案由
臺灣高等法院民事判決 八十六年度上易字第一八四號上 訴 人 永泰祥開發股份有限公司 法定代理人 沈 文 彬 訴訟代理人 黃 梅 芬 律師 被 上訴人 李 國 忠 右當事人間酌減違約金事件，上訴人對於中華民國八十六年六月三十日臺灣臺北地方法院八十六年度訴字第一五四六號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決除確定部分外廢棄。 右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。 事 實 甲、上訴人方面： 一、聲明：如主文所示。 二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補陳略稱： 被上訴人所繳價金新台幣（下同）八十六萬元，其中四十五萬五千元係交予地主之土地價金，其餘四十萬五千元，始為交予上訴人之房屋及停車位價金（房屋三十四萬元、停車位六萬五千元）。乃被上訴人僅以上訴人為被告，而就全部被沒收之價金八十六萬元，請求法院予以酌減，並命上訴人返還酌減之金額，顯屬不公。 依財政部公布之八十二年度同業利潤標準表，房屋興建投資以百分之十五純利率計算，上訴人即有三十萬四千五百元之純利益，茲因被上訴人違約不買，上訴人應有上開利益之損失。除此之外，尚因被上訴人未依約貸款，致受有利息之損失，並因房屋延滯多年，造成土地增值稅、房屋折舊、維修費支出等項之損失，總計已逾被上訴人已繳之價金四十萬五千元。況依目前實務，係以成交總價二成估算違約金，被上訴人至少亦應給付上訴人違約金四十萬六千元。故上訴人依約沒收被上訴人已付之價金四十萬五千元充作違約金，自未過高。 三、證據：除引用原審立證方法外，補提：剪報、客戶基本資料表、財政部公布之八十二年度營利事業各業所得額及同業利潤標準。 乙、被上訴人方面： 一、聲明：上訴駁回。 二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補陳略稱：原審酌減十分之四違約金，係屬合理。關於建物部分之價金，被上訴人已繳納四十萬五千元，土地部分，則繳納四十五萬五千元，共計繳納八十六萬元。 三、證據：除引用原審立證方法外，補提：房屋預定買賣契約書、土地買賣契約書、地下室停車位土地買賣合約書及地下室停車位建物買賣合約書等件節本、房屋及地下室車位建物付款分配明細表。
理由
一、被上訴人起訴主張：伊於八十三年四月四日向上訴人買受坐落桃園縣楊梅鎮○○○段五六之三、五六之二一、五九之一及五九之九等地號土地上之大台北帝國Ｖ⒑棟六樓房屋（下稱系爭房屋）及停車位（下稱系爭停車位）暨土地持分，價金共計五百零六萬元，並已給付價金八十六萬元。嗣後被上訴人因伊無法續繳全部價金，乃於八十六年四月二日通知伊解除契約，並沒收前開已付之價金八十六萬元，充作違約金及損害賠償金。惟其沒收之違約金，其金額顯屬過高，爰依民法第二百五十二條之規定，請求酌減後，判命上訴人應給付伊三十四萬四千元，及自八十六年五月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語（本院按：被上訴人請求超過上開金額及利息部分，經原審為其敗訴之判決後，未據其聲明不服，而告確定）。 上訴人則以：依系爭房屋預定買賣契約書第十二條之約定，被上訴人已於契約解除時，將所付之價金八十六萬元充作違約金及損害賠償金予以給付，揆之最高法院七十九年台上字第一九一五號判例意旨，被上訴人即不得再請求法院酌減。況被上訴人就有利於己之事實，即伊沒收已付價金充作違約金及損害賠償金，有過高之事實，並未舉證以實其說。且依財政部公布之八十二年度同業利潤標準表，房屋興建投資以百分之十五純利率計算，伊即有三十萬四千五百元純利益之損失，並因被上訴人未依約貸款，及房屋延滯多年，致受有利息、土地增值稅、房屋折舊、維修費支出等項之損失，總計已逾被上訴人已付之系爭房屋及停車位價金四十萬五千元。縱依目前實務以成交總價二成估算違約金，被上訴人至少亦應給付伊違約金四十萬六千元。是以伊依約沒收被上訴人已付之價金四十萬五千元充作違約金及損害賠償金，亦未過高。再者，被上訴人所付價金八十六萬元中，僅有四十萬五千元係給付系爭房屋及停車位之價金（房屋三十四萬元、停車位六萬五千元），其餘四十五萬五千元則為土地之價金，而被上訴人以伊為單獨被告，就全部已付被沒收之價金八十六萬元，請求法院酌減，並命伊返還酌減之金額，顯屬不公等語，資為抗辯。 二、被上訴人主張以總價五百零六萬元買受系爭房屋及停車位及坐落土地持分，並已付價金八十六萬元（系爭房屋及停車位部分四十萬五千元、土地部分四十五萬五千元），嗣因無法續繳價金而遭解除契約，並沒收上開已付之價金八十六萬元，充作違約金及損害賠償金等事實，業據其提出房屋預定買賣契約書、土地買賣契約書、地下室停車位土地買賣合約書及地下室停車位建物買賣合約書等件節本、房屋及地下室車位建物付款分配明細表等為證，且有上訴人所提存證信函及掛號郵件收件回執可稽，並為上訴人所不爭，固堪信為真實。惟觀夫上訴人所提之上開買賣契（合）約書，被上訴人向上訴人買受者，僅為系爭房屋及停車位。至於土地部分，則係向訴外人廖俊蔚買受。故被上訴人以上訴人為單獨被告，請求法院酌減違約金，自僅能就系爭房屋及停車位被沒收充作違約金及損害賠償金之價金四十萬五千元部分為之。乃其併就土地部分已付而被沒收充作違約金及損害賠償金之價金四十五萬五千元，請求法院予以酌減，並判命上訴人給付依原審酌減五分之二金額十八萬二千元及其利息，即屬無據，不應准許。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條，定有明文。被上訴人主張上訴人將系爭房屋及停車位已付之價金四十萬五千元，全部充作違約金及損害賠償金，顯有過高之事實，係對其有利之事實，依上開規定，自應由被上訴人盡舉證之責。惟其非但未舉證以實其說，且細繹房屋預定買賣契約書第十二條約定之內容「．．．．甲方（指被上訴人）已繳付之全部價款均充作違約金及對乙方（指上訴人）之損害賠償」，上訴人沒收被上訴人已付之價金，係包含懲罰性質及賠償損害性質二者在內，而依財政部公布之八十二年度營利事業各業所得額及同業利潤標準表及系爭房屋、停車位買賣契（合）約書，房屋興建投資有百分之十五純利率，系爭房屋、停車位之價金，共計二百零三萬元，以此計算，被上訴人因上訴人違約而解除契約，即受有三十萬四千五百元純利益之損失，加上被上訴人違約，致未貸款所造成之利息損害，與房屋折舊、維修費支出等項之損失，上訴人依約將被上訴人已付之系爭房屋及停車位價金四十萬五千元，除充作損害賠償額外，並作為懲罰性之違約金，自難謂過高。是以被上訴人就系爭房屋及停車位部分已付而被沒收充作違約金及損害賠償金之價金四十萬五千元，請求法院予以酌減，並判命上訴人給付依原審酌減五分之二金額十六萬二千元及其利息，亦屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨，指摘原判決不利於上訴人部分不當，為有理由，爰予廢棄，並為主文第二項之諭知。至於兩造其餘攻擊或防禦方法及舉證，因本件事證已臻明確，且與判決結果無礙，自無逐一審酌之必要，附此敘明。 三、據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 十二 月 二 日臺灣高等法院民事第一庭 審判長法 官 蘇 士 騰 法 官 連 正 義 法 官 吳 麗 女 右為正本係照原本作成。 不得上訴。 書記官 李 秀 英 中 華 民 國 八十六 年 十二 月 四 日
