案由
臺灣高等法院民事判決 九十三年度上更 (一) 字第三三號上 訴 人 高林秋分 訴訟代理人 林辰彥律師 複代理人 黃淑怡律師 張凱輝律師 被上訴人 吳美華 當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國九十年四月十七日臺灣板橋地方法院八十九年度訴字第五一七號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於九十三年五月十一日言詞辯論終結，判決如下：
主文
上訴駁回。 第二審及發回前第三審訴訟費用，由上訴人負擔。
理由
一、本件被上訴人主張：伊於民國八十七年七月十日向上訴人購買坐落台北縣新莊市○○路二二五巷十六號三樓、停車位及其坐落基地 (下稱系爭房地），總價金新台幣（下同）一千一百萬元，伊已付三百三十萬元，只剩七百七十萬元尾款未付。上訴人隱匿在系爭房屋露台部分搭建之房間、客廳等建物，業經住戶大會決議向主管機關申請拆除之事實，因該房間及客廳若被拆除，系爭房屋之格局即不適合伊居住，兩造乃於八十七年八月二十五日達成解除契約之協議，伊得請求上訴人返還已付之價金。若上開主張無理由，上訴人於八十七年九月二十五日以伊遲延繳納尾款為由解除契約，沒收伊已給付之價金，充作違約金，顯屬過高，上訴人所受損害額應不逾十萬元，應予核減為十萬元，超過部分應返還予伊，爰依民法第二百五十九條、第一百七十九條之規定為請求等情，先位聲明求為命上訴人返還伊已給付之價金三百三十萬元及法定利息；備位聲明求為命上訴人給付伊三百二十萬元及法定遲延利息之判決（原審駁回被上訴人先位聲明之請求，就備位之訴部分，判命上訴人應給付被上訴人二百四十四萬五千九百三十一元及其利息，駁回被上訴人其餘之請求，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服。上訴人上訴，本院前審判命上訴人應給付二百二十四萬四千七百三十六元之本息，而駁回被上訴人超過部分之請求。被上訴人亦未聲明不服，均已確定，上訴人提起第三審上訴，經發回更審，故本院審判範圍僅為二百二十四萬四千七百三十六元本息部分）。並於本院之答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以：系爭買賣契約約定之違約金屬懲罰性，依法不得酌減。縱認本件違約金為賠償總額之預定性質，惟違約金是否過高，應由被上訴人就此有利之事實負舉證責任。因被上訴人之違約，致伊受有仲介費、管理費之支出、系爭房地嗣後再行出售之跌價損失、房貸利息、以尾款清償房地貸款後餘額按法定利率計算之利息、精神上之損害及律師費、因房屋供被上訴人裝修之另行租屋之租金等損害，及出賣系爭房地予被上訴人可得利潤之所失利益，遠超過被上訴人已付價金，故本件之違約金並無過高等語，資為抗辯。上訴人之上訴聲明：（一）原判決除確定部分外，不利於上訴人部分廢棄。（二）右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 三、查被上訴人主張伊於八十七年七月十日向上訴人買受系爭土地、建物及停車位，雙方約定價金為一千一百萬元，已給付其中三百三十萬元價金，尚餘七百七十萬元尾款未給付，嗣因發現上訴人於系爭房屋之露台部分搭建房間、客廳等建物，業經該房屋之住戶大會於八十七年六月七日決議向主管機關申請拆除，伊乃以上訴人隱瞞該情違反民法第三百五十四條規定，依同法第三百五十九條規定解除契約，並訴請上訴人返還價金，經法院認上訴人未違反民法第三百五十四條規定，伊解除契約不合法，駁回伊之訴確定；上訴人則於同年九月三日寄發存證信函催告伊限期七日內給付尾款，並於九月十八日再次催告伊履行契約，表明七日內未給付則解除買賣契約，及沒收伊繳納價金三百三十萬元充作違約金等事實，業據提出不動產買賣契約書影本一份、皇家與帝國管理委員會八十七年度區分所有權人大會議事錄影本一份、存證信函影本（見原審卷第六頁至第二十頁），並有上訴人提出之本院八十七年度重上字第一六三號民事判決暨確定證明書影本各一份（見原審卷第四三頁至第四八頁）、存證信函影本（見原審卷第二一頁至第二四頁、第四九頁至第五四頁）在卷可憑，且為兩造所不爭執，復經本院前審調閱台灣板橋地方法院八十七年度訴字第三五四號及本院八十八年度重上字第一六三號民事卷宗核閱無訛，被上訴人此之主張，自堪信為真實。 四、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第二百五十條定有明文。系爭買賣契約第八條係關於違約責任之規範，其中第一項約定：「甲乙雙方其中一方如未按契約條款約定履行，經他方催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償。」；第三項後段復約定：「如甲方毀約不買或其他違約情事時，乙方於解除本契約後沒收甲方已付之全部款項，‥‥‥。」，僅約定解除契約沒收已付之價金，即不得再請求被上訴人履行契約，與懲罰性違約金之債權人除得請求違約金外，並得請求履行契約之性質有間。又第三項之約定雖無「作為違約之損害賠償」等類此文字，然對照同條第四項後段約定：「如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約之損害賠償‥‥‥。」等語，足認第三項所稱「沒收甲方已付之全部款項」與第四項之「乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方」之約定，均係於對方違約時，即將之作為第一項所稱「要求對方因解除契約所發生之損害賠償」之金額，非謂上訴人於沒收被上訴人已給付之價金外，尚得另外請求損害賠償。故契約第八條第三項約定之違約金性質，應具賠償總額預定性質，上訴人主張具懲罰性質，亦非可採。五、再按法院依民法第二百五十二條規定，審核違約金是否過高情事，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準。並依違約金係屬於懲罰性質或屬於損害賠償總額預定之性質而有不同，若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準：若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院五十一年台上字第一九號判例意旨、八十七年度台上字第二五六三號判決意旨參照）。債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院四十九年台上字第八○七號判例參照）。本件上訴人所沒收之三百三十萬元價金，性質既為損害賠償總額預定性之違約金，依上開法條、判例及判決意旨，應以上訴人實際上所受之損失，並扣除因被上訴人一部履行所受之利益，作為判斷違約金是否過高之標準。本件違約金是否過高，而應予酌減，茲就上訴人主張之各項損害及所失利益，依上開標準審酌如後： （一）上訴人抗辯受有一百四十萬元轉賣價金差額部分： ⑴上訴人抗辯系爭房屋原以一千一百萬元出賣予被上訴人，因被上訴人毀約不買，該房屋於訴訟期間無人願買，其後又因八十八年九月二十一日大地震造成房屋價格滑落，最後雖以九百六十萬元賣出，然上訴人已受有一百四十萬元之價金損失，自應由被上訴人賠償云云。被上訴人就上訴人提出買方為黃珍珍之不動產買賣合約書影本及系爭不動產之土地登記謄本暨建物謄本之真正，固不爭執，惟主張上訴人既已於八十七年九月間解除系爭契約，自得於當時即售予他人，上訴人不立即出售，竟延至八十九年二月間方委託信義房屋仲介公司銷售，系爭房屋因遭受九二一大地震致房價滑落之損失，理應由上訴人自負等語。 ⑵本件最高法院以被上訴人已與上訴人訂立買賣契約，以一千一百萬元買受系爭房地，惟因被上訴人遲延繳納尾款七百七十萬元，致為上訴人解除契約，即有可歸責於被上訴人之原因。如被上訴人依約履行，上訴人即可取得一千一百萬元之價金，然因被上訴人違約，兩造買賣契約解除後，上訴人將系爭房屋以九百六十萬元賣與黃珍珍，為被上訴人所不爭執，則上訴人所減少之價金一百四十萬元，與被上訴人之違約不無因果關係，本院前審未予審酌，於法非無可議而發回。惟查：①按解除權之行使，固不妨礙損害賠償之請求，然因解除契約所生之損害，並不包括在內（最高法院五十五年台上字第二七二七號判例參照）。又民法第二百六十條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。其所規定損害賠償之請求，係專指因債務不履行所生之損害賠償請求權，至因契約消滅所生之損害，並不包含在內（最高法院九十一年台上字第八四一號判決意旨參照）。另違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅。惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列（最高法院八十六年台上字第一○八四號判決意旨參照）。又出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之於解約「前」已有跌落，其價值低於原定買賣價金，出賣人之財產即因而減少，難謂其未受損害，法院審酌約定之違約金金額是否過高，自應予斟酌（最高法院九十二年度台上字第二一七七號判決意旨參照）。由上述最高法院之見解觀之，契約解除「後」始生市價跌落之損害，應非債務人不履行而於解除契約前所生之損害，自不在審酌之列。②本件被上訴人已與上訴人訂立買賣契約，以一千一百萬元買受系爭房地，惟因被上訴人遲延繳納尾款七百七十萬元，致為上訴人解除契約，固有可歸責於被上訴人之原因，但被上訴人於八十七年九月間即已解除兩造之買賣契約，其於斯時即可自由出售、使用系爭房地，且依證人即信義房屋經理楊政忠於原審證稱：上訴人於八十九年三月前有委託其出售（系爭房地），在八十九年三月成交，上訴人告以系爭房地曾以一千一百萬元成交，但經其評估系爭房地只有一千萬元價值，然上訴人之夫告以力霸房屋有客戶願以一千一百萬元買受，故其同意上訴人以一千一百萬元委託（後更正為以一千萬元委託），後來以九百六十萬元出售。另房屋價格之評估，係依經驗法則參考附近成交價格及仲介公會提供之成交行情公報來評估，系爭房屋係以上訴人委託時之價格評估，上訴人係以一千萬元委託出售，非一千一百萬元委託。九二一地震後系爭房屋因地下室受損，被列為黃標的大樓，後來才改為綠標，系爭房屋確受地震影響其買賣價格等語（見原審卷第一二六頁至一二八頁）。依證人所述，系爭房地於八十八年九二一地震後，上訴人委託信義房屋出售前，既尚有力霸房屋之顧客願以一千一百萬元向上訴人買受，則系爭房地於八十九年三月出售時，其價值是否較出售予被上訴人之價值有跌落之情，即有疑義。再參以上訴人於八十八年九二一地震後之八十九年二月十五日委託信義房屋出售，同年三月即已成交，足見系爭房地之買賣並無困難，且系爭房地於九二一地震後評估之價值仍有一千萬元，則於八十七年九月間解除本件買賣契約時，系爭房地之價值當高於地震後受損之價值至明。苟上訴人於八十七年九月間解除契約後，確有出售系爭房地之舉，應可順利售出且無價差損失。上訴人雖抗辯因兩造涉訟，無人敢買，惟為被上訴人所否認，上訴人復未提出證據證明其有出售而未能售出，是其此之抗辯，自難採取。③再查房地產價值之高低及漲跌，除關係房地產所在地位、發展潛力、建材及環境等因素外，另買賣雙方個人主觀因素、社會經濟發展、市場需求多寡、景氣枯榮等，均影響甚大，上訴人抗辯因轉售所受之跌價損失，應全由被上訴人負責云云，已有可議。苟其立論可採，則系爭房地於解除契約後漲價出售，其所得之價差利益是否應歸被上訴人所有？④本件上訴人將系爭房地轉賣他人所受之價差損失，核屬解除契約後所生之損害，非被上訴人債務不履行而於解除契約前所生之損害，依前揭說明，並不在民法第二百六十條所定得請求賠償之列。是上訴人抗辯受有房屋跌價一百四十萬元之損失云云，要不足採。 （二）非財產上損害五十萬元及律師費之支出部分： 上訴人抗辯因被上訴人就本件糾紛，不但提起民事訴訟，甚且以上訴人詐欺為由提出刑事告訴，致其受有精神上之損害達五十萬元，其為被上訴人之濫訴，不得已乃委任律師辯護及代理訴訟，支出律師費用十餘萬元之損害云云。然查：使用法院伸張權利，乃國民正當權利之行使，縱使對造因此往來奔波於法院間，亦難認對上訴人有何不法侵害，遑論造成何等精神上之損害。此與被上訴人之違約，無相當因果關係可言。又我國民事訴訟一、二審非採強制代理制度，且詐欺罪亦非屬強制辯護案件，上訴人未舉證證明有委任律師之必要。是上訴人此部分之抗辯，亦無可採。 （三）租金損失六十萬元部分： 上訴人雖抗辯自八十七年八月起至八十九年四月止，受有每月租金三萬元之損失，共二十個月，合計六十萬元云云，然為被上訴人所否認。查上訴人對此筆費用之支出，未提出任何證據以實其說，且系爭房地於解除契約後，上訴人雖未及時出售，但仍可自住，是其辯稱受有租金之損害云云，亦不足採。 （四）上訴人抗辯被上訴人應給付之七百七十萬元尾款，扣除清償系爭房地在合作金庫之貸款後，被上訴人至少尚有二百零五萬元之餘額應給付，以法定利息年息百分之五計算，自八十七年八月至八十九年四月止，上訴人可獲得之利息收益為十七萬零八百三十三元部分： 按被上訴人遲延給付尾款，應負給付遲延責任，惟解除契約後，被上訴人即無遲延給付價款可言，無從計算其遲延利息。查上訴人在合作金庫之兩筆貸款於八十七年九月間，分別尚餘有一百七十萬零一百十五元及三百九十一萬五千五百十二元之本金，有放款帳務資料查詢單影本二紙（見原審卷第七九頁、八○頁）在卷可憑，並有合作金庫函一份在卷可稽（見本院前審卷（一）第五五頁至第五八頁），被上訴人如以尾款清償上開房地貸款後，尚應給付上訴人尾款餘額至少為二百零五萬元，則自八十七年九月十一日起被上訴人遲延給付之日起至上訴人八十七年九月二十五日解除契約之日止，計遲延十四日，按法定利率年息百分之五計算，上訴人固受有此部分遲延利息之損失三千九百三十二元。惟債務人已為一部給付者，於審酌違約金時應比照債權人所受利益以減少價額，有前揭最高法院四十九年台上字第八○七號判例可考。上訴人已收受三百三十萬元價金之事實，兩造並不爭執，是上訴人固得主張就尾款之餘額有法定利息之損失，惟斟酌上訴人享有三百三十萬元價金之利息收入予以扣減，上訴人不得再行主張此部分之損失，始稱公允。 （五）另上訴人抗辯受有五萬一千二百元之房屋管理費用部分：本院前審就此部分判令被上訴人應賠償一千一百九十五元，上訴人於本院就此敗訴部分，並不再爭執，是本院就此自無庸再予審酌。又上訴人抗辯受有仲介費用二十萬元損失部分，業據本院前審認有理由而予以准許，被上訴人並未聲明不服，已告確定，本院就此部分，亦無再審酌必要。 六、綜上所述，被上訴人主張上訴人沒收之違約金三百三十萬元過高為可採。本件違約金除原審已核減而被上訴人未聲明不服之貸款利息及本院前審核減仲介費二十萬元、管理費一千一百九十五元外，已無其他項目可減，是其餘之二百二十四萬四千七百三十六元（0000000－000000－000000－0095＝0000000），充為違約金，即過高部分，上訴人受領之法律上原因即已失其存在，自負有返還其利益之義務。從而，被上訴人本於不當得利之法律關係，請求上訴人給付二百二十四萬四千七百三十六元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年三月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人給付二百二十四萬四千七百三十六元本息部分，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後核與判決結果無影響，爰不另一一論述，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。 中 華 民 國 九十三 年 五 月 二十五 日民事第八庭 審判長法 官 鄭 三 源 法 官 郭 松 濤 法 官 周 美 月 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 中 華 民 國 九十三 年 五 月 二十五 日書記官 陳 啟 文 附註： 民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
