案由
臺灣高等法院民事判決 96年度上易字第442號上 訴 人 吳○○ 楊○○ 共 同 訴訟代理人 謝清福律師 被上訴人 周○○ 訴訟代理人 周宜隆律師 上列當事人間請求履行讓渡合約書事件，上訴人對於中華民國96年4月24日臺灣板橋地方法院95年度訴字第2456號第一審判決提起上訴，本院於96年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原判決除確定部分外，關於命上訴人給付超過新台幣玖拾陸萬元及自民國九十五年十一月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，暨該部分假執行之宣告，並該訴訟費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用除確定部分外，由被上訴人負擔五分之一，餘由上訴人負擔。
理由
一、本件被上訴人方面： ㈠伊於民國85年2月12日與上訴人簽訂土地讓渡合約書（下稱系爭合約書），上訴人將坐落於樹林鎮三塊厝段195、195-1 地號內如附圖（Ａ）深色部分，面積195地號為256平方公尺，195-1地號為49平方公尺全部及地上物鐵架造建物（下稱系爭建物）使用權全部讓渡予伊永久使用，伊依約給付讓渡金新台幣（下同）450萬元予上訴人。嗣於92年5月間，伊發現系爭建物遭訴外人呂○○查封（建物謄本上之建物編號為查封時臨時建號，系爭建物為未經登記之建物），呂○○表示其與系爭建物之上訴人之前前手李○○間有本票債務糾紛，已經台灣板橋地方法院（下稱板橋地院）84年度執字第8143號強制執行程序中查封系爭建物，並經地政機關於84年11月11日為限制登記，而以債權人之身分承受系爭建物，並於85年8月20日取得不動產權利移轉證明書及債權憑證，其表示若伊不向其購買系爭建物，將訴請遷讓房屋。經伊檢視相關文件後，證實呂文明所言非虛。又伊查閱上訴人交付之買賣文件，發現上訴人與其前手包正一於84年1月26日簽訂土地讓渡合約書當日業已占有系爭建物，故上訴人於85年2月12日與伊簽約時顯已明知系爭建物遭法院查封，竟隱瞞而與伊簽約，致伊為重新取得系爭建物而於92年11月14日與呂○○簽訂不動產買賣契約書，而另行支付價金120萬元購買系爭建物。 ㈡呂○○主張系爭建物為其所有時，伊曾將上情通知上訴人，上訴人表示系爭建物為渠等所興建，渠等原始取得系爭建物之所有權，並以呂○○為被告提出確認系爭建物所有權存在之訴，惟經本院95年度上易字528號民事判決認定上訴人並非系爭建物之原始起造人而確定在案。 ㈢又查封後就查封物所為之移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，故上訴人將系爭建物讓渡與伊之行為，顯有礙執行之效果，不得對抗呂○○。而違章建築之出賣人對買受人應負權利瑕疵擔保責任，且權利瑕疵責任為法定責任，不以故意或過失為要件。今呂○○早在兩造簽訂系爭合約書之前，業已主張其權利請求法院查封系爭建物，系爭建物隨時有被追奪之瑕疵，兩造之買賣關係於成立之前即已存在權利瑕疵，故出賣人即上訴人於出售時不論是否知悉系爭建物有無遭法院查封，均應負權利瑕疵擔保責任。又伊於系爭合約書簽訂時並不知悉系爭建物業已遭呂○○查封，而呂○○嗣後亦因執行法院核發權利移轉證書而取得系爭建物之不動產，故上訴人顯無法擔保系爭建物權利完整無缺，事後上訴人亦未補正此等權利瑕疵。是以，不論上訴人有無故意或過失，伊自得依民法第349條、第353條規定請求上訴人負權利瑕疵擔保之責。縱認瑕疵係成立於簽約之後（即呂○○於85年8月20日取得不動產權利移轉證明書），惟系爭建物於簽約前業已查封，上訴人不可能不知情，詎上訴人竟隱瞞系爭建物遭法院查封之情事，將系爭建物讓渡與伊，致事後系爭建物之所有權人呂○○出面主張所有權，顯見上訴人無法履行系爭建物讓渡予伊使用之義務，伊亦得依不完全給付之規定向上訴人請求給付120萬元（被上訴人準備書狀筆誤寫成200萬元）之損害賠償等情，爰依民法第349條、第353條之規定，求為命上訴人給付120萬元及自起訴狀繕本送達之翌日（上訴人吳○○於95年11月24日、上訴人楊○○於95年11月23日收受起訴狀繕本--見原審卷第22、23頁之送達證書）起，至清償日止，按年息百分之5計算利息之判決（原審為被上訴人勝訴之判決《上訴人楊○○於95年11月23日收受起訴狀繕本，此部分利息應自95年11月24日起訴，原審利息以95年11月25日起算，然被上訴人對此部分未上訴而確定》，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人方面： ㈠依兩造所簽訂之系爭合約書第3條記載系爭建物於訂約時，伊已點交由被上訴人管理使用。系爭建物為違章建築，無法辦理所有權移轉登記，故伊僅需直接交付被上訴人占有，伊之給付義務即屬已盡，被上訴人稱伊無法履行交付系爭建物之義務，請求伊給付120萬元云云，顯非適法且與事實不符。 ㈡兩造簽約後，伊已將系爭建物交由被上訴人管理使用，被上訴人於92年11月14日另與呂○○訂立不動產買賣契約書，與伊無關。系爭建物自85年2月12日起，已由被上訴人占用使用中，呂○○不可能將系爭建物交付被上訴人，且因系爭建物為違章建築，無法辦理所有權移轉登記，故被上訴人與呂○○間之買賣契約，毫無意義。雖呂○○在板橋地院84年執字第8143號強制執行事件中，取得民事執行處發給之不動產權利移轉證書，但仍無法辦理所有權移轉登記，即無法取得所有權。呂○○在上開強制執行案中主張系爭建物為訴外人李○○所有，因李○○積欠其票款，而查封拍賣，因無人應買而自己承受。但系爭建物並非李○○所有，由李○○於82年6月9日將坐落樹林鎮三塊厝段195、195-1地號土地部分使用權讓渡給訴外人包正一之合約書即可證實。依該土地讓渡合約書第1條不動產標示，可知李○○賣給包正一時，系爭土地上並無系爭建物，包正一買受土地使用權後，始委請訴外人傅○○（即裕隆商行）欲建造地上物，尚未實行即於84年1月26日再將上開土地使用權轉讓與伊永久使用，遂由伊委請傅○○建造完成，並支付全部工程款，伊係原始取得系爭建物之所有權。 ㈢板橋地院84年執字第8143號強制執行之拍賣應屬無效，因此伊曾提起訴訟請求確認板橋地院84年執字第8143號拍賣無效，確認伊就系爭建物之所有權存在。經板橋地院94年訴字第555號判決勝訴在案，嗣雖經本院廢棄改判伊敗訴，但本院於判決中卻稱系爭建物縱非李○○買受前即已存在，或係由李○○所建造，亦係由包正一所建造，伊並非原始建築人而駁回伊之請求。如上所述，系爭土地自包正一買受後始有地上物之建造，且由伊完成，足證本院之見解有誤，本院對系爭建物之原始取得人究為何人亦未予正面認定，或稱「李○○買受前即已存在」或稱「包正一所建造」。又被上訴人曾提起刑事告訴伊等詐欺，已經不起訴處分確定，在該案中包正一、傅○○均證實系爭建物確為伊原始取得，且被上訴人與伊於85年2月12日訂立之系爭合約書第6條亦有載明。又李○○與包正一訂立之土地讓渡合約書第1條土地不動產標示及鄧益豐與李○○間之土地讓渡合約書第1條不動產標示均無地上物之約定，在在證明本院之認定並非事實。 ㈣又強制執行法上之拍賣，依實務見解認其為買賣之一種，故拍賣債務人以外第三人之不動產者，拍定人原則上不能取得標的物之所有權，依司法院第578號解釋，其拍賣無效，拍定人不能取得標的物之所有權。如前所述，本件無給付不能之問題，且兩造對系爭建物係違章建築並不爭執，則無權利瑕疵擔保問題；又既無權利瑕疵擔保問題，亦非不完全給付甚明。系爭建物於強制執行時，並無查封，拍賣時公告載明不點交，雖取得權利移轉證書，然取得所有權並未經登記，自不得處分其物權。系爭建物確由伊原始取得所有權，於讓與給被上訴人時同時點交，而被上訴人又與呂○○訂立不動產買賣契約，向呂○○購買所有權，實與伊無關。被上訴人向伊購買違章建築，又向呂○○購買違章建築所有權，二個契約，各自獨立，不生訂立「後約」，係由「前約」所導致，二者並無因果關係，是被上訴人以向呂○○支付120萬元為由，而主張應由伊負責，顯無理由。又呂○○並未占有系爭建物，故無法取得系爭建物之事實上處分權云云，資為抗辯。並上訴聲明： ㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 三、兩造不爭執事項： 兩造於85年2月12日簽訂系爭合約書，上訴人並點交系爭建物予被上訴人使用管理。系爭建物為違章建築，訂約時被上訴人即已知悉。又82年5月3日鄧益豐與李○○簽訂土地讓渡合約書，82年6月9日李○○與包正一簽訂土地讓渡合約書，84年1月26日包正一與上訴人簽訂土地讓渡合約書，上開讓渡書均無地上物讓渡之約定，僅土地使用權之約定等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第64、65頁之爭點整理狀、第41、62頁之筆錄），且有系爭合約書、建物登記謄本、不動產權利移轉證書、債權憑證、土地讓渡合約書、不動產買賣契約書、支票可證（見原審卷第5頁至第12頁），堪信為真實。 四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院96年9月17日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷第65頁之筆錄）。茲分述如下： ㈠關於上訴人是否為系爭建物之所有權人？ ⒈按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條定有明文。上開條文未將不能辦理保存登記之違建物排除在外，則縱為不能辦理保存登記之違建物，只要係經法院拍賣並發予權利移轉證書，拍定人仍可取得所有權（見原審卷第99、100頁之民事廳審查意見參照）。 ⒉查，上訴人先辯稱：系爭建物於強制執行時，並無查封，拍賣時公告載明不點交，雖取得所有權，但未經登記，不得處分其物權（見本院卷第12頁之書狀）。嗣改稱：雖呂○○在板橋地院84年執字第8143號強制執行事件中，取得執行法院發給之不動產權利移轉證明書，但仍無法辦理所有權登記，事實上無法取得所有權（見本院卷第15頁之書狀）。是上訴人先稱呂○○取得所有權；嗣又改稱呂○○雖取得法院發給之不動產權利移轉證明書，但事實上無法取得所有權，則上訴人先後之陳述已有不符。再經參酌呂○○係自板橋地院84年度執字第 8143號強制執行事件中依法查封系爭建物，其後以債權人之身分承受系爭建物，並於85年8月20日取得板橋地院不動產權利移轉證明書（見原審卷第10頁之不動產移轉證書及債權憑證）。足見呂○○已經由執行法院發給之不動產權利證書而取得系爭建物之所有權。是上訴人辯稱呂○○無法取得所有權，自不足取。 ⒊又上訴人曾就系爭建物對呂○○、李○○提起確認所有權存在等事件，雖板橋地院以94年度訴字第555號判決確認系爭建物拍賣無效。惟呂○○、李○○上訴後，本院廢棄改判上訴人敗訴確定，有上開判決可考（見原審卷第53頁至第68頁）。足見上訴人非系爭建物之所有權人。 ㈡上訴人是否須負權利瑕疵擔保責任？ ⒈按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第349條定有明文。又按房屋之買賣無論房屋為違章建築與否，除其前手本身即為債務人外，在未為移轉登記前，凡因第三人就買賣標的物對於承買人主張權利，指由執行法院實施查封時，原出賣人既均負有擔保之義務，以排除第三人對於承買人之侵害（最高法院52年台上第681號判例要旨參照）。即出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利所負之責任。故出賣人縱使依約將買賣之標的物交付予買受人，但如有第三人出面主張其權利時，出賣人仍應負權利瑕疵擔保責任。經查，兩造於85年2月12日簽訂系爭合約書，並於當日點交系爭建物（見原審卷第5頁至第8頁之合約書），且為兩造所不爭執。而系爭建物於兩造簽訂系爭合約書點交土地前，經呂○○聲請查封，板橋地院乃於84年10月19日函請台北縣樹林地政事務所測量系爭建物現狀後，辦理查封登記，有土地登記申請書、板橋地院函文、測量成果圖可考（見本院卷第69頁至第72頁）。且建物登記謄本中之其他登記記載：「（限制登記事項）台灣板橋地方法院84年民執木字第8143號函囑託未登記建物查封登記、債務人李專榮、債權人：呂○○、限制範圍：全部、84年11月11日10時登記，基地坐落部分屬未登錄土地。」，足見地政機關於84年11月11日就系爭建物為查封之限制登記（見原審卷第9頁之建物登記謄本）。是被上訴人主張呂文明出面主張其為系爭建物之所有權，而向法院聲請查封登記等語，自屬可信。揆諸前開說明，系爭建物既經呂○○出面主張權利，並經執行法院實施查封時，則原出賣人即上訴人自應負權利瑕疵擔保責任。 ⒉又按出賣人出賣系爭建物，當時縱曾告知該建物係屬違章建築，未能辦理所有權登記情事，亦僅危險負擔移轉與買受訴人後，政府機關命令拆除時，不負擔保責任而已，至其他瑕疵擔保責任，仍不因此而免除（最高法院46年台上字第689號判例要旨參照）。又出賣人所負之權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，依民法第351條及第355條規定之反面解釋，顯不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院71年台上字第2395號裁判要旨參照）。可知，違章建築之出賣人對買受人應負權利瑕疵擔保責任，且權利瑕疵責任為法定責任，不以故意或過失為要件。查，呂○○早在兩造簽訂系爭合約書之前，即已出面主張其權利，並聲請法院查封系爭建物，而地政機關已於84年11月11日就系爭建物為查封之限制登記（見原審卷第9頁之建物登記謄本）。足見系爭建物隨時有被追奪之瑕疵，兩造之買賣關係於成立前即已存在權利瑕疵。揆諸上開說明，出賣人即上訴人於出售時不論是否知悉系爭建物有無遭法院查封，均應負權利瑕疵擔保責任。 ㈢末查，被上訴人主張伊於簽訂系爭合約書時並不知悉系爭建物已遭呂○○查封，而呂○○亦已取得系爭建物之所有權，並向伊主張所有物返還請求權，迫使伊另給付120萬元予呂○○購買系爭建物之事實上處分權等語，並提出支付120萬元之支票為證（見原審卷第12頁反面），而上訴人對此亦不爭執。是被上訴人上開主張，自可採信。則上訴人顯無法擔保系爭建物權利完整無缺，事後亦未補正此等權利瑕疵，致呂○○向被上訴人主張權利。而被上訴人因而向呂○○購買系爭建物，呂○○乃申請塗銷查封登記，經板橋地院於85年8月16日函文台北縣樹林地政事務所為塗銷查封登記，並經地政機關為塗銷登記，有土地登記申請書、板橋地院函文、建物登記簿謄本可考（見本院卷第73頁至第79頁）。是被上訴人請求上訴人負權利瑕疵擔保責任，自屬有據。而被上訴人亦陳稱系爭建物係呂○○以96萬元向執行法院承受等情（見本院卷第89頁之筆錄），足見系爭建物之價格以96萬元較為客觀可取。而被上訴人以120萬元向呂○○購買系爭建物，則屬雙方之個別考量。本院認應以呂○○向執行法院承受之價格96萬元為損害額之認定，始為合理。是被上訴人請求上訴人給付96萬元，自屬有據；逾此範圍之請求，即屬無據。 ㈣至上訴人抗辯系爭建物係伊委請傅○○建造，應由伊取得所有權，板橋地院84年執字第8143號強制執行之拍賣應屬無效云云。然上訴人前所提起之確認之訴，既受敗訴之判決確定，則上訴人應受既判力之羈束，不容更為主張，附此敘明。 五、綜上所述，被上訴人依據買賣契約權利瑕疵擔保責任之規定，請求上訴人給付96萬元及自95年11月25日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，自屬正當，應予准許。超過上開部分之請求，非屬正當，即屬不應准許。從而原審就上開應予准許部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，非屬正當，應駁回上訴。上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判。 六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經斟酌後，認為均不足以影響判決之結果，爰不逐一論列。 七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
其他資訊
中 華 民 國 96 年 11 月 27 日 民事第七庭 審判長法 官 鄭三源 法 官 周美月 法 官 王聖惠 正本係照原本作成。 不得上訴。 中 華 民 國 96 年 11 月 27 日書記官 陳樂觀
