案由
臺灣高等法院民事判決 八十三年度重上字第三一三號上 訴 人 劉 台 鳳 杜 長 江 董 乃 中 王 崇 禹 共 同 訴訟代理人 溫 欽 彥 律師 羅 秉 成 律師 毛 國 樑 律師 被 上訴人 雍興實業股 份有限公司 法定代理人 白 培 英 訴訟代理人 張 迺 良 律師 訴訟代理人 張 孝 詳 律師 複 代理人 王 傳 賢 律師 右當事人間返還無權占有土地等事件，上訴人對於中華民國八十三年五月十日臺灣板橋地方法院八十二年度重訴字第六一號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主文
上訴駁回。 第二審訴訟費用由劉台鳳負擔二分之一；杜長江負擔百分之十一；董乃中負擔百分之七；餘由王崇禹負擔。 事 實 甲、上訴人方面： 一、聲明： ㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。 ㈡右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。 二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱： ㈠兩造為解決本件無權占有事件，曾於八十二年十二月十日在台北市○○路一００號五０七室就系爭土地達成買賣之協議，惟被上訴人嗣後悔約，於會議紀錄之決議中偽增第十二條，即上開買賣尚須經被上訴人公司董事會通過始成立。兩造間亦未約定「書面」為買賣契約之成立要件。 ㈡上訴人占用系爭土地之正當權源，即與被上訴人間就系爭土地有買賣關係存在，及因時效取得地上權所生之事件，迄今仍在法院審理中，尚未判決確定，為免裁判歧異，依法應停止本件訴訟程序。 ㈢雍興實業股份有限公司（以下簡稱雍興公司）八十三年股東名簿，其股東為中國商銀、白培英、鄭世松、胡勝益、朱世松、胡勝益、朱森元、廖振元及豫豐紗廠，惟依中國商銀八十二年八月五日之公開說明書，其持有雍興公司之股數為八萬四千五百零八股，可見白培英、鄭世松、胡勝益、朱森元、廖振元之股份，實為中國商銀所有，亦即雍興公司之股東實際僅有中國商銀及豫豐紗廠二位，與法定組織人數不合，依法應予撤銷。又八十一年間為中國商銀職員之謝孝惠、陳俊秀，其所持有之股份，如何獲豫豐紗廠之授權，登記為其股份之代表，或為冒充頂替，亦直接影響雍興公司法人人格之合法性。雍興公司於六十五年結束營業，七十一年間由原法定代理人潘仰山申請復業，七十二年間忽由金克和以不符原股東名冊所列股東召開股東會，自命為被上訴人公司之董事長，一直延續迄今。故被上訴人並非雍興公司，其法定代理人白培英亦非雍興公司合法選任之法定代理人。 ㈣雍興公司自七十一年間以降，即未再行召集董事會改選董事長，依法其法定代理人應為原法定代理人潘仰山，故系爭土地所有權人應為法定代理人潘仰山之雍興公司所有。被上訴人並非系爭土地所有權人，所選任之董事長亦無權代表土地所有權人，因此被上訴人就上訴人時效取得之地上權登記事件，向地政機關提出異議，並非適法。 ㈤系爭土地已在上訴人占有狀態中，無庸再為交付，兩造間就系爭土地之買賣，並無交付行為。 ㈥上訴人於八十二年五月間始正式向地政機關申請地上權登記。 三、証據：除援用原審之立証方法外，補提會議紀錄、中國商銀股票上市公開說明書、被上訴人八十二年十二月八日買賣草約、同年月十八日買賣契約、雍興公司設立登記証、章程、六十五年九月十七函、股權証明書、股東名簿、變更印鑑卡、五十六年度股東會議事錄、股東名簿、董事及監察人名單、五十六年八月二十一日函、七十一年十一月十九日台發會字第六號函、申請書、七十二年度迄今之股東名簿及股份變更表、七十二年三月十一日股東會議紀錄、四十九年十月十一日董事會議紀錄、四十二年八月六日驗資報告、台北市政府建設局七十二年公字第六六五八號函、中國商銀申請書，並聲請訊問証人袁德泰、蕭耀進、錢健庵、陳俊秀、謝孝惠，調閱台灣板橋地方法院八十三年度重訴字第一八九號土地所有權移轉登記事件卷，向台北市政府建設局調閱被上訴人公司設立及變更登記資料。 乙、被上訴人方面： 一、聲明：如主文第一項所示。 二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱： ㈠依據八十二年十二月十日之會議紀錄，兩造間之買賣契約，於簽訂正式書面契約後，尚須經被上訴人公司董事會通過，始能成立。惟兩造間迄未簽訂書面，被上訴人方面亦未經董事會通過，故兩造間並無買賣關係存在。 ㈡否認會議紀錄第十二條為被上訴人所偽造。 ㈢被上訴人於七十二年、八十一年及八十二年五月間所為之修改章程、改選董監事、及選任白培英為董事長，均符合規定，並經主管機關台北市政府建設局准予變更登記，白培英自為被上訴人合法之法定代理人。 ㈣依據土地登記簿謄本之記載，被上訴人為系爭土地所有權人，且被上訴人迄未解散，縱已解散，於清算範圍內，仍為合法之公司組織，更不受法定代理人是否合法改選而有影響。 三、証據：除援用原審之立証方法外，補提台灣板橋地方法院八十三年度重訴字第一八九號及本院八十四年度重上字第三六號、八十四年度上字第二一一號民事判決、台北市政府建設局函。
理由
一、本件被上訴人起訴主張：坐落台北縣新莊市○○段一七九地號土地（以下簡稱系爭土地），為被上訴人所有，劉台鳳自六十六年四月十一日、杜長江自五十九年七月十七日、董乃中自五十三年三月十一日、王崇禹自六十二年七月十四日起無權在其上建屋或承受前手之建物居住，上訴人所建或居住之房屋門牌號碼及占用之面積如原判決附表及附圖所示，為此本於民法第七百六十七條規定，請求上訴人應將占用系爭土地上之建物拆除，並返還占用之土地；及本於侵權行為、不當得利之法律關係，請求上訴人給付自七十七年四月三日起，至返還土地之日止，按土地總價額年息百分之七計算之損害金等語（本院按：被上訴人另請求劉台鳳應將坐落台北縣新莊市○○段一八一地號土地，如原判決附圖所示Ａ部分面積四一四、九二平方公尺拆屋還地；及劉台鳳自六十六年四月十一日、杜長江自五十九年七月十七日、董乃中自五十三年三月十一日、王崇禹自六十二年七月十四日起，均至七十七年四月二日止，再按土地總價額年息百分之十計算之損害金，與七十七年四月三日起，至返還土地之日止，再按土地總價額年息百分之三計算之損害金部分，原審為被上訴人敗訴之判決，未據其聲明不服，已告確定）。上訴人則以：被上訴人之法定代理人白培英，並非雍興公司合法選任之法定代理人，其法定代理權不僅有欠缺，且系爭土地之所有權人亦非被上訴人。上訴人居住之房屋，占有系爭土地已逾二十年，依民法第七百七十二條準用同法第七百六十九條規定，已具備時效取得地上權之要件。況兩造於本件訴訟中之八十二年十二月十日在台北市○○路一００號五０七室就系爭土地達成買賣之協議，上訴人占有系爭土地即為有權占有等語，資為抗辯。 二、按公司股東會之召集程序，或其決議方法，違反法令或章程時，股東得自決議之日起一個月內，訴請法院撤銷其決議，公司法第一百八十九條定有明文。該項決議在未撤銷前，仍非無效（最高法院六十三年台上字第九六五號判例參照）。上訴人辯稱雍興公司歷次選出之董事長包括白培英在內，均為不合法，無非以該公司自七十二年以來所召開之股東會，其股東中有部分為假股東為依據，惟組成股東會之股東是否具有股東之資格，乃股東會作成決議之方法有無違反法令或章程，應為股東會決議得否撤銷之問題，而非股東會決議之內容違反法令或章程，係屬無效之問題。依照上開說明，雍興公司之董事長白培英，在該公司股東會決議依法被撤銷前，尚難謂其非雍興公司之法定代理人。被上訴人之法定代理人白培英，係雍興公司股東會選出之董事互選而產生，並向主管機關申請變更登記經核准在案，有該公司股東常會議事錄、董事會議事錄及台北市政府建設局函稿附於該局關於雍興公司登記案卷內可稽，且上開股東會決議迄未被撤銷，白培英自屬雍興公司之法定代理人。雍興公司雖於六十五年間暫停營業，但於七十一年間由原法定代理人潘仰山申請核准復業，七十二年間始由其法人股東中國商銀依公司法第一百七十三條第四項規定，報經主管機關許可自行召集股東會，修訂章程及改選董、監事，一直迄今為止，雍興公司人格始終未曾消滅，業經本院調取上開台北市政府建設局雍興公司登記案卷，查閱屬實。且如前述，被上訴人法定代理人白培英乃雍興公司股東會所選之董事互選產生，故由白培英代表之被上訴人與雍興公司應屬同一法人，要無疑義。況公司法人之人格，並不因其代表公司之董事長選任是否合法而受影響。上訴人以雍興公司依其章程有三十年經營年限，及該公司自七十二年以來歷次所召開之股東會，其股東中有部分為假股東等為由，抗辯被上訴人與雍興公司並非同一法人，被上訴人之法定代理權有欠缺，即非可採。 三、被上訴人主張劉台鳳自六十六年四月十一日、杜長江自五十九年七月十七日、董乃中自五十三年三月十一日、王崇禹自六十二年七月十四日起，無權在系爭土地上建屋或承受前手之建物居住，上訴人所建或居住之房屋門牌號碼及占用之面積如原判決附表及附圖所示之事實，業經原審勘驗屬實，並囑託台北縣新莊地政事務所測量，製有勘驗筆錄及複丈成果圖可稽（原審二卷第九五、九六、一一０、一一一頁），且為上訴人所不爭(本院一卷第二八三頁正面)，自堪信為真實。上訴人雖辯稱：系爭土地並非被上訴人所有，上訴人居住之房屋，占有系爭土地已逾二十年，依民法第七百七十二條準用同法第七百六十九條規定，已具備時效取得地上權之要件；兩造於本件訴訟中，達成系爭土地買賣之協議，上訴人占有系爭土地自有正當權源等語，然查㈠系爭土地所有權人為雍興公司，有土地登記簿謄本可証（原審三卷二三、二四頁），且被上訴人與雍興公司係屬同一法人，已如前述，故被上訴人即為系爭土地所有權人。被上訴人公司早於三十九年十二月間已成立，業據其提出經濟部所發之三十九年間舊公司執照、台北市政府建設局簡復表、被上訴人公司登記事項表及變更登記事項卡可證（原審三卷第四三至四六頁）。至於被上訴人原提之公司執照，其設立登記日期雖記載為在四十八年十一月二十六日，則係被上訴人於八十一年間申請變更登記時為經濟部所誤載，此有被上訴人提出之台北市政府建設局第一科八十三年三月二十八日第七一四六簡復表及經其更正之經濟部公司執照可稽（原審卷三九０、九一頁）。是以上訴人以被上訴人與雍興公司非屬同一法人，及其原提之公司執照，其設立登記日期為在四十八年十一月二十六日，而系爭土地登記簿謄本，記載雍興公司於四十一年六月三十日以買賣原因取得所有權為由，抗經辯系爭土地並非被上訴所有，要難採取。㈡按因時效取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有。又占有人因時效而取得地上權登記請求權者，以已具備時效取得地上權之要件，向該管地政機關聲請為地上權登記，如經地政機關受理，受訴法院固應就占有人是否具備時效取得地上權之要件，為實體上裁判（最高法院六十九年三月四日六十九年度第五次民事庭會議決議、八十年六月四日八十年度第二次民事庭會議決議參照）。惟占有人之占有縱已具備時效取得地上權之要件，然倘係在土地所有人依民法第七百六十七條規定提起訴訟後，始向管轄地政機關聲請登記，經土地所有人異議而涉訟者，因該占有人事前不為登記之聲請，亦屬任權利睡眠之人，與已行使權利之土地所有人相較，後者之法律利益較值得保護，是受訴法院自毋庸就占有人是否具備時效取得地上權登記之要件，為實體上裁判。上訴人占有系爭土地縱已具備時效取得地上權之要件，但渠等迄今並未依法登記為地上權人，且被上訴人於八十二年四月三日即向原法院提起本件拆屋還地訴訟，而上訴人自承渠等遲至八十二年五月始正式申請地上權登記而為地政機關受理。依照前揭說明，本院毋庸就上訴人占有系爭土地是否具備時效取得地上權登記之要件，為實體上裁判；上訴人以已具備時效取得地上權，辯稱占有系爭土地並非無權占有，即無可採。況上訴人訴請地上權登記訴訟，業經原法院以八十二年度訴字第七七一號、八十三年度訴字第一八四號，及本院八十三年度上字第二一一、八０二號判決駁回在案，有本院上開案號民事判決可稽（本院一卷第二九一至二九四、三０二至三０八頁），益見上訴人所辯占有系爭土地已具備時效取得地上權，為不足採。㈢占有之土地，若係本於買賣之法律關係所交付，其占有固有正當權源（最高法院六十九年二月二十三日六十九年度第四次民事庭會議決議參照），但土地占有人本屬無權占有，嗣與土地所有人成立買賣，仍須出賣人即土地所有人為交付之行為，始能謂其占有由無正當權源變更為有正當權源，亦即在出賣人即土地所有人為交付行為前，尚難僅憑買賣契約業已成立，即謂無權占有人原來之占有行為係有正當權源。上訴人自承被上訴人並未交付系爭土地予渠等，則彼等占有系爭土地顯非來自於被上訴人之交付。上訴人辯稱兩造間已達成買賣系爭土地之協議，固為被上訴人所否認，唯姑不論兩造間之買賣契約是否成立，揆之上開說明，上訴人之占有系爭土地難謂為有正當權源。上訴人僅憑兩造間成立系爭土地之買賣，抗辯渠等占有系爭土地為有正當權源，委無可採。㈣綜上所述，系爭土地為被上訴人所有，上訴人無正當權源以門牌號碼如原判決附表所示之房屋，占有如原判決附圖所示之面積，乃被上訴人本於民法第七百六十七條規定所有物返還請求權，訴請上訴人拆除其上之地上物，並返還土地，於法有據，應予准許。 四、上訴人無權占用被上訴人所有之系爭土地，係無法律上之原因受有相當於租金之利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，上訴人爰依侵權行為及不當得利之關係，請求上訴人給付自七十七年四月三日起至返還土地之日止相當於租金之損害，自屬正當。土地法第九十七條規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報之總價額年息百分之十為限。同法施行法第二十五條規定，土地法第九十七條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額。又法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，若未申報者，即應依平均地權條例第十六條，以公告地價百分之八十為其申報地價。經查，系爭土地並未申報地價，七十六年之公告地價為每平方公尺新台幣（下同）二千二百元，八十年為每平方公尺二千五百元，有被上訴人所提之地價證明可憑（原審三卷第一四三頁）。爰以公告地價百分之八十為其申報地價，即七十六年之申報地價為一千七百六十元，八十年之申報地價為二千元。按基地租金數額除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地位置，工商繁榮程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較為決定（最高法院六十年台上字第三Ｏ七一判例參照）。本院斟酌系爭房地位於台北縣新莊市，交通尚稱便捷，上訴人利用之程度及效益等，認為原審以系爭房地申報價額年息百分之七計算損害金（即七十六年度每平方公尺為一百二十三．二元，八十年度每平方公尺為一百四十元），尚符公允。從而，被上訴人請求上訴人給付如原判決附表所示之損害金（即以上訴人所占用之土地面積，乘以前揭各年度每平方公尺之租額），亦屬有據，應予准許。前開拆屋還地及損害金部分，原審為上訴人敗訴之判決，並准供擔保宣告假執行或免為假執行，即無違誤。上訴意旨，指摘原判決不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。 五、上訴人抗辯渠等占有系爭土地之正當權源，即因時效取得地上權及兩造間有買賣關係存在，雖經上訴人提起訴訟請求地上權登記及所有權移轉登記，但因上訴人向地政機關申請地上權登記，係在被上訴人起訴請求拆屋還地之後，及被上訴人尚未本於買賣關係交付系爭土地，毋庸就上訴人是否具備時效取得地上權登記之要件，為實體上裁判，及審酌兩造間買賣關係是否成立，已如前述，故本件訴訟程序在上開地上權登記及所有權登記事件判決確定前，即無停止之必要。兩造其餘攻擊或防禦方法及舉証，與本件判決結果無礙，無庸逐一審究，併此敘明。 六、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。 中 華 民 國 八十四 年 十 月 二 日台灣高等法院民事第一庭 審判長法 官 林雅鋒 法 官 蔡烱燉 法 官 吳麗女 右正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，並應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。 書記官 李秀英 中 華 民 國 八十四 年 十 月 六 日
