案由
臺灣高等法院高雄分院民事判決 八十八年度重上字第二號上 訴 人 劉梁秀英 訴訟代理人 黃金龍律師 被 上訴人 俞金雄 訴訟代理人 蘇志成律師 右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十七年十一月二十四日臺灣高雄地方法院八十七年重訴字第二七二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文
上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事 實 甲、上訴人方面： 一、聲明：求為判決 (一) 原判決廢棄 (二) 被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 二、陳述：除與原審判決記載相同者，予以引用外，續陳： (一) 上訴人前因承租之田地於八十四年四月二十六日土地重劃後，原有溝渠、水源遭斷絕，無法耕種原水稻作物，此有台灣省高雄農田水利會鳥松站八十八年五月十七日八八高農水鳥字第二七五號函明證系爭田地確於八十一年第一期作起，編為「暫停灌溉」是實，顯證系爭田地有不可抗力致上訴人無法耕作之情事存在。 (二) 系爭土地因經高雄縣政府土地重劃，斷絕水資源，因此無法耕作原水稻作物，八十四年間適上訴人之子劉丁讚承攬他人房屋小型修繕工作，暫時將砂石惟置該分割前之土地上，惟其於兩造八十五年十一月二十二日訴訟上和解分割共有物之際，於八十五年十二月初即已遷移他處，此亦，為被上訴人所自承，而嗣後上訴人於八十六年之初新訂六年耕地租約並試尋地下水種其他作物，情況並不順利，此有上訴人於八十六年間試種芒果作物，惟均枯死之現場照片可稽，參諸原審八十七年十月十七日勘驗筆錄，被上訴人於分割後所有之系爭三一─二地號土地，上訴人已試種蕃薯等作物，益證上情。查新約期間上訴人均按期寄送八十六年及八十七年之租金，經被上訴人等收受，益見上訴人與被上訴人兄弟等人有此新訂租賃契約之合意，且上訴人亦無於新約存續期內在系爭土地上有何不為耕作而做非農業用途使用堆放沙石之事實。顯見上訴人於新約期間寄送租金，並無如被上訴人所稱無效提存及不當得利等問題。 (三) 本件耕地租約，乃於八十六年之初新訂，而被上訴人提起本件訴訟係以上訴人前自八十四年一月間起至八十五年十二月二日間止，已長達二年之時間不為耕作為理由，於八十六年七月十六日以 (86) 宏成字第○七一號蘇志成律師函終止雙方之本件租約，並非主張租約無效，且渠自認有收受上訴人新訂租約後之租金並非因無權占有相當金額之損害結算云云，業據渠於八十八年二月十二日答辯狀明確載述：「依民法第四百二十五條之規定，租賃關係係繼續存在上訴人與被上訴人間，上訴人明瞭此項法律關係，故一再以存證信函向被上訴人表明有承租三一之二號土地情事且繳納八十六年第一期、八十七年第一、二期租金，此有上訴人繳納之存證信函三紙可佐，可見系爭土地之租賃關係僅存在兩造間」等語，自承確已收受租金；又上訴人該支付租金義務既已履行，不因被上訴人有無兌領匯票而有影響。故被上訴人前開指稱，不足採信。 (四) 依前開說明，系爭土地於八十年四月二十六日土地重劃後，原有溝渠，水源斷絕，無法耕種原水稻作物，已被該管機關編為暫停灌溉，足證系爭土地確有不可抗力致上訴人無法耕作之事由，核與耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之要件不符。上訴人之子劉丁讚暫放沙石，又係八十四年間之事，且於八十五年十一月二十二日訴訟上和解分割共有土地時，嗣即已遷移他處，顯非如被上訴人所稱係另有他用才不繼續耕作。 (五) 依民法第四百五十條及最高法院十八年上字第五五號判意旨，租賃契約定有期限，當然因期滿而消滅。故前租賃契約期間內之事由，自無延續及於嗣後租賃契約新訂租賃之理；況出租人若得任意推翻前詞及新及訂租賃約之合意，承租人顯無保障，殊違耕地三七五減租條例在保護弱勢之承租人之立法意旨。 (六) 按物權及債權係屬不同之法律觀念，土地分割係物權之變動，被上訴人縱因土地分割取得系爭土地，亦僅係特定繼受人，非一般繼受人；申言之，該租賃之債權關係仍存在於原出租人全體，並無從依民法第四百二十五條之規定由被上訴人承受該租賃關係。顯見被上訴人前開主張，不足採信。 (七) 依被上訴人原審起訴狀明載：「：：：如此，顯與耕地三七五減租第十六條第一項、第十七條第一項第四款等規定有違，原告當得據以終止雙方之該租約並請求騰空返還系爭土地」等言，顯見被上訴人原審起訴之訴訟標的已界明為因「終止租約」而得行使之「租賃物返還請求權」，殊無因「租賃無效」，而行使租賃物返還請求權或行使民法第七百六十七條之物上請求權，故渠前開主張涉有訴之追加，上訴人並不同意其追加。次本，依前開說明，上訴人並無耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款之事由，被上訴人無由依上開規定終止本件耕地租賃契約。再系爭土地歷來均為六年一約之定期租賃，於前租賃契約六年期限於八十五年十二月三十一日屆滿之際，上訴人既請求另定六年期限之租賃契約，此為被上訴人明知，且已收取上訴人所繳納八十六年及八十七年之租金，亦足證有租賃之合意，故被告上訴人起訴主張已消滅之前租賃契約存續期間八十四年一月間至八十五年十二月二日間上訴人有何不耕作之事由云云，終止兩造嗣後於八十六年續訂之新租約，洵無理由。 三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出照片三幀、存證信函影本三紙、高雄農田水利會鳥松站 88.5.17. 日八八高農水鳥字第二七五號函。 乙、被上訴人方面： 一、聲明：求為判決駁回上訴。 二、陳述：除與原審判決記載相同者，予以引用外，續陳： (一) 按上訴人原向被上訴人之父俞港承租坐落高雄縣仁武鄉○○段三一、五五地號田地，嗣俞港死亡，上開土地於八十三年三月二日由被上訴人與俞景興、俞憲雄、俞憲明辦妥繼承登記，仍續出租予上訴人，而俞憲明之應有部分四分之一經法院拍賣後由上訴人拍定，於八十五年九月三日辦妥所有權移轉登記手續，上訴人遂據而訴請分割共有物，於八十五年十一月二十六日在原審成立和解，協議將上開土地合併分割，被上訴人取得分割後為三一之二地號之土地並於八十六年五月一日完成分割登記。 (二) 承前所述，系爭三一之二地號土地自三一地號土地分割後，其所有權田由俞景生等四人讓與被上訴人，此有三一之二地號土地謄本在卷可稽，依民法第四百二十五條之規定，租賃關係乃續存在上訴人與被上訴人間，上訴人明瞭此項法律關係係故一再以存證信函向被上訴人表明有承租三一之二號土地情事且繳納八十六年第一期、八十七年第一、二期租金，此有上訴人繳租之存證信函在卷可佐，可見系爭土地之租賃關係僅存在兩造間。從而，被上訴人以個人名義向上訴人表示終止租約，並據而訴請交還土地予被上訴人，並無上訴人所稱當事人不適格之問題，且租約既存在兩造間，上訴人稱被上訴人須訴請其向出租人全體為給付而不得僅請求向自己給付云云，亦無理由。 (三) 被上訴人固曾主張在八十四年間起上訴人在系爭土地上即不為耕作，而做非農業用途使用，轉租他人堆放沙石建材，顯與耕地三七五減租條例第十六條第一項、第十七條第一項第四款等規定有違，又上訴人前自八十年四月間起至八十五年十二月二日間止，長達二年以上不為耕作，被上訴人當得援用耕地三七五減租條第十七條第一項第四款據以終止雙方之租約，而訴請上訴人交還系爭土地等情；惟被上訴人主張之訴訟標的係租賃物返還請求權暨民法七百六十七條之物上請求權，而上開耕地三七五減租條例第十六條第一項第二項、第十七條第一項第四款等規定，不過係被上訴人持以證明本件符合前開訴訟標的之攻擊防禦方法耳，故被上訴人全數主張並無違誤，況耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：「得由出租人收回自行耕種或另行出租」之規定自明，最高法院著有八十年台再字第十五號判例可資參照。從而，上訴人辯稱被上訴人主張該條例第十六條則不得訴請返還租賃物云云，顯有誤解。 (四) 按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言：如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因。又耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：「得由出租人收回自行耕種或另行出租」之規定自明。經查，上訴人確曾於租賃期限內之八十四年一月間起將承租之三一及五五地號（分割前）土地提供予其子劉丁讚及劉丁福建造四層樓高鐵架與鴿舍、貨櫃屋、鐵皮屋及堆放磚塊、沙堆等，現場土地已無耕作，且迄八十五年十二月二日原審八十五年度聲字第一五二四號保全事件勘驗時，現場使用情形依舊，仍是供作砂石場而非耕作用途等情，業經原審調閱八十五年度聲字第四二號及八十五年度聲字第一五二四號保全證據案卷查明綦詳。矧且，上訴人於原審八十七年六月五日審理時亦自認：重劃以後還有勉強耕作，到了八十四年一月間，因被告（上訴人）小孩從事土木工程下包，才以該承租土地提供給他堆放沙石等語，揆諸首揭說明，上訴人自八十四年一月間起已不自任耕作而構成耕地三七五減租條例第十六條第二項所定原訂租約無效之原因，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係歸於消滅，是則，兩造既無租賃關係，上訴人稱其提存金及寄達予被上訴人云云純屬無效提存及不當得利問題，不得謂因其單方提存或寄達所謂之租金，即可令已消滅之租賃關係復活，否則耕地三七五減租條例第十六條第二項及民法第一百五十三條之規定豈非形同具文﹖況，被上訴人固有收受提存通知書及匯票之事實，卻從未兌領，蓋被上訴人確知兩造間已無租賃關係而不願領取，至於未立即退還，則因上訴仍繼續無權占用系爭土地，已造成被上訴人至少相當於租金額之損害，故欲留至上訴人返還系爭土地時一併結算損害額。 (五) 按耕地租賃於期屆滿後，依耕地三七五減租條例第一條，適用民法第四百五十一條並依同條例第五條之規定，每六年自動更新一次，故兩造之租賃關係始終存續（最高法院四十七年台上字字第一五六八號判例、七十七年八月十六日、七十七年度第十四次民事庭會議決議 (三) ）上訴人主張系爭耕地租賃關係於八十六五年十二月三十一日租約屆滿時，即行消滅，顯有誤會；又當事人依耕地三七五減租條例第五條規定訂立租期六年之租賃契約，形式上雖似定期租賃，然在實質上，依同條例第二十條規定，耕地租約於租期屆滿時，除出租人得依同條例收回自耕外，如承租人願繼承租者，應續訂租約。準此以觀，定期六年之耕地租賃關係，並不因約定租期屆滿而當然歸於消滅，此與一般定期租賃有顯著之區別。（最高法院七十七年度台抗字第二六七號判決參照），故而，縱認上訴人將承租土地供其他非耕作用途後，原訂租約仍有效存在，則承前開說明，上訴人自八十四年一月間起迄八十五年十二月二日原審八十五年度聲字第一五二四號保全事件勘驗時止，無正當理由繼續一年以上不為耕作，亦構成耕地三七五減租第十七條第一項第四款出租人得終止租約之事由，再從上訴人於原審自認「重劃以後還有勉強耕作」及原審履勘時現場種有青菜與果樹等農作物，而上訴人八十八年一月二十二日提出之上訴理由亦自稱以「地下水」試種其他作物等語，足見上訴人辯稱重劃後原有溝渠、水源遭斷絕等情，亦無法舉證證明。矧且上訴人於原審又自認係因其子事土木工程下包，才提供承租土地給他堆放沙石（８７年６月５日言詞辯論筆錄），可見上訴人並非因無水源之不可抗力情形而不為耕作，實係系爭土地伊另有他用才不繼續耕作，職故，出租人自得依同條例第十七條第一項第四款之規定終止租約收回耕地，且揆諸前開說明，定期六年之耕地租賃關係，既不因約定期間屆滿而當然歸於消滅，則原已存在之終止租約事由自應延續，被上訴人因分割取得系爭土地所有權後，倘系爭土地仍有耕地租賃關係存在而依民法第四百二十五條之規定由被上訴人承受者，依最高法院三十六年十月三日決議 (一) ：其契約終止權當然隨同出租人地位移轉於受讓人，是則被上訴自亦得承繼終止租約請求權而主張之。(六) 綜上，於八十四年一月間，上訴人將承柤土地（即分割前三一及五五地號土地）提供予其子建造房屋、堆放沙石時，即構成同條例第十六條第二項所定原訂租約無效之原由，其租賃關係歸於消滅，伊得請求收回系爭土地。退而言之，倘認租賃關係尚存，則上訴人繼續一年以上非因不可抗力不為耕作，依同條例第十七條第一項第四款之規定，被上訴人亦得終止租約收回耕地，原判決因而為被上訴人勝訴之判決並無違誤。 三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出土地使用分區證明書、仁武鄉公所 86.5.23. 日第五六四七號函、８５年度五三四、三六三號提存通知書及匯票影本等件。 丙、本院依職權向高雄地方法院高八十五年度重訴六四三號、聲字第一五二四號、第四十二號民事卷。
理由
一、被上訴人起訴主張：原坐落高雄縣仁武鄉○○段三一號、五五號耕地，係其父親俞港出租予上訴人，嗣俞港死亡，由被上訴人與俞景寒、俞憲雄、俞憲明四人繼承，八十五年間俞憲明應有部分四分之一經法院拍賣，由上訴人拍定，上訴人並訴請分割共有物而成立訴訟上和解，將該二筆土地分併分割，由被上訴人取得分割後之系爭三一─二地號土地，並於八十六年五月一日登記為被上訴人所有。而上訴人自八十四年一月起即不在所承租之耕地上自任耕作，而蓋鐵板屋及作堆置砂石、建材等用途使用，迄八十五年十二月有長達二年不為耕作情事，伊業為終止租約之意思表示，依耕地三七五減租條例第十六條、第十七條第一項第四款規定，自得收回系爭屬於其所有之三一─二號土地，求為命上訴人騰空交還土地於伊之判決（按：被上訴人於本院主張同時依民法第七百六十七條之所有權之物上請求權請求，本院認係訴之追加，另以裁定駁回）。 二、上訴人則以：耕地租賃關係，係存在於被上訴人四兄弟與上訴人間，被上訴人單獨起訴，請求返還系爭土地於被上訴人，為當事人不適格。又該耕地系因高雄縣澄清湖二市地重劃區內之地，重劃區土地分配成果公告期滿為八十年四月廿六日，重劃後已無水源可供灌溉耕地，顯係不可抗力致無法耕作；再，被上訴人所云終止之租約是對八十五年十二月以前之租約，但八十六年起兩造已新訂租賃契約，故而被上訴人請求返還現仍有租賃關係存在之系爭土地，自非有據等語，資為抗辯。 三、本件被上訴人主張系爭仁雄段三一─二號土地，係自原仁雄段三一、五五地號合併分割後由伊取得，原仁雄段三一、五五地號土地與上訴人間訂有三七五耕地租賃契約，上訴人於八十四年一月間起，在該原三一、五五地號土地蓋有地上建物及堆於砂石、建材之事實，業據提出土地登記簿謄本、耕地租賃契約書、高雄地方法院八十五年度重訴字第六四三號和解筆錄等件為證，並經本院調閱高雄地方法院八十五年度聲字第四二號、一五二四號保全證據卷，據八十五年一月十日勘驗筆錄記載，承租之土地上有四層樓高鐵架，上有鴿舍。另有三間鐵皮屋，一貨櫃屋，土地上放磚塊、沙堆，並繪有現場圖及攝有照片（八十五年聲字四二號卷第十八至廿五頁）。同年十二月二日再勘驗現場，情狀亦同，上訴人於勘驗時並陳述：土地上之五間房屋及鴿舍和堆置、砂土均在承租範圍內，鐵皮屋已建一年多，砂土亦已賣了一年多（八十五年聲字第一五二四號卷第廿二至廿六頁）。上訴人之子劉丁讚、劉丁福亦述稱：各該貨櫃屋、鐵皮屋均係伊的，貨櫃屋作為砂石場的臨所辦公室，土地已無耕作，作為砂石廠使用等語，足認被上訴人上開主張為真實。 四、上訴人雖以：伊承租之土地因土地重劃後，原有溝渠暫停灌溉，確有不可抗力致伊無法耕作云云抗辯。惟查，原審於八十七年十月十七日勘驗系爭土地時，上訴人已在地上植有蕃薯、青菜及芒果樹幼苗，據上訴人陳述，其係抽取地下水灌溉。是該處縱因土地重劃之故而溝渠灌溉停止，然上訴人既非不得抽水灌溉，此抽水灌溉方式並為台灣數十年來農耕者所習用，況尚得以改種較耐乾旱如蕃薯等類之作物以資因應。乃上訴人不圖此為，為求厚利，至遲自八十四年一月起在土地置屋數間及高鐵架，經營砂石場，即屬違反耕地租佃契約，為不自任耕作，原訂之全部租約無效。 五、上訴人另以：伊所承租之三一、五五號田地，出租人乃被上訴人及俞景星、俞憲雄、俞憲明四人，其未得其他共同出租人同意提起本件訴訟，亦未列其他共同出租人為原告，當事人為不適格，況其僅請求將該出租之田地返還一己，而非請求上訴人向出租人全體為給付，亦不能認有理由乙節。查，該耕地租佃之承租人原係被上訴人之被繼承人俞港，嗣俞港於七十三年間殁，繼承人即被上訴人、俞景星、俞憲雄、俞憲明四人，惟渠等四人迨至八十三年三月二日始為分割繼承登記每人應有部分四分之一，其中俞憲明應有部分繼法院拍賣，於八十五年八月間由上訴人取得，此有八十五年九月四日發之土地登記簿謄本於高雄地方法院八十五年重訴字第八六四三號分割共和物民事卷第九至十一頁可稽。如前所述，上訴人至遲於八十四年一月起即在承租之三一、五五地號土地上蓋屋、堆置砂石，而有不自任耕作情形，依耕地三七五減租條例第十六條一、二項規定原訂租約全部無效，即從不自任耕作斯時起，即當然使原訂租約向後失其效力，得由出租人收回。該卅一、五五號土地雖於八十五年十一月間協議合併分割，由上訴人取得分割後之三一─二地號土地並於八十年五月一日完成分割登記。而共有物之分割，係共有人各以其應有部分相互移轉而取得單獨所有權，與因買賣而取得權利之情形相同，此觀之民法第八百廿五條規定自明。依民法第四百廿五條規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。即受讓人當然繼承原出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利義務，原出租人則脫離租賃關係，不復負擔原租賃契約上之義務，亦不得復行使其權利。本件兩造與另二名土地共有人間雖於八十五年十一月間協議分割原卅一、五五號土地，由被上訴人單獨取得分割後之三一─二號土地，就上訴人及另二名共有人而言，其就系爭三一─二號地即屬受讓人，惟因至遲於八十四年一月間起，上訴人不自任耕作，致原租約向後失其效力，故而無民法第四百廿五條所指之「租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在」之適用，惟類推適用該法理，參酌渠等於協議分割時，既有使每一共有人單獨取得特定部分土地之意思，而為分割成四部分之舉（原審卷十八、十九頁），足以推知有由分割後取得土地之人各得單獨行使所分得部分土地權利之意，此徵之上訴人於八十六年、七年間以存證信函稱其向被上訴人租得三一─二號，向俞景星租得三○─一號之情自明（本院卷第四八至五十二頁），亦為土地出租人嗣將土地分割，依分割之本質所應得之解釋。被上訴人既於分割後單獨取得系爭三一─二號土地，則其以己為原告，行使耕地三七五減租條例第十六條第二項之出租人收回權，請求返還土地於一己，要屬有據。上訴人執上情抗辯，要不足採。 六、上訴人末以：該耕地租賃，前於八十年依三七五減租條例第二十條規定續訂六年，即自八十年一月一日至八十五年十二月卅一日止，屆滿後，上訴人又於八十六年初申請續訂，由鄉公所以耕地三七五租約清理要點第三條第一、二項規定，而加蓋續訂租約自八十六年一月一日起至九十一年十二月卅一日止，上訴人並繳納八十六年及八十七年之租金，屬於租賃契約之更新云云。惟查，鄉鎮公所因承租人單獨聲請續約，依耕地三七五租約清理要點第三條所為之續訂租約登記，乃謀行政管理之舉，並無確定租賃是否存在之私法上效力。耕地三七五減租條例第二十條規定耕地租約於「租期屆滿時」，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。本件原租約於八十四年一月間既因上訴人不自任耕作而當然向後無效，自無適用該二十條應續訂租約之餘地。至上訴人雖於八十六年七月、八十七年間先後寄二○八四元、二○八四元、二○八四元之支票予被上訴人表明亦繳納租金，惟並未能舉證證明伊與被上訴人間有租賃之合意或被上訴人係以收取租金之意思收受租金，矧租賃關係已不存在，而尚占用該土地受有利益者，出租人對之有不當得利或損害賠償請求權。被上訴人以其收取上訴人寄交之票據，係留為充作結算損害賠償之用，尚非無據。上訴人以兩造間有八十六年起有新租約尚存續中為辯，自非可採。 七、耕地租賃無效，返還之標的物，原則上為土地之原狀。從而被上訴人以系爭租約無效由由，依耕地三七五減租條例第十六條一、二項訴請上訴人將系爭坐落高雄縣仁武鄉○○段三一─二號土地騰空交還被上訴人，自屬有據，應予准許。是則原審判命上訴人交還系爭土地，雖以被上訴人併行主張之依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定，已終止租約為理由，因耕地承租人如有不自任耕作情事，係屬原訂租約無效，原審認被上訴人得據以終止租約，其理由雖屬不當，而結論則無二致，應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。兩造其餘之攻擊防禦方法，與本件判決結果不生影響，不逐一審究，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十八 年 七 月 六 日臺灣高等法院高雄分院民事第四庭 ~B1審判長法官 王錦村 ~B2法 官 曾錦昌 ~B3法 官 許明進 右為正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後二十日內向本院提出上訴理由書。 中 華 民 國 八十八 年 七 月 八 日~B法院書記官 馬蕙梅
