出系爭房屋於八十三年間出售時之房屋買賣契約書（私契）及公定契約書，證明其成交價額確為一、一六五、七○○元；並提出買進系爭房屋時之建築改良物買賣所有權移轉契約書（即公定契約）與台灣台北地方法院之公證書，以證明契約書內所載買賣價額一、三四八、八○○元，為實際之價額，惟上開買賣所有權移轉契約書係買賣雙方供辦理所有權移轉登記之用；而台灣台北地方法院之公證書，僅為買賣雙方訂立買賣契約行為之證明，且八十三年間出售系爭房屋之買賣契約上所載價格均與公定契約上記載之金額相同，自非實際之成交價額甚明。又上開買賣契約亦未記載買賣價款之支付流程等，是原告既未能提供系爭房屋之買進賣出之實際價格及支付價款之確切證明，以證實其成本費用，則被告依首揭財政部函釋，就其房屋評定現值百分之二十八，核定其八十三年度財產交易所得，自無不合。原告主張委無足採。 ㈣另原告所附向國泰建設公司購買系爭房屋之土地建築改良物買賣所有權移轉契約書雖經法院公證，惟契約書內所載之買賣總價額是否為實際交易價額，法院於公證時並未作實質審查。而該金額係屬申報契稅之依據，而契稅之核課係依房屋評定之標準價格計課，與核課財產交易所得係以交易時之成交價額減除原始取得成本有間，稽徵機關仍應依有關證件核實認定。又本件原告所附出售房屋之私契，並無收受價款紀錄之支付流程可稽，原告所訴，自不足採信。蓋系爭房屋交易所得，本應以其出售時之成交價額減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該房屋而支付之一切費用後之餘額，為所得額核實認定之，故原告自應提出各項收付之證據以證明實際之交易所得，惟原告僅提出申請移轉登記使用之買賣所有權移轉契約書（俗稱公契），而未能提示收付款項之憑證供被告查核，自難僅憑該公契上所載買賣價款總金額，即認係買賣雙方之實際交易款項。原告既未能提出收付款項之憑證以供查核，則被告依財政部核定標準核定其財產交易所得，自非無據。 ㈤綜上論述，原處分及所為復查、訴願、再訴願之決定並無違誤，原告之訴為無理由，應予駁回。
理由
一、按財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額，合併計課綜合所得稅，為行為時所得稅法第十三條及第十四條第一項第七類第一款所規定。又個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算依本法第十四條第一項第七類規定核實認定；其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標準核定之，為所得稅法施行細則第十七條之二第一項所明定。又八十三年度個人出售房屋未申報或已申報而未能提出符合規定之證明文件者，其財產交易所得標準，台北市按房屋評定現值之百分之二十八計算，復經財政部八十四年二月八日台財稅第八四一六○二九○○號函釋在案。 二、本件原告八十三年度綜合所得稅結算申報，因漏未申報其配偶楊李瓊華出售坐落台北市松山區○○○路○段二○二號十三樓之五房屋乙棟財產交易所得，經被告依據財政部訂頒標準按房屋評定現值一、一五二、四○○元之百分二十八計算核定財產交易所得為三二二、六七二元，乃併課原告當年度綜合所得稅五○、二一六元。原告不服，申經復查結果，未獲變更。原告猶未甘服，循序提起行政訴訟，主張其配偶楊李瓊華於八十三年間出售系爭房屋，其出售時之實際價額為一、一六五、七○○元，而上開系爭房屋於七十年間購買時，係以一、三四八、八○○元價額購入，故系爭房屋出售實為虧損，並無財產交易所得云云。 三、按「當事人主張之事實須負舉證責任，倘其所提出之證據不足為主張事實之證明，自不能認其主張之事實為真實」，本院三十六年判字十六號著有判例可資參照。查：本件原告主張系爭房屋於七十年間購買時，係以一、三四八、八○○元購得，惟八十三年間出售系爭房屋，其出售時之實際價額為一、一六五、七○○元，固據其提土地建築改良物買賣所有權移轉契約書影本二份、房屋買賣契約書影本乙份、台灣台北地方法院公證書影本二份等為證，惟依國人一般房屋不動產交易之習慣，常於雙方就買賣價金達成合致時即簽訂買賣契約書（通稱私契），契約書中並訂明買賣實際價款及付款方式等，以作為雙方買賣房屋之憑據。迨於向地政機關辦理不動產所有權移轉登記時，為達買賣雙方減輕稅負之目的，亦往往另書立買賣所有權移轉契約書（通稱公契），以供稅捐機關評定現值作為報繳契稅之依據，從而公契上所載買賣價額常與私契上所載實際買賣之價額有別。茲因契稅之核課，係依房屋評定之價格核課，而財產交易所得之有無，則係依交易時之成交價額，減除原始取得成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額計算，故衡諸一般社會經驗法則，公契上所載買賣價額大抵均低於實際買賣之價額，藉此而減少稅捐之負擔。再者，房屋買賣契約，縱經法院公證，然法院公證處就當事人雙方所提出之房屋買賣契約書內容之記載，並無實質之審查權，是買賣契約書上有關價金之記載，要非得作為認定買賣實際價額之唯一證據。從而稅捐稽徵機關於認定財產或權利交易所得時，依實質課稅原則，並不當然須受建築改良物所有權移轉契約書（公契）或法院公證書所載買賣金額之拘束，仍應本於調查所得之證據認定之。 四、經查：依據原告提出其妻楊李瓊華於七十年間向國泰建設公司購買系爭房屋之建築改良物買賣所有權移轉契約書及台灣台北地方法院公證書觀之，其契約書上之買賣價款總額雖載為一、三四八、八○○元，然該契約書既係為系爭房屋所有權移轉登記申報契稅等之使用而製作，自非系爭房屋買賣時所立之原始契約，堪以認定。至原告之妻楊李瓊華於八十三年出售系爭房屋而與買受人黃仁源所簽訂之房屋買賣契約書，其契約書上所載之買賣總價款為一、一六五、七○○元，核與其為申報契稅所製作之土地建築改良物買賣所有權移轉契約所載之金額，則完全相符，是二份契約書上所載之金額，是否為實際之成交價額，自有疑義。嗣經被告於八十五年九月四日以北區國稅法第八五○三四九八七號函通知原告就系爭房屋之買進及賣出，提出收、付款之紀錄及相關資金存、撥資料，以供查核，然原告迄無法提出確切之證據資料，以證明系爭房屋之實際交易價額，即為建築改良物買賣所有權移轉契約書（公契）上所載買賣之價額，從而被告乃依據財政部訂頒標準按房屋評定現值一、一五二、四○○元之百分二十八計算，核定財產交易所得為三二二、六七二元，併課原告當年度綜合所得稅五○、二一六元，揆諸首揭法條、函釋及判例說明，自非無據。原告一再主張契約書上所載之買賣價額，即為實際之交易價額云云，尚不足採。 五、又原告起訴後，雖另稱伊於八十三年三月七日與黃仁源簽訂房屋買賣契約後，其收受之現金三十萬元乃分別寄存於第一銀行桃園分行原告之戶頭十三萬元及原告之妻楊李瓊華之戶頭十七萬元。至其餘款項於八十三年三月二十日收受現金後，則全部用以支付原告向友人借貸之私人貸款，並提出第一銀行桃園分行現金存款憑條影本二紙為證，惟原告所提出第一銀行桃園分行現金存款憑條，充其量祗能證明原告於簽訂房屋買賣契約書當日收受三十萬元之定金而已。然系爭房屋出售之實際價額若干，原告嗣後收受之尾款多少，並無從證明，自不得據以推論房屋買賣契約書上所載之買賣價額，即為實際之交易價額。原告之主張，尚難認為有理由。 六、綜上所述，被告原核定依財政部上揭函釋，就系爭房屋評定現值百分之二十八，核課原告八十三年度財產交易所得，洵無違誤。被告復查決定，維持原核定，未予變更，一再訴願決定亦遞予維持，均無不合。原告起訴請求撤銷復查決定及訴願、再訴願決定，並無理由，應予駁回。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第二十六條後段，判決如主文。 中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十四 日行 政 法 院 第 四 庭 審 判 長 評 事 葉 振 權 評 事 吳 錦 龍 評 事 吳 明 鴻 評 事 尤 三 謀 評 事 陳 光 秀 右 正 本 證 明 與 原 本 無 異 法院書記官 阮 桂 芬 中 華 民 國 八十九 年 三 月 二十四 日
