案由
臺灣高等法院民事判決 九十年度上易字第二四○號上 訴 人 陳阿生 訴訟代理人 徐國勇律師 複 代理人 許淑惠律師 黃達元律師 被 上訴人 陳水火 訴訟代理人 楊金順律師 複 代理人 江旻書律師 右當事人間返還保證金事件，上訴人對於中華民國九十年二月十五日臺灣士林地方法院八十八年度訴字第一三四九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文
上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事 實 甲、上訴人方面： 聲明： ㈠原判決廢棄。 ㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 陳述：除與第一審判決記載相同者予以引用外，補稱： ㈠被上訴人主張解除條件成就致契約失效，應就「部分地主延緩簽約致容積率實施」部分舉證以實其說，然被上訴人就「因地主延緩簽約」致條件成就部分，無法證明，其所舉證人，證詞偏頗而不足採，且該等證人證言至多僅能證明被上訴人與部分地主未能完成簽約，是否因地主之故致延緩簽約，仍未能證明。 ㈡上訴人自八十二年八月十五日即已遷出，原審就證人證言相符部分何以不採，未敘明其理由。被上訴人既未依約定履行每月給付上訴人新臺幣（下同）一萬元，依附約第六條約定，依主契約第九條約定辦理，則上訴人得將被上訴人給付之保證人悉數沒收，無庸返還予被上訴人。 ㈢縱契約解除條件已成就，解釋當事人真意，應係指契約自容積率實施之時點，向後發生自然無效之法律效力，應認契約當事人真意非溯及使契約無效。則上訴人於容積率實施前之搬遷行為，被上訴人仍負給付租金義務，被上訴人從未給付，上訴人仍得沒收保證金，不因契約後來失效受影響。 ㈣被上訴人補貼上訴人之約同，未言明係於「地上物拆除至完成興建期間」租金，被上訴人就原條文所為闡釋逾越條文原意，應負舉證責任。條文原意之房屋租金，不限於人上訴人另行居住之租金支出，上訴人因配合合建所致租金利益短少亦屬之，故上訴人得主張自八十二年八月十五日起之房屋租金作為抵銷。原判決未詳述租金補貼之意涵，逕採取被上訴人之主張。再租金補貼不限於地主原居住於該房屋之情形，只要地主於簽約後無使用該房屋之情況，被上訴人即應履行補償租金之義務。若被上訴人認補貼租金之約定限於地主原居住於該房屋之情形，則為何被上訴人於簽約時未詳細查明地主之實際居住情況？地主既無須居住於該房屋，則探究用水之有無，與上訴人之主張無涉。又搬遷不代表雇主當時必須居住於該房屋，曾經使用而目前未使用之情形，亦應包括在內，故上訴人得就租金補貼金額主張抵銷。 證據：援用第一審所提出者。 乙、被上訴人方面： 聲明：上訴駁回。 陳述：除與第一審判決記載相同者予以引用外，補稱： ㈠兩造並未約定本件須「地主」之故未簽立合建契約，方使本約自然無效，是上訴人主張被上訴人未證明本件係如何因「地主」之故致契約無效，顯有違誤。又被上訴人已就上開解除條件事由以證人證言方式舉證，上訴人稱被上訴人尚未舉證，容有誤會。苟上訴人認被上訴人所舉證人證言不可採，自應就證人蘇增雄、陳建樺、陳啟興、程紹仁之證詞有何偏頗或不實予以舉證證詞，不得僅以證人等為仲介人及地主之身分，即認證人等證詞有偏頗。 ㈡原審依職權查詢臺北縣新店市○○路九十號三樓用戶自八十二年一月一日起至八十三年八月三十一日止之實際用水情形，經函覆上址八十二年一月至八十七年六月期間，由抄表紀錄顯示指針抄度皆靜止未動，即表示沒有用水；實用度數有變動，係分攤（總表）度數。則上開處所自八十二年一月起，即未曾用水，上訴人主張其係八十二年八月十五日依約遷出一事，實不足採。 ㈢依合建契約書第三條第十一款之約定，已明白約定本件合建若部分地主未簽約而發生容積率管制實施之情形時，則兩造間所成立之合建契約失其效力（無效），顯見已就上開約款以容積率實施為附解除條件。上開條款為附解除條件之約款，上訴人亦不爭執，縱認失其效力非自始無效，係嗣後無效，惟被上訴人自得依本件合建契約書第二條第三項第四款及民法第一百七十九條等規定，請求返還保證金。上訴人雖主張以被上訴人應給付上訴人之房屋租金計算之損害，惟上訴人自應舉證被上訴人有造成之損害之事實及實際受損害之數額。 證據：援用第一審所提出者。
理由
本件被上訴人起訴主張兩造於八十二年七月十三日簽訂合建房屋契約，被上訴人並依約支付上訴人保證金一百萬元，嗣上開合建契約因解除條件成就而失效，上訴人應將所收受保證金一百萬元返還被上訴人，爰請求上訴人給付一百萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息等語；上訴人則以被上訴人未舉證證明因地主之故而延緩簽約，而致容積率實施之解除條件已成就，且上訴人依約搬家，被上訴人未依約補貼房屋租金，係屬違約之一方，上訴人得將保證金沒收而無庸返還，再縱本件契約溯及發生無效之法律效果，然上訴人於八十二年八月十五日遷出，至臺北縣政府頒布實施容積率管制，計四年四十八萬元之租金，上訴人亦得主張抵銷云云資為抗辯。 被上訴人主張兩造於八十二年七月十三日簽訂房屋合建契約，於契約第三條第十一款約定解除條件成就之要件，被上訴人依約給付上訴人一百萬元合建保證金，又臺北縣政府於八十六年八月十五日發布實施容積率管制等情事，已據被上訴人提出合建契約及臺北縣政府公告八十六年八月九日八六北府工都字第二九○八七五號公告附卷可憑（見原審卷第十頁以下、第一○○頁），且為上訴人所不爭執，被上訴人所主張之前揭事實，應認為實在。又前揭合建契約第三條第十一款約定：「如因部分地主延緩簽約未能及時辦理有關手續，而致容積率實施，則本約自然無效。」而本件被上訴人於八十八年十月二十九日起訴時，尚有部分地主未與被上訴人簽約之事實，已據證人蘇增雄於原審證稱：「陳水火有跟陳阿生簽合建事宜，而不是買土地，系爭土地在新店環河路上，合建戶約七十二戶，要拆掉重建，大約有五十幾戶已簽約，二十幾戶未簽約」、程紹仁、陳啟興、陳建樺證稱：「我們三人未簽約，我們亦不認識陳水火。」、程紹仁證稱：「我太太不同意，是有來說了三至五次，但條件一直不清楚」、陳啟興證稱：「條件談不攏，大概二次，原、被告之事我不清楚」、陳建樺證稱：「條件為何我們不清楚，只聽說了Ｎ次」，有上開證人證言筆錄在卷可憑（見原審卷第一三七頁、第一三八頁），則本件確有部份地主尚未簽約，且臺北縣政府於八十六年八月十五日發布實施容積率管制之事，有如前述，則系爭合建契約，已因解除條件成就而失其效力，上訴人於本院言詞辯論時亦就系爭合建契約解除條件已成就不爭執（見本院卷第七十頁），則系爭合建契約確因解除條件成就而失其效力。 系爭合建契約第二條第三項第四款約定：「本約內之土地如未能順利簽妥，則本約明顯無法完成，甲方（即上訴人）於乙方（即被上訴人）通知日起五日內無息償還甲方（即上訴人）所收之保證金。」。系爭合建契約，已因解除條件成就而失其效力，已如前述，則上訴人應於被上訴人通知日起五日內無息償還上訴人所收之保證金。而上訴人已收到被上訴人所為之前揭通知，已據上訴人所提出之信鼎建設公文函及律師函在卷可憑（見原審卷第六十七頁、第六十八頁以下），則被上訴人請求上訴人返還一百萬元之保證金，於法有據。上訴人另以其於八十二年八月十五日遷出，被上訴人依約應每月給付上訴人一萬元租金，乃被上訴人未依約給付，上訴人自得將被上訴人所交付之保證金一百萬元沒收，縱認上訴人不得沒收保證金，惟至臺北縣政府頒布實施容積率管制，被上訴人應給付上訴人總計四年共四十八萬元之租金，上訴人得主張抵銷云云。查系爭合建契約後附房屋合建附約，第一條約定：「乙方（即被上訴人）同意補貼甲方（即上訴人）地號地主每月新臺幣一萬元正房屋租金，期限自搬家日起至領到使用執照之日為止。‥‥」（見原審卷第十五頁背面），但被上訴人將該補貼租金之約定，解釋為係為進行合建，於地上物拆除至完成興建期間所貼補之租金，必被上訴人與全體地主達成合建申請建造執照後，拆除地上物，上訴人有搬家租屋始給予補貼云云，與約定所稱「期限自搬家日起至領到使用執照之日為止。」不符，自無足採。 再按「附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。依當事人之特約，使條件成就之效果，不於條件成就之時發生者，依其特約。」民法第九十九條定有明文。依上開特約，固認兩造有使解除條件成就之效果，不於條件成就之時發生，上訴人於本件契約解除條件成就後，請求此項補貼金，於法雖有據。惟依上開「‥‥每月新臺幣一萬元正房屋『租金』，期限自搬家日起至領到使用執照之日為止。‥‥」之文義，既稱租金，則該約定應解釋為地主因土地與建商合建，土地上建物須拆除，地主搬離原址另覓他處居住，因而產生之房屋租金，不論租金金額若干，一律由被上訴人每月貼補一萬元租金，上訴人辯稱只要地主於簽約後無使用房屋之情形，被上訴人即有補助租金之義務云云，非屬可採。上訴人並未舉證其另覓他處居住係承租房屋有給付租金之事由，即不得主張依上開約定，請求被上訴人每月給付一萬元之租金。況原審向臺北自來水事業處南區營業分處查詢臺北縣新店市○○路九十號三樓用戶自八十二年一月一日起至八十三年八月三十一日止之實際用水情形，經該分處於八十九年十二月十五日以北市水南營服字第八九三三四九七三○○號函函覆，即明稱「旨揭地址八十二年一月至八十七年六月期間，由抄表紀錄顯示指針抄度皆靜止未動，即表示沒有用水；實用度數有變動，係分攤（總表）度數」（見原審卷第一九六頁）。則上開處所自八十二年一月起，即未曾用水，即上開處所自八十二年一月起即無人居住，則上訴人於八十二年七月十三日與被上訴人簽訂系爭合建契約後，自無搬家之事實，再參諸上訴人自簽約至本件言詞辯論時止之住所均為臺北市○○○路○段十四巷五弄十二號，益證上訴人於簽約前即已居住臺北市○○○路○段十四巷五弄十二號，於簽約後並無搬家之事實，上訴人尤不得主張依前揭約定，向被上訴人請求每月一萬元之房屋租金。被上訴人既無給付上訴人每月一萬元租金之義務，被上訴人無何違約情形，上訴人自不得沒收保證金，上訴人亦無何債權可資主張抵銷。 綜上所述，被上訴人請求上訴人返還一百萬元保證金，於法有據，上訴人所為沒收保證金或主張抵銷之抗辯均無足採。從而被上訴人請求上訴人給付一百萬元及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年十二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬於法有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論則無二致，原判決仍應予以維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，上訴仍應予以駁回。 本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論究，合併敘明。 據上論結，本件上訴無理由，應依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第二項、第七十八條判決如主文。 中 華 民 國 九十 年 六 月 二十六 日民事第一庭 審判長法 官 洪 仁 嘉 法 官 顧 錦 才 法 官 湯 美 玉 右正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 九十 年 六 月 二十七 日書記官 王 敬 端
