案由
臺灣高等法院民事判決 93年度上易字第1114號上 訴 人 陳黃○○ 訴訟代理人 林雅君律師 被上訴人 鍾○○ 訴訟代理人 黃啟倫律師 當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國 93 年 11 月 11 日臺灣臺北地方法院 93 年度訴字第 3628 號第一審判決提起上訴，本院於 94 年 7 月 5 日言詞辯論終結，判決如下：
主文
上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。
理由
一、本件被上訴人主張：兩造於民國 93 年 4 月 20 日簽訂土地租賃契約書，約定由伊向上訴人租賃坐落台北市○○區○○段 87 之 11 地號土地（下稱系爭土地），面積 1979.62 平方公尺，供伊興建托兒所、幼稚園等兒童學習教育場所使用之建築物，租賃期限自 93 年 8 月 20 日起至 103 年 8 月 19 日止，租金第 1 年每月含稅新台幣（下同）36 萬元，押租金 84 萬元。伊為支付上述押租金，已交付上訴人支票號碼為ＣＡ 0000000（下稱系爭支票一）、ＣＡ 0000000（下稱系爭支票二）、發票日為 93 年 4 月 20 日及 93 年 10 月 20 日，面額均為 42 萬元之支票 2 紙，其中系爭支票一已兌現。嗣於伊擬依法申請建造執照時，竟發現台北市政府業於 92 年 1 月 7 日公告「修訂基隆河附近地區細部計劃暨配合修訂主要計畫案內『基隆河附近地區使用分區與都市設計管制要點』案」計畫書，並自 92 年 1 月 8 日生效。系爭土地係屬街廓編號Ａ４之商業區，依上述管制要點第 1 條第 4 項規定、土地及建築物使用組別容許表，幼稚園、托兒所均非系爭土地之原計畫使用範圍，故須先將系爭土地總容積樓地板面積之 2 分之 1 以上作原計畫允許使用組別之使用，始可將剩餘部分作為幼稚園或托兒所使用，與系爭租賃契約本旨不符，而係以不能之給付為標的，依民法第246 條之規定應屬無效。否則，上訴人亦因可歸責其之事由致無法履行交付供作興建托兒所、幼稚園等相關兒童學習教育場所使用之建築物，伊已向上訴人為解除契約之表示，故上訴人所受領之押租金即無法律上之原因，伊自得依不當得利之規定，請求上訴人返還其所受領之押租金。況即使認系爭契約非屬無效抑或上訴人並無給付不能之情事，然伊早於 93 年 6、7 月間即向上訴人為解除或終止契約之意思表示，上訴人並無受有損害，如上訴人依據租賃契約以 2 個月之租金充作違約金，顯有過高之情事，亦請酌減違約金之數額等情，爰依不當得利之法律關係，求為命上訴人給付 42 萬元，及自 93 年 4 月 20 日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息，並返還被上訴人系爭支票二之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：兩造所簽訂之土地租賃契約第 7 條之目的，係擔心被上訴人作違法使用，而對其限制，且系爭土地並非不得作托兒所使用，伊並無被上訴人所稱給付不能之情事，本件係因被上訴人於簽約後自己不想承租土地，系爭租賃契約應仍屬有效云云，資為抗辯。並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 三、兩造不爭執事項： 兩造於 93 年 4 月 20 日簽訂土地租賃契約書，約定由被上訴人向上訴人租賃系爭土地，面積 1979.62 平方公尺，租賃期限自 93 年 8 月 20 日起至 103年 8 月 19 日止，租金第 1 年每月含稅為 36 萬元，押租金 84 萬元。依契約書第 7 條載明「乙方（即被上訴人）承租之土地僅供興建托兒所、幼稚園、安親才藝補習班等相關之兒童教育學習場所使用，不得放置危險物品或供非法使用影響公共安全，如有危害情事，由乙方負責賠償」。被上訴人為支付押租金，已交付上訴人系爭支票一、二，其中系爭支票一已兌現，被上訴人於簽訂本件租賃契約時，知悉系爭土地之使用分區為商業區，被上訴人於起訴前，曾就兩造間關於返還押租金事件聲請調解，但未成立，並於 93 年 8 月 16 日以存證信函向上訴人主張兩造間之租賃契約無效，而為終止或解除之意思表示。又系爭土地屬台北市政府修訂基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區土地使用分區與都市計畫管制要件計畫案中街廓編號Ａ４之商業區，上訴人於 93 年 7 月 9 日出具申請書向台北市政府都市發展局（下稱台北市政府都發局）函查系爭土地是否得申請設置托兒所、幼稚園等使用，經台北市政府都發局函覆結果為「得允許使用，但使用之容積樓地板面積不得超過申請基地總容積樓地板之 2 分之 1 」等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第 105 頁至第 108 頁之書狀、第 110 頁之筆錄），並有土地租賃契約、支票、台北市政府都市計畫書及調解不成立證明可證（見原審卷第 10 頁至第 24 頁、第 26 頁至第 36 頁），堪信為真實。 四、本件經依民事訴訟法第 463 條準用同法第 270 條之 1 第 1 項第 3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院 94 年 5 月 16 日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍，茲分述如下： （一）關於本件租賃契約，是否以「租賃標的土地之全部提供興建托兒所、幼稚園等相關兒童學習教育場所使用」為契約之本旨？經查： ⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第 421 條第 1 項定有明文。又民法第 423 條之規定，出租人原本即負有提供合於約定使用目的之租賃物。又租賃契約固不以雙方約定租賃物供特定用途為必要，然若契約當事人雙方已約定租賃物係供作特定之用途時，則該約定即成為租賃契約內容之一部分。 ⒉查兩造間之租賃契約第 7 條約定：「乙方（即被上訴人）承租之土地僅供興建托兒所、幼稚園、安親才藝補習班等相關之兒童教育學習場所之用，不得放置危險物品或供非法使用影響公共安全，如有危害情事，由乙方負責賠償」（見原審卷第 12 頁之契約書），此為兩造所不爭執，該條並無記載系爭土地僅部分供兒童教育學習場所使用；且證人林世偉在本院亦到場證稱：「．．．鄭代書有帶我們去看土地，也有提供資料給（我們）看，並說可以設幼稚園，我們當時並不知道這塊地有管制，並無告知我們這塊地有限制只能蓋幾分之幾」、「（雙方簽約時）有（言明這塊土地做何用），並載明要作為幼稚園或托兒所使用」等語（見本院卷第 95、96 頁之筆錄），足見兩造於簽訂系爭土地租賃契約時，被上訴人應已向上訴人表明承租土地之目的為何，兩造始合意將被上訴人承租土地之用途明訂於契約條款中，上訴人既已知悉被上訴人承租系爭土地之使用目的，並以此限制被上訴人關於系爭土地之使用，益證兩造確係以「租賃標的土地之全部供興建托兒所、幼稚園等相關兒童學習教育場所使用」為其契約之本旨。 （二）關於本件租賃契約是否有自始給付不能之情形而無效？經查： ⒈按所謂給付不能，係指依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現者稱之。本件契約有無給付不能之情事，應視契約當事人應為之給付，有無不能依債之本旨實現之情事而為判斷。 ⒉依兩造所簽訂者為租賃契約，上訴人本應有依照契約約定之內容交付租賃物與被上訴人使用、收益之義務，上訴人雖提出台北市都發局之函文（見原審卷第 50 頁之函文）證明系爭土地得供作幼稚園、托兒所使用，並抗辯本件並無被上訴人所稱以不能之給付為契約之標的云云。然查： ①依台北市政府於 92 年 1 月 7 日公告之「修訂基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區細部計劃暨配合修訂主要計畫案內『基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區使用分區與都市設計管制要點』案」計畫書（見原審卷第27 頁至第 35 頁之公告）附件一「修訂基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區使用分區與都市設計管制要點」第 1 條第（4）項之規定：「街廓編號 00-000 之商業區（供一般商業使用），供地區性之商業、一般零售服務業及辦公空間之使用為主，其作原計畫允許使用之容積樓地板面積應達申請基地總容積樓地板面之 2 分之 1 以上，其餘除不准許住宅使用外，街廓編號 00 -001 之商業區比照台北市土地分區使用規則第三種商業區之使用組別」。 ②再依上開公告附表一「基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區使用分區與都市設計管制要點」土地及建築物使用組別容許表，幼稚園（第 4 組學前教育設施）、托兒所（第 8 組社會福利設施）均非系爭土地之原計畫使用範圍（見原審卷第 55、56 頁之使用組別容許表），故本件租賃標的土地須於總容積樓地板面積之 2 分之 1 以上作原計畫允許使用組別使用後，始可將剩餘部分作為幼稚園或托兒所使用。 ③又台北市都發局於 93 年 7 月 22 日以北市都規字第 09332728400 號就上訴人申請關於系爭土地是否得申請設置托兒所、幼稚園使用之疑義解釋時，其函覆結果略為：系爭土地之使用分區為「商業區（供一般商業使用）」，依都市計畫書之規定，可申請設置土地使用分區管制規則第四組學前教育設備（一）幼稚園，及第八組社會福利設施（一）托兒所，惟其允許使用之容積樓地板面積不得超過申請基地總容積樓地板之 2 分之 1（見原審卷第 50 頁之書函）。足見被上訴人須先將系爭土地總容積樓地板面積之 2 分之 1 以上作原計畫允許使用組別之使用，始可將剩餘部分作為幼稚園或托兒所使用。惟被上訴人承租系爭土地既專供幼稚園、托兒所等兒童教育學習場所使用，但此等用途並非系爭土地原先核准使用之類別範圍，雖台北市都發局有上開 2 分之 1 放寬使用說明，但被上訴人之所以承租面積廣達 1979.62 平方公尺之系爭土地，並約定租賃期間長達10 年，第 1 年每月租金高達 36 萬元，第 2 年調整為每月 48 萬元，第 3 年後並每 2 年調高月租金額之百分之 5，係經評估後，認為其所承租之土地面積認定足供其妥善開發、建設相關規模之兒童教育園區設備以容納其所欲招收之學童人數，且應認兩造合意之租金對於其所從事之業別係屬可負擔之成本。然系爭土地既因台北市政府修訂土地使用分區與都市設計管制要點，限制上開土地之總容積樓地板面積少於 2 分之 1 之面積方得為幼稚園、托兒所使用，已使被上訴人承租系爭土地得使用之樓地板面積立即減少一半以上，顯與兩造於契約中所明訂之租賃系爭土地本旨不符，自應認系爭契約係以不能之給付為標的，依民法第 246 條之規定，應屬無效。是被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人返還其所受領之押租金，即屬有據。 ⒊上訴人雖另抗辯本件租賃契約有自始客觀給付不能之情事時，被上訴人亦應依租賃契約第 6 條給付上訴人 2 個月租金，始得解除契約云云。惟查本件租賃契約有自始客觀給付不能之情事，已如前述，依民法第 246 條之規定，自屬無效。而系爭租賃契約第 6 條之約定（見原審卷第 11 頁之土地租賃契約），係指租約有效，嗣承租人中途不租之情形，與本件租約係屬無效之情形有別。是上訴人所為之上開抗辯，並主張以 2 個月租金 72 萬元為抵銷（見本院卷第 139 頁之筆錄），自屬無據。 ⒋被上訴人主張上訴人於簽約後，自始至終均未將系爭土地交付伊使用，上訴人對此亦未爭執（見本院卷第 139 頁之筆錄），上訴人復不能證明其受有何具體損害，上訴人自不得遽為其有受 2 個月 72 萬元之損害，而主張抵銷。 （三）關於對系爭土地之使用限制，兩造是否屬於知悉或可得而知之狀態？經查： ⒈被上訴人主張伊於簽約時，並不知系爭土地依台北市政府於 92 年 1 月 7日公告之「修訂基隆河（中山橋至成美橋段）附近地區使用分區與都市設計管制要點」之規定，須於總容積樓地板面積之 2 分之 1 以上作原計畫允許使用組別使用後，始可將剩餘部分作為幼稚園或托兒所使用；而上訴人為系爭土地所有權人，其應知悉可得而知上述土地使用之限制等語。查證人林世偉在本院證述：「．．．我有去看過這塊地，鄭代書有帶我們去看土地，也有提供資料給看說可以設幼稚園，我們當時並不知道這塊地有管制，並無告知我們這塊地有限制只能蓋幾分之幾」、「．．．我所看到是一個簡單的的表格，說可以蓋幼稚園」等語（見本院卷第 95 頁之筆錄），上訴人亦無法舉證證明被上訴人於訂約時已知悉系爭土地之使用受有限制；且兩造於簽訂系爭土地租賃契約時，被上訴人已向上訴人表明承租土地之目的為何，兩造始合意將被上訴人承租土地之用途明訂於契約條款中。足證被上訴人於簽約時，並不知系爭土地須於總容積樓地板面積之 2 分之 1 以上作原計畫允許使用組別使用後，始可將剩餘部分作為幼稚園或托兒所使用。 五、綜上所述，被上訴人基於契約無效應回復原狀，依不當得利之法律關係，請求上訴人返還其所受領之押租金，即已兌現之系爭支票款項 42 萬元及自 93 年 4 月 20 日起至清償日止，按年息百分之 5 計算之利息；另交付尚由上訴人執有之系爭支票二，面額為 42 萬元，自屬正當，應予准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。 六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響判決之結果，爰不逐一論列。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第 449 條第 1 項、第 78 條，判決如主文。
其他資訊
中 華 民 國 94 年 7 月 15 日 民事第七庭審判長法 官 鄭三源 法 官 周美月 法 官 王聖惠 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 94 年 7 月 16 日書記官 陳樂觀
