案由
臺灣高等法院民事判決 八十六年度上字第一五六六號 上 訴 人 林李美玉 訴訟代理人 林建毓 上 訴 人 林慈莉 右 一 人 訴訟代理人 王宏鑫 共 同 訴訟代理人 杜英達 律師 複 代理人 趙相文 律師 被 上訴人 昌太建設實業股份有限公司 法定代理人 連棟樑 訴訟代理人 陳秀卿 律師 林世芬 律師 右當事人間減少價金事件，上訴人對於中華民國八十六年八月二十一日臺灣板橋地方法院八十六年度訴字第九四八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決廢棄，發回臺灣板橋地方法院。 事 實 甲、上訴人方面： 壹、聲明：求為判決： 一、原判決廢棄。 二、被上訴人應給付上訴人林李美玉新台幣（下同）三百五十四萬一千四百五十八元及自民國（下同）八十六年四月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 三、被上訴人應給付上訴人林慈莉六十七萬一千五百十四元及自八十六年四月十七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。 四、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 五、本判決上訴人願供擔保，請准宣告假執行。 貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱： Ａ、林李美玉部分： 一、上訴人林李美玉向被上訴人洽購該房地時，被上訴人之銷售人員即持所有權狀影本及銷售宣傳廣告，告知「廣告圖上Ａ５綠色部分為室內面積；延伸出網狀部分為騎樓面積；另加上公設面積」云云，然上訴人林李美玉於買受後，方才發現被上訴人竟將廣告圖中Ａ４與Ａ５間白色梯間及白色梯間延伸出網狀部分騎樓公共設施之一半，計二十三、五四平方公尺登記為上訴人林李美玉之所有權狀範圍。 二、一般消費者於購屋時，所重視者為私人所得使用之室內面積，故公平交易委員會（以下稱公平會）導正自八十五年二月一日起，房地產買賣之定型化契約，應明確表明公共設施項目及其分攤之計算。上訴人林李美玉於八十五年八月六日與被上訴人簽訂之不動產買賣定型化契約書，應受上述法令之規範。但就該契約而言，除明示共同使用部分，無其他關於公共設施之敘述，更將該梯間計入本屬室內與騎樓面積部分之建物面積（即契約中所載者），被上訴人亦構成給付瑕疵物之行為。 三、被上訴人銷售人員持廣告圖與權狀向上訴人說明，綠色室內面積及延伸網狀騎樓面積與權狀所載相符，另有共同持分之公共設施載於一○三二建號。兩相以觀，該未有彩色（白色）之梯間，依一般經驗法則，即非屬契約所載建物面積之範圍，而應屬共同持分之公共設施，方符當事人間真意，否則何以被上訴人未於廣告圖中敘明？ 四、樓電梯間依法應登記予全體住戶共有，自八十四年六月三十日公寓大廈管理條例生效後，樓電梯間既屬共用部分，則已不得登記予各該樓住戶，而應依上述規定，登記為全體住戶所共有，方屬適法。被上訴人於申請登記時，何以將其餘四座梯間登記予其他全體住戶共同分擔，然卻獨薄上訴人，由其一戶分擔該梯間？其給付瑕疵物之行為，不言而喻。梯間非屬建物面積「建物面積」，應是指供住戶自己使用的「私有面積」，被上訴人將樓、電梯間計入「建物面積」內，即屬不當，上訴人自可請求損害賠償。 Ｂ、林慈莉部分： 一、按最高法院五十六年度台上字第三○六四號判例有謂：「不當得利返還請求權與損害賠償請求權，法律上之性質雖有未同，但二者訴訟上所據之事實如屬同一，則雖係基於侵權行為之法律關係，然在訴訟進行中，於他造為時效之抗辯後，亦不妨再基於不當得利之請求權而為主張。」因此上訴人林慈莉所舉各項請求權基礎，仍得依法主張，且上訴人於起訴狀第二頁第五行，亦有表明依契約第一條相互補貼條款為請求。上訴人林慈莉始終主張其有依契約第一條相互補貼條款之約定請求上訴人返還溢付價金，且該請求權依民法第一百二十五條其消滅時效為十五年，上訴人本得行使時效為十五年之不當得利返還請求權，故縱上訴人已逾民法第三百六十五條第一項之六個月期間，惟仍得主張債務不履行，要求被上訴人賠償。 二、被上訴人之銷售人員係持銷售宣傳廣告稱「廣告圖上Ｂ３黃色部分為室內面積，另含陽台、花台及應分攤之公共設施，共計三十七、九九坪」云云。後雙方同意簽訂前述契約，該契約第一條即載明房屋面積包括室內、平陽台、花台、雨庇及其他應分攤之公共設施共計約三十七、九九坪。可知該銷售廣告資料已非單純之要約引誘，而納為買賣契約之內容，被上訴人竟虛以梯間計入室內面積之方式，企圖將該梯間之十三、二七平方公尺為標的物之內容而給付。被上訴人除依契約給付依權狀所載共同使用之應分攤公共設施、花台及平陽台外，對於室內面積部分，以梯間虛增充數，屬給付瑕疵物之債務不履行行為。 三、上訴人林慈莉與被上訴人所簽訂之契約所指的「主建物與附屬建物」應是指供間俗稱「小公」二分之一計入「主建物面積」內，即屬不當，上訴人自可請求損害賠償。是上訴人林慈莉自得依該契約第一條之相互補貼條款及民法第三百五十九條，分別依據不當得利及債務不履行之規定，請求減少相當於該樓梯間之價金、返還價金或損害賠償，且加計法定利息。 參、證據：除引用原審立證方法外，補提： 買賣契約書、房屋所有權狀、土地複丈暨建物測量成果圖影本各二件，原登記為被上訴人之所有權狀、臺灣臺北地方法院八十四年度訴字第二０五號判決、最高法院六十九年度臺上字第六七七號、八十三年度臺上字第一八三七號判決、公平交易委員會（八四）公壹字第０九四九０號公函、律師函影本各一件，銷售廣告、買賣契約、計算書影本各二件，建築改良物登記簿影本三件為證，並聲請訊問證人余標金。 乙、被上訴人方面： 壹、聲明：求為判決： 一、上訴駁回。 二、第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。 三、如受不利判決，願供擔保免為假執行。 貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱： 一、上訴人於原審主張被上訴人將各該樓層之樓梯間共同使用面積部分，在未告知並有意隱瞞下，直接加入上訴人之私人使用面積，被上訴人應就不足部分依平均每坪單價以現金補貼，爰依民法第三百五十九條規定，請求減少價金云云；於鈞院審理時復謂渠等始終主張其亦有依契約第一條相互補貼條款，請求返還溢付價金，上訴人本得行使時效為十五年之不當得利請求權；又謂上訴人仍得主張債務不履行之損害賠償云云，前後互核以觀，上訴人所主張之訴訟標的遞增，業已構成訴之追加無疑，被上訴人礙難同意。 二、上訴人林慈莉於八十二年六月六日分別向被上訴人暨訴外人徐阿尾、簡深潭購買帝王鄉編號Ｂ３棟七樓建物及其基地持分，以及一個停車位，該建物面積包括室內、平陽台、花台、雨庇及其他應分擔之公共設施共約三十七點九九坪，另停車位面積十二點零二坪，合計五十點零一坪，其面積以地政機關實際丈量為準，被上訴人依約於八十四年十二月二十四日點交與上訴人林慈莉，由其夫王宏鑫代為收執無訛，被上訴人所為給付符合債之本旨。室內坪數短缺之瑕疵，並不難於檢查，上訴人林慈莉主張坪數短缺達四點二一坪之多，詎上訴人林慈莉竟於八十四年十二月二十四日受領系爭建物後時隔年餘之八十六年六月間，始有所爭執，業已逾越六個月之除斥期間。 三、上訴人林李美玉於「帝王鄉」興建完竣後之八十五年八月間決意購買，係屬「成屋買賣」，雙方自以地政機關之登記面積為買賣坪數之約定，被上訴人於八十五年十月間點交系爭建物謄本暨所有權狀與上訴人林李美玉受領。上訴人林李美玉所買受者係屬成屋，建物、公共設施之面積各若何，業經上訴人林李美玉迭次親至系爭建物查看，並詳閱所有權狀暨登記簿謄本而瞭然於心，上訴人林李美玉尚難諉為不知。 四、參諸土地登記規則第七十五條第一款規定「同一建物所屬各種共同使用部分，除法令另有規定外，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有」，構成公寓大廈等集合住宅之各單戶面積至少包括主建物、附屬建物及公共設施，而該三項面積加計之總和，即為買受人所取得之產權面積。被上訴人點交與上訴人林慈莉、林李美玉受領之建物，核與買賣契約相符，並有台北縣新莊地政事務所於八十六年七月二十二日所為之土地複丈成果圖可資參攷。 五、上訴人林慈莉之房屋預定買賣契約書及上訴人林李美玉之不動產買賣契約書，無一提及所謂「使用面積」抑或「室內面積」若何，要與上訴人所檢附之最高法院判決不同。 六、本件上訴人迭次空言主張依被上訴人銷售人員持所有權狀影本及銷售廣告，告知廣告圖上Ａ５綠色部分即權狀上之七十二點三六平方公尺，為室內面積；該室內面積延伸出網狀部分即權狀上之二十六點二二平方公尺，為騎樓面積，另再加上萬分之二十三之公設面積，共計三十四點八六坪；又告稱廣告圖上Ｂ３黃色部分為室內面積，另含陽台、花台及應分擔之公共設施，共計三十七點九九坪云云。惟遍閱證據資料，無一足以認定上訴人主張之事實為真正，至訴外人余標金於八十二年六月間向被上訴人買受之Ａ２、Ａ３、Ａ４一樓預售屋，因銷售時尚未興建完竣，買賣面積無法確實無誤的予以認定，上訴人林李美玉強將被上訴人溢付坪數部分曲解為被上訴人未將梯間列入契約面積云云，洵屬無稽。 參、證據：除引用原審立證方法外，補提： 建造執照、使用執照、廣告業務企劃合約書、上訴人林慈莉之房屋預定買賣契約書、上訴人林慈莉之土地預定買賣契約書、上訴人林慈莉之交屋憑證、上訴人林慈莉之領取產權證明、上訴人林慈莉之建物登記簿謄本、建號一○三二號之登記簿謄本、上訴人林李美玉之不動產買賣契約書、上訴人林李美玉之現場交屋驗收單、(86)卿律字第三○○三七號律師函、診斷證明書影本各乙份為證。
理由
一、本件上訴人主張上訴人林李美玉向被上訴人購買坐落台北縣泰山鄉○○段麻竹小段八之一等七筆土地上（以下簡稱系爭土地）之「帝王鄉」編號Ａ５一樓房屋，上訴人林慈莉則購置編號Ｂ３七樓房屋，嗣經交屋後，發現被上訴人將各該樓層之樓梯間共同使用面積部分，在未告知並有意隱瞞下，直接加入上訴人之私人使用面積。按私人使用面積，應不包括大公、小公在內，茲被上訴人竟將樓梯間之小公面積計入私人使用面積內，並使上訴人林慈莉給付價金；另上訴人林李美玉所購之編號Ａ５一樓房屋係成屋買賣，依權狀所得登記坪數計算，為每坪四四．四九七萬元，但同為一樓之Ａ二、Ａ四，則每坪為三四．００四萬元，每坪相差為十萬元以上，且Ａ二、Ａ四權狀比合約多出之坪數，即為樓梯間坪數，亦即在Ａ二、Ａ四部分樓梯間坪數為公共設施坪數，而Ａ５則將樓梯坪數計入私人使用面積，故依房屋預定買賣契約書第一條後段之規定，被上訴人應就不足部分依平均每坪單價以現金補貼，計被上訴人應補貼上訴人林李美玉及林慈莉之金額各為（含利息）三百五十四萬一千四百五十八元及六十七萬一千五百十四元，惟迭經催告被上訴人均不置理，為此依民法第三百五十九條減少價金請求權，請求被上訴人給付上開金額及計算利息，因上訴人自始即主張依據補貼條款請求，況所依據之事實相同，上訴人亦可依據不當得利返還請求權及債務不履行損害賠償請求權請求，時效為十五年，自未罹於時效等語。 二、被上訴人則以上訴人於一審先則主張依據買賣瑕疵擔保條款請求減少價金，於被上訴人為時效抗辯後，於二審又改口主張不當得利返還請求權及債務不履行損害賠償請求權，被上訴人不予同意。再上訴人於八十二年間分別向伊及訴外人徐阿尾、簡深潭購買系爭土地上「帝王鄉」編號Ｂ３七樓建物及其基地持分，總價六百六十九萬元，該建物包括室內、平陽台、花台、雨庇及其他應分擔之公共設施共計約「三十七點九九坪」，另停車位面積「十二點零二坪」，合計「五十點零一坪」，其面積以地政機關實際丈量為準，如未超過百分之一者，雙方同意互不增減買賣價格。「帝王鄉」嗣於八十四年十二月間興完竣並領得使用執照，被上訴人旋依約於八十四年十二月二十四日點交前揭建物與上訴人林慈莉受領，並於八十五年二月一日交付建物所有權狀予上訴人林慈莉，由其夫王宏鑫代為收執無訛，而參諸系爭建物謄本明載主建物面積：九三點九三平方公尺（約二十八點四一坪）、附屬建物（陽台、花台）面積十一點三三平方公尺（約三點四三坪）、公共設施面積：五十九點四三平方公尺（約十七坪），總計一六四點六九平方公尺，核與兩造間前揭買賣契約之約定相符；再者另一上訴人林李美玉於「帝王鄉」興建完竣（八十四年十二月）後之八十五年八月間，迭次前往編號Ａ５一樓建物查看，進而決意購買，由於屬於成屋買賣，是兩造自以地政機關之登記面積為買賣坪數之約定，而契約約定之坪數亦與所有權狀及建物登記簿謄本記載一致，被上訴人於同年十月間即點交予上訴人林李美玉，已依債務本旨為給付，要無違約可言等語置辯。 三、按「起訴應以訴狀表明下列事項，提出於法院為之：即當事人及法定代理人。」又「原告之訴有下列之情形者，法院應以裁定駁回之。但其情形可以補正者，審判長應定期間先命補正：即原告或被告無訴訟能力，未由法定代理人合法代理者。」民事訴訟法第二百四十四條第一項第一款、第二百四十九條第一項第四款定有明文。又依同法第四十五條規定「能獨立以法律行為負義務者，有訴訟能力」，是凡不能獨立以法律行為負義務者均無訴訟能力。再按有行為能力人在無意識狀態中所為法律行為無效，有民法第七十五條後段可資參照，故無意識之人雖未經法院宣告禁治產，仍不能認該無意思能力之人享有訴訟能力。經查本件被上訴人之法定代理人連棟樑自民國八十五年九月間因腦中風住院後即長年臥病在床，意識不清，無意識能力無法行動，為兩造所不爭執，復有診斷證明書可佐，本件訴訟則由上訴人於八十六年六月二十一日於原審提起民事訴訟，亦有民事起訴狀在卷可參，彼時被上訴人即原審被告之法定代理人已無行為能力而無訴訟能力，亦無從委任訴訟代理人代為訴訟行為，從而原審未令上訴人即原審之原告補正，已有未合，本院審理中兩造均稱無從補正，起訴程序顯不合上揭規定，乃原審未查對未經合法代理之第一審被告逕為實體判決，則第一審之訴訟程序自屬有重大瑕疵，為維持審級制度，自應由本院廢棄原判決，發回原審法院另為適法之處理之必要。 據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十一條第一項，判決如主文。中 華 民 國 八十七 年 一 月 十二 日 臺灣高等法院民事第五庭 審判長法 官 張 耀 彩 法 官 鄭 雅 萍 法 官 黃 嘉 烈 右正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，並應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。 書記官 劉 家 聲 中 華 民 國 八十七 年 一 月 十四 日
