案由
臺灣高等法院民事判決 八十六年度上易字第二○四號上 訴 人 孫淑娟 訴訟代理人 孫勝輝 被 上訴人 杜麗芳 訴訟代理人 張俊卿 右當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國八十六年七月七日臺灣士林地方法院八十五年訴字第一二二一號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院判決如左：
主文
上訴及附帶上訴均駁回。 第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔，附帶上訴部分，由被上訴人負擔。 事 實 甲、上訴人即附帶被上訴人方面： 聲明：求為判決： ㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。 ㈡右開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請。 ㈢駁回被上訴人之附帶上訴。 ㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 陳述：除與原審判決所載相同者，予以引用外，補稱： ㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定，危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。又買受人於契約成立時，知其物有同法第三百五十四條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，買受人因重大過失，而不知有上開第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，同法第三百五十四條第一項、第三百五十五條分別定有明文。另按「上訴人向被上訴人購買房屋時，已知該屋有一部分在必須拆除之列，乃不向市政府預為查詢明確，難謂無重大過失，而兩造所訂買賣契約，又未有出賣人保證該房屋絕無拆除危險之記載，依民法第三百五十五條第二項規定，被上訴人自不負擔保責任，即無賠償義務可言。」最高法院四十九年度台上字第二五四四號判決可供參考。 ㈡系爭房屋為屋為屋齡達十九年之中古屋，瑕疵難免，而被上訴人至交屋前，曾看系爭房屋十八次，況原審所認之損害，如臺北市建築師公會鑑定結果，包括；㈠客廳下地下室平台處磁磚脫落，㈡客廳近浴廁處木質壁櫥腐朽，㈢加建部分之地坪下陷及與原主體構造物間之龜裂及滲漏等情形。其中㈢部分非屬合約範圍內之標的物，自應排除於賠償範圍外。㈠㈡部分皆屬明顯易見之瑕疵，且被上訴人於立約前即以此為減少價金之理由，經上訴人同意並明訂於買賣契約第十三條之「現況交屋」，被上訴人並要求交屋錢借予「裝修」（見契約第十四條），因此，若系爭房屋有何瑕疵，亦為被上訴人所明知，或不推諉為不知（見契約第十條），而被上訴人並無故意不告知或隱瞞或保證其無瑕疵，是以，被上訴人請求減少價金及損害賠償，於法自無理由，詎原審不查，竟率以「惟被告陳稱原告『第一次』看屋為清晨七時許，訴外人孫勝輝及其妻、子分別在不同房間睡眠，當次因不方便詳看」等語，遽認「系爭房屋於交付被上訴人之前，係由上訴人家人正常使用中，即屋內必有傢俱等裝璜物件，則被上訴人主張其因屋內有物件致未發現瑕疵，即非不可能，應堪採信。」，顯失客觀。又率引證人黃明煌之證詞，遽認「顯然兩造原無要求依現況交屋之意」，而為不利於上數人之判決，實有不當。 ㈢原審未審認被上訴人有無踐行該條所定檢查即通知之程序，以嫌速斷。又依臺北市建築師公會鑑定決果，認為系爭房屋再使用多年後，產生磁磚脫落，木質部分腐朽等表曾飾材之損耗，原則上乃極為自然及必然之損耗及老化現象，另浴室周牆本及潮濕之處，加上建物使用多年，此及正常現象，詎依鑑定結果遽准扣除八萬八千億百二十五元，其判決理由殊有矛盾，況任本件瑕疵之修補費用時亦未審酌其修補應有之折舊，亦有違誤。 乙、被上訴人即附帶上訴人方面： 聲明：求為判決： ㈠原判決關於駁回附帶上訴人後開第二項之訴部分廢棄。 ㈡附帶被上訴人應再給付附帶上訴人新臺幣（下同）二十一萬一千八百七十五元，及自民國八十五年七月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 ㈢第一、二審訴訟費用由附帶被上訴人負擔。 ㈣駁回對造之上訴。 陳述：除與原審判決所載相同者，予以引用外，補稱： ㈠上訴人除未告知瑕疵更未提出平面圖，據以指出加建範圍，單憑一張登記謄本影本及地下室稅單影本，就能讓外行人知道加建範圍？知道瑕疵嗎？此說時有意欺騙之嫌。 ㈡上訴人之母親孫黃秀鳳（代理人）未秉持誠信交易外，更謊編事實，眛良心說話，確實是被上訴人未曾看過房屋十八次，就連加建範圍也不知道外，更不會留心注意瑕疵存在，孫黃秀鳳善用穿造鑿附會蒙混，已在原審明白陳述。 ㈢系爭房屋漏水之瑕疵並未列入，因鑑定當時未下雨，實際與鑑定結果有所出入，因下雨就漏水，請人拆除天花板病症整建所有瑕疵範圍，終於發現漏水之主因，為佳建物沒有地樑，只有磚牆，地層下陷，造成與主體分離，雨水經由裂縫甚水，而影響了主體物，此部分之修繕已達二十七萬五千元，原審未准被上訴人此部分之請求，實令人不服。 ㈣系爭房屋之損害賠償，不應扣除清運費、稅金等費用三萬三千八百七十五元，因上開費用與系爭房屋之瑕疵整修一併產生，且為必需支出費用。 ㈤系爭房屋經鑑定不保安全，其價值之證明遠比成交價為低，當時本人是在不知道又有加建之情下，高價以一千一百萬元購買，日前經多家房屋仲介估價在九百萬元之範圍 ，原審未列入考量，有失公平。 ㈥本件係由上訴人罔顧人情法紀惡意行詐欺之術所致，訴訟費用應由上訴人負擔。 ㈦所謂「現況空屋交屋」意指「附贈品」之現況，於買賣契約第十三條載明，並不包括該「瑕疵」之現況，證人黃明煌於原審證述明確。 ㈧損害賠償金額僅就瑕疵修補使其恢復堪用而已，並為以「拆除重建」估算，自無「折舊」可言，故上訴人之「折舊」之論，顯然無理。 ㈨系爭房屋僅裝潢使用約十年，為上訴人之兄孫勝輝設計施工，而瑕疵離縫，裝潢腐朽之造成，非正常老化現象，也非天災颱風所造成，實因加建房屋地層下陷年滲雨造成，上訴人曾以泡棉，部份換修磁磚，重鋪水泥為修補，上訴人明知瑕疵存在，且難修復，故以家具飾品遮掩及故意不告知之心態來處理房屋交易之事，惡意詐欺不攻自破。
理由
本件被上訴人起訴主張：伊於民國八十五年六月八以價金為一千一百萬元，向上訴人購買其所有坐落台北市士林區○○○路○段一四巷三０弄一一之一號一樓之房地。伊已付清價金，詎上訴人交屋後，因同年七月十六日至二十日連日下雨，始發現屋內漏水、地板滲水，廁所至臥室內惡臭四溢，兩間臥室牆壁龜裂，延伸至地板，壁櫥櫃內多處腐朽等瑕疵，伊即催告上訴人出面解決，惟上訴人置之不理，伊自得依民法第三百五十四條、第三百六十條請求上訴人應損害賠償四十萬元；及依同法第三百五十九條規定，請求減少價金一百六十萬元等情，爰依上開法律關係，求為判決命上訴人應給付伊二百萬元及自八十五年七月二十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息（原審駁回被上訴人超過三十部分之被上訴人未明不服）。上訴人則以：系爭房屋為屋齡達十九年之中古屋，瑕疵難免，況被上訴人自看屋至上訴人交屋前，曾看過管爭房屋十八次，若該屋有瑕疵亦為被上訴人所明知，且屋品質「包括瑕疵」在買賣合約訂立前已為雙方所知，並載明於契約條文中，且雙方同意以「現況交屋」，是上訴人並無故意不告知或隱瞞瑕疵，因此被上訴人請求減少價金及損害賠償，顯無依據等語，資為抗辯。 被上訴人向上訴人購買系爭房地，為兩造不爭之事實，且有其等不爭之不動產買賣契約、建物登記簿謄本等影本附卷可稽，自為可採信之事。至於被上訴人主張系爭房屋有屋內漏水、地板滲水、廁所至臥室內惡臭四溢、另兩間臥室牆壁龜裂，其裂痕延伸至地板、而壁櫃櫃內多處已腐朽、客廳地磚突起等瑕疵一節，雖其提出照片七張為據，為經原審會同臺北市建築師公會，履勘現場鑑定結果，系爭房屋（含自行增建部分）有㈠客廳下地下室平台處磁磚脫落、㈡客廳近浴廁處木質壁櫥腐朽、㈢加建部分之地坪下陷及與原主體構造物間之龜裂及滲漏等損害之瑕疵，此有原審勘驗筆錄暨臺北市建築師公會鑑定報告等在卷可考，因此，系爭房屋有上開鑑定之瑕疵，亦可採信，惟被上訴人其餘之主張，並未舉證證明，尚難採信。 按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文。又買受人得向出賣人請求不履行之損害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之品質為限，若出賣人就標的物之品質未有特別之保證時，縱有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請求減少價金，而不得請求損害賠償，此觀之民法第三百五十九條、第三百六十條之規定自明。 系爭房屋在使用多年後，產生磁磚脫落，木質部分腐朽等表層飾材之損耗，原則上極為自然及必然之損耗及老化現象，另浴室周牆本即潮濕之處，加上建物使用多年，亦為正常現象，修復即可，至於加建部分之損害實肇因基礎不穩，土質鬆動甚至震動，惟基本上均無安全顧慮，此有該會鑑定報告書附卷可參，是上開損害係長期使用之必然耗損現象，上訴人抗辯係被上訴人於交屋後自行修補所造成的，委無可採。又本件之瑕疵既係長期使用之必然耗損現象，故雖有上述之瑕疵存在，尚難謂欠缺品質保証。又上訴人究為如何內容之品質保證，未具體說明，即能難以被上訴人主張上訴人曾保證系爭房屋沒問題，遽而認為上訴人就系爭房屋有為品質之保證。雖被上訴人執以「系爭房屋經鑑定不保安全，其價值之證明遠比成交價為低，當時本人是在不知道又有加建之情下，高價以一千一百萬元購買，日前經多家房屋仲介估價在九百萬元之範圍，原審未列入考量，有失公平」云云，並提出有巢氏鑑價報告書為憑，然一該報告之結論，建議售價總價為九百四十四萬至九百七十五萬元，唯建議開價為一千零四十萬至一千零八十萬元，則縱然該鑑定報告可採，被上訴人千一百萬元向上訴人買受，在自由交易市場並無顯失公平之情事。至於加建部分」，被上訴人既然自認不知情，除系爭契約亦為將其列入外，依臺北市建築師公會鑑定報告，認為目前暫無安全顧慮，雖長期加劇鬆脫龜裂現象，唯其係違建本應拆除，不允許存在，安全自然無所保障等語，足見系爭「加建部分」與「保証品質」無關。從而，被上訴人依民法第第三百六十條請求上訴人損害賠償，即無可採。被上訴人聲請證人即住商加盟店經理王建霖到庭作證，亦無必要，附此敘明。 系爭房屋之瑕疵如前所述有三：㈠客廳下地下室平台處磁磚脫落、㈡客廳近浴廁處木質壁櫥腐朽、㈢加建部分之地下陷及與原主體構造物間之龜裂及滲漏等，唯其中木質壁櫥非本件買賣之標的物，其縱有瑕疵亦非本件得予審酌外，應予排除外，其餘瑕疵依前揭民法第三百五十四條第一項規定，上訴人對於被上訴人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於被上訴人時，無減少其價值或無減少其通常效用之瑕疵，被上訴人請求減少價金，於法有據。唯應審究之處，上訴人抗辯系爭房屋為屋為屋齡達十九年瑕疵難免，被上訴人在交屋前，曾屋十八次，前揭㈠（㈡部分已排除）部分屬明顯易見之瑕疵，被上訴人已以此要求減少價金，兩造並達成以現況交屋，上訴人已於於交屋前先行入屋裝修，系爭房屋若有何瑕疵，亦為被上訴人所明知，或不得推諉為不知，被上訴人並無故意不告知或隱瞞或保證其無瑕疵，依民法法第三百五十四條第一項、第三百五十五條規定，買受人於契約成立時，知有該瑕疵，伊不負擔保之責，買受人因重大過失，而不知有瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，被上訴人請求減少價金，於法無據云云。惟查，系爭契約第十三條雖約定依房屋現況空屋交屋，並未免除上訴人物之瑕疵擔保責任，且證人黃明煌，其為系爭契約之代書，其證稱從八十五年六月八日至七月十三日，賣方即上訴人並未提出依現況交屋，是伊代講的等語，顯見兩造原無要求依現況交屋之意，而系爭契約內亦僅載明依房屋現況空屋交屋，並未明文約定得免除上訴人有關物之瑕疵擔保責任，則縱使買賣契約有現況交屋之約定，亦不能免除上訴人對系爭房屋存有瑕疵而應負之擔保責任。又雖惟被上訴人曾至系爭房屋看屋，為被上訴人不爭之事實，惟被上訴人否認至現場看屋十八次，且否認明知上開㈠㈢項之瑕疵。復上訴人對於被上訴人在交屋前前往看屋十八次，和被上訴人已於於交屋前先行入屋裝修，以及被上訴人系爭房屋, 上開瑕疵為被上訴人所明知，或不得推諉為不知之事實，並未舉證證明。因此，上訴人執以上揭理由為免責之抗辯，委無可採。至於系爭房屋再使用多年後，產生磁磚脫落等為自然及必然之損耗及老化現象，浴室周牆本及潮濕之處，加上建物使用多年，亦為正常現象，僅係說明瑕疵之發生原因，並非以此即可免除瑕疵擔保責任，上訴人以此欲免除擔保責任，亦無可採。 本件前開㈠㈡項之瑕疵，經台北市建築師公會鑑定認本件瑕疵之修補費用，如該鑑定報告書所示之修復費用項目，總計共十二萬五千元，此有該會鑑定報告書可稽，惟該報告所示之廢料清理及運什費、稅捐及管費及其他項目等共三萬六千八百七十五元，非與本件瑕疵所造成減少系爭房屋價值有關，自應扣除。其餘八萬八千一百二十五元，可認為係減少系爭房屋價值之瑕疵之對價，則揆之前揭說明，被上訴人依民法第三百五十九條之規定請求上訴人減少價金八萬八千一百二十五元，即屬正當。至於被上訴人主張「系爭房屋漏水之瑕疵並未列入，因鑑定當時未下雨，實際與鑑定結果有所出入，因下雨就漏水，請人拆除天花板病症整建所有瑕疵範圍，終於發現漏水之主因，為佳建物沒有地樑，只有磚牆，地層下陷，造成與主體分離，雨水經由裂縫甚水，而影響了主體物，此部分之修繕已達二十七萬五千元，原審未准被上訴人此部分之請求，實令人不服」云云，查，被上訴人附帶上訴為二十一萬一千八百七十五元，扣除三萬六千八百七十五元後為十七萬五千元，被上訴人主張尚有二十七萬五千元之請求，其超過十萬元部分，顯非在上訴之範圍。復被上訴人所提出之估價單為伊整修房屋所為之估價，並不能作為上開瑕疵之證明，況且本件已經臺北市建築師公會鑑定，被上訴人主張另有其他瑕疵存在，自應提出可信之證明，故難以被上訴人片面之言，即認定本件有上開瑕疵存在，因此，被上訴人上開之主張，委無可採。 綜上所述，本件被上訴人依民法第三百五十九條之規定請求減少價金八萬八千一百二十五元有理由，伊請求上訴人給付八萬八千一百二十五元，即屬正當應予准許。又按本件減少價金之請求既無給付之確定期限，被上訴人亦未提出於起訴前有催告上訴人給付減少價金之證明，本件遲延利息依民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條規定，被上訴人所得請求之遲延利息應自起訴狀繕本送達翌日即八十五年十一月十日起至清償日止按法定週年利率百分之五計算之利息，被上訴人請求上訴人上開金額之利息，自八十五年十一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，亦無不合，併應予准許。被上訴人附帶上訴之請求，為無理由，應予駁回。因此，原審判命上訴人如數給付，並就被上訴人勝訴部分為假執行之准許，定其所應供擔保之金額，併同宣告，以及駁回被上訴人之如附帶上訴部分在原審之請求暨假執行之聲請，於法均無不合。兩造各就其敗訴部分提起上訴及附帶上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，皆為無理由，均應予駁回。 兩造其餘攻擊防禦方法，依上開理由，對本判決不生影響，爰不再逐一論駁。 據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，爰判決如主文。 中 華 民 國 八十六 年 十二 月 二 日臺灣高等法院民事第五庭 審判長法 官 吳 欲 君 法 官 藍 文 祥 法 官 王 立 杰 右正本係照原本作成。 不得上訴。 書記官 明 祖 全 中 華 民 國 八十六 年 十二 月 九 日
