案由
臺灣高等法院民事判決 95年度上易字第479號上 訴 人 戊○○ 己○○ 共 同 訴訟代理人 許峻銘律師 被 上訴人 乙○○ 庚○○ 丁○○ 丙○○ 甲○○ 辛○○ 共 同 訴訟代理人 王年柿律師 上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國95年3 月31日台灣桃園地方法院94年度訴字第719 號第一審判決提起上訴，本院於95年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文
上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。
理由
一、本件被上訴人主張略以：桃園縣○○市○○段第1652地號土地（重劃前地號為○○市○○段內厝子小段第32號）原為被上訴人乙○○、庚○○、丁○○、辛○○及訴外人張○○被繼承人張勝源所有，於日據時代同意上訴人己○○及上訴人戊○○被繼承人張勝棟在前開土地內建造房屋使用，於民國92年間，張勝源之繼承人即被上訴人辛○○提起分割共有物之訴經法院判決准予原物分割，分別由被上訴人乙○○、庚○○、丁○○取得同段第1652-3地號、被上訴人丙○○取得同段第1652-4地號、被上訴人甲○○取得同段第1652-5地號、辛○○則取得同段第1652-9地號土地之所有權（以上各地合稱系爭土地）。上訴人於前開土地內建造之房屋（下稱系爭房屋），經實測占用位置及面積如附圖1652-3-A、1652-4-B、1652-5-C、1652-9-D、1652-9-E、1652-9-F所示，因屋齡已有73年，並有多處毀損，已不適居住，且該屋本身已無甚經濟價值，係與上訴人其他房屋合計價值始須徵收房屋稅，故系爭土地之借貸目的已使用完畢。被上訴人遂於94年 4月20日以存證信函向上訴人表示終止借貸關係，上訴人現即屬無權占用系爭土地。又系爭土地分割前之共有人張○○於83年8 月29日將其1/9 應有部分出賣與訴外人徐○○後，徐○○雖將其中11/9000 應有部分，先以贈與為原因辦理移轉登記，嗣再以買賣為原因辦理其他9989/90000應有部分之移轉登記，惟僅係避免其他共有人主張優先承買權，應不影響其取得所有權之效力。嗣徐○○並於85年4 月15日以贈與為原因（實際係買賣）將其應有部分移轉登記予善意之甲○○及丙○○，甲○○及丙○○因此即取得該應有部分之所有權，其等間實無以通謀虛偽移轉登記之情事。再者，徐○○將應有部分出售及移轉登記予甲○○及丙○○雖違反土地法中共有人優先承購之規定，惟共有人之優先承買權僅有債權效力，其他共有人仍不得主張該買賣契約無效，並請求塗銷所有權登記。又張○○當時並未占用系爭土地特定部分，上訴人稱張○○將土地賣伊並同意將系爭土地簡易交付，顯屬不實。況甲○○及丙○○非張勝源之法定繼承人，依法不繼受張勝源與上訴人間之使用借貸關係，故系爭房屋占用前開 1652 之4及1652之5 地號部分土地亦屬無權占有。縱認其等應繼受前開使用借貸關係，惟既已向上訴人表示終止使用借貸關係，上訴人現仍屬無權占有。爰依使用借貸之法律關係及民法第767 條規定請求上訴人拆除地上建物，並將基地交還予被上訴人等語，並求為判決： (一)上 訴人應將系爭 1652-3地號土地上，如附圖所示編號1652-3-A部分之建物拆除，並將基地返還乙○○、庚○○及丁○○。 (二)上 訴人應將系爭1652-4地號土地上，如附圖所示編號1652-4-B部分之建物拆除，並將基地返還丙○○。 (三)上 訴人應將系爭1652-5地號土地上，如附圖所示編號1652-5-C部分之建物拆除，並將基地返還甲○○。 (四)上 訴人應將系爭1652-9地號土地上，如附圖所示編號1652-9-D、1652-9-E及1652-9-F部分之建物拆除，並將基地返還辛○○（原審判決被上訴人勝訴，上訴人不服提起上訴）。並答辯聲明： (一)上 訴駁回。 (二)訴 訟費用由上訴人負擔。 二、上訴人則以：系爭土地原為張勝源所有，其於日據時代同意上訴人己○○及其兄張勝棟（上訴人戊○○之父）在部分土地上建造房屋，故系爭房屋均屬合法占用系爭基地。且張勝源於38年間並提供系爭土地予己○○及張勝棟辦理地上權登記及建物總登記，僅因登記時誤載基地地號致不生物權效力，然已足見雙方有永久使用土地之合意。又現今法律並無房屋使用年限之規定，行政院頒布之房屋耐用年數表僅為作為稅捐機關課稅時認定折舊年數之依據。況系爭房屋仍屬堅固，並由上訴人居住使用，亦依法課徵房屋稅，足見系爭基地之使用借貸目的並未完畢，被上訴人主張終止借貸關係，並無理由。再者，張勝源之孫張○○經繼承取得系爭土地應有部分後，即於77年5 月6 日將之出賣上訴人，並同意將土地簡易交付予上訴人建屋使用，然嗣張○○竟復將土地應有部分以贈與及買賣名義為原因移轉登記予徐○○，徐○○再以贈與為原因移轉登記予甲○○及丙○○（張勝源之孫張○○之長媳及次媳），前開移轉登記均係本於通謀虛偽意思表示，應屬無效，故系爭1652-4及1652-5地號土地之所有權人仍為張○○，甲○○、丙○○與張○○共同以前開方式侵害上訴人使用系爭基地之權利，並致上訴人受損，現尚以所有權人自居訴請上訴人拆屋還地，自屬權利濫用等語，資為抗辯。爰上訴聲明： (一)原 判決廢棄。 (二)被 上訴人第一審之訴駁回。 (三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 三、兩造不爭執之事實： (一)系爭土地均係分割自前揭1652號地號土地，而該1652地號土地原為張勝源所有，於日據時代部分基地無償借予上訴人己○○及上訴人戊○○被繼承人張勝棟興建系爭房屋。嗣張勝源於52年2 月4 日死亡，前開1652地號土地由張金火、張○○、張○○繼承，張金火部分繼而由張○○、張○○、被上訴人辛○○繼承，張○○部分繼而由張○○、張○○、張○○繼承，張○○部分繼而由訴外人張○○、張碧珍（此二人於分割後未分得系爭基地土地）、被上訴人乙○○、丁○○、庚○○繼承，而張勝源之孫張○○繼承取得應有部分後，於83年9 月1 日及同年月16日，分別將其應有部分以贈與及買賣名義為原因移轉登記予徐○○，徐○○再於85年3 月13日以贈與為原因分別移轉登記予被上訴人甲○○、丙○○。 (二)於92年間，被上訴人辛○○向原法院起訴請求分割共有物，經法院判決准予原物分割，由被上訴人乙○○、庚○○、丁○○共同取得第1652-3地號、被上訴人丙○○取得同段第1652-4地號、被上訴人甲○○取得同段第1652-5地號、被上訴人辛○○取得同段第1652-9地號土地之單獨所有權，故桃園縣○○市○○段第1652-3、-4、-5、-9地號土地現在分別登記為被上訴人所有，上開土地內A 、B 、C、D 、E 、F 部分為上訴人所有門牌桃園縣○○市內厝里７鄰內厝子79號未辦保存登記之建物占用為基地。 四、茲就兩造爭點分述如下： (一)被上訴人甲○○、丙○○現在是否為系爭1652-4、-5地號土地所有權人？ ⒈按民事訴訟法第355 條第1 項規定「文書，依其程式及意旨得認作公文書者，推定為真正。」又按「依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱使債務人之處分有無效之原因，在債權人未提起塗銷登記之訴，並得有勝訴之確定判決以前，其登記不失其效力。債權人殊難以該不動產之登記在實施查封以後為無效，認定第三人尚未取得所有權，並無足以排除強制執行之權，而主張第三人執行異議之訴為無理由。」（最高法院50年度台上字第96號判例參照），是登記乃地政機關根據法律之規定而為，凡已完成之登記，均認為有絕對之效力，是系爭1652-4、-5地號土地既然登記為被上訴人甲○○、丙○○所有，為上訴人所不爭執，復有土地登記謄本可稽（見原審卷第19、20頁），自應認定被上訴人甲○○、丙○○為所有權人。 ⒉上訴人雖主張被上訴人甲○○、丙○○原係土地貸與人張勝源之孫張○○之長媳及次媳，先由張勝源之孫張○○繼承取得共有關係，張○○於77年5 月6 日將之出賣予上訴人，並同意將土地簡易交付予上訴人自由建屋使用，嗣張○○違約復將土地應有部分以贈與及買賣名義為原因虛偽移轉登記予徐○○，再以通謀虛偽之贈與為原因移轉登記予甲○○、丙○○，上開土地移轉程序既出於通謀虛偽意思表示，依法無效，則真正所有權人仍為張○○，張○○基於其與上訴人間之買賣契約，將土地交付上訴人使用，自不得主張上訴人無權占有云云，為被上訴人所否認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件上訴人主張張振男、徐○○間；徐○○、甲○○間；徐○○、丙○○間通謀而為虛偽意思表示，上訴人自應負舉證之責。再按所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示。查張○○、徐○○間；徐○○、甲○○間；徐○○、丙○○間就系爭土地及嗣後自系爭土地分割出之同段第1652-4地號、第1652-5地號土地，係基於買賣或贈與原因為移轉，有各該土地登記簿謄本原因事實欄之記載可稽，且有張○○、徐○○間之不動產買賣契約書一紙附卷為憑（見原審卷第 202 頁），又此買賣契約為真正復經證人張○○、徐○○於原審到庭具結後證述明確（見原審卷第198 至200 頁、第226 至227 頁筆錄）。按土地所有人先後將同一土地出賣不同之人，此乃屬二重買賣，後買受之人已登記取得所有，先買受之人亦不得對後買受已登記取得所有權之人主張權利，此為物權效力優先於債權之當然解釋。況張○○出賣其應有部分，共有土地並未分管亦未分割，係依其應有部分換算所得之面積，並非特定部分。張○○既未占用特定部分，自無上訴人主張張○○同意將土地簡易交付之事實。上訴人主張各該買賣或贈與契約係出於通謀虛偽意思表示，迄未舉證證明，僅以各該買賣或贈與契約與常情不合為由，空言被上訴人甲○○、丙○○取得系爭土地所有權係通謀虛偽意思表示，自無可取。 (二)被上訴人得否訴請拆屋還地？上訴人稱：房屋性質上無法與土地使用權分離存在，故本件使用借貸之目的應為同意建築物之所有權人於建物之使用年限內繼續使用土地。被上訴人受借貸契約之拘束，本件借貸之目的尚未完畢，被上訴人不得請求返還云云，然為被上訴人所否認，稱系爭房屋已經破舊不堪，無繼續使用系爭土地價值云云。 ⒈按使用借貸未定有期限而定有使用之目的者，應於其使用完畢時返還之，但經過相當時期，可推定借用物已使用完畢，貸與人亦得為返還之請求，民法第470 條第1 項後段定有明文。準此，借地造屋未定有期限者，法院應斟酌房屋之種類、品質及經過時期並一切情形，以定其使用土地是否已完畢，不能一概認為必須俟房屋毀壞至不堪使用之時，始得謂依借貸目的已使用完畢，如該房屋已逾行政院頒布之固定資產耐用年數表所載房屋之耐用年數，屋齡已久，且原貸與之情事已有變更，應認借貸目的已使用完畢（最高法院94年台上字第1717號判決意旨參照）。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條前段、中段定有明文。所謂無權占有，係指所有權人行使其物上請求權時，占有人之占有並無正當權利，或其占有權利於斯時已歸消滅而言。 ⒉上訴人辯稱：土地之使用借貸，並非以房屋之安全年限為認定，行政院頒布之房屋耐用年數表僅是稅捐機關課稅之折舊年數云云。按上訴人己○○及上訴人戊○○被繼承人張勝棟前基於使用借貸契約之法律關係使用系爭基地，其因而建造之系爭建物有使用系爭基地之合法權源，縱認系爭基地於前開使用借貸契約成立後所有權經轉讓，因受讓人知情而受讓致就系爭基地之使用借貸契約關係繼續存在，惟除參考按行政院頒布之固定資產耐用件數表所載加強磚造房屋之耐用年數規定為35年外，查系爭建物為土磚造建物，有原法院勘驗測量筆錄可考（見原審卷第123 頁），且有照片12幀在卷可參（見原審卷第136 至139 頁），系爭土磚造之老舊房屋，屋頂瓦片多處已毀損改覆蓋鐵皮，牆壁因風雨侵蝕已有龜裂痕跡，為防房屋倒塌，且有使用木柱支撐之情事，而上訴人自承該建物在38年左右所造等語（見原審卷第237 頁言詞辯論筆錄），該建物不論依兩造任何一方所主張之興建時間計算迄今之屋齡，均已逾35 年 ，早已逾正常使用年限，雖然可居住使用，但衡諸上訴人自承係系爭土地之原共有人張勝源同意上開建物基地使用系爭土地等語，系爭建物占用系爭基地已逾50年之久，應認借貸目的已使用完畢，雖上訴人刻意保存而繼續使用系爭建物，衡諸借貸關係為排除他人使用之特性，若任令土地所有權人永遠忍受不能使用系爭基地，不只有悖常情，亦與當初張勝源同意使用系爭基地之初衷相違背，應不可採。是本件自堪認其使用目的已完畢，是上訴人謂本件使用借貸之目的尚未完畢，被上訴人不得請求返還云云，亦非可採。 ⒊上訴人又辯稱：系爭建物稅捐機關持續課征房屋稅，足見使用借貸之目的尚未完成云云。惟查，課徵房屋稅僅為行政管理作用，借用土地建築房屋目的已否達成，應參酌房屋使用整體情形為斷，借用建地建造房屋係以居住使用為目的，自應以房屋之使用情形，作為認定借貸之目的是否已完成，與課稅與否本無關係。再依附卷之房屋稅籍證明書之記載：其中第1 項構造別K304.5平方公尺，即系爭建物，其現值為新台幣1 萬6200元；另第2 、3 項係上訴人所有之其他建物，3 項建物合計價值為23萬1800元，有房屋稅籍證明書可憑（見原審卷第90頁），始達課稅之起征點，並非系爭建物價值達到課稅標準，其辯稱仍持續課征房屋稅，仍有經濟價值，使用借貸之目的尚未完成乙節，尚有誤會。 (三)被上訴人行使權利是否以損害他人為主要目的？按民法第148 條第1 項明定「權利之行使不得違反公共利益或以損害他人為主要目的」；次按「權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵」（最高法院83年台上字第2348號判決意旨參照）。因使用借貸係屬無償行為，借用他人土地建造房屋，貸與人即喪失使用收益權，而貸與人仍應依法負擔稅賦，原不公平。查本件因使用目的完畢，被上訴人訴請上訴人拆屋並返還土地，旨在排除其所有權之妨害並回復其物，係正當權利之行使，自與誠信原則無違，且亦無權利濫用之情形。是上訴人謂被上訴人行使權利顯未依誠實信用方式為之而有權利濫用之情形云云，亦非可取。此外上訴人亦無法提出其他積極證據足資證明其占有系爭土地之合法權源，自屬無權占有，被上訴人請求上訴人拆除建物，並將占有基地部分各自返還被上訴人，應予准許。 五、綜上所述，被上訴人主張為可採，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於所有權人之物上請求權，請求上訴人 (一)應將 所有坐落桃園縣○○市○○段第1652-3地號土地上，如後附○○地政事務所94年9 月16日土地複丈成果圖所示編號1652-3-A、面積13平方公尺之建物拆除，並將基地返還被上訴人乙○○、庚○○、丁○○。 (二)應 將所有坐落桃園縣○○市○○段第1652-4地號土地上，如後附○○地政事務所94年9 月16日土地複丈成果圖所示編號1652-4-B、面積28平方公尺之建物拆除，並將基地返還被上訴人丙○○。 (三)應 將所有坐落桃園縣○○市○○段第1652-5地號土地上，如後附○○地政事務所94年9 月16日土地複丈成果圖所示編號1652-5-C 、 面積46平方公尺之建物拆除，並將基地返還被上訴人甲○○。 (四)應 將所有坐落桃園縣○○市○○段第1652-9地號土地上，如後附○○地政事務所94年9 月16日土地複丈成果圖所示編號1652-9-D、面積5 平方公尺；編號1652-9-E位置，面積36平方公尺；編號1652-9-F位置，面積33平方公尺之建物拆除，並將基地返還被上訴人辛○○，均為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人拆屋還地，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，經審核與本件判決之結果均不生影響，無再予逐一論述之必要，併此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
其他資訊
中 華 民 國 95 年 9 月 5 日 民事第七庭 審判長法 官 鄭三源 法 官 蘇瑞華 法 官 黃嘉烈 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 95 年 9 月 5 日書記官 倪淑芳
