案由
臺灣高等法院臺南分院民事判決 八十五年度重上字第二○號 Ｋ 上 訴 人 大田皮革股份有限公司 法定代理人 王 世 聰 訴訟代理人 吳 玉 豐 律師 于 欣 潔 律師 被上訴人 黃 慶 讚 弄二號 訴訟代理人 巫 瑞 村 律師 右當事人間土地所有權移轉登記事件，上訴人對於臺灣雲林地方法院中華民國八十五年一月十五日第一審判決（八十四年重訴字第六四號）提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決廢棄。 被上訴人在第一審之訴駁回。 第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 事 實 甲、上訴人方面： 一、聲明： ㈠原判決廢棄。 ㈡被上訴人在第一審之訴駁回。 二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱： ㈠本件被上訴人據以請求上訴人應為所有權移轉登記，係基於買賣契約所生之標的物給付請求權。然據被上訴人提出之買賣契約所載，本件買賣契約之出賣人為「王世聰」，而非上訴人「大田皮革廠股份有限公司」，是基於債權相對性原則，上訴人向非契約當事人請求履行契約，即非有理。又上訴人縱曾於訂約後與被上訴人為物權行為之契約，是否構成對該買賣契約之承認，而成為買賣契約之當事人？按買賣契約為負擔行為，而民法第一百十八條所謂處分行為，係指直接使權利移轉、變更、增加負擔及消滅之行為而言，以物權行為及準物權行為為限，至於一般負擔行為（債權行為）因不涉及處分能力之問題，自不包括在內。故本件上訴人縱曾配合訴外人王世聰辦理土地移轉手續，亦不因之而成為契約之當事人。質言之，系爭買賣契約，既係訴外人王世聰與被上訴人所締結，即應就契約之內容，視其條件是否成就而履行，至於上訴人有無義務提供系爭土地供訴外人王世聰履行其買賣契約之義務，則應視上訴人與王世聰間之法律關係，被上訴人應無跳過契約當事人，而向買賣契約之第三人直接為請求權之行使之權利。 ㈡退萬步言，縱使被上訴人有權對為契約第三人之上訴人請求，然被上訴人既未依買賣契約之內容行其給付義務，上訴人基於同時履行抗辯權，亦無先行給付之義務。蓋： ⒈按被上訴人與王世聰所訂之買賣契約第十四條約定，被上訴人應於立約日後二個月內將大陸土地提供大陸有關單位公證。以確定被上訴人之權利存在；但查，系爭買賣契約係於八十三年九月五日訂立，則被上訴人依約應於同年十一月五日前，提出土地經公證之證明書，惟被上訴人於契約所定期限前均未履行此一義務，訴外人王世聰即於八十三年十二月三十日以存證信函催告被上訴人履行，未獲置理；嗣再於八十四年一月二十七日以存證信函解除買賣契約，則被上訴人於契約解除後，始提出所謂之土地使用證，亦無回復契約效力之理。 ⒉又據上開契約第三條第二項，被上訴人應提供大陸土地之土地證，交訴外人王世聰取得。惟此一給付義務，原審採信被上訴人片面之詞，以王世聰拒不配合，而視為條件已成就云云。但查，被上訴人所提出之大陸相關文件，均未經兩岸授權單位為文書認證，上訴人否認其真正，原審未查證該文書是否真正，逕為引用，採證顯有瑕疵。且被上訴人迄未提出訴外人王世聰拒不配合之證據資料，原審僅依被上訴人片面主張，即認王世聰係以不法行為阻止條件之成就云云，判決理由顯有不備。 ⒊再者，契約書第三條第二項之給付義務，係被上訴人以大陸之土地，代替新台幣（以下同）二千四百萬元之給付義務；而按大陸之相關法令成片土地開發應待取得國有土地使用權後，依照規劃對進行綜合性的開發建設，平整場地‧‧‧，或者進而建設通用工業廠房以及‧‧‧等地面建築物，並對這些地面建築物從事轉讓或出租的經營活動（大陸地區外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法第二條）。又開發企業必須在實施成片開發規劃，並達到出讓國有土地使用權合同規定的條件後，方可轉讓國有土地使用權（同前辦法第九條）。質言之，在大陸從事土地成片開發，應①經聲請核准。②取得土地使用證。③擬定開發計劃。④實際從事開發。⑤開發完成。⑥轉讓。但本件被上訴人僅獲得第一項之核准而已，如何要求訴外人王世聰接受？且依該辦法第九條之規定，被上訴人應接受其與大陸政府之合同規定履行其條件，方可轉讓，原審未免未命被上訴人提出該合同契約書，以審究被上訴人是否已履行其合同條件，而可轉讓土地予訴外人王世聰，又如何判定王世聰未協同配合接受土地之事宜？ ⒋又大陸地區前述管理辦法第二條所訂，被上訴人應就核准之土地進行開發建既未經驗證確為系爭大陸土地，且未標明日期，根本無從證明其開發完成之日期是否合於買賣契約所訂之履行期限，應不足為有利被上訴人之認定。而被上訴人提出取得土地使用證之日期為八十四年四月七日，依前開暫行辦法第二條，取得土地使用證以後才可進行土地之開發平整建設等開發行為，則縱被上訴人提出之照片屬實，亦係在八十四年九月以後，早逾合約期限，是被上訴人違約在先，經訴外人王世聰通知解約，則其基於買賣契約之土地移轉請求權應已不存在。 三、證據：除援用原審之立證方法外，補提大陸地區外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法、福建省國有土地使用權出讓和轉讓辦法、漳州市人民政府關於鼓勵臺灣同胞投資土地開發經營優惠辦法、一九九四年七月十八日大陸地區長橋人民政府函、成片開發土地出讓合同、福建省漳浦縣土地管理局函、王世聰台胞證各一件、存證信函二件（均影本）、照片五十九張為證。 乙、被上訴人方面： 一、聲明：駁回上訴。 二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱： ㈠按當事人締結不動產買賣之債權契約，並非要式行為，雙方就標的物及價金意思表示一致時，買賣契約即為成立。且「所謂法定代理人代為並代受意思表示，民法既未設有特定方式，又關於買賣不動產之債權契約又係非要式行為，祇須雙方就標的物及價金業已互相同意，其買賣契約即為成立。如果上訴人就系爭不動產與被上訴人所定之買受及出租契約，實際上均由其法定代理人所代為，則縱上訴人之法定代理人未於各該契約內記載代理之旨並簽名或蓋章，上訴人亦未嘗不可據約主張權利。」（最高法院四七年台上字第一七六二號判決要旨參照）。查系爭不動產為上訴人公司所有，由其法定代理人王世聰於民國八十三年九月五日以五千三百萬元價金出賣與被上訴人，並約定買賣之產權登記權利人由被上訴人同意訴外人陳富三自由指定之，有買賣契約書可稽，並為上訴人所不爭執。而上訴人法定代理人王世聰於原審陳稱：「印章是我公司的。」「當時是要賣給黃慶讚。」「訟爭土地為大田皮革之名下。」「簽約為我及大田皮革之名義訂立。」等語。則依上開說明，其契約之效力應及於上訴人公司。況經承認之法律行為，如無特別訂定，溯及為法律行為時，發生效力，為民法第一百十五條所明定。又無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始發生效力，民法第一百十八條亦規定甚明。故退一步言，設若上訴人並未授權其法定代理人王世聰與被上訴人訂立買賣契約，但嗣至八十三年十一月六日，訴外人依買賣契約之約定指定和芳製衣有限公司為「產權登記權利人」，即獲得上訴人公司之同意，而由上訴人與和芳製衣有限公司另行訂立「土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書」，上訴人為協同辦理移轉登記，曾將公司及負責人印鑑交由代書保管，並於同年月九日向雲林縣稅捐稽徵處申報增值稅有案。據此，在在均足證明系爭買賣契約，縱係王世聰與被上訴人訂立，但訂約後既經上訴人之承認，即生效力，被上訴人據之提起本件訴訟，依法有據。 ㈡按契約一經合法成立，其私法上之權利義務，即應受契約之約束，除因當事人之同意而解除外，以有民法第二百五十四條、第二百五十五條或其他法定情形為限，始生解除之效力，且契約解除權之行使，屬於不違約之一方。查兩造所訂不動產預約買賣契約書第十四條固有「甲方應於立約日二個月內將大陸土地提供大陸有關單位公證」之約定，唯被上訴人向大陸福建省人民政府申請在漳浦縣長橋鎮大龍山五百畝成片土地開發富慶工業區，經該人民政府於民國八十三年二月九日以閩政（一九九四）綜五十號函核准在案。因之被上訴人於民國八十三年二月九日即取得該大陸土地之開發資格。經被上訴人完成土地整平設施及繳納土地使用款後，於同年十一月十八日再與漳浦縣土地管理局簽訂合同，但事實上被上訴人在簽訂該合同前即已完成土地平整工程，並得轉讓土地，是上訴人此部分之抗辯，顯有誤會。 ㈢上開大陸地區該土地並已整平完成基礎設施建設工程，周邊交通及水電設施均已完成，隨時可接受廠商辦理土地使用證，進區建設廠房，有長橋鎮人民政府證明書影本及照片可查。而根據大陸地區相關法令之規定，被上訴人可使用處分所申請開發之五百畝成片土地，土地使用證書只要提出申請即可辦理，但承接廠商必須在當地成立公司，領取營業執照，才能得到用地許可證，此亦有福建省漳浦縣對外經濟貿易委員會函及長橋鎮人民政府函影本可證。被上訴人於兩造買賣契約成立後，即將有關批准證書及函件交予上訴人查閱，並與上訴人及訴外人陳富三連袂前往大陸實地查看土地，並同時將一百畝土地交付與上訴人接管，上訴人除在現場設置「大田皮革股份有限公司」之招牌外，並同意被上訴人不必再將土地使用證提供大陸有關單位公證，此一事實，業據證人陳富三於另案原審八十四年度重訴字第三二號民事事件中證述明確。且上訴人於買賣契約第十四條所約定二個月期限屆滿前一天即八十三年十一月三日將公司及負責人印鑑證明交給代書，並於期限屆滿後之同年月六日與和芳公司訂立不動產買賣所有權移轉契約書，同月九日申報增值稅，足見上訴人確有同意被上訴人不必依該十四條約定提供公證，該條之約定已經雙方之同意而變更，被上訴人自無違約可言。詎上訴人事後竟食言反悔，拒不依大陸有關規定在當地設立公司，領取營業執照，以取得用地許可證，置被上訴人迭次催促於不顧，被上訴人遂遲於民國八十四年四月間，始向大陸當局領取五百畝全部土地之使用許可證。是上訴人顯係以不正當之行為，阻止該條件之成就，依民法第一百零一條第一項之規定，應視為條件已成就。且依上述說明，上訴人之無法取得土地使用證書，咎在上訴人，被上訴人並無違約可言，上訴人之解除契約應不生效力。 ㈣又按以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權。第三人對於前項契約，未表示享受其利益之意思前，當事人始得變更或撤銷之，民法第二百六十九條第一、二項規定甚明。查兩造買賣契約第八條約定：產權登記權利人由被上訴人同意訴外人陳富三自由指定之。嗣經陳富三指定和芳製衣有限公司為登記權利人，除獲上訴人同意外，和芳製衣有限公司亦表示享受其利益之意思，雙方遂另行訂定所有權移轉契約書，上訴人並將公司及負責人之印鑑交由代書保管，並向雲林縣稅捐稽徵處申報增值稅。且上訴人更將系爭不動產交付與和芳製衣有限公司接管，而上訴人向高雄區中小企業銀行貸款三千萬元之利息亦由和芳製衣有限公司繳納。詎上訴人事後毀約而將印鑑證明書取回，致無法辦理所有權移轉登記。按本件兩造買賣契約，性質為利他契約，既經和芳製衣有限公司表示受領之意，其權利即歸確定，則上訴人在得和芳公司同意前，應不得解除契約，則其解除契約自不生效力。 ㈤被上訴人在大陸福建省漳浦縣長橋鎮所擁有之富慶工業區之土地，已完成整平及基礎設施建設工程，周邊交通、水電設施均已完備，有如前述，上訴人主張該土地未開發乙節，顯非實在。且依兩造買賣契約第十二條規定，上訴人應於立約日起一個月內，交付辦理產權移轉登記所須之文件。然上訴人竟於民國八十三年十二月十六日將印鑑證明取回，拒不辦理所有權移轉登記與和芳製衣有限公司，顯然上訴人違約在先。被上訴人於八十四年一月十七日委託律師向上訴人催告後，上訴人始於同年月二十七日再行表示解除契約，其解除依法不生效力。 三、證據：除援用原審之立證方法外，補提大陸地區福建省人民政府函、漳浦縣長橋鎮人民政府證明書、福建省漳浦縣對外經濟貿易委員會函、長橋鎮人民政府函、福建省土地使用許可證、補充協議、繳息證明書、律師函各一件、雲林縣稅捐稽徵處北港分處函二件、收據二件（均影本）、照片七張為證。丙、本院依職權調閱臺灣雲林地方法院八十四年度重訴字第三二號履行契約事件民事卷，並囑託財團法人海峽交流基金會驗證被上訴人提出之大陸地區文件是否確為各該單位所出具。
理由
一、被上訴人起訴主張：坐落雲林縣元長鄉○○段二三二之九號雜面積○‧七○七一公頃土地，及地上建物門牌雲林縣元長鄉○○路六號本國式上半牆為石綿瓦造下半牆為加強磚造石綿瓦頂面積五五五‧七五平方公尺廠房，為上訴人公司所有，於民國八十三年九月五日以價金新台幣（以下同）五千六百萬元出賣予伊，訂有不動產買賣契約書，雙方並約定買賣之產權登記權利人由伊同意訴外人陳富三自由指定之，伊已依約履行所訂大陸地區富慶工業區土地之開發，並將一百畝土地交與上訴人接管，由上訴人在現場設置「大田皮革股份有限公司」之招牌，並同意伊不必再將土地使用證提供大陸有關單位公證。因上訴人未依大陸有關規定在當地設立公司，致無法取得土地使用證，顯係以不正當之消極不作為，阻止條件之成就，依民法第一百零一條第一項之規定，應視為條件已成就。況民國八十三年十一月六日，經訴外人陳富三指定和芳製衣有限公司為系爭買賣產權登記權利人，並獲上訴人之同意，而由上訴人與和芳製衣有限公司訂立土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書，並於同年月九日向雲林縣稅捐稽徵處申報增值稅，詎上訴人竟反悔拒不提出印鑑證明，致無法辦妥所有權移轉登記。本件兩造所訂立買賣契約，性質為利他契約，既經和芳公司表示受領之意思，其權利即歸確定，而系爭不動產為工業區之土地，於移轉時應報請工業主管機關經濟部工業局核准。因依買賣契約，請求上訴人移轉系爭不動產所有權登記予第三人和芳公司，並協同和芳公司向經濟部工業局申請辦理轉售核准手續等語。 二、上訴人則以：本件買賣契約之出賣人為訴外人王世聰，而非上訴人，被上訴人依據買賣契約向非契約當事人之上訴人請求履行契約，即非有理，上訴人縱曾配合訴外人王世聰辦理土地移轉手續，亦不因之而成為契約當事人，上訴人有無義務提供系爭不動產供王世聰履行其買賣契約之義務，為上訴人與王世聰之問題，被上訴人自無越過契約當事人，而向非買賣契約當事人之上訴人為直接請求權之行使。又縱認被上訴人得向非買賣契約當事人之上訴人直接請求，然被上訴人並未依買賣契約之內容，於二個月內將大陸土地提供大陸有關單位公證，亦未提供大陸土地之使用證，交訴外人王世聰取得，且該大陸土地並未開發完成，根本不得為轉讓土地之行為，而其提出之大陸相關文件，均未經兩岸授權單位為文書驗證，上訴人否認其真正，是被上訴人顯未依買賣契約之內容行其給付義務，上訴人基於同時履行抗辯權之行使，亦無先行給付土地所有權之移轉義務等語，資為抗辯。 三、按債權債務之主體，以締結契約之當事人為準。苟非締結契約之債務人，該契約債權人即不得基於契約對之請求履行債務（最高法院七二年度台上字第一八五一號判決意旨參照）。縱有代理權，而與第三人為法律行為時，非以本人名義為之者，亦不成立代理。又無代理權人以代理人名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，固為民法第一百七十條所明定，惟此係指無代理權人以代理人之名義為法律行為之情形而言，如非以代理人名義，而係以自己名義與第三人為法律行為者，不發生無權代理因本人承認而對本人發生效力之問題。至無權利人就權利標的物，以自己名義與第三人成立買賣後，縱經有權利人之「承認」，係該無權利人與有權利人間之關係，尚難因此而謂有權利人已變為該買賣契約之訂約當事人，相對人仍不得逕行對之為履行之請求。又民法第一百十八條固規定無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認，始生效力，惟該條所謂處分行為係指直接使權利移轉、變更、增加負擔及消滅之行為而言，以物權行為及準物權行為為限，至於一般負擔行為（債權行為）因不涉及處分能力之問題，自不包括在內。 四、查系爭土地及廠房為上訴人公司所有，有土地及建築改良物登記簿謄本在卷可稽，而依卷附被上訴人提出民國八十三年九月五日不動產預約買賣契約書之記載，買受人為被上訴人，出賣人則為訴外人王世聰，雖王世聰為上訴人公司之法定代理人，惟遍觀契約內容，並無系爭不動產為上訴人公司所有之記載，亦無表明王世聰係代表或代理上訴人公司出售系爭不動產意旨之記載，顯然王世聰係以自己名義，而非以上訴人公司法定代理人名義與被上訴人訂立買賣之債權契約，應堪認定。雖上訴人公司於民國八十三年十一月六日，另與被上訴人同意由訴外人陳富三指定之和芳製衣有限公司訂立土地建築改良物買賣所有權移轉契約書，惟依上說明，尚難認上訴人已因此變為上開為債權行為之買賣契約當事人，被上訴人自不得逕行對於上訴人為履行買賣契約之請求。從而，被上訴人本於其與訴外人王世聰間之買賣契約，請求上訴人將系爭不動產所有權移轉登記予第三人和芳製衣有限公司，並協同和芳製衣有限公司向經濟部工業局申請辦理轉售核准手續，尚難認係正當。原審未察，遽認上訴人為本件買賣契約之當事人，而為被上訴人勝訴之判決，自有未洽。上訴意旨，以此指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院將之廢棄，改判駁回被上訴人在第一審之訴。 五、兩造其餘攻擊防禦方法，諸如買賣契約是否合法解除？兩造各自提出之大陸地區有關單位之文件及相片是否真正？上開買賣契約內容所載之大陸地區福建省漳浦縣長橋鎮富慶工業區是否開發完成？等等，與本判決之結果並無影響，無庸一一論述，併予敘明。 六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 六 月 十三 日臺灣高等法院臺南分院民事第三庭 審判長法官 羅 禮 政 法官 宋 明 蒼 法官 洪 佳 濱 右為正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書。 ~B法院書記官 邱 春 榮 中 華 民 國 八十六 年 六 月 十八 日
