案由
台灣高等法院民事判決 九十年度上易字第二九五號上 訴 人 李林金 被上訴人 詹麗韶 訴訟代理人 李富湧律師 被上訴人 許權郎 右當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十年三月二十六日臺灣臺北地方法院九十年度訴字第一四六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文
上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事 實 甲、上訴人方面： 壹、聲明： 一、原判決廢棄。 二、被上訴人詹麗韶、許權郎各應給付上訴人新台幣（下同）七十萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，如其中一被上訴人已履行給付，他被上訴人免給付義務。 貳、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱略以： 一、上訴人並不符合承購國宅之條件，上訴人名下有二棟不動產，並不符合低收入戶家庭之標準，上訴人從未購買過國宅，對國宅之承購資格並不知悉。又證人許雲龍及被上訴人許權郎均係仲介，渠等為促成上訴人與被上訴人詹麗韶簽訂契約，而賺取佣金，誤導上訴人以為已具有承購國宅之資格而簽立契約，此買賣契約當屬無效，當時在場者尚有證人劉坤諒為證，是證人許雲龍之證詞已有偏頗，不足為採。 二、系爭房屋本係被上訴人許權郎仲介購買，原謊稱有三個停車位，後又未明確告知上訴人不符合承購國宅之資格，是兩造之買賣契約應屬無效。 乙、被上訴人詹麗韶方面： 壹、聲明：上訴駁回。 貳、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱略以： 一、雙方於簽約前，業經證人謝雲龍、被上訴人許權郎告知關於國宅買賣雙方應具備之承購及出售資格，上訴人親臨房屋現場多次，一望即知是國宅，且上訴人曾與證人謝雲龍談及與上訴人外孫女同戶，談及購買國宅條件，顯見上訴人對購買國宅資格非常清楚，且依買賣契約書第五條約定：「辦理房屋移轉登記時，有關權利人名義，得由甲方（即上訴人）自定」，因此，簽約時上訴人縱有二房地，並無以不能之給付為契約標的之情形，買賣契約並不因之而無效。 二、證人劉坤諒證稱當初簽約地點雖在二十一世紀仲介公司辦公室，但本件非其承辦，簽約的內容亦不清楚，故不能為上訴人有利之證明。 丙、被上訴人許權郎方面： 被上訴人許權郎受合法通知，未於言詞辯論期日到場，惟據其以前到庭所為之聲明及陳述如下： 壹、聲明：上訴駁回。 貳、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱略以： 一、因出賣人要滿二年才能過戶，這段期間上訴人可取得購買資格，故約定於九十年五月一日辦理過戶手續。 二、簽約前，上訴人有去看過系爭房地，被上訴人與訴外人謝雲龍均有告知上訴人是國宅，及購買國宅之資格。
理由
一、被上訴人許權郎未於言詞辯論期日到場，經核並無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情事，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。 二、上訴人起訴主張：伊其經由被上訴人許權郎之介紹，委由訴外人謝雲龍議價，於八十八年六月一日與被上訴人詹麗韶簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）購買詹麗韶所有坐落台北市信義區○○○路四四九之二號房屋及其基地（下稱系爭房地），並於簽約當日交付被上訴人詹麗韶現金二十萬元及面額五十萬元之支票乙紙，詎被上訴人詹麗韶、許權郎均明知承購系爭房地需具有承購國宅之資格，竟隱而不提，致伊與被上訴人詹麗韶簽訂自始無效之不動產買賣契約，被上訴人詹麗韶受領該二十萬元現金及上訴人事後給付之五十萬元票款自屬無法律上原因而受有利益，並致伊受有損害等情，爰對被上訴人詹麗韶本於不當得利、締約過失及對被上訴人許權郎依據侵權行為與債務不履行等法律關係，求為命被上訴人詹麗韶應給付於伊七十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被上訴人許權郎應給付伊七十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，如其中一被上訴人已履行給付，他被上訴人免給付義務之判決。 被上訴人詹麗韶則以：依系爭買賣契約第十四條特約事項⑴約定：「本買賣為配合乙方（即被上訴人）國宅出售資格之取得，甲乙雙方同意於民國九十年五月一日正式辦理過戶之一切手續。」；及買賣契約書第五條約定：「辦理產權移轉登記時，有關權利人名義，得由甲方（即上訴人）自定，乙方（即被上訴人詹麗韶）絕無異議。」，上訴人對於系爭房地為國宅，需具有承購資格方得辦理所有權移轉登記等事項顯已知悉，且得於一定期限內出售名下不動產，或找到具有符合購買國宅資格之人已辦理所有權移轉登記，是本件買賣並無自始給付不能之情形，不動產買賣契約即無自始無效之問題，被上訴人詹麗韶即無侵權行為或締約過失之可言。本件買賣既屬有效，被上訴人詹麗韶受領七十萬元自屬有據，而不構成不當得利等語，資為抗辯。 被上訴人許權郎則以：上訴人經常以低價買入不動產高價售出方式賺取差價，對於系爭房地現況甚多次前往勘查，並造訪忠駝國宅管理處，且明白表示將以出售名下不動產或以其他人頭為登記名義人方式解決所有權移轉登記問題，故上訴人諉稱不知系爭房地為國宅及需具有一定資格方能承購云云，顯事後杜撰之詞不足為採等語，資為抗辯。 三、上訴人主張其於八十八年六月一日向被上訴人詹麗韶購買系爭房地，並於簽約當日交付被上訴人詹麗韶現金二十萬元及面額五十萬元之支票乙紙，雖該支票屆期未兌現，然上訴人嗣再給付被上訴人詹麗韶五十萬元之事實，業據提出不動產買賣契約書影本乙份為證，且為被上訴人所不爭執，自堪認為真正。 四、上訴人主張系爭房地為國宅，其於簽約之時不知其未具備國宅承購資格乙節，則為被上訴人所否認，並分別以上揭情詞置辯，故本件兩造爭執之點，在於上訴人於簽約時是否知悉系爭房地為國宅，應具備國宅承購資格者方得承購而已。經查： ㈠上訴人係經由被上訴人許權郎之介紹，委由訴外人謝雲龍與被上訴人詹麗韶議價，此為兩造所不爭執，並有要約購買委託書在卷可稽。而要約購買委託書附加第八條明載：「買方（即上訴人）要求壹年半左右即民國九十年底暫不過戶。」系爭買賣契約第十四條特約事項⑴亦載明：「本買賣為配合乙方（即被上訴人詹麗韶）國宅出售資格之取得，甲乙雙方同意於民國年５月１日正式辦理過戶之一切手續。」之記載，上訴人既對要約購買委託書、系爭買賣契約之真正不爭執，並簽名於其上，自應知悉其上之記載，而其為配合被上訴人詹麗韶國宅出售資格之取得而延後辦理過戶手續，並記明於系爭買賣契約條款中，當無不知悉系爭房地為國宅，承購人應具備國宅承購資格者之理。 ㈡證人謝雲龍於原審結證稱：「其有陪同上訴人去看系爭房地四次，其與許權郎均有告訴上訴人是國宅，要約購買委託書附加第八條係上訴人要求其寫的。」等語，核與被上訴人許權郎所述情節一致，則上訴人於委任謝雲龍與被上訴人詹麗韶就系爭房地價格進行磋商之際即已知悉系爭房地為國宅，對於必須於一定期間後方得辦理所有權移轉登記手續，亦甚為明瞭。上訴人雖主張要約購買委託書第八條之約定乃因「許權郎、謝雲龍跟我說系爭房屋是法拍屋所以不能過戶，他們又說要到九十年底才能過戶，我想說沒關係，．．而要約購買委託書第八條是謝雲龍先寫好，再叫我簽名，在場僅有我、許權郎、謝雲龍，我沒有問為什麼不能過戶，因為我當時想買系爭房屋，不能馬上過戶也沒有關係。」等語，惟衡以不動產價值甚高，買賣雙方通常會慎重處理，於買受人交付價金時，出賣人併移轉所有權及交付房地之不動產買賣交易習慣，除有特殊情事，買受人當期待於給付價金同時得受領所有權之移轉及房地之交付，上訴人卻稱：「九十年底才能過戶，我想說沒關係．．．」等語，上訴人所述不無悖於常情，不足採信。 ㈢出售暨承購國宅注意事項第一條規定，承購國宅者需設籍於該國宅之期間累計滿二年以上，經該管國民住宅機關之同意，方得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。而依系爭買賣契約第十四條特約事項⑴「本買賣為配合乙方（即上訴人）國宅出售資格之取得，甲乙雙方同意於民國年５月１日正式辦理過戶之一切手續。」之約定，與卷附系爭房地土地及建物登記謄本關於被上訴人詹麗韶於八十八年二月六日因拍賣取得所有權之記載，互核以觀，前揭特約事項之約定顯係以二年時間推算而來，且係簽約時就買賣價金、貸款、交屋、過戶細節討論後之結果，故被上訴人許權郎就系爭房地所有權移轉時程有一定限制事項已於簽約前或簽約時明白告知上訴人之情，堪可認定。 ㈣上訴人於簽訂系爭買賣契約時名下有不動產，雖為兩造不爭之事實，但如符合出售暨承購國宅注意事項第二條所規定之申請承購國民住宅之條件：「⒈年滿二十歲，在當地設有戶籍者。⒉與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者。⒊本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶，均無自有住宅者。⒋符合行政院公告較低收入標準者。」，上訴人仍得承購國宅，並取得所有權。而上訴人與被上訴人詹麗韶已約定系爭房地須至九十年五月一日方辦理所有權移轉登記，則上訴人得於該期日屆至前移轉名下不動產。又依被上訴人許權郎所提出上訴人不爭執之土地及建物登記謄本，上訴人不否認曾二次買賣不動產，對上訴人而言，移轉上訴人名下不動產並非不能達成。況上訴人於簽約前亦詢問得否以與其外孫女設同一戶籍方式取得國宅承購資格，復經證人謝雲龍於原審證述屬實，是簽約當時已仔細評估上訴人是否能符合出售暨承購國宅注意事項第二條之規定而取得國宅承購資格等事項。上訴人主張被上訴人許權郎未告知國宅承購者需具備一定資格，並隱瞞上訴人未有此等承購資格，仲介上訴人買受系爭房地，被上訴人詹麗韶明知此等情事，復與上訴人簽約云云，實無憑據，不足採信。 ㈤雖上訴人主張其應於前揭九十年五月一日前取得國宅承購資格乃契約重要之點，卻未於不動產買賣契約書上約明，足見被上訴人許權郎確未告知上訴人應具備國宅承購資格乙節。惟如前所述，上訴人既已知悉其應於辦理系爭房地所有權移轉登記之際具備國宅承購資格，且表示要移轉名下不動產，並將以與外孫女設同一戶籍方式解決，故證人謝雲龍證述不動產買賣契約書僅約定辦理所有權移轉時間等語（見本院九十年三月十九日言詞辯論期日），與常情亦無悖離之處，尚非不能憑信。 ㈥又上訴人聲請訊問證人周財發、劉坤諒以證明被上訴人許權郎並未告知其未具被國宅承購資格之事實，惟證人周財發、劉坤諒均證稱不動產買賣契約書簽約當時雖在二十一世紀仲介公司莊敬加盟店內，但其等均未參與簽約過程，且未聽聞所談簽約有關細節等語，是證人周財發、劉坤諒之證詞難據為有利於上訴人之證據。另上訴人以證人謝雲龍與被上訴人許權郎關係密切，所為證言難免偏頗，主張證人謝雲龍證述不實，惟上訴人既不否認要約購買委託書之真正，證人謝雲龍所述內容又無悖於常情，要難以證人謝雲龍與被上訴人許權郎關係密切即認證言不實不可採。 ㈦再查上訴人於簽約後未幾，即以謝雲龍向其誆稱系爭房地有三個停車位，致其陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約為由，對於謝雲龍提起詐欺告訴，惟業經檢察官不起訴處分，有原審檢察署檢察官八十八年度偵字第一二九二二號及本院檢察署不起訴處分書可稽，且其以同一事由對被上訴人詹麗韶提起債務人異議之訴，亦經受敗訴判決，有原法院八十八年度訴字第五三一八號判決可稽，上訴人乃再以其於簽約時不知系爭房地為國宅為由，提起本件訴訟，於本院審理中復自承其於簽訂系爭買賣契約後翌日即告知被上訴人不買系爭房地等語，顯見上訴人於簽約後即反悔不買，而非因其於簽約後始知悉系爭房地為國宅，無法辦理過戶之故，故上訴人於簽約時已知悉系爭房地為國宅，其並預期於九十年五月一日被上訴人詹麗韶得移轉所有權時，上訴人已具備國宅承購資格，以及上訴人與被上訴人詹麗韶將於前揭期日辦理所有權移轉登記手續之事實，堪予認定。 ㈧被上訴人許權郎已告知系爭房地承購所需具備資格及移轉所有權限制，上訴人亦表示將移轉名下不動產及與外孫女設於同一戶籍，以取得國宅承購資格，系爭房地買賣即無客觀、永久給付不能之情事。依民法第二百四十六條第一項但書「其不能情形可以除去而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」之規定，系爭房地之不動產買賣契約仍屬有效，上訴人主張該契約自始無效，於法未合。 五、綜上所述，系爭買賣契約之效力既非民法第二百四十六條第一項前段規定之自始無效，被上訴人詹麗韶依契約所受領上訴人交付之二十萬元定金及五十萬元支票款，自有法律上之依據。且上訴人既已明知承購國宅之相關要件，被上訴人詹麗韶即無任何締約過失可言，被上訴人許權郎，亦難認有何居間契約義務之違反，及侵權行為之情事，從而，上訴人對被上訴人詹麗韶本於不當得利、締約過失及對被上訴人許權郎依據侵權行為與債務不履行等法律關係，請求被上訴人詹麗韶應給付於伊七十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被上訴人許權郎應給付伊七十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，如其中一被上訴人已履行給付，他被上訴人免給付義務，均無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併駁回之。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 六、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。 中 華 民 國 九十 年 九 月 十二 日 民事第三庭 審判長法 官 張 宗 權 法 官 吳 秀 美 法 官 蕭 艿 菁 右正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 九十 年 九 月 十二 日 書記官 尤 峰 惠
