案由
臺灣高等法院民事判決 八十四年上字第一０一三號 上 訴 人 吳昆輝 訴訟代理人 陳怡成律師 被 上訴人 基督教臺灣信義會 法定代理人 莊東傑 訴訟代理人 蔣封堯律師 右當事人間給付報酬事件，上訴人對於中華民國八十四年六月十四日臺灣臺北地方法院八十四年訴字第一二○三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決關於駁回上訴人給付後開第二項之訴部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。 被上訴人應給付上訴人新台幣貳萬元，及自民國八十四年四月十三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔二百五十分一之一，餘由上訴人負擔。 事 實 甲、上訴人方面： 壹、聲明：求為判決：㈠被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）五百零二萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡上訴人願供擔保請求准予假執行之宣告。 貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：㈠本件買賣契約應已成立，而非僅為預約，此由訂金收據上已明載承買人為梁建屏、李 麗，出賣人為被上訴人，雙方且正式用印可知，買方名義並非未確定，縱認承買人名義未確定，但雙方就買賣契約並無意思不一致之情事。㈡八十四年二月二十一日協議書，係契約更新效力未定，並非原買賣契約效力未定。㈢被上訴人縱因系爭買賣契約日後解除而沒收買方之定金一千萬元，致與原先預估之利益差距甚大，被上訴人似僅可依民事訴訟法第三百九十七條規定請求法院依職權為減縮給付之裁量，而無完全拒絕給付仲介費之理。㈣八十四年一月十九日因買方發現承買土地上有一未經內政部核准買賣之建物，要求於該建物取得拆除執照後，買方始願繼續付頭期款，而上訴人為求買賣圓滿，遂代被上訴人委託吳敦煌建築師辦理，支付二萬元費用，爰依無因管理之法律關係請求上訴人給付該代墊費用，原審就此未為論斷，顯判決不備理由。 乙、被上訴人方面： 壹、聲明：求為判決：駁回上訴。 貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：否認有委任上訴人處理違建事務之情，違建於履行契約時才拆除。
理由
一、本件上訴人主張伊以前得知被上訴人所有坐落於臺中市○區○○段四六六─一號土地有意出售，乃自八十一年六月四日開始著手該土地之居間買賣，伊於八十三年十二月間獲知訴外人梁建屏及李 麗有意購買，經上訴人多次居間協調後，雙方對於系爭土地之價金及付款方式達成共識，於八十四年一月十二日簽訂契約，訂約時，出賣人即被上訴人當場承諾給付上訴人及訴外人褚羅淑鳳、吳麗貞（即賣方仲介人）買賣總價款百分之零點五即五百萬元之居間報酬，被上訴人並向買受人收取一千萬之元定金，嗣因買受人違約，被上訴人沒收該定金，同時解除契約，惟該買賣契約既曾有效成立，訴外人褚羅淑鳳、吳麗貞已同意將渠等對被上訴人之居間報酬債權轉讓上訴人，故被上訴人自應給付上訴人先前允諾之五百萬元居間報酬，又上訴人為本件買賣契約之履行曾為被上訴人代墊建築師之費用二萬元，詎被上訴人就上開款項，屢經催討均置之不理，爰起訴請求被上訴人給付居間報酬五百萬元、代墊款二萬元，及法定遲延利息等情。 被上訴人則以系爭買賣契約尚未成立，被上訴人與買受人簽訂者僅係買賣之預約，而被上訴人所收受之訂金乃為確保契約順利簽訂之預約定金，並非買賣契約定金，被上訴人與買受人間僅有預約關係，尚未成立買賣契約關係，買賣契約既未成立，上訴人起訴請求居間報酬，即無理由，又被上訴人並未委託上訴人處理系爭土地上之違建，上訴人請求被上訴人給付代墊款亦無理由等語，資為抗辯。 二、按民法第五百六十八條第一項規定，居間人以契約因其媒介而成立者為限，得請求報酬。本件兩造對於本件系爭土地如經上訴人媒介而成立買賣契約，被上訴人允予上訴人及訴外人褚羅淑鳳及吳麗貞共五百萬元之報酬乙節，並無爭議。所爭議者厥為被上訴人與訴外人於八十四年一月十二日所訂立者究為買賣契約之本約或預約爾。按「預約」乃約定將來成立一定契約之契約，「買賣預約」固非不得就標的物及價金之範圍先為確定，但不能因此即認「買賣本約」業已成立，當事人雙方之約定究為預約或本約，於當事人間有爭議時，應就其契約之內容為綜合判斷，經查被上訴人與訴外人人梁建屏及李 麗所合意之系爭買賣契約書第二條第一款約定：「本約簽訂之同時甲方（即梁建屏及李 麗）給付新台幣柒仟伍佰萬元正予乙方（即被上訴人），詳細付款辦法如後。」第七條第五款第一款約定，八十一年一月十九日付款陸仟伍佰萬元正（八十四年一月十二日定金壹仟萬元正，八十四年一月十九日簽約金陸仟伍佰萬元正，合計柒仟伍佰萬元正），同條第七款約定：八十四年一月十九日正式簽約時，承買人名義由買方指定。（見原審卷第九至十一頁、本院卷第五二至五四頁）依上約定綜合以觀，雙方顯約定於八十四年一月十九日始正式簽訂「本約」，且該不動產買賣契約書上，賣方即被上訴人部分並未簽名蓋章，堪認當事人當時並無以該買賣契約為本約之意，且該契約書上所載「承買人名義由買方指定」之意，乃梁建屏及李 麗尚未決定以何人為買受人之名義，於「正式簽約」之日始決定之。其次，被上訴人於八十四年一月十二日收受梁建屏及李麗一千萬元之定金後，所出具之定金收據上乃載明：「‧‧‧雙方並約定八十四年一月十九日前依附件條件『正式簽訂買賣契約』‧‧‧」，益證被上訴人於收受定金時，亦以同年一月十九日始訂立買賣本約之意思而收受。再訴外人即原買受人之梁建屏於同年二月二十一日另與被上訴人簽訂協議書，協議書上載明原承買人李 麗放棄承買，被上訴人同意自八十四年二月二十二日起至八十四年三月二日止為甲方（即梁建屏）享有猶豫期，此期間，乙方（即被上訴人）可自由出售土地，唯土地出售時，乙方願返還伍佰萬元定金予甲方。八十四年三月二日前甲方未以書面向乙方表示以原協議條件於八十四年三月五日前簽約承買時，其所付之定金任由乙方沒收。（見原審卷第十九頁）此一猶預期是為買方利益而為之保留，非為賣方即被上訴人之免責為預先約定，若買方決定購買，仍需再簽訂契約，亦足認雙方前所訂之買賣契約，性質上為「預約」，而非「本約」。又因當事人由他方受有定金，依民法第二百四十八條規定，視為成立之契約。究為「本約」抑係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之。不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立「本約」（最高法院七十年台上字第一四七四號判例參照），本院認被上訴人與梁建屏及李 麗所成立之契約，僅係系爭土地買賣之預約，而非本約，已如上述，則梁建屏及李 麗所交付之一千萬元定金，性質上僅係預約定金，而非成約定金，上訴人以上開定金為成約訂金，進而認被上訴人收受定金，表示雙方已成立買賣之本約，尚無可採。本件買賣預約既因買方違約，致買方所交付一千萬元定金遭被上訴人沒收，終未訂立買賣之本約，則上訴人主張本約業已成立，從而請求被上訴人給付居間報酬五百萬元，即不應准許。原審因而駁回上訴人此部分請求及假執行之聲明，於法均無不合，上訴人仍執陳詞求為廢棄改判，為無理由。 三、次按未受委任並無義務，而為他人管理事務者，如其管理利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要之費用，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，為民法第一百七十二條、第一百七十六條第一項所明定。本件上訴人主張八十四年一月十九日因買方發現承買土地上有一未經內政部核准買賣之建物，要求於該建物取得拆除執照後，買方始願繼續付頭期款，而上訴人為求買賣圓滿，遂代被上訴人委託吳敦煌建築師辦理，支付二萬元費用云云。並提出收據乙紙為證（見原審卷第十八頁）被上訴人對於上訴人主張前開支出二萬元之事實，並不爭執，然辯稱其並未委任上訴人處理違建事宜等語。經查上訴人係系爭土地買賣之居間人，其為促成買賣契約之成立，支出此部分之費用，乃有利於被上訴人，且亦可認不違反被上訴人本人明示或可得推知之意思，此部分費用乃使買賣契約順利達成所必要，自屬必要費用，上訴人依無因管理之法律關係請求上訴人給付該代墊費用，於法核屬有據，原審未論斷上訴人此部分請求何以不可採，逕予駁回，自有未合，上訴人求為廢棄改判，為有理由。 四、本判決所命給付未逾銀元十萬元，一經本院判決即告確定，自無依上訴人聲請以供擔保為假執行宣告條件之必要，原審就此部分假執行之聲請予以駁回，理由容有不同，結論尚無不合，仍可維持，附此敘明。 據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條第、第四百四十九條第一項、第七十九條但書判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 三 月 二十 日臺灣高等法院民事第七庭 審判長法官 黃 奠 華 法 官 高 孟 焄 法 官 蔡 烱 燉 右正本係照原本作成。 上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，並應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。 被上訴人不得上訴。 書 記 官 張 文 惠 中 華 民 國 八十五 年 三 月 二十八 日
