案由
臺灣高等法院民事判決 八十九年度上字第四○三號上 訴 人 吳素秋 上 訴 人 國產實業建設股份有限公司 法定代理人 林嘉政 訴訟代理人 賴盛星律師 右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國八十九年二月二日臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第一七四八號第一審判決各自提起上訴，本院判決如左：
主文
兩造之上訴均駁回。 第二審訴訟費用由兩造各自負擔。 事 實 甲、上訴人吳素秋部分： 一、聲明： (一) 原判決關於駁回上訴人後開第二項部分之訴廢棄。 (二) 國產實業建設股份有限公司（下稱國產公司）應再給付上訴人新台幣（下同）貳拾參萬伍仟元及自民國八十八年五月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 (三) 第一、二、項聲明，請准供擔保宣告假執行。 (四) 駁回國產公司之上訴。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： (一) 、吳素秋於八十三年十一月一日、八十四年十一月二十一日至泛亞銀行辦理二次對保手續，並於八十六年四月二十八日至台中富邦分行對保，但台北總行不願撥款，顯見吳素秋多次配合對保，只因作業疏失而未貸得款項，而吳素秋又無管道另覓貸款銀行，於國產公司片面解約後，亦曾要求其降價出售，但國產公司卻以甚低之四百四十萬元賣予他人，是系爭房價下跌，係國產公司所致，與吳素秋無關。 (二) 、吳素秋雖以一千二百零五萬元購買系爭房屋，然八十八年間，國產公司同一棟店面共六間，平均每間賣價為六百多萬元。購買系爭房地之張美惠係以五百多萬元購買，非國產公司所稱之四百四十萬元，況國產公司於八十八年三月間將系爭房屋定價為五百九十八萬，衡諸常理，豈會在一個月內以四百四十萬元賣出，足見被上訴人謂受有七百六十五萬元之損失，並非事實。 (三) 、八十三年二月二十六日仍由廖燕麗繳納價金，惟同年十月十八日即將客戶名稱更改為「廖燕麗等」，足見吳素秋係於八十三年四月間向國產公司購買系爭房屋，本件自有消費者保護法之適用，是系爭合約第三條第六款規定，有違誠信原則及平等互惠原則，依消費者保護法第十一條、第十二條之規定，被上訴人自不應以上訴人無力一次繳交尾款而解除契約並沒收價金。 (四) 、國產公司主張之違約金達目前售價之一半，顯已過高，且依消費者文教基金會制定之「預售房地買賣契約書」之規定，違約金賠償金額不得超過房地總價額百分之十，依民法第二百五十一條及民事訴訟法第三百九十七條之規定，本件違約金應酌減至總價款之百分之十。 乙、上訴人國產公司方面： 一、聲明： (一) 原判決不利於國產公司部分及該部分假執行之宣告均廢棄。 (二)前項廢棄部分，吳素秋在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 (三) 駁回吳素秋之上訴及其假執行之聲請。 二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱： (一) 、國產公司所興建之房地係整批向泛亞銀行辦理貸款，其他依約完成對保手續之承購戶均已順利貸得總價七成之款項，以支付尾款，足見本件確係因吳素秋未配合國產公司辦理銀行之對保手續，又不繳清尾款，國產公司始解除系爭買賣契約，吳素秋稱伊完全依照國產公司之通知至銀行辦理對保手續，自與事實不符。 (二) 、吳素秋人對違約金過高之事實，並未舉證以實其說，且吳素秋向國產公司購買系爭房地之價格為一千二百零五萬元，若吳素秋依約履行，國產公司於八十四底、八十五年初即可取得一千二百零五萬元之價款，惟因吳素秋違約，致國產公司不得不於八十八年四月間以四百四十萬元之價格重新出售系爭房地，其價格相差七百六十五萬元，足見國產公司因吳素秋違約所受之損失遠超過吳素秋所繳之價款。依內政部所訂之預售房地買賣合約書所載，百分之二十之違約金，及斟酌兩造間之利益、損害，應認本件違約金以房地買賣總價款百分之二十為適當，而吳素秋所繳之二百三十三萬元，尚未及總價款之百分之二十，國產公司全數沒收充抵違約金金額，並無過高之情，是以吳素秋主張應以違約金百分之十為上限，實不足採。
理由
一、吳素秋起訴主張：伊係於八十三年四月間向國產公司，承購原由訴外人廖燕麗所購買之座落於台中市○○區○○段四一九地號之「國產狀元」第Ｄ棟十二樓房屋及其基地應有部分（下稱系爭不動產），總價一千二百零五萬元。伊已依約繳納房地款達二百三十三萬元，八十四年間接近完工時，伊發覺房地存有多項瑕疵，屢次要求改善，國產公司均置之不理，且逕以存證信函催促伊辦理貸款及交屋，嗣竟以伊未依限繳款，解除契約並沒收上開已繳價金，惟伊確多次配合辦理對保，僅因銀行作業疏失未辦理完成而未順利交屋，是伊並無任何遲延責任，國產公司解除契約自不合法。若認國產公司解除雙方之買賣合約為有理由，國產公司沒收之違約金高達總價款之百分之十九．三，顯屬過高，應酌減至百分之十等事實；先位聲明請求國產公司返還全部價金二百三十三萬元及利息；備位聲明請求國產公司返還超過百分之十部分之價金一百一十二萬五千元及利息。（原審駁回吳素秋先位聲明部分之請求，未據其聲明不服，該部分判決業已確定；備位聲明部分則判決國產公司應返還吳素秋八十九萬元及利息，駁回吳素秋其餘請求，兩造各就其敗訴部分，提起上訴。） 二、國產公司則以：本件係因吳素秋不辦理對保手續，又不一次繳清尾款，乃予解除契約，並以低於市價之四百四十萬元另行出售他人，使國產公司受有七百六十五萬元之損失，遠超過吳素秋所繳之二百三十三萬元價款，是以國產公司全數沒收充作違約金，並無過高之情事，吳素秋請求酌減為無理由等語，資為抗辯。 三、查，系爭不動產原係訴外人廖燕麗於八十二年三月三十日所承購，嗣由廖燕麗將買賣契約之權利及義務移轉予吳素秋，有房地買賣合約書足稽，吳素秋在原審起訴時，亦自認上開契約移轉及為契約受讓人之事實（見原審卷第六頁），因此，縱令吳素秋係於八十三年四月間始受讓承買系爭不動產，惟既未重新以其名義與國產公司訂約，兩造間之權利義務仍應受上開合約書約定之拘束，難認兩造間之買賣契約係自八十三年四月間始行成立。又消費者保護法係於八十三年一月十一日始公布實施，在系爭買賣合約簽訂之後，依法律不溯及既往之原則，本件買賣契約自無消費者保護法之適用，是吳素秋主張依消費者保護法第十一條、第十二條之規定，系爭合約第三條第六款之約定應屬無效云云，尚非可採。 四、次查，本件買賣契約因吳素秋遲未完成對保手續，經國產公司於八十六年四月二十三日催告伊以現金或即期支票繳清房屋尾款九百七十六萬元，再於同年九月四日通知解除契約，國產公司解除兩造之買賣合約為有理由，業經原審判決理由說明綦詳，吳素秋亦僅就國產公司解約後，應返還不當得利部分提起上訴。茲兩造爭執之要點在於，國產公司沒收吳素秋所繳價金二百三十三萬元充作違約金是否過高，應否酌減？經查： (一) 、按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人間另有訂定外，視為因不履行而生之賠償總額，民法第二百五十條定有明文。查本件買賣合約第四條：「倘甲方（即吳素秋）違約不依照本約第三條約定付款．．．經乙方（即國產公司）定十五日期日催告，甲方仍不履行時，乙方得解除契約，經乙方解約甲方願將已付之全部款項移作違約金及其他損害賠償金．．」，核其違約金之性質，應屬損害賠償總額預定性之違約金。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當數額，亦為民法第二百五十二條所明定，而違約金是否相當，則應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準，最高法院四十九年台上字第八○七號判例意旨可資參照。茲查，吳素秋購買系爭不動產之總價為一千二百零五萬元，其中自備款及交屋款共為二百四十五萬元，向金融機構貸款部分高達九百六十萬元，占總價款約百分之八十，可見國產公司以系爭不動產得申貸高額款項，減少購屋者須支付高額自備款之壓力，藉以吸引預購戶，乃本件預售屋房地買賣契約之重要特色。吳素秋業已依約繳納至第四期款二百三十三萬元，雖伊未依約完成向銀行貸款之對保手續，致遭國產公司解約沒收上開款項充作違約金，但其沒收比例占總價金百分之十九．三，且占自備款之比例高達百分之九十五以上，衡情顯屬過高。 (二) 、吳素秋主張依消費者文教基金會所制定之「預售房地買賣契約書」，違約賠償金額不得超出房地總價額百分之十，國產公司則主張依內政部訂定之預售買賣契約書範本第二十二條之約定，賣方得沒收之違約金得以房地總價百分之二十計算。惟此二契約範本均僅供買賣雙方訂約時參考之用，違約金之約定是否過高，如何酌減，仍應按各契約之具體情形分別審核。茲國產公司所營之系爭房屋出售業務，核屬中華民國稅務行業標準分類之房屋興建投資業，其於八十二年間銷售系爭房屋時，依財政部核定之當年度同業利潤標準為百分之十五，此利潤標準乃依一般同業之收入支出成本為據，並已涵蓋同業客觀事實、社會經濟情況在內，自得為本件核減違約金之標準。經查，系爭房地總價為一千二百零五萬元，則如吳素秋依約履行，國產公司可預期之利潤約為一百八十萬元。國產公司主張其重行出售之價格為四百四十萬元，與本件買賣契約之價金相差七百六十五萬元，固據其提出與張美惠之買賣契約為憑，且依土地建物登記簿謄本所載系爭房地已於八十八年四月間移轉登記予張美惠；惟國產公司於八十四年間即已興建完成，八十六年九月四日發函通知吳素秋解約後，直至八十八年四月十日始以成屋之現狀重行出售，其間相隔甚久，則房屋施工之品質、現況如何，市場之供需情形，以及社會整體經濟狀況之變動，均足影響系爭不動產之價格，尚難認此價差即為國產公司因可歸責於吳素秋之事由，解除買賣契約所受之損害。再者，吳素秋迄至八十三年十月六日止業已給付價金二百三十三萬元，有繳款明細可證，此項給付供國產公司無息運用，國產公司實受有相當之利益，縱依法定遲延利率年息百分之五計算至八十八年四月二十六日吳素秋提起本件訴訟為止，國產公司亦受有五十二萬元左右之利益。準此，審酌國產公司可預期之前開利潤及所受之利益，參以國內房地產價格普遍低迷之客觀情況，認吳素秋所繳交之自備款二百三十三萬元悉遭國產公司沒收作為違約金，殊非衡平。原審認定本件違約金以原買賣價格之百分之十二即一百四十四萬元為合理，堪稱公允，並無偏失之處。從而，國產公司沒收吳素秋之逾此金額即八十九萬元部分，自屬不當得利，應予返還。 五、綜上所述，吳素秋依不當得利返還請求權請求國產公司給付一百一十二萬五千二元及自本件起訴狀繕本送達之翌日即八十八年五月六日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，在八十九萬元及其遲延利息範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應與其假執行之聲請併予駁回。原審就上開應准許部分，判命國產公司如數姶付而駁回吳素秋其餘請求及該部分假執行之聲請，並依兩造之聲請，分別為假執行及免為假執行之宣告，於法並無違誤。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，應駁回其上訴。 六、兩造其餘之主張及提出之攻擊、防禦方法，不影響本件判決之結果，毋庸再予審酌，吳素秋聲請訊問證人陳峻山、張美惠，其待證事實亦無礙於前開認定，自無訊問之必要，附此敘明。 七、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。 中 華 民 國 八十九 年 八 月 九 日民事第三庭 審判長法 官 張 宗 權 法 官 蕭 艿 菁 法 官 吳 秀 美 右正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 八十九 年 八 月 十一 日書記官 常 淑 慧
