案由
臺灣高等法院臺南分院民事判決 八十五年度上字第四三二號 Ｊ 上 訴 人 李 金 銅 訴訟代理人 葉 瑞 祺 律師 複代理人 李 木 山 上 訴 人 林 庭 旭 被上訴人 郭 水 圳 訴訟代理人 陳 信 村 律師 複代理人 嚴 庚 辰 律師 右當事人間請求確認土地房屋優先購買權不存在事件，上訴人對於臺灣雲林地方法院中華民國八十五年六月十日八十五年訴字第三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決廢棄。 被上訴人在第一審之訴駁回。 第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事 實 甲、 Ａ、上訴人李金銅方面： 一、聲明：求為判決： （一）原判決廢棄。 （二）駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。 二、陳述及舉證：除引用原審之主張及舉證外，補稱： （一）上訴人於原審所提出之田地租賃契約書為真正，業經證人田桂美於 鈞院證實是則，上訴人有無於該租期屆滿後繼續耕作之事實，當為本案有無依民法第四五一條規定，視為以不定期限繼續租賃契約之關鍵，實不因上訴人與林庭旭於原審為求證明確有不定期租賃關係而為與事實不符之有訂立不定期契約陳述致受影響。故原審著重於有無訂立新租約而疏未調查租約之默示更新之事實，顯有未妥之處。 （二）系爭土地於七十五年間雖經颱風引起之海水倒灌，然是否全然無法耕作，尚乏明確之證據。證人李木山於 鈞院證稱，八十四年間有看見種蕃薯；李柏杉證稱，八十四年六、七月間路過時看見有種蕃薯，徵諸雲林縣稅捐稽徵處北港分處八五雲稅北二字第八五○一○三七二號函謂，該處於八十五年一月九日會同北港地政事務所及口湖鄉公所人員實地勘查，現場種植蕃署並拍照為憑云云，益見原審林媽好、陳仁義謂七十五年颱風後迄今無法耕作之說，顯屬不實。至若被上訴人原審提出系爭土地長滿雜草之照片五幀，觀諸證人田桂美於 鈞院證稱系爭土地有休耕過一或二季，亦足以說明該五幀照片乃在休耕時所拍攝。蓋系爭土地既經海水倒灌，地力貧瘠，適當休耕乃有益耕作，實所當然，從而以某一特定時間之照相或勘查，發現長有雜草即謂系爭土地全然無法耕作乃犯有以偏蓋全之邏輯上之錯誤。 （三）系爭土地早即租予李金銅耕作，迭經證人李世昌、李柏杉、李木山、田桂美於鈞院證實，被上訴人雖然否認，然所舉證人林媽好、陳仁義於原審均稱不知林庭旭有無將土地出租。因此，被上訴人空言否認林庭旭與上訴人之租賃關係及上訴人所提租賃契約書即不足取。 （四）綜上所述，系爭土地確實符合民法第四五一條默示更新租約之規定而有不定期租賃關係存在。原審徒以上訴人及林庭旭所稱不盡相符及林媽好、陳仁義謂系爭土地不能耕作之不實證言，論斷系爭土地未成立新租約，疏未調查默示更新租約之事實，實屬不妥。 （五）原審並謂雲林縣稅捐稽徵處北港分處就系爭土地免征土地增值稅及雲林縣口湖鄉公所核發上訴人自耕能力證明書之文件，「僅為形式要件之審查，尚無法證明被告李金銅於系爭土地上有耕作之事實，亦不足據以證明被告二人間有租賃關係之存在。」云云，惟查： ①農地是否免征土地增值稅，必須至現場勘查移轉時是否合於作農業使用之要件，且核發自耕能力證明書，實務上乃採實質審查（內政部七十四年三月二十八日台內地字第二九九七七三號函），亦須所承受之農地，現為合法使用者（自耕能力證明書之申請及核發注意事項第六項第一款），故原審認係形式審查，不無誤解。 ②民事訴訟法第三五五條規定，公文書推定為真正。據此，上開免征土地增值稅及核發自耕能力證明書之文件，均應為真正之推定，亦即系爭農地之實際審查結果尚非無耕作之情形。原審率採林、陳二人之證詞而置上述之規定於不顧，有違法之處。 Ｂ、上訴人林庭旭未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。 乙、被上訴人方面： 一、聲明：駁回上訴。 二、陳述及舉證：除引用原審之主張及舉證外，補稱： （一）本件原審依調查證據之結果認定上訴人李金銅根本未承租系爭土地，何來發生民法第四百五十一條之不定期租賃關係。又其或稱不定期租賃或稱定有書面契約，與林庭旭所陳不符，足證並無租賃關係甚明。 （二）被上訴人主張之事實業據土地共有人林媽好等結證未見過上訴人李金銅耕作系爭土地，復經證人陳群松、林訓成證稱拍定後仍由上訴人林庭旭整地，林庭旭亦自承拍定後伊整地，足證被告間之租賃契約乃係事後勾串，渠等間自始並無租賃關係甚明。其所舉之證人李振立、李振興非居住蚵寮鄉，何能知悉李金銅耕作系爭土地，田桂美為上訴人林庭旭之妻所供更不足採信。 （三）系爭土地由被上訴人向 鈞院八十四年度執字第一一三四號執行事件中拍定，因上訴人等通謀虛偽之意思表示主張優先購買侵害被上訴人已拍定可取得之土地所有權之權利，上訴人間此項行為故意使被上訴人受到侵害，自屬侵權行為，又經確認上訴人李金銅優先購買權不存在，其優先購買之原因已不存在，應依不當得利之法則將土地登記返還上訴人林庭旭，被上訴人為拍定之債權人，其怠於行使權利亦得代位請求之。 （四）原審因認被上訴人得依侵權行為請求上訴人塗銷訟爭土地之移轉登記於法委無不當。 （五）請求傳訊證人李素娥。 丙、本院依職權調閱台灣雲林地方法院八十四年度執字第一一三四號林庭旭清償債務執行卷。
理由
一、上訴人林庭旭經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被上訴人聲請由其一造辯論而為判決。 二、被上訴人於原審起訴主張：系爭坐落雲林縣口湖鄉○○段第三七四號面積一點三六二四公頃土地所有權應有部分一四○四七分之二○○○原為上訴人林庭旭所有，經台灣雲林地方法院民事執行處於八十四年度執字第一一三四號強制執行事件中查封拍賣，被上訴人以新台幣（下同）二百零三萬元得標，詎上訴人林庭旭與李金銅偽稱雙方有租賃關係存在，竟由上訴人李金銅偽以土地承租人身分聲明優先承買，取得上開土地所有權應有部分，實則上訴人間並無租賃關係存在，蓋系爭土地之共有人之一林媽好、陳仁義已於原審證明未曾見過上訴人李金桐耕作系爭土地，證人陳群松、林訓成亦在原審證稱，系爭土地拍定後仍由上訴人林庭旭整地，並經上訴人林庭旭承認不爭，而證人田桂美為上訴人林庭旭之妻證詞自不可採，因兩造間就上訴人李金銅之優先承買權有爭執，被上訴人有即受確認判決之法律上利益，爰起訴請求確認該優先承買權不存在，並本於侵權行為之規定及代位行使上訴人林庭旭之回復原狀請求權，訴請上訴人李金銅塗銷系爭土地所有權應有部分之移轉登記，並另以拍定人之地位，請求上訴人林庭旭於上訴人李金銅塗銷登記後，將上開所有權應有部分移轉登記予被上訴人。上訴人林庭旭於原審則以：伊與上訴人李金銅間確有租賃關係存在，且被上訴人尚未給付買賣價金，即令伊無法證明與李金銅有租賃關係亦拒絕移轉系爭土地所有權應有部分；上訴人李金銅則以，渠與上訴人林庭旭就系爭土地已於七十四年一月間成立租賃關係，租期六年，至八十年間雖租期屆滿，渠仍繼續使用，上訴人林庭旭未即為反對，兩造間轉為不定期租賃關係，並非通謀虛偽成立租賃關係，雖伊與林庭旭於原審為求證明有不定期租賃關係，而為與事實不符之有續訂不定期租賃契約之陳述，然仍不影響伊與林庭旭間因原租約到期默示更新為不定期租賃之事實。又系爭土地於七十五年間雖經颱風引起海水倒灌，然於八十四年六、七月間即有種植蕃薯，雲林縣稅捐稽徵處於八十五年一月九日會同北港地政事務所及口湖鄉公所人員實地勘查，亦證明現場確有種植蕃薯，益見被上訴人所舉證人林媽好、陳仁義所述不實，上訴人李金銅取得系爭土地所有權係本於買賣行為，被上訴人爭執優先購買權不存在，並非買賣無效之原因，如何訴請塗銷登記，且法院於拍賣公告中，已載明系爭土地上有上訴人李金銅耕作，係不定期租賃，被上訴人仍執意應買，難認上訴人李金銅有何故意過失，且被上訴人未為價金之給付，未受損害，自不成立侵權行為云云置辯。 三、被上訴人主張系爭土地所有權應有部分一四○四七分之二○○○原為上訴人林庭旭所有，經台灣雲林地方法院民事執行處查封拍賣，伊以二百零三萬元得標，惟經上訴人李金銅以承租人身分表示優先承買，並於八十五年一月十一日以雲林縣北港地政事務所北地普字第四五四號收件、同年月十三日以拍賣為原因登記完畢之事實，業據被上訴人提出台灣雲林地方法院民事執行處通知影本、土地登記簿謄本為證，並經本院調取前開法院八十四年度執字第一一三四號執行卷查明無訛，自堪信為真實。 四、上訴人李金銅主張就系爭土地自七十四年一月二十八日起即與上訴人林庭旭成立租賃契約，租期六年，至八十年一月二十八日止，租期屆滿後伊仍繼續承租耕作之事實，業據上訴人李金銅於原審提出田地租賃契約書為證。雖被上訴人否認上訴人間有租賃關係存在，並於原審舉證人林媽好、陳仁義為證。然查上開二位證人雖均證稱於七十五年韋恩颱風過後，因海水倒灌，即未曾見有人在系爭土地上耕作，然亦均稱不知有無出租他人（參閱原審卷第二十七、二十八頁）。而證人即李金桐之妻田桂美於本院審理時到庭證稱，系爭土地原係伊父親田鴻發所有，於婚後才過戶予林庭旭，但該地一直由伊姐夫李金銅耕作，過戶予林庭旭後因林庭旭之父想收回自耕，才有由林庭旭與李金桐訂立租約，又因彼此是親戚故租金視收成結果而定。核與證人李木山所述，系爭土地原為田桂美之父所有，田女婚後過戶予上訴人林庭旭，然一直由上訴人李金桐在耕作，伊於系爭土地過戶予林庭旭後曾建議田女應訂立租約，租金視收成多寡而定相符。證人李世昌亦到庭證稱，曾於十年前受僱於李金銅在系爭土地耕作。證人李柏杉亦到庭證稱，曾受僱於李金桐在系爭土地耕作，而系爭土地據伊所知係田桂美之父所有，但不知系爭土地之登記名義人是誰（參閱本院八十五年十月八日、十一月五日筆錄）。再參以上訴人李金桐於原審所提出之田地租賃契約書，足認上訴人彼此間確於七十四年一月間成立租賃契約，雖於八十年一月二十八日租約到期後，是否再有續訂租約上訴人彼此所述不符，無法證明上訴人於原租約到期後確有續訂租約，然如果上訴人李金桐於租約到期後仍繼續在系爭土地耕作，則仍不影響上訴人李金桐因原租約到期，出租人即上訴人林庭旭不即表示反對，租賃契約已因默示更新為不定期租約之事實（參見民法第四百五十一條），故本件所應審酌者乃在於上訴人李金桐於租約到期後有無繼續耕作？ 五、經查，台灣雲林地方法院民事執行處八十四年度執字第一一三四號清償債務執行案件債權人於八十四年六月二十九日引導法院執行人員履勘系爭土地，當時系爭土地長滿雜草並積水係在廢耕狀態，有查封筆錄在卷可佐（參閱上開執行卷第四十二頁），並經當時之執行書記官李素娥於本院審理時陳明確實如此。而前述二位證林媽好、陳仁義亦均證稱七十五年韋恩颱風過後系爭土地即未見耕作。惟系爭土地係於八十四年十一月九日進行拍賣，業經本院調閱前開執行卷核閱屬實，而雲林縣口湖鄉公所於八十四年十月十七日曾派員至系爭土地現場查勘確有從事農作物耕作，有該所八十五年十一月十三日口鄉農字第一一七六九號函附卷可稽。雲林縣稅捐稽徵處北港分處於八十五年一月九日會同北港地政事務所及口湖鄉公所人員實地勘查時，現場亦種植有甘薯，並有照片影本在卷可憑，足認系爭土地於拍賣前確有在耕作，非如被上訴人所述，因颱風海水倒灌即無法耕作。而上訴人李金桐並不否認系爭土地曾有休耕，故原審執行處及被上訴人拍攝照片時所見長滿雜草及積水，及證人林媽好、陳仁義所見未有耕作之情形，以及執行筆錄所載「廢耕狀況」應係在系爭土地休耕時，以系爭土地既經海水倒灌，地力貧瘠，適當休耕乃有益耕作，殊不得以此即謂上訴人李金桐已全然未在系爭土地耕作。被上訴人於原審固又舉證人陳群松、林訓成證稱，系爭土地經拍定後係由上訴人林庭旭在整地（參閱原審卷第五十一頁），欲以此證明系爭土地並非由上訴人李金桐在耕作。按上訴人林庭旭對系爭土地經拍定後係由其進行整地一節並不爭執，然稱因伊有推土機（俗稱怪手）故義務幫忙李金桐，以上訴人彼此為連襟，又因出租、承租耕作系爭土地多年關係密切，上訴人林庭旭之陳述亦與情理相符，應可採信，故上訴人李金桐於八十年一月二十八日租約到期後仍有繼續耕作系爭土地，上訴人彼此間已成立不定期租賃應可認定，上訴人李金桐本於承租人之身分，主張於系爭土地拍賣時有優先購買權存在實有所據，被上訴人以上訴人彼此間並無租賃關係，上訴人李金桐優先購買權不存在，並為塗銷上訴人李金桐於八十五年一月十一日以雲林縣北港地政事務北地普字第四五四號收件、同年月十三日登記就系爭土地所有權應有部分之移轉登記，及於其提出二百零三萬元之同時，上訴人林庭旭應將系爭土地所有權應有部分移轉登記予其所有之主張即不足採。從而被上訴人本於侵權行為損害賠償請求權及代位行使上訴人林庭旭之回復原狀請求權，訴請上訴人李金銅塗銷所有權應有部分之移轉登記，並本於買賣關係，請求上訴人林庭旭於上訴人李金銅塗銷登記後，將系爭土地所有權應有部分移轉登記予被上訴人，為無理由，不應准許。原審判決確認上訴人李金桐之優先購買權不存在，並塗銷上訴人李金桐之所有權移轉登記，命上訴人林庭旭於被上訴人給付二百零三萬元之同時，應將系爭土地所有權應有部分移轉登記予被上訴人，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示（又被上訴人於原審並未為假執行之聲請，故本院毋須就該部分為准駁）。 六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。 中 華 民 國 八十五 年 十二 月 九 日臺灣高等法院臺南分院民事第五庭 ~B1審判長法官 陳 有 全 ~B2 法官 黃 科 瑜 ~B3 法官 陳 惠 珠 右為正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內，向本院提出理由書。 ~B法院書記官 姜 廣 成 中 華 民 國 八十五 年 十二 月 十一 日
