案由
臺灣高等法院民事判決 八十八年度上字第一一六七號上 訴 人 杜玉蘭 林天祥 梁陳美妙 梁天柱 梁富寶 右三人共同 訴訟代理人 陳 祥 被 上訴人 張重隆 張林倉 張林勛 張重盛 共 同 訴訟代理人 邱昱宇律師 複 代理人 黃紀錄 右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十八年五月二十六日臺灣板橋地方法院八十七年度訴字第一一七八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文
原判決除確定部分外廢棄。 右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 第一、二審訴訟費用除確定部分外由被上訴人平均負擔。 事 實 甲、上訴人方面： 一、聲明：求為判決如主文所示。 二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以： （一）、查系爭門牌號碼台北縣三峽鎮○○路六十七巷二五、二六、二七、二八、二九號房屋係坐落於三峽鎮○○段一四四地號土地，於日據時代（大正九年）即已存在，所有權人為劉氏紅棗，其後劉氏將系爭房屋杜賣與張炳基，再由張子桂繼承，嗣張子桂將系爭房屋售與林陳知、林屘、再輾轉售予後手之沈市等人。 （二）、上訴人就買受系爭房屋之事實陳述如下： １、杜玉蘭部分： ⑴、系爭房屋係先由張子桂售與林陳知，有證人劉林卻為證，嗣林陳知於民國四十九年九月間將系爭房屋售與上訴人杜玉蘭之母杜好，並由杜好支付地租予張子桂。嗣張子桂於五十七年十一月三十日將系爭土地售與被上訴人之被繼承人張金榮後，張金榮亦向上訴人杜玉蘭收取每年新台幣（下同）二百元之地租，被上訴人張重隆亦曾陪同其父張金榮前來收取地租，然因上訴人杜玉蘭不識字，故雙方皆憑誠信而未立字據。 ⑵、嗣被上訴人認系爭土地若僅收取地租不符經濟效益，故欲出賣與上訴人。然查系爭土地交通不便，巷弄狹小，經濟價值應不高，然被上訴人就系爭土地所開價款卻偏高，以上訴人杜玉蘭之經濟能力無法購買。 ２、梁陳美妙、梁富寶、梁天柱部分： ⑴、系爭房屋係由張子桂出售，經輾轉幾手，於七十一年九月三十日始由上訴人梁陳美妙、梁富寶、梁天柱之被繼承人梁冠生向沈市購得，此後張金榮亦向上訴人梁陳美妙、梁富寶、梁天柱收取地租，但亦因雙方皆憑誠信而未立字據。 ⑵、嗣被上訴人欲將系爭土地售與上訴人梁陳美妙，惟梁陳美妙係弱智，尚有二子梁富寶、梁天柱重度智障，家境清苦，無力購買系爭土地。 ３、林天祥部分： ⑴、系爭房屋係上訴人林天祥之長輩林屘向張子桂所購，此後亦支付地租予張子桂，嗣張子桂將系爭土地售與張金榮後，則改由張金榮向上訴人收取地租。 ⑵、被上訴人雖欲將系爭土地售與上訴人，惟上訴人認其所開價金過高，無力購買。 （三）、按「土地與房屋為個別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，其法律關係之性質，當屬租賃。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」，最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨及七十三年第五次民事庭總會決議足資參照。 （四）、綜上所述，系爭土地係上訴人之被繼承人或其前手向張子桂所購，最初既係向張子桂購得，參諸上開最高法院判例意旨及決議，上訴人並非無權占有。又上訴人於被上訴人之父張金榮尚在世時，均有向張金榮按時繳交地租，關此被上訴人張重隆亦甚明確，故上訴人支付地租使用土地，並無不當得利。三、證據：除引用原審立證方法外，補提土地登記謄本、杜玉蘭之戶籍謄本、林天祥之戶籍謄本及買賣契約等文件為證。 乙、被上訴人方面： 一、聲明：求為判決： （一）、上訴駁回。 （二）、第二審訴訟費用由上訴人負擔。 二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以： （一）、對上訴人杜玉蘭部分： 上訴人杜玉蘭長期占用被上訴人所有之土地，被上訴人從未向上訴人杜玉蘭收取任何利用土地之租金或代價，亦未同意上訴人杜玉蘭使用系爭土地。被上訴人於起訴前曾與上訴人杜玉蘭洽談搬遷事宜，然遭其回絕。於原審審理時，上訴人杜玉蘭主張曾向被上訴人張重隆之父親購地，又稱係由前三峽鎮鎮長陳金塗辦理過戶手續，今則又主張係向張子桂購買，其陳述反覆不實至明。被上訴人否認有容許上訴人杜玉蘭使用土地之權利，並否認曾向上訴人杜玉蘭收取租金，上訴人杜玉蘭占用被上訴人所有之土地係無權占用，被上訴人向前手購買系爭土地時，系爭土地上並無上訴人杜玉蘭之房屋坐落其上。 （二）、對上訴人梁陳美妙等三人部分： 上訴人梁陳美妙、梁天柱、梁富寶三人係訴外人梁冠生之繼承人，然系爭土地上之房屋並無合法占用之權源。上訴人主張係自張子桂之前手沈市輾轉購得房屋，被上訴人否認該份買賣契約之真正。且退而言之，縱使該份契約為真正，然依債權相對性之原則，亦與被上訴人無關，上訴人占用該土地仍屬無權占有。 （三）、對上訴人林天祥部分： 被上訴人否認上訴人林天祥所提出之買賣契約書為真正，且退而言之，縱使該份契約為真正，然依債權相對性之原則，亦與被上訴人無關；被上訴人否認曾向上訴人林天祥收取租金，亦未與其洽談土地出售事宜，被上訴人購買系爭土地時，並無林天祥之房屋坐落其上，其係無權占用被上訴人所有之土地，自應負返還之責。 三、證據：除引用原審立證方法外，應聲請鑑定系爭房屋。
理由
一、本件被上訴人主張：坐落於台北縣三峽鎮○○段一四四、一四二地號土地（下稱系爭土地）為被上訴人所共有，上訴人杜玉蘭所有之磚造一樓平房即門牌號碼台北縣三峽鎮○○路六十七巷二十五號，竟無權占用上開土地如原判決附圖（下稱附圖）編號第二十五號所示四十點六五平方公尺；上訴人梁陳美妙、梁富寶、梁天柱三人所有之磚造一樓平房即門牌號碼台北縣三峽鎮○○路六十七巷二十七號，無權占用上開土地如附圖編號第二十五號所示四十點二二平方公尺；上訴人林天祥所有磚造一層平房即門牌號碼台北縣三峽鎮○○路六十七巷二十八號，亦無權占用上開土地如附圖編號第二十八號所示三九點九二平方公尺，爰提起本訴，求為命上訴人杜玉蘭、梁陳美妙、梁富寶、梁天柱、林天祥應分別將附圖編號第二十五、二十七、二十八號所示房屋拆除，並將占用之土地返還被上訴人，且上訴人杜玉蘭應給付被上訴人一萬五千二百八十四元、上訴人梁陳美妙、梁富寶、梁天柱應給付被上訴人一萬五千一百二十二元、上訴人林天祥應給付被上訴人一萬五千零一十元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算利息之判決（被上訴人上開請求，原審判命上訴人應拆屋還地並就不當得利部分判命上訴人杜玉蘭應給付七千六百四十二元及自八十七年八月三十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息、上訴人梁陳美妙、梁富寶、梁天柱應給付七千五百六十一元及自八十八年三月二十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息、上訴人林天祥應給付七千五百零五元及自八十七年九月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，而駁回其餘請求，僅上訴人提起上訴，被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服）。 二、上訴人杜玉蘭則以：系爭房屋係伊母輾轉向張子桂所購買，伊曾交地租予被上訴人之被繼承人張金榮，因不識字而未立字據，嗣被上訴人欲將土地出售予伊，然因開價太高而無力購買，對土地有租賃關係存在，伊非無權占有等語置辯。上訴人梁陳美妙、梁富寶、梁天柱則以：系爭房屋係伊等之被繼承人梁冠生向沈市買受取得，亦曾向被上訴人之被繼承人張金榮繳交地租，被上訴人雖有意出售系爭土地，然開價偏高，伊等生活困苦，無力購買，對土地有租賃關係存在，非無權占有等語置辯。上訴人林天祥則以：系爭房屋係伊之姨婆林屘向張子桂所購，交由伊之母親使用，伊之母親再交予伊居住，嗣張子桂將系爭土地售與張金榮後，改由張金榮向伊收取地租，對土地有租賃關係存在，非無權占有，被上訴人雖欲將系爭土地售與伊，惟被上訴人所開價金過高，伊無力購買等語置辯。 三、查被上訴人主張坐落台北縣三峽鎮○○段一四四、一四二地號土地為其等所共有，上訴人杜玉蘭、梁陳美妙、梁富寶、梁天柱、林天祥居住之房屋分別占用附圖編號二十五、二十七、二十八號所示之面積等情，業據被上訴人提出土地登記簿謄本及照片七張為證，並經原審勘驗屬實，且囑託台北縣樹林地政事務所測量，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可稽，復為上訴人杜玉蘭、梁陳美妙、梁富寶、梁天柱、林天祥所不爭執，此部分事實自堪信為真正。又本件系爭土地係被上訴人之被繼承人張金榮於民國五十七年十一月三十日向張子桂所購買，而張子桂則係民國三十六年十月二十四日繼承其被繼承人張炳基之所有權而來，而系爭土地於日據日代之大正九年（民國九年）即建有房屋，有土地登記謄本記載在卷可稽（見原審卷第一○九至一一七頁及本院卷第二一至二八頁），足見張子桂繼承系爭土地時已有建物存在。則本件首應審究之重點厥為上訴人等之居住系爭房屋，是否無權占用系爭土地？茲分述如下： （一）、查由履約事實足以推定有租地之約定： 按「主張契約關係之存在者，雖不能證明其契約締結之事實，但依契約履行之事實，足以推定其契約關係之存在時，自不容契約當事人無端否認。」最高法院二十一年上字第三○四六號判例意旨足資參照。本件上訴人杜玉蘭辯稱系爭房屋係伊母輾轉向張子桂所購買，嗣張子桂於五十七年十一月三十日將系爭土地售與被上訴人之被繼承人張金榮後，張金榮先前亦曾向伊收取每年二百元之地租，被上訴人張重隆亦曾陪同其父張金榮前來收取地租，非無權占用等語。雖未提出其母之前手向張子桂購買系爭房屋之字據，且對於該前手究係沈市或林陳知，前後陳述不一，惟該前手不論係何人，對於該前手確係向原地主張子桂購買系爭房屋乙節，並無疑問，且上訴人杜玉蘭與其養母杜好於民國四十八年間即已設籍於台北縣三峽鎮○○路六七巷二五號之現址，有戶籍謄本可憑（見原審卷第一四○至一四三頁），倘上訴人杜玉蘭之前手非輾轉向當時之地主張子桂購買系爭房屋，張子桂豈會放任上訴人杜玉蘭與其養母杜好遷入該址居住數十年而未加千涉？被上訴人主張其等之被繼承人張金榮購買系爭土地時，並無上訴人杜玉蘭所居住房屋坐落其上云云，即非事實。又上訴人梁陳美妙、梁富寶、梁天柱辯稱系爭房屋係伊等之被繼承人梁冠生向沈市買受取得，亦曾向被上訴人之被繼承人張金榮繳交地租，非無權占有等語，已據其提出向沈市購買系爭房屋之收據一紙為證（見原審卷第一四四頁）。雖上訴人梁陳美妙、梁富寶、梁天柱無法提出沈市向張子桂購買系爭房屋之字據以資佐證，然其等之被繼承人梁冠生於民國六十五年六月二十八日即已遷入台北縣三峽鎮○○路六七巷二七號之現址居住，有戶籍謄本可稽（見原審卷第一五一、一五二頁），被上訴人亦不否認此部分自始即有建物存在，倘梁冠生之前手非輾轉向當時之地主張子桂購買系爭房屋在先，則被上訴人之被繼承人張金榮於五十七年十一月三十日向原地主張子桂購買系爭土地後，豈能坐視上訴人梁陳美妙、梁富寶、梁天柱之被繼承人梁冠生於六十五年六月二十八日遷入該處居住二十餘年而不持異議？另上訴人林天祥辯稱系爭房屋係伊之姨婆林屘向張子桂所購買，交由伊之母親使用，伊之母親再交予伊居住，嗣張子桂將系爭土地售與張金榮後，改由張金榮向伊收取地租，非無權占有等情，業據提出林屘設籍之戶籍謄本及林屘向張子桂購買系爭房屋之收據為證，而林屘係日據時代大正十一年（民國九年）即已設籍於該址，復有戶籍謄本可憑（見本院卷第九八頁），倘非上訴人林天祥之姨婆向當時之地主張子桂所購買，豈能設籍居住達八十年之久？被上訴人主張其等之被繼承人張金榮購買系爭土地時，並無上訴人林天祥居住之房屋存在其上云云，亦非真實。是以揆諸前開判例意旨，上訴人縱然無法提出其等之前手已向當時之地主張子桂購買系爭房屋之相關契約，然就上訴人及其前手得以在系爭房屋安然居住數十年之履約事實觀之，委實足以推定其等之前手與原地主張子桂間確有買賣系爭房屋之契約關係存在，不容被上訴人無端否認。 （二）、房屋與基地分開出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用基地： 次按「土地與房屋為個別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權之設定，然除有特別情事可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，其法律關係之性質，當屬租賃。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。」最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨及七十三年第五次民事庭總會決議亦足參照。本件上訴人等居住之系爭房屋既係其等之前手輾轉向當時之原地主張子桂所購，已如前述，則揆諸前開最高法院判例意旨及民事庭總會決議，張子桂係於民國三十六年十月二十四日由其被繼承人張炳基繼承系爭土地及地上建物後，先行出售地上建物予上訴人之前手，再於民國五十七年十一月三十日將系爭土地單獨出售被上訴人之被繼承人張金榮，自應推斷系爭土地之承買人張金榮默許系爭房屋之承買人繼續使用系爭土地，即令上訴人輾轉買受之系爭建物已非原貌而有所整建，亦不生影響。是以被上訴人嗣後繼承系爭土地，對於系爭房屋之承受人，亦應繼續原來之法律關係。則上訴人經由其前手輾轉向當時之原地主張子桂購買系爭房屋後，既可繼續使用系爭土地，自非無權占有，縱因使用系爭土地而須支付相當之代價，亦屬被上訴人是否得依租賃之法則請求給付租金之另一問題。至於被上訴人聲請鑑定系爭房屋，核無必要，併此敘明。 （三）、被上訴人請求拆屋還地係權利濫用有違誠信原則： 末按「上訴人就系爭土地雖非無租賃關係，然於被上訴人未履行出租人之義務達十一年之久，上訴人迄未行使其租賃權或聲請為假處分，以保全強制執行，坐令被上訴人在系爭土地上建築房屋、種植果樹，耗費甚鉅，始引起訴訟，求命其除去地上物交付土地，核其情形，雖非給付不能，然亦係權利之濫用，有違誠信原則。」、「權利者在相當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足引起義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利人再為行使時，應認為有違誠信原則。」有最高法院五十六年台上字第一七○八號判例意旨及七十二年度台上字第二六七三號判決意旨可供參照。本件上訴人杜玉蘭與其養母杜好於民國四十八年間即已設籍於台北縣三峽鎮○○路六七巷二五號之現址，上訴人梁陳美妙、梁富寶、梁天柱之被繼承人梁冠生於六十五年六月二十八日遷入台北縣三峽鎮○○路六七巷二七號之現址居住，上訴人林天祥之姨婆林屘係日據時代大正十一年（民國十一年）即設籍該址居住，均有前開戶籍謄本可稽，均分別於系爭房屋居住各逾數十年之久。倘被上訴人之被繼承人張金榮於民國五十七年十一月三十日向原地主張子桂購買系爭土地時，即認上訴人之前手係非法居住於系爭土地上之房屋，何以未制止上訴人或其前手花費鉅資改建原有之「土角厝」，亦未及時向上訴人或其前手訴請拆屋還地，卻延宕近三十年，始於八十七年七月二十日提起本訴？則揆諸前開判例及判決意旨，被上訴人請求上訴人拆屋還地，自屬權利之濫用而有違誠信原則。 四、綜上所述，上訴人居住之系爭房屋並非無權占有系爭土地，被上訴人主張上訴人無權占有，訴請上訴人拆屋還地及返還不當得利，即非正當。原審失察，遽為被上訴人勝訴判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判駁回被上訴人在第一審此部分之訴及假執行之聲請。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 據上結論，本件上訴為有理由，應依民事訴訟法第四百五十條、第八十五條第一項前段，判決如主文。 中 華 民 國 八十九 年 一 月 四 日臺灣高等法院民事第八庭 審判長法 官 鄭 三 源 法 官 郭 松 濤 法 官 黃 豐 澤 右正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，並應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 八十九 年 一 月 六 日書記官 高 柑 柏
