案由
台灣高等法院民事判決 八十八年度重上字第二十六號上 訴 人 夏露萍 訴訟代理人 杜英達律師 桂梅君律師 複 代理人 彭安國律師 被 上訴人 詹桂壬 訴訟代理人 張清浩律師 右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十七年十一月十六日臺灣新竹地方法院八十七年度重訴字第一○八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文
上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事 實 甲、上訴人方面： 一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落新竹縣關西鎮○○○段小北坑小段九十二地號，旱、面積０．０八五七公頃，同小段九十二之一地號，旱、面積０．三八八０公頃，同小段九十二之二地號，旱、面積０．三一三六公頃等三筆土地(下簡稱為系爭土地）之所有權移轉登記與上訴人或謝煥南或上訴人指定依法令規定具備承受各該土地資格之第三人。 二、陳述：除與原判決所記載相同者，予以引用之外，補稱： ㈠、證人劉南山雖曾在六十八年擔任上訴人母親公司即保富育樂股份有限公司 (下簡稱為保富公司)之經理，但已在八十四、八十五年間離職，其在原審作證時並非保富公司之受僱人，自無迴護之虞。況系爭土地地目為旱，一般人非代書，自不清楚是否為農地，原審先問為何約定登記予謝煥南，故劉南山自就此先為回答，俟訴訟代理人追問時，其始知要回答完整。 ㈡、詹阿仁與上訴人間就系爭土地外之其他土地買賣契約，均已依約移轉登記，顯見其等間本有訂定一有效之買賣契約及移轉所有權登記、交付價金之意思。 ㈢、七十二年間經濟部發給教育部之函指出：依據高爾夫球場應儘量利用山坡地、河川地或生產力最低之土地闢建，可見訂約時並未限制以旱地作為高爾夫球場之用，本件買賣合約為合法、有效。 乙、被上訴人方面： 一、聲明：駁回上訴。 二、陳述：除與原判決所記載相同者，予以引用之外，補稱： ㈠、上訴人購買系爭土地是要做為高爾夫球場之用，實際上並無真正取得農地從事耕作之意思，因而締結之買賣契約，應屬無效： １、按最高法院八十五年度台上字第九二二號民事判決意旨謂：﹁按土地法第三十條私有農地之移轉，其承受人以能自耕者為限之規定，旨在貫徹耕者有其田之基本國策，發揮農地之作用，是以若於農地買賣契約中雖形式上合法的約明移轉登記予有自耕能力之第三人，但買受人之目的僅在於借用有自耕能力之他人名義取得產權，實質上並無使其真正取得農地從事耕作之意思，即係以迂迴之方法逃避土地法第三十條之禁止規定，實為脫法行為，其買賣契約應屬無效。２、依桃園縣龍潭鄉公所函之下列記載：「大旱坑段小北坑小段地號九十二、九十二之一、九十二之二三筆土地現為高爾夫球場綠地 (草坡）。」而上訴人又設籍在保富高爾夫球場內，（上訴人訴狀所載地址與原審卷第五十四頁台灣地區高爾夫球場名單節錄本所載保富高爾夫球場所在地相同）且依新竹縣關西鎮○○○段小北坑小段九十之四地號土地之土地登記謄本及系爭土地之地籍圖謄本，可知上訴人在當地購買之土地至少有二百五十筆，均由上訴人與保富公司提供向中興票券金融股份有限公司用以擔保借款，設定達新台幣六億六千萬元之抵押權，系爭土地全遭上訴人所購買之土地包圍，益見上訴人購地確是做為高爾夫球場使用。是若上訴人於訂約時有口頭約明移轉有自耕能力者，其購買系爭農地仍係脫法行為，有違反土地法第三十條之強制規定，依民法第七十一條，本件買賣契約應為無效。 ㈡、私有農地之承受人有無自耕能力，應以訂約承受時為準，本件買賣契約係成立於七十七年三月十二日，依當時有效之於七十五年十一月二十五日修正發布之「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」第三點規定：申請人之住所與其所承受農地非在同一或毗鄰鄉鎮市區者，視為不能自耕，但交通路線距離在十五公里以內者，不在此限。就系爭位於新竹縣關西鎮之農地而言，上訴人於七十七年三月十二日之債權契約訂立時係住在台北縣林口鄉，其於同年四月十六日才遷入新竹縣關西鎮，故上訴人於訂約當時之住所與其所承受之系爭農地，非在同一或毗鄰鄉鎮市區○○○路線距離亦遠在十五公里以上，而完全不符合上開規定。此外，上訴人又自承係保富高爾夫球場之經營者，而顯非自耕農，因此，上訴人於承受即系爭契約成立時，就系爭農地，並無自耕能力。 ㈢、系爭買賣契約之承買人係無自耕能力人，未明白約定指定登記於任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，其契約非屬有效。上訴人訴訟代理人於原審對證人劉南山補充詢問當時有無口頭約定土地登記給有自耕能力之第三人等語，明顯屬於「誘導詢問」，證人雖答稱有，但其在前面就移轉登記方式之約定，既已為完全之陳述，而其又係上訴人母親公司之受僱人，則其後來所為之回答，當然顯有避就迴護之情，不足採信。
理由
一、本件上訴人主張其於七十七年三月十二日向被上訴人之被繼承人詹阿仁購買系爭土地，上訴人已依約給付全部價款，詎詹阿仁死亡，被上訴人辦理繼承登記後，拒不移轉系爭土地所有權與上訴人。爰依民法第三百四十八條第一項及第一千一百五十三條第一項規定，求為判決命被上訴人將系爭土地移轉登記予上訴人或訴外人謝煥南或上訴人所指定依法令規定具備承受系爭土地資格之第三人。 二、被上訴人則以：㈠詹阿仁訂立之土地買賣契約書，並未載有系爭土地之地號，上訴人所提契約書之真實性令人懷疑；㈡系爭土地皆為農地，其承受人以能自耕者為限，惟訂約時上訴人之戶籍設在台北縣林口鄉，嗣始遷入新竹縣關西鎮，依據「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」規定，上訴人就系爭土地並無自耕能力。而買賣契約並未約定登記予任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記予有自耕能力之特定第三人，應為無效；㈢上訴人購買系爭農地，為預做高爾夫球場之使用，違反土地法第三十條之強制規定，依民法第七十一條，本件買賣契約亦為無效等語，資為抗辯。 三、上訴人主張於七十七年三月十二日與被上訴人之被繼承人詹阿仁就系爭土地訂立買賣契約，業據其提出不動產買賣契約書為證，被上訴人雖辯稱上訴人所持有之契約僅有大旱坑段小北坑小段並無地號之記載而質疑該契約之真實性，惟觀諸該契約記載土地面積約一．六台甲，與系爭土地之面積共一．五０七三公頃大致相合，且據上訴人提出被上訴人所不否認之土地買賣所有權移轉契約書、土地所有權登記聲請書、土地登記委託書及詹阿仁印鑑證明為憑，自足認契約標的為大旱坑段小北坑小段九十二、九十二之一、九十二之二地號土地，本件買賣契約書應為真正無疑。 四、按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，土地法第三十條定有明文。次按土地法第三十條係就私有農地所有權之物權行為所作之強制規定，約定出售私有農地於無自耕能力之人者，此項買賣契約所約定之給付，既為移轉私有農地之所有權於無自耕能力之人，屬於違反強制規定之行為，即屬法律上之給付不能，依民法第二百四十六條第一項之規定，其契約為無效。又買賣其承受人是否具有自耕能力，一以訂立買賣契約承受時為準（六十五年度第九次民事庭會議決議、最高法院六十六年台上字第二六五五號判例參照）。而所謂承受人以能自耕者為限，係指承受人於承受時主觀上有自任耕作之能力，客觀上就承受之農地又能自任耕作者而言。再依訂約當時有效之「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」（七十五年十一月廿五日內政部台內地字第四五三一七號函修正發布）第三點第四款規定，申請人住所與其承受農地非在同一或毗鄰鄉（鎮、市、區）者，視為不能自耕，不准核發證明書，但交通路線距離在十五公里以內者，不在此限。經核系爭土地地目為旱，屬於農地，有土地登記簿謄本可稽，依上開規定及決議、判例意旨，其承受人自應有自耕能力。茲上訴人之職業雖登記為自耕農，惟其在七十七年三月十二日訂立本件買賣契約當時，設籍在台北縣林口鄉，直至一個月後之四月十六日始遷入新竹縣關西鎮，有戶籍謄本附原審卷第二八頁可參，足見上訴人於訂約時就系爭土地並無法取得自耕能力證明，此外復無其他證據可證上訴人就系爭土地能自任耕作，上訴人請求被上訴人將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，洵非有理。 五、次按私有農地出售與無自耕能力之人，如於訂約時約定由買受人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，此項約定為法律所不禁止，即非以不能之給付為標的，其買賣契約應認為自始有效，無民法第二百四十六條第一項上段及土地法第三十條之適用，固為最高法院七十三年度第五次民事庭會議所決定；惟仍以訂約當事人明知買賣標的為農地，承受者需有自耕能力，為避免買賣契約因而無效，而具體指定登記予就該農地能親自為耕作，取得自耕能力證明之特定第三人為必要，其理至明。上訴人雖主張本件買賣契約第九條約定：關於本件登記本產權有關買主名義由甲方 (即上訴人）自由決定，乙方 (即被上訴人之被繼承人詹阿仁）不得拒絕或異議；且訂約時曾口頭約定若上訴人無自耕能力，即移轉登記與訴外人謝煥南或其他有自耕能力之第三人云云，惟查： ㈠、觀諸買賣契約書第九條，僅約定由買受人自由決定登記與任何人，並未表明該第三人是否有自耕能力，尚難據以認定上訴人與詹阿仁間已有移轉登記與任何有自耕能力第三人之約定。 ㈡、上訴人雖提出買賣所有權移轉契約書、登記聲請書、土地登記委託書、印鑑證明、土地所有權狀 (原審卷第七一至七七頁）用資證明上訴人與詹阿仁約定將系爭土地移轉予訴外人謝煥南；經核上開書證均無日期之記載，而謝煥南於訂約當時鎮，此有戶籍謄本附原審卷第一四三頁可憑，參照「自耕能力證明書之申請及核發注意事項」第三點第四款規定，謝煥南於訂約時就系爭土地應無自耕能力，是本件買賣雙方縱曾口頭約定將系爭土地移轉登記與謝煥南，其不能之情形並未除去，契約亦不因此而為有效。 ㈢、上訴人請求訊問證人劉南山有關訂約當時之情形，劉南山稱：「（證人於何時在保富公司上班？）我在六十八年擔任保富建設公司業務部經理，二、三年前離開該公司，保富建設公司董事長是上訴人之母，系爭土地買賣我有參與，買地之用途我不清楚，地是否農地我也不知。（上訴人當時做什麼工作？）無工作。上訴人當時之自耕農證明在台北，有約明如果上訴人一時未能將自耕農遷過來就將土地登記謝煥南，如未登記給謝煥南之前上訴人己遷自耕農過來，就將土地登記給上訴人。（為何契約上未載明？）我不知道。」證人先稱不知系爭土地是否為農地，惟對上訴人當時可能無自耕能力證明須約定移轉登記謝煥南又知之甚詳，且證人原僅證稱有約明移轉登記與謝煥南，經上訴人訴訟代理人徐國楨律師詢問有無約口頭定土地登記給有自耕能力之第三人時，始為肯定之回答，（見原審卷第一一九、一二○頁）由其證述之過程，可知所證各節顯有避就迴護之情，自難採為有利於上訴人之證明。 ㈣、上訴人雖提出有詹阿仁於其上簽章之農業用地移轉免徵土地增值稅申請書，主張依農業發展條例第廿七條規定，農地移轉與自行耕作之農民繼續耕作，免徵土地增值稅，可見雙方訂約時已有移轉登記與有自耕能力之第三人之約定，然查，該申請書並未記載日期，無從知悉詹阿仁係於何時用印，且其上載明承受人為謝煥南，實則並未提出申請，尚難憑認訂約時確有移轉登記與任何有自耕能力之第三人之約定。況依證人劉南山證述本件買賣契約內容係由代書所擬定，果真有移轉登記與有自耕能力第三人之約定，則對土地移轉登記具備專業知識之代書何以未在契約上明載此重要之事項？益見上訴人之主張顯非可採。 六、再者，土地法第三十條私有農地之移轉，其承受人以能自耕者為限之規定，旨在貫徹耕者有其田之基本國策，發揮農地之效用，是則，農地買賣契約中雖形式上約定得移轉登記予有自耕能力之第三人，但若買受人之目的僅在於借用有自耕能力之他人名義取得產權，實質上並無使其真正取得農地從事耕作之意思，即係以迂迴之方法逃避上開禁止規定，實為脫法行為，其買賣契約應屬無效。經查，上訴人在原審自承其有經營保富高爾夫球場 (原審卷第一二五頁），證人方清富在本院到庭證稱：「訂約時．．夏露萍本人沒到，他委任保富公司梁、劉經理二人到場．．夏露萍買系爭土地可能是要開發做球場用．．」各語，（本院卷第六三、六四頁），已堪認上訴人購買系爭土地係為開發為高爾夫球場，自始均無從事耕作之意。又訴外人秦紹慶在八十六年間申請自耕能力證明書，經桃園縣龍潭鄉公所覆以「經關西鎮公所八十六年十二月八日關鎮農字第一五八六九號函復，大旱坑段小北坑小段地號九十二、九十二之一、九十二之二，三筆土地 (即系爭土地)現為高爾夫球場綠地 (草坡)」 (本院卷第七三頁），而上訴人係設籍在保富高爾夫球場內，（上訴人訴狀所載地址與原審卷第五十四頁台灣地區高爾夫球場名單節錄本所載保富高爾夫球場所在地相同，）參以依新竹縣關西鎮○○○段小北坑小段九十之四地號土地之土地登記謄本及系爭土地之地籍圖謄本所示，可知上訴人在當地購買之土地至少有二百五十筆，均由上訴人與保富公司提供向中興票券金融股份有限公司用以擔保借款，設定達六億六千萬元之抵押權，系爭土地則遭上訴人所購買之土地包圍，益見上訴人購買系爭土地確是做為高爾夫球場使用至明。是若上訴人於訂約時有口頭約明移轉有自耕能力者，依上揭說明，其購買系爭農地仍係脫法行為，違反土地法第三十條之強制規定，依民法第七十一條，本件買賣契約應為無效。至上訴人另主張依高爾夫球場管理規則第六條規定 (業於七十五年修正刪除），高爾夫球場應儘量利用山坡地、河川地或生產力最低之土地闢建，可見訂約時並未限制以旱地作為高爾夫球場之用，本件買賣合約為合法、有效云云，惟上開規定僅在規範做為高爾夫球場土地之利用，與認定本件買賣契約是否有效無所關涉，上訴人與詹阿仁所訂買賣契約違反土地法第三十條規定，即自始、確定無效。上訴人上開主張，洵非可採。 七、綜上所述，系爭土地買賣契約為無效。從而，上訴人本於買賣關係，請求被上訴人將系爭土地移轉登記與上訴人或謝煥南或或上訴人指定依法令規定具備承受各該土地資格之第三人，於法無據，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 八十八 年 六 月 九 日臺灣高等法院民事第十四庭 審判長法 官 黃 水 通 法 官 高 孟 焄 法 官 吳 秀 美 右正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，並應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 八十八 年 六 月 十四 日書記官 李 秀 英
