案由
臺灣高等法院民事判決 八十四年度上字第一一四五號 上 訴人即 被 上訴人 蔡文泉 黃振傳 右 二 人 訴訟代理人 梁裕勝律師 複代 理人 林偉超 被 上訴人 即 上訴人 趙藤雄 訴訟代理人 黃徹文律師 複代 理人 孫時淳律師 右當事人間請求損害賠償事件，兩造均對於中華民國八十四年六月十二日臺灣臺北地方法院八十四年度訴字第一二六二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決關於命上訴人趙藤雄給付部分及其假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。 右廢棄部分被上訴人蔡文泉、黃振傳在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 蔡文泉、黃振傳之上訴駁回。 第一、二審訴訟費用由上訴人蔡文泉負擔二分之一，餘由上訴人黃振傳負擔。 事 實 甲、上訴人蔡文泉、黃振傳方面： 一、聲明： 上訴聲明 ㈠原判決關於駁回上訴人等在第一審其餘之訴及該部分假執行之聲請暨命負擔訴訟費用部份之裁判均廢棄。 ㈡右項廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人蔡文泉新台幣六十三萬四千九百二十二元正並自八十四年四月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 ㈢第一項廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人黃振傳新台幣六十三萬三千三百九十四元正並自八十四年四月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 ㈣第一審廢棄部分暨第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。 ㈤第二、三、四項聲明，上訴人等願供擔保，請准宣告假執行。 簽辯聲明 ㈠上訴駁回。 ㈡前項部分第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。 二、陳述：與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以： ㈠本件兩造對於系爭建物私有面積之配置之約定乃依據被上訴人提供之平面圖，從而，被上訴人所應給付者為依平面圖配置之標的物，非政府主管機關所核准之設計圖說，而主管機關核准之設計圖說非不得變更設計而未自始固定，因此難謂本件之瑕疵於兩造訂約時即已存在，出賣人應給付約定之平面圖配置之特定物其內含數量不及指示之數量者，如因此減少其價值或效用，亦應認為物之瑕疵，其因可歸責於出賣人之事由所致者，更成為不完全給付之一種，故本件上訴人得以不完全給付為理由，依債務不履行原則，請求損害賠償。 ㈡「按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償：：」，本件兩造訂立買賣契約時所據被上訴人所提供之平面圖上已載明私有面積坪數，給付物即有品質之約定或已有式樣買賣之品質擔保，被上訴人之給付物私有面積不具原有約定之坪數，自屬不備約定之品質，上訴人主張依民法第三百六十條規定，不請求減少價金而請求不履行之損害賠償，亦屬有據。 ㈢查土地登記規則第六十九條、第七十二條之規定，乃有關共同使用部份（不分大公、小公）之登載位置，依先前地政機關實務之作法是將共同使用部分同登載於與主建物同一建號所有權狀內，而載明為共同使用部分。現今地政機關實務因集合公寓住宅、開放空間住宅共有人眾多，故共同使用部分即另外獨立其他建號，而於主建物內登載共同使用部分見某某建號，以避免於各共有人權狀逐一記載共同使用部分持分過於繁複。被上訴人指為有將共同使用部分登載於主建物面積內之規定，顯屬有誤。 三、證據：引用原審之立證方法。 乙、上訴人趙藤雄方面： 一、聲明： ㈠原判決不利於上訴人之部分均駁回。 ㈡右廢棄部份被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 ㈢第一項廢棄部份及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。 二、陳述：與原判決記載相同者，予以引用外，補稱略以： ㈠按法律行為之基本生效要件，係其標的為合法，可能及確定。故契約之內容必須為合法，可能及確定始可。否則，即影響該契約之效力。惟查本件系爭建物之廣告平面圖僅係上訴人作為售屋之宣傳參考文件，核其性質，本屬「要約之誘引」，且廣告平面圖本即為廣告上大略參考之用，並非精確之建築圖說，若僅憑該平面圖所載內容，並不足以確定該預售屋買賣契約之內容，則若引其為契約之一部，豈非反使契約內容成為不確定，而影響契約之效力，亦於理不合。故契約真正之內容，應以雙方正式簽訂契約之確定內容為準，不得將僅具「要約誘引」性質之廣告平面圖，亦納為契約內容之一部。 ㈡系爭建物所屬之「台北加州」社區，於銷售當時係標榜高級居住品質，及休閒之公共設施齊全，而非單以私有面積之記載為其吸引客戶，故「台北加州」社區之購屋戶，並非必著眼於私有面積之坪數才購買之，且被上訴人果係最重視該私有面積者，則豈有未將其最重視之私有面積坪數明白記載於系爭買賣契約書中？故被上訴人所稱係認為如此面積划算始付定金而簽約，實僅係其片面之詞，尚乏實據，且與購屋一般情況不符。 ㈢何況，上訴人之銷售人員，其實僅是上訴人委託促銷仲介系爭建物之人，其只是居間媒介買賣之機會而已，並非上訴人之受僱人，亦非上訴人之代理人，故該銷售人員並無權可代理上訴人而與被上訴人訂定系爭買賣契約，則該銷售人員所為之任何解說，均只是訂約過程中之磋商而已，尚無拘束力，且系爭建物之買賣，自須於被上訴人與上訴人簽訂系爭買賣契約書時才成立，則兩造之所有權利義務及買賣標的（即系爭建物）為何，自亦全依系爭買賣契約書之條款而定。 三、證據：引用原審之立證方法外，補提「台北加州」Ｇ區平面略圖及建物測量成果圖影本五件，蔡文泉、黃振傳所有建物之面積計算書影本各一份，並聲請履勘現場。
理由
一、上訴人蔡文泉等主張渠等於民國八十年間向上訴人趙藤雄預購台北縣新莊市○○段二０二地號土地上興建之「台北加州」房屋及其基地應有部分，其中上訴人蔡文泉購買Ｂ六棟七樓面積四十六‧三坪（含私有面積卅九‧八坪、公共面積六‧五坪）總價款六百八十萬元，上訴人黃振傳購買Ｂ五棟十一樓，面積四十七‧五坪（含私有面積四十一‧一坪、公共面積六‧四坪）總價款七百一十萬元，詎於興建完工交屋後發現Ｂ六棟七樓私有面積及Ｂ五棟十一樓私有面積，扣除約定之容許誤差後仍均短少五‧九坪，趙藤雄之給付不完全並有瑕疵，為此請求趙藤雄按坪數不足部分依總價款之比例折算，賠償上訴人蔡文泉新台幣（下同）八十八萬六千五百二十二元，賠償上訴人黃振傳八十八萬一千八百九十四元及法定遲延利息等語；上訴人趙藤雄則以廣告平面圖固有載明私有面積，公共面積之坪數，但廣告平面圖並非契約之內容，而依兩造所訂之契約，並未約定室內面積之確實坪數，僅約定總坪數而已，伊交付房屋坪數與契約約定之坪數並無不符，況所謂私有面積應包括室內使用面積與當樓層之電梯間、樓梯間（即俗稱小公）之面積，據此計算伊交付之私有面積與廣告平面圖亦屬相符，並無短少云云，資為抗辯。原審判命趙藤雄給付蔡文泉二十五萬一千六百元，給付黃振傳二十四萬八千五百元，及均自八十四年四月十八日起算之法定利息，而駁回蔡文泉、黃振傳其餘之訴，兩造就其敗訴部分分別提起上訴。 二、查上訴人蔡文泉等於民國七十八年間分別向上訴人趙藤雄預購系爭「台北加州」Ｂ六棟七樓及Ｂ五棟十一樓房屋及基地應有部分，約定房屋坪數為四十六‧三坪（Ｂ六棟七樓）四十七‧五坪，趙藤雄已將房地交付蔡文泉等使用並移轉所有權登記在案，蔡文泉等亦已付清價金等事實，業據蔡文泉等提出買賣契約書、建築改良物、所有權狀登記簿謄本等件為證（見原審外放證物），且為兩造所不爭執；而趙藤雄交付房屋之面積，依上開建物登記簿謄本所示Ｂ六棟七樓（即台北縣新莊市○○路四七六號七樓）面積主建物九五‧三二平方公尺，陽台十一‧七四平方公尺、花台三０‧一二平方公尺，共計一百一十‧一八平方公尺（折計卅三‧三二坪），Ｂ五棟十一樓（即台北縣新莊市○○路四七六巷四號十一樓）面積主建物九十四‧０九平方公尺、陽台十八‧八一平方公尺、花台一‧五八平方公尺，合計一一四‧四八平方公尺（折計卅四‧六三坪）及共同使用部分四四五二建號應有部分一萬分之八十（折計算六‧四二坪Ｂ六棟七樓），一萬分之七十九（Ｂ五棟十一樓、折計算六點三五坪）建號四四五０建號應有部分一萬分之二八二（Ｂ六棟七樓折合七‧一坪）一萬分之二七八（Ｂ五棟十一樓，折合七坪），亦有卷附建物登記簿謄本可稽，復為兩造所不爭執，則趙藤雄交付之系爭房屋總坪數分別Ｂ五棟十一樓為四十七‧九八坪，Ｂ六棟七樓為四十六‧八四坪，均超過契約所約定之坪數。 三、茲所爭執者為上訴人蔡文泉、黃振傳主張兩造於訂定買賣契約時，約定私有面積亦即室內面積應為Ｂ六棟七樓卅九‧八坪，Ｂ五棟十一樓四十一‧一坪，上開面積坪數已載明於被告售屋當時所展示之平面圖，而今室內面積僅卅三‧三二坪、卅四‧六三坪，較約定面積短少；上訴人趙藤雄則辯稱廣告平面圖係其介紹產品，僅供參考之用，非契約之內容，且依一般交易習慣，樓梯間、電梯間（即俗稱小公）均屬私有面積，所交房屋面積並無短少。 四、查「私有面積」一詞，並非法律用語，中華民國消費者文教基金會建築委員會於兩造簽約前之七十七年所編著，消費者報導雜誌社出版之「購屋指南」（七十五年九月十五日初版，七十七年七月一月五版）亦載有：「：：有些建設公司只列私有面積及公共設施面積，而所謂私有面積已包括了室內、陽臺及當層的電梯間、樓梯間及走廊等的分擔面積在內。至於公共設施面積只包括地下室及屋頂突出物之公共面積的分擔：：」等敘述（見趙藤雄八十五年八月十四日書狀附件），是所謂「私有面積」並非僅指房屋所有權單獨所有之部分；且依土地登記規則第六九條規定：「：：建物屬區分所有者，並共同使用部分於勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內：：」，本件建物共同使用部分之登記情形，雖非屬土地登記規則第六九條規定之情形，惟坊間建商因土地登記規則第六九條之規定而將當層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積歸列於區分所有建物內，已如前述「購屋指南」中所述，且中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會八十四年二月九日八四建投全聯字第一五一八號函，就為解決非屬法律名詞之「使用面積」、「私有面積」與「公共面積」之定義爭議，邀請內政部營建署地政司與行政院公平交易委員會、消費者保護委員會等政府機關及相關事業團體研商之結論，亦為：「不動產買賣契約日在八十一年二月四日公平交易法實施前，廣告平面圖所載之使用面積或私有面積，依交易習慣應包含當層電樓梯間及走道（俗稱小公）」（見原審卷第二十七頁）。是趙藤雄所辯私有面積包含當樓層之樓梯間、電梯間之面積，尚屬可採。 五、依上訴人蔡文泉等所提出之廣告平面圖上並未標明室內及附屬建物之面積（見原審外放證四），而依兩造所定系爭房屋買賣契約，於所列條款第一條中，除僅約定房屋面積之總坪數外，且表明房屋坪數包括「室內、陽台、梯間、走道及其他公共設施等之分攤在內」（見原審外放證一），業將「室內、陽台、梯間、走道」與「公共設施」作明確之區隔劃分，將「室內、陽台、梯間、走道」約定為同一屬性之建物；另將前述以外之建物，約明為「其他公共設施」；換言之，廣告平面圖上所謂「私有面積」乃將屬於「室內、陽台、梯間、走道」之當層主建物、附屬建物、樓梯間、電梯間合併計算，其餘方屬公共設施，此一約定至為清楚。況上訴人趙藤雄業於八十年九月十六日、八十年八月廿六日分別將系爭房屋交予上訴人黃振傳、蔡文泉，有彼等所簽交屋同意書可稽（見原審卷第四十九、五十二頁），苟所交付房屋短少室內面積扣除誤差後各短少五點九坪，已少一個房間之面積，上訴人蔡文泉、黃振傳斷無不提出異議而同意交屋，且遲至三年多以後之八十四年四月間始提起本件訴訟之理。上訴人蔡文泉等主張私有面積僅指主建物及陽台、花台等附屬建物而言，尚無可採。 六、綜上所述，上訴人趙藤雄所交付上訴人蔡文泉、黃振傳之房屋面積既無短少，則上訴人蔡文泉等主張依不完全給付及瑕疵擔保責任法律關係，請求上訴人趙藤雄賠償損害，即無理由，不應准許，其假執行之聲請失所附麗，亦不應准許。原審判命上訴人趙藤雄給付並宣告假執行部分，尚有未洽，趙藤雄上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許；原審駁回上訴人蔡文泉、黃振傳請求部分，理由雖有不同，結果並無二致，仍應予以維持，蔡文泉、黃振傳上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 七、據上論結，本件趙藤雄上訴有理由，蔡文泉、黃振傳上訴無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 八 月 廿八 日台灣高等法院民事第六庭 審判長法 官 吳 景 源 法 官 鄭 雅 萍 法 官 侯 東 昇 右正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，並應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。 書記官 吳 素 雲 中 華 民 國 八十五 年 八 月 三十一 日
