案由
台灣高等法院民事判決 九十年度上字第一三五○號上訴人即附 帶被上訴人 鎮坂橋社區管理委員會 法定代理人 賴富雄 住同右 訴訟代理人 粘舜權 律師 被上訴人即 附帶上訴人 史丹佛國際管理股份有限公司 法定代理人 容淑賢 住同右 參 加 人 德展建設股份有限公司 法定代理人 謝宗源 住同右 參 加 人 昌迪建設股份有限公司 法定代理人 羅宏仁 住同右 右二人共同 訴訟代理人 林雯澤 律師 複代理 人 何淑媛 律師 右當事人間請求給付管理費事件，兩造對於中華民國九十年八月十七日臺灣台北地方法院八十八年度訴字第四九二九號第一審判決，提起上訴及附帶上訴，本院判決如左：
主文
上訴及附帶上訴均駁回。 第二審訴訟費用上訴部分由上訴人負擔；附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。 事 實 壹、上訴人即附帶被上訴人鎮坂橋社區管理委員會方面 一、聲明： ㈠原判決除免假執行外關於命上訴人給付被上訴人新台幣（下同）一百二十一萬六千四百八十五元暨命負擔訴訟費用之裁判均廢棄。 ㈡廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。 ㈢第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。 ㈣附帶上訴駁回。 ㈤附帶上訴費用由附帶上訴人負擔。 ㈥如受不利之判決，請准提供現金或等值之無記名可轉讓定期存單供擔保請准宣告免假執行。 二、陳述：除與原判決記載相同者，引用外，並補稱： ㈠依公寓大廈管理條例第三條第十二款規定，參加人昌迪建設股份有限公司（下稱昌迪公司）與各訂購戶簽定「鎮坂橋使用管理公約」，係區分所有人權人就公寓大廈內部管理所約定共同遵守之內部規範，至於對外發生債權債務權利義務關係之事項，應不得以規約方式為之。即使認定「鎮坂橋使用管理公約」得作為上訴人承受昌迪公司與被上訴人訂立之「委託管理企劃合約書」之依據，然該簽訂之區分所有權人，應達到公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款規定之比例始稱合法，否則「鎮坂橋使用管理公約」應為無效，不得作為上訴人承受「委託管理企劃合約書」之依據，被上訴人自始未舉證該公約同意人數達到前揭法條比例。且即使以住戶個別同意之方式作為繼受契約之意思表示，應經全體住戶之同意始能生效，查簽立同意書之住戶僅一六一戶，未達全體區分所有權人之三分之二，亦不生受讓契約之效力。 ㈡依「鎮坂橋使用管理公約」第一條約定，建方即昌迪公司之管理期間為交屋六個月後始移交管委會接掌管理事務，故移交管委會前，仍應由昌迪公司管理，管理費亦應由昌迪公司負擔。故本社區自民國八十五年七月陸續交屋，以此日期為基準計算六個月，則至八十五年十二月以前之管理費，均應由昌迪公司負擔。又昌迪公司辦理交屋時，已向每戶預收三個月管理費，因此即使上訴人須清償管理費，亦毋庸給付八十六年一月至三月之管理費。 ㈢垃圾清運部分係「委託管理企劃合約書」範圍外支出費用，對造應舉證實際支出金額，始得請求。另依「委託管理企劃合約書」第六條，違約金部分之請求以「經乙方（即對造）催告後仍不給付」為前提，是以對造雖送達請款單，然其性質非定期催告，對造不得請求此部分金額。 ㈣依鎮坂橋使用管理公約第一條及被上訴人與昌迪公司簽訂之管理企畫合約書第三條１ａ項後段規定觀之，均以上訴人管委會成立為效力移轉之停止條件，且應指經依法定程序合法成立之管委會。查上訴人社區前二次皆因開會人數未達法定人數及不合程式而不合法，遲至八十七年三月二十二日始由區分所有權人會議依法定程序與法定人數依法選出，此時被上訴人已未實際管理社區，上訴人自不負繼受契約支付管理費之義務。又八十五年九月二日之會議並不合法，產生之委員與主任委員亦不具合法性，而不具代表權限，所簽署之文件無法拘束社區住戶。再者，該切結書載明由管委會與昌迪公司談妥後即付欠款，管委會未合法成立，亦未與昌迪公司談妥，自無所謂承認契約。 三、證據：除引用原審所提證據外，另補提：㈠「鎮坂橋大樓區分所有權人第一次會議會議記錄」及「公寓大廈管理組織報備證明」。㈡會議記錄。㈢通知單等影本各乙份。 貳、被上訴人即附帶上訴人史丹佛國際管理股份有限公司方面 一、聲明： ㈠上訴駁回。 ㈡上訴人應給付被上訴人清潔費用四十八萬三千四百四十一元。 ㈢上訴人應給付被上訴人違約金七十九萬五千元。 二、陳述：除與原判決記載相同者，引用外，並補稱： ㈠公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款的定區分所有權人比例與人數認定係公約之有效與否，但本案是一新落成社區，故住戶住進有先後，但社區品質卻每日皆須維持，上訴人所指係以全部或大部分住戶住進為計算公式，並不妥適。 ㈡依「鎮坂橋使用管理公約」第一條約定，參加人昌迪公司之管理期間為交屋六個月後始移交管委會接掌管理事務。被上訴人於八十四年十二月十五日進駐鎮坂橋社區大廈，住戶於八十五年一月起陸續遷入，則參加人已給付八十五年一月至六月之管理費，並預收七月至九月共三個月管理費，則同年七月至九月份管理費業已給付，同年十月份起之管理費，亦由住戶個別繳納，然自十一月份起即未有清償，故上訴人應清償八十五年十一月份至八十六年四月份之管理費。 ㈢環境清潔為被上訴人管理社區業務之一，「委託管理企劃合約書」就費用預估方面，確實有規劃清潔費用每月兩萬元，然在計算帳目上，被上訴人自始刪除該預算，改以實際清潔費報銷，此由每月財務報表可觀，均明確簽認上開各項費用，並有管委會財務委員黃榮美逐筆核對，於交付原稿單據後，由管委會主任委員李鑫簽認，因此上訴人自應負擔清潔費用。被上訴人每月之請款函，均有附帶催告遲延支付管理費用將必需支付的遲延利息之事宜，另上開月份之財物總表中明確表示各月之違約金額，皆有當時的主委李鑫簽名確認。自發生催告效力，故上訴人亦須給付違約金。 三、證據：引用原審所提證據。 參、參加人方面 一、聲明： ㈠上訴駁回。 ㈡訴訟費用由上訴人負擔。 二、陳述：除與原判決記載相同者，引用外，並補稱： ㈠被上訴人依「鎮坂橋使用管理公約」第三條規定行使管理職務，並取得一六一戶住戶簽立之同意書，並為上訴人所不否認，依公寓大廈管理條例第廿九條，全體過半數出席過半數同意之多數決意旨，在未另有反對決議前，上訴人本應受多數住戶決定之拘束，不容上訴人片面否認。準此，上訴人與被上訴人間確存有管理事實，且被上訴人係為上訴人管理，應由上訴人給付管理費。 ㈡上訴人主張對外發生之債權債務權利義務應不得以規約方式為之，否認規約為其給付管理費之依據，卻又謂依規約約定八十五年十二月前之管理費應由參加人負擔，互相矛盾。 三、證據：除引用原審所提證據外，另補提：㈠切結書。㈡鎮坂橋使用管理公約。㈢交屋單影本各乙份。
理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於八十五年一月一日與參加人昌迪公司訂立「委託管理企劃合約書」，約定自八十五年一月一日起至八十七年十二月卅一日止，由被上訴人負責管理企劃上訴人之鎮坂橋社區大廈之共同建物及設施，並於每月廿日收取管理服務費，如有遲延未付情事，則按日收取五百元之違約金。該大樓之管委會即上訴人成立後，亦未反對由被上訴人繼續執行管理維護工作，同時上訴人續行交付管理費用予被上訴人。惟自八十五年十一月至八十六年四月止，上訴人未繳付管理勞務費用達一百四十五萬八千五百元及稅金七萬二千五百二十五元、垃圾清運費二十四萬一千四百二十六元，合計一百七十七萬二千四百五十一元及自遲延日起至八十六年四月三十日止按每日五百元計算之違約金，爰依「委託管理企劃合約書」、「鎮坂橋使用管理公約」或不當得利請求權請求上訴人應給付一百六十九萬九千九百二十六元暨自遲延日起至民國八十六年四月三十日止按每日五百元計算之違約金共計七十九萬五千元，及稅金七萬二千五百廿五元。 二、上訴人則以：上訴人並非契約當事人，被上訴人應向建設公司請求。被上訴人與住戶所簽立之合約無效，住戶所簽文件與上訴人無關，被上訴人所請求之金額，純屬浮編虛偽造假，意圖敲詐上訴人，上訴人在八十五年十月一日至八十六年四月十五日期間，從未有任何主任委員與被上訴人簽訂管理契約，社區各棟均有委員代表，並無同意管理之事。復查八十五年間，係參加人向上訴人請領管理費，兩造間並無金錢往來，亦無契約關係等語。資為置辯。 三、參加人則以：參加人與被上訴人間就鎮坂橋社區大廈之管理事務，簽訂有「委託管理企劃合約書」，惟約定自上訴人成立日起移轉一切權利義務於上訴人，上訴人於八十五年九月間成立，被上訴人與參加人即合意終止雙方間委託管理關係，由被上訴人與上訴人訂立「委託管理企劃合約書」，參加人已非契約當事人，兩造間之訟爭概與參加人無涉等語。 四、查被上訴人與參加人訂立「委託管理企劃合約書」，約定自八十五年一月一日起至八十七年十二月卅一日止，由被上訴人負責管理企劃鎮坂橋社區大廈之共同建物及設施，並於每月二十日收取管理服務費，有「委託管理企劃合約書」（原審卷㈠第六頁至第九頁）影本附卷可證，足信為真實。 五、次查： ㈠按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。管理委員會之組織及選任應於規約中定之。公寓大廈管理條例第二十七條第一項、第二項定有明文。次按區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應由區分所有人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。公寓大廈管理條例第廿九條第一項定有明文。管理委員會之成立，公寓大廈管理條例並未特別規定，而鎮坂橋社區亦無規約規定，自應適用公寓大廈管理條例第二十九條第一項之規定。經查：鎮坂橋社區大廈區分所有權人於八十五年九月二日召開第一次業戶暨選舉第一屆管理委員會，全體住戶有三百十七戶，當天會議實到人數二百人，區分所有權比例為百分之七十二點四五，核計其區分所有人及其區分所有權比例合計均過半數，有會議記錄可稽（原審卷第廿二頁至六三頁、原審卷㈡第廿二頁至第五九頁）。依上開規定，上訴人於八十五年九月二日即已合法成立。縱上訴人提出鎮坂橋大樓區分所有權人第一次會議會議記錄影本一件（本院卷第九二頁、原審卷㈡第二七八頁至第二八○頁）及八七北縣板公字第三三○五五號公寓大廈管理組織報備證明影本一件（本院卷第九六頁），證明上訴人委員會迄自八十七年三月七日始成立，惟報備與否並不影響管理委員會成立。 ㈡依參加人與被上訴人所簽定之「委託管理企劃合約書」第三條第一項ａ約定「本大廈委託乙方（即被上訴人）管理之期限，自民國八十五年一月一日起至民國八十七年十二月卅一日止。本約期限屆滿十五日前，乙方得以書面向甲方（即參加人）為續約之要約，甲方於收到該要約七日內未為拒絕之書面表示，即視為同意續約；並以書面為續約（要約）之新約內容。本合約書於管委會成立日起移轉一切權利與義務於委員會。」（原審卷㈠第六頁）。經查，上訴人於八十五年九月二日成立，並選出主任委員張玉英、副主任委員張國梁、華明燦、財務長黃榮美、林玉霜、監察委員陳來春、顧問龔明信，有第一屆鎮坂橋社區管理委員會會議記錄影本（原審卷㈡第六二頁）可憑，當時被上訴人將管理契約合約書移轉管理委員會，有主任委員委由副主委之妻李素瑛簽收，有被上訴人之簡函影本一件（原審卷㈡第六四頁），足證上訴人於當時未為終止意思表示。被上訴人另於當天交付上訴人方章六個、顧問方章一個，亦由主任委員張玉英簽收，有被上訴人簡函影本一件（原審卷㈡第六五頁）可查。嗣後，被上訴人依照「委託管理企劃合約書」繼續執行管理維護工作，上訴人不曾為反對之意思表示，顯見上訴人有承受「委託管理企劃合約書」之意思表示，自應負擔「委託管理企劃合約書」之權利義務。又依公寓大廈管理條例第廿七條規定，主任委員對外代表管理委員會。查八十五年十一月廿七日至三十日晚上上訴人召開會議（原審卷㈡第六八頁），並於八十五年十二月四日選舉第二屆鎮坂橋管理委員會，選舉主任委員李鑫，李鑫於八十六年四月十四日簽立切結書，內容：「位於板橋國慶路三號之鎮坂橋管理委員會，管理委員會主委李鑫委託史丹佛國際管理股份有限公司於八十六年四月十四日於現場檢交社區各項設施及物品于立穎大樓機電管理顧問公司，並於八十六年四月十五日移交自八十五年七月份起至八十六年四月十五日止之財務帳冊及清冊，委員會於核對無誤後，由管委會與昌迪建設談妥後，付清欠款」（原審卷㈠第三頁、原審卷㈡第六九頁、本院卷第七七頁）附卷可稽。李鑫既為上訴人對外代表，其所簽立之切結書，上訴人應受拘束。 ㈢鎮坂橋社區大廈有一百六十一戶住戶於交屋時，分別與被上訴人簽發同意書，內容為「本人‧‧‧樓號‧‧‧同意委由史丹佛國際管理（股）公司執行管理本社區」，有上訴人住戶同意書影本一百六十一份（外放證據）可憑。經查，鎮坂橋社區全體住戶三百十七戶，由其中一百六十一戶簽發上開同意書，已達區分所有權人過半數同意，而管委會係由區分所有權人會議選舉組成，其權力來自所有區分所有權人，則該所有或過半數區分所有權人同意委由被上訴人管理，上訴人亦應受其拘束。次查，鎮坂橋社區住戶於交屋當時，與參加人簽發「鎮坂橋使用管理公約」，依該公約第一條規定「本大廈為推行本公約，自交屋日起由史丹佛國際管理股份有限公司擔任本大廈管理工作，建方其管理期間為六個月，六個月後移交各住戶自選之管理委員會接管事務之監督責任。」及第三條約定「本管理委員會得設立管理服務中心，並委託史丹佛國際管理（股）公司管理本大廈之公共設備、衛生、水電維護、大廈管理等事項，其產生之費用由全體住戶共同分攤。」，另證人謝宗源證稱：「（「鎮坂橋使用管理公約」是何人簽約？）是我從八十五年六月二十四日起與所有購買客戶簽約。只要是有辦交屋完成就會簽約。我們總共有三百一十七戶，有簽約的約有超過三百戶。」（原審卷㈡第一二六頁）可證，並有鎮坂橋社區住戶人共二百五十一戶訂立「鎮坂橋使用管理公約」（證據外放）可憑。是以，上訴人之權力既係來自鎮坂橋社區住戶，則半數以上住戶簽訂「鎮坂橋使用管理公約」，即表明同意由被上訴人管理該社區及由全體住戶共同分攤其管理費用，則上訴人自應受「鎮坂橋使用管理公約」之拘束。證人王其文證稱：其於八十六年間擔任守衛，當時是被上訴人有派主任、會計在上訴人處。管理費是管理公司收後交給建設公司，我不知道他們管理費如何處理。我有買上訴人的房子。第一次選委員時我沒有參加，有選但是沒有用。再選時我沒有去開會，我不知道情況。我擔任警衛有一年多時間，知道主委是李鑫。我做到被上訴人撤退該社區，我管停車場，不知道交接的情形。我只收停車場的收費，收後交給被上訴人派駐之主任，他有簽收等語（原審卷㈡第二三六、二三七頁），益證被上訴人確實依約管理鎮坂橋社區。上訴人主張自己於八十五年九月二日尚未成立，及主張鎮坂橋社區住戶簽定之「鎮坂橋使用管理公約」為無效，不得作為上訴人承受委託管理企劃合約書之依據云云，為無可採。 六、再查： ㈠依「鎮坂橋使用管理公約」第一條：「本大廈為推行本公約，自交屋日起由史丹佛國際管理股份有限公司擔任本大廈之管理工作，建方其管理期間為六個月，六個月後移交各住戶自選之管理委員會接管管理事物之監督責任」、第四條：「為有效執行管理服務及如期繳納公共水電費等起見，辦理交屋時立約人同意依所購房屋總坪數繳納每坪新台幣壹佰元每車位壹仟元作為本大廈之周轉基金，另預繳三個月之管理費（每建坪暫計四十元及車位每車位伍佰元）予建設公司統籌處理，俟本大廈住戶管理委員會成立後移交餘款」之約定，參加人管理期間為交屋後六個月內，爾後即移交管理事務予管理委員會，且參加人預收三個月管理費。 ㈡參加人與被上訴人簽定之「委託管理企劃合約書」，管理期間自八十五年一月一日起至八十七年十二月卅一日止，參加人已於八十五年一月起陸續交屋，有昌迪公司交屋證明單影本四件（本院卷第七三頁至七七頁）可證。依「鎮坂橋使用管理公約」第一條約定，自八十五年一月交屋起為基準計算六個月，則參加人應負擔八十五年一月一日起至八十五年六月卅日之管理費，參加人向鎮坂橋社區住戶預收三個月管理費，則鎮坂橋社區住戶毋庸清償自八十五年七月一日起至八十五年九月卅日止之管理費甚明。被上訴人所得請求上訴人給付者，係自八十五年十一月一日起至管理契約終止日（即八十六年四月卅日止）之管理費。 ㈢依「委託管理企劃合約書」附件約定費用預估約定之費用為主任一人月薪三萬八千元；管理員六人，每人月薪二萬八千元，六人合計為十六萬八千元；清潔員二人，每月月薪二萬七千五百元，二人合計為五萬五千元，清潔費每月二萬元，行政規劃費每月二萬元。上開費用合計每月為三十萬一千元，加上稅金一萬五千零五十元，總計每月管理費用為三十一萬六千零五十元。而依原告所提出之財務總表，其八十五年十一月管理服務費為三十萬九千元（稅金一萬五千零五十元），同年十二月為二十九萬五千元（稅金一萬四千七百五十元），八十六年一月及二月均為二十八萬一千元（稅金一萬四千零五十元），八十六年三月為二十一萬一千五百元（稅金一萬零五百七十五元），八十六年四月為八萬一千元（稅金四千零五十元），其每月所請求之數額，均未超過上開預估之費用，其請求之數額應屬合理。 ㈣經核算，上訴人應給付被上訴人一百二十一萬六千四百八十五元。 七、附帶上訴部分： ㈠⒈垃圾清運費用：環境清潔係被上訴人為管理社區之業務之一，有「委託管理企劃合約書」附件記載環境清潔業務，並列有清潔員及清潔費之項目為每月管理服務費之一。被上訴人提出財務報表及結算清單為證，請求判令上訴人給付被上訴人垃圾清運費，惟查，財務報表及結算清單係被上訴人自行製作之文書，為上訴人所否認，被上訴人無法立證收費據以資證明，上訴人主張自始就刪除該筆預算，改以實際清潔費用報銷，有財務委員黃榮美逐筆核對，交付原稿單據後，由管理委員會主任委員李鑫簽認單據（本院卷第三七頁）附卷可稽可以採信。 ⒉列載單據計有⑴七月份財務報表及單據（原審卷㈠第三三頁至三五頁）、⑵八月份財務報表（原審卷㈠第三六頁至三九頁）、⑶九月份財務報表（原審卷㈠第四十頁至第四一頁）、⑷十月份財務報表（原審卷㈠第五六頁至五九頁）、⑸十一月份財務報表（原審卷㈠第四二頁至四三頁）、⑹十二月份財務報表（原審卷㈠第四四頁至第四五頁、第六二至第六四頁）等，其上均列入被上訴人財務報表「收入」乙欄，屬清潔費項目，並非垃圾清運費，既是以清潔費入帳而非垃圾清運費之用，自不能據為上訴人積欠垃圾清運費未為清償之證據。又查，依據被上訴人所提八十五年十一月至十二月份、八十六年一月份至四月份之管理服務費請款函（原審卷㈠第六九頁至第七四頁），均無上訴人應給付被上訴人垃圾清運費之記載，被上訴人就其主張之事由，未能立證證明，此部分之請求不能准許。 ㈡違約金部分：被上訴人請求依「委託管理企劃合約書」第六條第一項給付每日五百元合計七十九萬五千元之違約金。經查，依「委託管理企劃合約書」第六條第一項約定：「甲方（即上訴人）應於實際費用發生時支付各項管理費用，其中應給付乙方（即被上訴人）之企劃管理服務費，支付日期約定為提供管理服務當月之第二十日，若甲方未依約定日期付款，經乙方催告後仍不給付，甲方除須支付已發生之實際費用外，每日並應支付新台幣伍佰元為違約金（按遲延之總日數計算）．．．」（原審卷㈠第七頁）是該違約金之請求，須被上訴人定期催告後仍不給付始起算違約金。查被上訴人提出八十六年十二月廿六日存證信函一紙（原審卷㈠第七五頁），其上記載：「本公司（即史丹佛公司）於年７月日函寄李鑫委員乙份存證信函；內容為向貴社區（即鎮坂橋社區大廈）催收積欠本公司之管理服務費；悉聞貴社區委員重組，但貴社區仍未結清積欠本公司之管理服務費用。至年４月份止其金額總計貳佰壹拾玖萬柒仟伍佰玖拾陸元整；敬請貴社區儘速處理，文到日內請與本公司洽談，以免訟累。」，則被上訴人係於八十六年十二月廿六日發函催告，而被上訴人原請求之違約金則係自遲延日起至八十六年四月三十日止之違約金，顯與「委託管理企劃合約書」第六條第一項內容不符。次查，被上訴人所提八十五年十一月份至八十六年四. 月份止之請款函，僅請求支付當月份之管理費用，並無催告支付前期管理費用之意思表示，有請款函附卷可證（原審卷㈠第六九頁至第七四頁），被上訴人未踐行催告程序，被上訴人此部分之請求，不能准許。 八、綜上所述，被上訴人請求上訴人給付管理費用一百二十一萬六千四百八十五元，應予准許，逾此部分之請求，不應准許。原審就前開應予准許之部分，所為上訴人敗訴判決，並無不合。上訴人上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。至不應准許部分，原審所為被上訴人敗訴判決，尚無不合，被上訴人就清潔費用四十八萬三千四百四十一元及違約金七十九萬五千元部分提起附帶上訴，為無理由，應予駁回。 九、據上論結，本件上訴及附帶上訴均無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 九十一 年 七 月 十 日民事第四庭 審判長法 官 李 瓊 蔭 法 官 楊 豐 卿 法 官 張 蘭 右正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 九十一 年 七 月 十一 日書記官 何 家 娟
