案由
臺灣高等法院民事判決 八十五年度上字第一七七號右三人共同 右當事人間返還車位價金等事件，對於中華民國八十四年十一月二十四日臺灣新竹地方法院八十三年訴字第九二０號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決不利於上訴人林源志部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。 右開廢棄部分上訴人劉美慧、彭碧賢、蕭秀菊、被上訴人吳載福在第一審之訴及該部分假執行之聲請均駁回。 上訴人劉美慧、彭碧賢、蕭秀菊之上訴駁回。 第一、二審訴訟費用（林源志上訴部分）由上訴人劉美慧、彭碧賢、蕭秀菊、被上訴人吳載福負擔。第二審訴訟費用(劉美慧、彭碧賢、蕭秀菊上訴部分)由劉美慧、彭碧賢、蕭秀菊負擔。 事 實 甲、上訴人林源志方面： 壹、聲明：求為判決： 原判決不利上訴人部分廢棄。 前開廢棄部分，請駁回對造上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。 對造之上訴駁回。 第一、二審之訴訟費用由對造上訴人負擔。 貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱： 系爭停車位乃上訴人為促銷建物而附贈，並非買賣標的物。 系爭停車位並無瑕疵。按汽車昇降機之尺寸，本即有小型、中型、大型車三種尺寸，而小型車機械停車位之基本寬度為一點九公尺至一點九五公尺，上訴人自始之設計即為小型車，且此規格亦經建築主管機關核可，實無瑕疵可言。 對造上訴人及被上訴人於八十三年四月間即受領系爭房地，就系爭停車位之使用情形應知之甚稔，卻遲至八十三年七月二十七日始為通知，依民法第三百五十六條規定，應視為受領。 系爭機械停車位乃裝置於系爭建物地下室，該地下室為共同使用部分，只能隨同區分所有建物移轉，不得單獨移轉，是該停車位僅能供系爭建物之所有人使用，而對造上訴人及被上訴人主張之瑕疵，僅係不適用於大型小客車，但仍無礙中型小客車之停車，該停車位並未喪失停車功能。是若准予對造上訴人解除停車位之買賣契約，上訴人既無法使用該停車位，亦無從再轉讓第三人，顯失公平，核諸民法第三五九條之規定，對造上訴人亦不得解除契約。 若認定停車位為買賣標的物，因系爭土地、建物之出售人各有不同，則車位之出售人，應包含土地及建物之出售人，此由土地買賣契約即足證明。既然出售車位之人，非上訴人一人，對造上訴人及被上訴人單獨對上訴人解除契約，於法不合。 機械停車位之各停車位及升降機之平面面積並未列入建物面積之內，而地下室部分之建物面積，係屬建物之共同使用部分，歸納於對造上訴人及被上訴人等人所購買之建物坪數內，故對造上訴人及被上訴人以房地之單價作為計算停車位之價格，實有不當。甚者，上訴人並非土地出賣人，而土地、建物各有其不同之價格，對造上訴人及被上訴人又憑何將土地價款併入計算停車位之單價﹖而對造上訴人主張之停車位面積，如何計算，未見說明，上訴人否認其主張。 對造上訴人及被上訴人於受領建物三月以後，始提出牆面未粉光受有損害之主張，核諸民法第三五六條第一、二項之規定，視為受領，不得再為主張。又其主張因牆未粉刷所造成之損害並無證據證抈，且其所提之粉刷費估價單不實。 乙、上訴人劉美慧、彭碧賢、蕭秀菊方面： 壹、聲明：求為判決： 請求廢棄原判決不利於上訴人之部分，就廢棄部分改判被上訴人林源志應⑴再給付上訴人劉美慧新台幣（下同）三十九萬八千零九十八元⑵再給付上訴人彭碧賢四十三萬一千七百八十四元⑶再給付上訴人蕭秀菊三十二萬六千五百零五元，並自民國八十三年十月三十日起至清償之日止，按年息百分之五算付利息。 本件判決上訴人等願供擔保，請准宣告假執行。 對造上訴人之上訴駁回。 第一、二審訴訟費用由對造上訴人負擔。 貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱： 對告上訴人之出售車位並非僅出售升降梯等一切機械而已，其在興建該房屋之初原可不規劃地下室（鄰棟五層樓並無地下室）興建，但因為裝置停車位對造上訴人始一併規劃並挖取地下室而作為停車位使用並予出售，故對造上訴人顯然係作停車位而多花費工程款即挖取地下室之工程費，故該工程之費用及土地之價值一併在出售「鍾愛一生」之房地內。是原審僅以對造上訴人購買升降機之費用作為返還停車位之價金顯然有誤。且依購置升降機合約書記載總價金為一百六十萬元，原審依陳金發供詞認該升降機連車位價值一百廿五萬元，亦有未洽。 對造上訴人於民國八十三年五及六月間，將上訴人等所承買之「武陵鍾愛一生」華厦Ａ棟四、三樓及Ｂ棟三樓點交與上訴人等，復於同年七月間因遇豪雨內牆濕透、乃查覺上訴人劉美慧、彭碧賢所承買之Ａ樓二至五樓之外牆，未依預定房屋買賣契約書之規定予以粉光，致磚塊裸露遇雨滲濕內牆，上訴人即於同年七月廿一日以新竹英明街郵局第七七八號存證信函通知對造上訴人，已合乎民法第三五六條第三款前段「不能即知之瑕疵至日後發見者應即通知出賣人......」之規定，而此項之瑕疵迭經上訴人等通知對造上訴人，依買賣契約予以改善均置不理，上訴人自可依民法第三六０條規定「買賣之物缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同」是上訴人係依右揭法意向對造上訴人請求不履行之損害賠償。證人載子峰在原審之證言不實在。 上訴人請求返還停車位價金之法律，係據民法第三六三條第一項「為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，買受人僅得就有瑕疵之物為解除，其以總價金將數物同時賣出者，買受人並得請求......與瑕疵物相當之價額」規定。 丙、被上訴人吳載福方面： 被上訴人未於言詞辯論期日到場，惟據其提出書狀為： 壹、聲明：求為判決駁回上訴。 貳、陳述：與上訴人劉美慧等之陳述相同。
理由
一、被上訴人吳載福經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核與民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人林源志之聲請由其一造辯論而為判決。 二、本件上訴人劉美慧、彭碧賢、蕭秀菊、被上訴人吳載福主張渠等分別於八十一年十月某日、八十二年二月十五日、八十二年三月某日、八十二年六月二十一日向上訴人林源志購買武陵「鍾愛一生」之房地，並承購五號、七號、四號、一號之停車位，合計總價金分別為三百五十九萬元、三百八十六萬元、三百六十二萬元、三百六十五萬元，兩造之房屋買賣合約書中已明確記載「本契約包含某號停車位乙個之價格」，上訴人及被上訴人給付之上開總價金即含購買乙個車位之價金在內，上訴人林源志辯稱停車位係附贈，總價金不含停車位之價金，與實情不符。再者，依契約書所附地下室筏基停車位平面圖所載，停車位入口處前寬為二點六八公尺，後寬為二點五公尺，長各為五點四六公尺、五點六０公尺及五公尺，但事實上上訴人及被上訴人所能使用之空間長只約五公尺，而依建築技術規則第六十條第二款機械停車設備每輛為寬二點二公尺，長五點五公尺，淨高一點八公尺，而上訴人林源志所建築之車位進口處寬僅二點零二公尺，不僅與契約所載之規格不符，亦違反建築技術規則。且上訴人駕駛一三００ＣＣ或一六００ＣＣ之轎車進入時，雖勉強可以進入，但無法打開駕駛座之車門，若上訴人及被上訴人駕駛福特二八００ＣＣ或富豪七四０、二三００ＣＣ之車輛則無法完全進入機械昇降台之停車位，無法運作自如。依民法第三百六十三條第一項規定，為買賣標的之數物中，一物有瑕疵者，買受人僅得就有瑕疵之物解除，其以總價金將數物同時出賣時，買受人並得請求減少與瑕疵相當之價額。上訴人及被上訴人等爰依上開規定解除契約，請求上訴人林源志退還停車位之價金，計應退還上訴人劉美慧四十四萬七千八百四十八元；退還上訴人彭碧賢四十八萬一千五百三十四元；退還被上訴人吳載福四十四萬七千七百九十五元；退還上訴人蕭秀菊四十五萬一千五百零五元。又上訴人劉美慧、彭碧賢所承購之房屋Ａ棟四樓、三樓外牆迄今均未以水泥粉光，經催告速予修護完成，惟上訴人林源志藉詞無法施工，而不置理，該未粉光部分須花費三十萬一千元，則三、四樓應各負擔七萬五千二百五十元之損害，是應給付上訴人劉美慧、彭碧賢等二人連同前開停車位應退還部分各為五十二萬三千零九十八元、五十五萬六千七百八十四元。其餘則應分別給付被上訴人吳載福四十四萬七千七百九十五元，給付上訴人蕭秀菊四十五萬一千五百零五元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。（原審判決上訴人林源志應各給付上訴人劉美慧、彭碧賢、蕭秀菊、被上訴人吳載福各十二萬五千元及自八十三年十月三十日至清償日止，按年息百分之五計算之利息並酌定擔保金額為准或免假執行之宣告，而駁回上訴人劉美慧、彭碧賢、蕭秀菊及被上訴人吳載福其餘請求及假執行之聲請，除被上訴人吳載福外，兩造各就其敗訴部分提起上訴） 三、上訴人林源志以其坐落新竹市○○段第一六四、一六五地號上興建「武陵鍾愛一生」五樓電梯華廈，其地下室機械式停車位，係依照建築法規設計，經建管單位核准圖樣施工，建造完成後復經建管單位檢查合格發給使用執照，應無上訴人劉美慧等所稱停車位進口處及機械停車設備過於狹窄，無法停車之情形，其自無違約可言。上訴人劉美慧等據以解除此部分買賣契約，顯非合法。地下室停車位係屬附贈性質，並未另向彼等加收停車位之價金，上訴人劉美慧等主張之停車位每坪之價格，與買賣房屋建坪價格相同，並據以作為計算請求返還價金之標準，顯乏依據。又房屋買賣契約內，未約定停車位之面積，彼等竟依地下室之平面圖，估算停車位之面積為四點一坪，亦乏依據。本件縱認上訴人劉美慧案所稱停車位進口寬度與平面圖所示之二點六八公尺不符，然仍可進出停放自如，並無不能運作無法停放之情形，彼等據以解除契約，請求返還價金，依民法第三百五十九條但書規定，顯失公平。又系爭機械停車位係屬地下室共同使用部分，只能隨區分所有建物移轉，不得單獨移轉，若准上訴人劉美慧等解除停車位之買賣契約，上訴人林源志既無法使用該停車位亦無從再轉讓第三人，顯失公平。另系爭車位之出售人，應包含土地及建物之出售人，是上訴人劉美慧等單獨對房屋之出售人即上訴人林源志解除契約，於法不合。至於上訴人林源志興建之房屋Ａ棟三、四樓外牆部分，固約定水泥粉光。惟因隔壁違章建築房屋緊臨該外牆而無法施工，經多次與鄰屋所有人交涉，均遭拒絕，始終無法施工粉刷。上訴人於交屋時，曾獲上訴人劉美慧、彭碧賢同意，由上訴人在五樓陽台加裝遮雨棚架，俟違章鄰屋拆除或取得同意可以施工時再粉刷。且縱認上訴人有遲延履行將外牆粉光之情形，然上訴人劉美慧、彭碧賢並未因上訴人之遲延履行而受有損害，自不能以尚未發生之將來如僱工粉刷，估計應分擔之價額作為損害請求賠償，上訴人劉美慧、彭碧賢此部分之損害賠償請求，顯然無據。且彼等提出之粉刷費估價單不實，不能作為核算所需費用之依據。又上訴人劉美慧等及被上訴人吳載福於八十三年四月間即受領系爭房地，竟遲至八十三年七月廿七日始為通知依法應視為受領等語資為抗辯。 四、上訴人劉美慧、彭碧賢、蕭秀菊、被上訴人吳載福分別向上訴人林源志及訴外人周志明購買武陵「鍾愛一生」之房地及機械式停車位，其買賣價金包括停車位之價金在內，業據提出房屋、土地預定買賣合約書影本各二份為證（見原審卷宗第六－三十八頁），上訴人林源志固不爭執與上訴人劉美慧等及被上訴人有上開房地買賣契約，惟辯稱機械式停車位係附贈，買賣價金未包含上開停車位價金云云，惟查系爭機械式停車位設備價值一百六十萬元，有製造出售上開設備之陛伋畬股份有限公司提出之合約書可證（見本院卷宗第八十一頁）（「鍾愛一生」工地包商陳金發在原審證稱系爭升降機連車位一百廿五萬元等語，未據其提出證據證明，核與本院認定事實不符，不足採信）上訴人林源志售屋圖利，其增加停車位金之必要，且依上訴人彭碧賢之預定買賣合約書載明「本契約總價包含七號停車位一個」，而其餘上訴人劉美慧、蕭秀菊及被上訴人吳載福向上訴人林源志購買者亦包含房地及機械式停車位在內，雖彼等之預定買賣合約書未有上開文句記載，惟參酌上開說明及彼等之合約內容相仿情形以觀！應認為買賣總價應包含購買機械式停車位之對價在內，上訴人林源志辯稱停車位係附贈云云，不足採信。 五、系爭機械式停車位，經原審現場勘驗其大門入口寬度為二點四一公尺，升降機停車位入口寬度上部為二點零四公尺，底部為二點零二公尺，當場以一部車寬度一點六七公尺（加後照鏡寬度二公尺）測試，有勘驗筆錄可稽（見原審卷宗第七十七頁），固與兩造訂立預定買賣合約書所附地下室筏基停車位平面圖所載之規格不符（見原審卷宗第三十八頁）惟台灣地區地小人稠，停車位難求，且為節省能源，購買中、小型車者眾，故住宅區地下室機械式停車位之設計，一般以中型車為主，本件系爭停車位寬度，經原審以一部車寬度一點六七公尺（加後照鏡寬二公尺）測試結果固認升降機之寬度略窄，惟尚未達不能進出程度。參以系爭停車位規格亦經建築主管機關核可，准予建造使用並發給執照，如僅因升降機之寬度略窄即得解除契約亦顯失公平。再者系爭機械式停車位乃設置於系爭建物地下室，該地下室為區分所有共同使用部分，有建築改良物登記謄本可稽（見原審卷宗第一三三頁）依土地登記規則第八十條之規定：「區分所有建物共同使用部分不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關區分所有建物移轉、設定或為限制登記」是該停車位僅能供系爭建物之所有人使用，不得移轉。經查系爭停車位固與約定規格不符，寬度略窄而有瑕疵，惟仍無甚礙中小型客車之停車，並未喪失停車功能，若准上訴人劉美慧等及被上訴人吳載福僅就停車位之買賣合約解除，上訴人林源志因非建物所有人，既無法使用該停車位，亦無從再轉讓第三人，顯失公平，故本院認上訴人劉美慧等及被上訴人吳載福僅得依法請求減少價金，其逕行解除契約，於法不合。末查系爭停車位既屬買賣標的物，因系爭土地之出賣人為訴外人周志明（見原審卷宗第五十二頁土地預定買賣合約書），建物之出賣人為上訴人林源志各有不同，而停車位之出賣人，應包含停車位所占用土地及該建物之出賣人，足證停車位之出賣人非僅上訴人林源志一人，上訴人劉美慧等及被上訴人吳載福如欲解除停車位之買賣合約，依民法第二百五十八條第二項規定，應向出賣人全體為解除之意思表示，惟彼等僅向上訴人林源志為解約之意思表示，依法不生效力。是以上訴人劉美慧等及被上訴人吳載福主張停車位瑕疵，進而解除契約並請求返還停車位之價金及法定遲延利息為無理由，應併與假執行之聲請駁回之。原審就此部分判命上訴人林源志給付部分及准許假執行之宣告，即有未當，上訴人林源志上訴意旨指摘原判決該部分不當，求為廢棄改判為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判駁回上訴人劉美慧等及被上訴人吳載福在第一審之訴及該部分假執行之聲請，至於原判決駁回上訴人劉美慧等及被上訴人吳載福其餘停車位價金之請求部分，核無不合，上訴人劉美慧等上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，則非有理由，應駁回其上訴。 六、上訴人劉美慧、彭碧賢主張所承購之「鍾愛一生」房屋Ａ棟四樓、三樓外牆迄今均未以水泥粉光，經彼等催告上訴人林源志速予修護完成，惟林源志藉詞無法施工，而不置理，該未粉光部分須花費三十萬一千元，則三、四樓應各負擔七萬五千二百五十元之損害云云，固據提出估價單、照片為證，上訴人林源志雖不爭執三、四樓外牆未粉光，惟辯稱因隔壁違章建築房屋緊臨該外牆，經與鄰屋所有人交涉均遭拒絕而無法施工粉刷。但上訴人林源志於交屋時，曾獲上訴人劉美慧、彭碧賢同意，由其在五樓陽台加裝遮雨棚架，俟違章鄰屋拆除或取得同意可以施工時再粉刷等語。經查系爭未粉光之外牆係天井部分，一樓部分加蓋違建，緊臨本件建物，天井部分並建有鐵窗，有原審勘驗筆錄可按（見原審卷宗第七七頁），上訴人劉美慧、彭碧賢亦不爭執林源志於五樓頂加蓋遮雨棚。證人戴子峰亦於本院審理時結證稱因隔壁違建與另筆建物外牆相臨，兩造協調在屋頂加採光照及遮雨棚等語，是上訴人林源志所辯因判地違建緊臨本件建物外牆，且未取得鄰地所有人之同意，無法施工，故取得上訴人劉美慧、彭碧賢同意，於五樓頂加蓋遮雨棚，堪可採信。證人陳金發於原審固證稱一部分無法粉光，當時有向一位住戶代表說等隔壁拆除再粉光，但原告即上訴人不同意云云，應係指兩造未協調前之情形，嗣兩造協調後始以加蓋採光照、遮雨棚為條件，暫緩粉光施作，此從上訴人劉美慧、彭碧賢於交屋時無異議及合約內並無加裝採光照、遮雨棚之約定，上訴人林源志卻另花錢額外加裝亦明，上訴人劉美慧、彭碧賢以陳金發證言否認戴子峰證詞之真正，自不足採。至於渠等請求傳訊證人楊國芳、吳載福以證明上訴人林源志從未與承買戶接洽，而均由戴子峰出面乙事，並不能為有利於上訴人劉美慧、彭碧賢之認定，且證人等亦係承購戶，彼等證言，難免偏頗，自無傳訊必要，併予敍明。是上訴人劉美慧、彭碧賢自不得於林源志得進行施工前要求粉光外牆。從而上訴人劉美慧、彭碧賢依民法第三百六十條規定請求上訴人給付粉光外牆之費用各七萬五千二百五十元及法定遲延利息，洵無理由，應與假執行之聲請併予駁回之。是以原判決就此部分為上訴人劉美慧、彭碧賢敗訴之判決，尚無違誤，應予維持，上訴人劉美慧、彭碧賢指摘此部分原判決不當，求為廢棄，非有理由，上訴應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，與判決之結果均無影響，自無庸再予以一一論究，附此敍明。 八、據上論結，本件上訴人林源志之上訴為有理由，上訴人劉美慧、彭碧賢、蕭秀菊之上訴為無理由，爰依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 十一 月 八 日台灣高等法院民事第三庭 審判長法 官 洪 仁 嘉 法 官 陳 筱 珮 法 官 蔡 翁金 針 右正本係照原本作成。 除被上訴人吳載福外，其餘上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，並應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本）。 書記官 徐 淑 琴 中 華 民 國 八十五 年 十一 月 十一 日
