要旨
查因繼承而申請租約變更登記乃係基於既有之租佃關係，僅就該租約上之承租人辦理變更登記，租佃雙方自應依照耕地三七五減租條例第 6 條第1 項及台灣省耕地租約登記辦法第 2 條第 1 項規定會同辦理租約變更登記。次查本件雖非台灣省耕地租約登記辦法第 2 條第 2 項規定所定3 種除外情形得逕行登記者，是以上訴人線西鄉公所依法即通知不會同申請登記之他方即被上訴人，然因本件僅是在原租約關係之基礎上，發生承租人之一方死亡，由其繼承人繼承租賃權而應申請變更登記之事由，並非租佃雙方間本於租佃關係而發生之爭議而須依爭議結果為變更登記者，自無同條第 3 項規定應依耕地三七五減租條例第 26 條所定租佃爭議調解調處程序辦理之適用，鄉鎮市公所無待司法機關之審判，而自行審查予以核備，於法並無不合。被上訴人如有租佃爭議之事由，仍得於租約因繼承變更登記後，再向鄉鎮市公所租佃爭議調解委員會聲請調解，以資救濟。 參考法條：耕地三七五減租條例 第 6、26 條（91.05.15） 臺灣省耕地租約登記辦法 第 2 條（89.04.26）
案由
最 高 行 政 法 院 判 決 上 訴 人 彰化縣線西鄉公所 代 表 人 黃○○ 上 訴 人（原審參加人） 黃○○ 黃 ○ 黃○○ 黃○○ 黃○○ 黃○○ 黃○○ 上8上訴人共同訴訟代理人 楊玉珍律師 被 上訴 人 辛○○ 辛○○ 辛○○ 上列當事人間因耕地三七五租約事件，上訴人對於中華民國 92 年 12 月 25 日臺中高等行政法院 92 年度訴字第 825 號判決，提起上訴。本院判決如下：
主文
原判決廢棄。 被上訴人在第一審之訴駁回。 第一審及上訴審訴訟費用均由被上訴人負擔。
理由
一、本件被上訴人（即原審原告）在原審起訴意旨略以：本件系爭坐落彰化縣線西鄉○○段 184、184-2、274 地號土地，原承租人黃庄於民國 81 年 9 月 6 日死亡，由承租繼承人黃○○等 7 人單方於 92 年 1 月 30 日提出申請租約繼承變更登記之申請。經上訴人彰化縣線西鄉公所（下稱線西鄉公所）依「耕地三七五租約清理要點」第 3 條規定之程序通知出租人被上訴人，出租人於 92 年 2 月25 日提出異議。經上訴人線西鄉公所函轉承租人答辯，並依現場實勘結果確認租約關係，於 92 年 3 月 18 日以線鄉民字第 0920001330 號函答覆出租人，依耕地三七五租約清理要點第 10 點第 1 項第 3 款規定，應為租約變更登記。並即依臺灣省耕地租約登記辦法第 2 條第 2 項及第 4 條第 1 項第 3 款、第5 條第 1 項第 2 款規定，准承租人租約繼承變更登記。復依臺灣省耕地租約登記辦法第 10 條第 1 項規定，函報請縣政府備查後，再以中華民國 92 年 3 月27 日線鄉民字第 210 8 號「准予耕地租約變更登記通知書」通知租約雙方。被上訴人不服，循序提起本件行政訴訟。主張耕地三七五減租條例第 26 條規定出租人與承租人間因耕租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解。上訴人線西鄉公所未依規定程序處理，即逕行判定，自有未合，且原承租人黃庄於 81 年 9 月 6 日死亡時，其三七五租約即已完全消失，況原審參加人荒廢數年未耕作，在系爭土地上設立工廠，已有終止租約之事由，原處分准許將租約變更登記給黃○○等 7 人，實有違法。為此請判決將訴願決定及三七五租約變更登記之原處分均撤銷等語。 二、上訴人線西鄉公所（即原審被告）則以：依「縣（市）政府及鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解調處耕地租佃爭議須知參考範例」第 2 點之規定，耕地租佃爭議，應向耕地租佃爭議委員會申請調解，被上訴人未依法申請調解，難以受理。又繼承係為一法律事實，既無積欠租金之情事，且經會同實地勘查結果又有耕作事實，應依臺灣省耕地租約登記辦法第 2 條第 2 項及第 4 條第 1 項第 3 款、第 5 條第 1 項第 2 款規定核准租約變更登記，並函報縣府同意備查。倘不准予繼承登記，則亦無對象可申請調解等語，資為抗辯。 三、上訴人黃○○等 7 人在原審參加意旨略謂：本案因出租人不願會同辦理變更登記，異議過程中被上訴人未能依耕地三七五減租條例第 17 條第 1 項第 3 款、第 4 款規定提出欠租催告書，逾期不繳地租終止租約通知書及送達證明文件或法院確定判決書等文件終止租約，並不符合三七五減租條例第 19 條規定收回自耕。然繼承是既成事實，既無積欠租金，且經鄉公所人員會同實施勘查結果又有耕作事實，而被上訴人所提出 86、87 年間之照片雖能顯示時間點，惟無法證明連續 1 年間不為耕作。又依減租條例第 7 條規定，當時本案被上訴人並未依法向線西鄉公所提出足資證明之資料申請終止租約，僅於上訴人黃○○等 7 人單方申請辦理租約繼承變更登記時，始提出書面異議。另上訴人之「大立鐵工廠」係於民國 73 年 4 月 1 日於○○縣○○鄉○○村○○路 188 號設立，並未於系爭土地上設立「大立鐵工廠」，故被上訴人提本件訴訟顯無理由等語。 四、原審斟酌全辯論意旨及調查證據結果，以：按「本法所稱行政處分，係指中央或地方機關就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政行為。」訴願法第 3 條定有明文。查上訴人線西鄉公所 92 年 3月 27 日線鄉民字第 2108 號「准予耕地租約變更登記通知書」所載「查台端之承租人黃○○等 7 人於 92 年 1 月 30 日申請彰線寓字第 18 號租約變更登記一案，報經彰化縣政府地權字第 0920051333 號函同意備查，業經本公所登記於耕地租約登記簿租約變更之部，并將所繳租約加蓋變更戳記，除通知承租人黃○○等 7 人外特此通知。」依其內容，足見其為就承租申請「租約變更登記」處理之結果之通知，其決定對租約雙方自會發生法律效果，且於行政上有依登記結果處理之效果，復有「臺灣省耕地租約登記辦法」第 10 條第 1 項規定為依據，應認係訴願法第 3 條所稱之行政處分。另上訴人線西鄉公所 92 年 3 月 18 日以線鄉民字第 0920001330 號函復被上訴人及上訴人之黃○○等異議書及變更登記申請書，其內容係在說明被上訴人之異議何以不足採，何以應准登記，其重點乃在駁回被上訴人之異議，雖得因有駁回被上訴人等之異議，而仍得認係另一行政處分。惟不能因上訴人線西鄉公所 92 年 3 月 18 日線鄉民字第 0920001330 號函係行政處分，即謂上訴人線西鄉公所線鄉民字第 2108 號通知書為該前函之說明，僅屬觀念之通知，非行政處分，仍應依其內容及依據而定，而非僅以發文先後為斷。又雖內政部於 90 年 11 月 29 日另以台（90）內地字第 9077962 號函頒「縣（市）政府及鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解調處耕地租佃爭議須知參考範例」第 2 點規定「耕地租佃爭議，應向鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會（以下簡稱鄉（鎮、市、區）租佃委員會）申請調解；調解不成立者，由該委員會送縣（市）政府耕地租佃委員會（以下簡稱縣（市）租佃委員會）予以調處。」惟同一「須知參考範例」第 1 點中亦規定「縣（市）政府及鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解調處耕地租佃爭議，除法令另有規定外，依本須知辦理。」上開「臺灣省耕地租約登記辦法」第 2 條第 3 項規定，即屬該須知第 1 條所稱「法令另有規定」之一，自應除外，不受該須知須另行申請調解之限制甚明。查本件承租人黃○○等於 92 年 1 月 30日向上訴人線西鄉公所提出「耕地三七五租約變更登記申請書」申請為租約變更登記，其原因欄載為「繼承」，被上訴人等於 92 年 2 月 25 日向上訴人線西鄉公所提出異議書，足見被上訴人之異議係就租佃契約之主體（承租人）為爭議，應係「臺灣省耕地租約登記辦法」第 2 條第 3 項所稱之「耕地租佃爭議」，自應依該條項所規定「前項受通知之他方提出異議，且其異議屬耕地租佃爭議者，依本條例第 26 條規定處理。」即送上訴人線西鄉公所之耕地租佃委員會調解，調解不成立，送該管縣政府耕地租佃委員會調處。乃上訴人線西鄉公所僅以 92 年 3 月 18 日線鄉民字第 0920001330 號函，說明認依內政部頒租約清理要點第 10 點第 1 項第 3 款規定，應為租約變更登記等語予以說明後，即逕予登記，而未依「臺灣省耕地租約登記辦法」第 2 條第 3 項規定意旨依耕地三七五減租條例第 26 條規定予以處理，其處理程序自未盡符規定，訴願決定未予糾正，亦有未合。上訴人線西鄉公所雖謂依「縣（市）政府及鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解調處耕地租佃爭議須知參考範例」第 2 點之規定，被上訴人未申請調解，無從予以調解，及准予繼承登記後，始有對象可申請調解云云。惟依「臺灣省耕地租約登記辦法」第 2 條第 3 項規定移送調解者，即無須再依「縣（市）政府及鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解調處耕地租佃爭議須知參考範例」第 2 點之規定申請調解已如前述，而依「臺灣省耕地租約登記辦法」第 2 條第 3 項規定移送調解者，其調解雙方主體即為申請登記及異議者雙方，並無主體不明確之虞。從而被上訴人請求撤銷訴願決定及原處分，核有理由，應將原處分及訴願決定均予撤銷，由上訴人線西鄉公所另依規定程序為適當之處理等由。資為其判決之論據。 五、本院查：原判決以上訴人線西鄉公所 92 年 3 月 27 日線鄉民字第 2108 號「准予耕地租約變更登記通知書」（即原處分），依其內容，係就承租申請「租約變更登記」處理之結果之通知，其決定對租約雙方自會發生法律效果，且於行政上有依登記結果處理之效果，復有「臺灣省耕地租約登記辦法」第 10 條第 1 項規定為依據，應認係訴願法第 3 條所稱之行政處分。尚不能因上訴人線西鄉公所 92 年 3 月 18 日線鄉民字第 09200 001330 號函係行政處分，即謂原處分為前函之說明而僅屬觀念之通知等情，據以認定首開通知書仍屬於行政處分。固非無據。惟按：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人繼續承租者，應續訂租約」，耕地三七五減租條例第 20 條定有明文。次按耕地租約承租人死亡，由現耕繼承人繼承承租權者，應申請租約變更登記。又租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，為行為時（下同）台灣省耕地租約登記辦法第 4 條第 1 項第 3 款、第 2 條第 2 項及第 5 條第 1 項第 2 款所明定。又耕地承租權為遺產之一部分，依民法第 1148 條之規定，繼承人自繼承開始時，即承受被繼承人財產上之一切權利義務。本件耕地原承租人黃庄死亡，其繼承人繼承承租已成事實，故由承租繼承人黃○○等 7 人單方於 92 年 1 月 30 日提出申請租約繼承變更登記之申請。查因繼承而申請租約變更登記乃係基於既有之租佃關係，僅就該租約上之承租人辦理變更登記，租佃雙方自應依照耕地三七五減租條例第 6 條第 1 項及台灣省耕地租約登記辦法第 2 條第 1 項規定會同辦理租約變更登記。次查本件雖非台灣省耕地租約登記辦法第 2 條第 2 項規定所定 3 種除外情形得逕行登記者，是以上訴人線西鄉公所依法即通知不會同申請登記之他方即被上訴人，然因本件僅是在原租約關係之基礎上，發生承租人之一方死亡，由其繼承人繼承租賃權而應申請變更登記之事由，並非租佃雙方間本於租佃關係而發生之爭議而須依爭議結果為變更登記者，自無同條第 3 項規定應依耕地三七五減租條例第 26 條所定租佃爭議調解調處程序辦理之適用，鄉鎮市公所無待司法機關之審判，而自行審查予以核備，於法並無不合。被上訴人如有租佃爭議之事由，仍得於租約因繼承變更登記後，再向鄉鎮市公所租佃爭議調解委員會聲請調解，以資救濟。足見被上訴人並非無救濟途徑，對出租人權益保障尚無欠缺。原判決認被上訴人就本件因繼承而變更租約登記所為之異議，係就租佃契約之主體（承租人）為爭議，應係「臺灣省耕地租約登記辦法」第 2 條第 3 項所稱之「耕地租佃爭議」，自應依該條項所規定即送上訴人線西鄉公所之耕地租佃委員會調解，調解不成立，送該管縣政府耕地租佃委員會調處，乃上訴人線西鄉公所逕予登記，而未依「臺灣省耕地租約登記辦法」第 2 條第 3 項規定意旨依耕地三七五減租條例第 26 條規定予以處理，其處理程序自未盡符規定，訴願決定未予糾正，亦有未合等情，所為撤銷原訴願決定及原處分之判決，揆諸上開說明，自有適用法規不當之違誤。上訴意旨據以指摘求為廢棄原判決，為有理由。應將原判決廢棄。因本案事實已明，本院可依該事實自為裁判。本案原處分准予因繼承而變更租約之登記，並無不合，訴願決定予以維持，理由雖有不同，結果則無不合，被上訴人訴請撤銷，自無理由，爰駁回被上訴人在第一審之訴。以資糾正。六、據上論結，本件上訴為有理由，依行政訴訟法第 256 條第 1 項、第 259 條第1 款、第 98 條第 3 項前段、第 104 條、民事訴訟法第 85 條第 1 項前段，判決如主文。
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