臺灣高等法院 97 年度上字第 500 號 民事判決

案由

臺灣高等法院民事判決 97年度上字第500號上 訴 人 鍾○仁 訴訟代理人 吳旭洲 律師 林譽恆 律師 余盈鋒 律師 被上訴人 吳○男 吳○安 共 同 訴訟代理人 黃坤鍵 律師 上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國97年4月9日臺灣板橋地方法院96年度訴字第396號第一審判決提起上訴，本院於97年11月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

原判決關於駁回上訴人下開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣陸拾壹萬壹仟肆佰柒拾陸元，及自民國九十六年三月三日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 其餘上訴駁回。 第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之三，餘由上訴人負擔。

理由

壹、程序方面： 按民事訴訟法第一百九十九條第二項規定，審判長應向當事人發問或曉諭，令其陳述事實、聲明證據，或為其他必要之聲明及陳述，其所聲明及陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之云云，此為審判長（或獨任法官）因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務（最高法院43年台上字第12號判例意旨參照）。經查，上訴人於原審起訴狀已主張依民法第423條規定，出租人即被上訴人應以合於約定使用、收益之租賃物交付承租人即上訴人，被上訴人所有之房屋無法辦理補習班立案程序，應負債務不履行責任等情，有起訴狀可考（見原審卷第2頁至第4頁）。是本院審理時，自應斟酌被上訴人是否已提供合於補習班使用、收益之租賃物交付上訴人使用，即應審酌民法第423條之規定，而非僅斟酌被上訴人是否遲延給付。本院於民國97年11月25日言詞辯論時，審判長行使闡明權，上訴人再補充陳述：「…我們主張解除契約，押租金新台幣（下同）4萬元應歸還給我們，不論有無可歸責於被上訴人，因為被上訴人無法提供合於租賃目的房屋給我們，…」等語（見本院卷第89頁之筆錄）。是本院須審酌被上訴人是否有未提供合於租賃目的之房屋予上訴人之債務不履行情形。合先敘明。 貳、實體方面： 一、本件上訴人主張： ㈠被上訴人於95年間以其所有臺北縣○○巿○○街○○巷○號○樓及○號○樓房屋（下稱系爭房屋）張貼「適合補習班」之招租廣告，吸引伊於 95 年 9 月 3 日向被上訴人承租系爭房屋作為開辦補習班之用，兩造並簽訂租賃契約。惟系爭房屋之使用執照用途原為集合住宅，不得申請登記為補習班使用，經被上訴人承諾辦理申請變更使用執照之程序後，伊乃委請張○逸建築師事務所辦理變更使用執照及補習班立案程序。詎被上訴人竟隱瞞系爭房屋早於91年間即與臺北縣○○街○○巷○號○樓及○樓、○號○樓、○號○樓合併為○號○戶之事實，致系爭房屋無法辦理變更使用執照及併戶，伊遂請被上訴人配合辦理將○號○樓及○號○樓自○號分戶出來，以便辦理後續之補習班立案程序，惟被上訴人卻一再拖延，甚至由其代理人吳○榮向臺北縣○○巿戶政事務所聲明不再辦理併戶之門牌整編程序，並藉詞伊所經營補習班之業務性質與隔鄰另一家補習班經營業務範圍衝突以及伊在補習班立案之前即違法招生為由，於 95 年 11 月 15 日委請律師來函終止兩造間租賃契約，由於來函所述與事實不符，伊於 95 年 12 月6 日委請律師去函請被上訴人配合辦理補習班立案程序，被上訴人仍置之不理，伊再於 95 年 12 月 29 日函催被上訴人配合辦理未果，即於 96 年 1 月 9 日致函被上訴人解除兩造間租賃契約。 ㈡兩造於訂約時言明伊承租系爭房屋乃作為補習班使用，但被上訴人明知其所有之系爭房屋係供住宅使用且已與臺北縣○○街○○巷○號○樓及○樓、○號○樓及○號○樓合併為○號一戶，不但未告知伊，甚至拒絕配合辦理分併戶程序，致系爭房屋無法辦理補習班立案，被上訴人未提供合於租賃目的之房屋供伊使用，伊自得依債務不履行之規定，解除兩造間租賃契約，並請求被上訴人賠償下列所受損害及所失利益： ⒈所受損害： ①裝潢、設備及申請立案等費用：102萬3,505元。②開辦事務費用：15萬2,841元。 ⒉所失利益： 伊已印製講義及做好開班之準備，因被上訴人拒絕配合及阻撓，致無法立案開班。伊籌設之補習班，有三間教室共100個座位，以一半之招生名額、每名學生每月學費5,000元計算，1年有300萬元之營業額，再以財政部所定補習班同業利潤淨利率百分之28計算，伊1年有84萬元之所失利益 ⒊伊於簽訂租賃契約同時交付押租金4萬元，契約解除後，被上訴人自應返還等情，求為命被上訴人給付上訴人205萬6,346元及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人205萬6,346元及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。 二、被上訴人則以： ㈠由被證1（見原審卷第91頁至第96頁）所示之建物謄本登記資料即知，臺北縣○○市○○街○○巷○號、○號、○號各○樓、○樓係各自獨立產權之建物；又依臺北縣○○巿戶政事務所 96 年 5 月 24日北縣重戶字第 096000417○號函稱：「陳報人（即被上訴人）目前建物謄本上之建物牌仍登載為五華街○○巷○號、3 號、5 號各 1、○樓，共 6戶之情形，與本所戶役政電腦門牌檔案業已將之合併為五華街122 巷○樓一戶之現況不同，現如欲辦理門牌合、併戶，顯然二者並不符，致本所不知如何核處，衍生困擾…」等語，可知系爭房屋並非如上訴人所述六戶已併為一戶之情形，而係戶政系統門牌編訂之問題。 ㈡又臺北縣○○巿○○街○號○樓及○樓二戶曾於93年間經訴外人高冠鴻申請通過變更使用執照及取得補習班立案核備，顯見上訴人所指臺北縣○○巿○○街○號、○號、○號各○樓、○樓已合併為一戶，顯非事實，而上訴人主張其無法申請補習班立案之原因為無法辦理分戶所致，亦無理由。 ㈢依臺北縣政府96年6月20日北府工建字第0960374885號函稱：「另有關前開申請案件係因申請竣工查驗不合格，前經本府…函退請補正在案，並經本府當面告知及電洽建築師委派人員於審核期限內修正補件，未依規定完成補正事項，故本府…駁回該申請案」等語，可知本件上訴人申請變更使用執照之所以遭臺北縣政府駁回，其原因乃上訴人未依法申報施工所致，與伊並無關係。 ㈣兩造簽訂租賃契約後，伊即按上訴人之要求出具所有權人之分戶、併戶同意書，而伊亦向臺北縣○○市戶政事務所及工務局提出申請在案，且在過程中發現門牌整編有疑問時，伊亦於95年11月2日出具說明書請主管機關辦理相關門牌整編手續；又伊事後聽聞上訴人稱系爭房屋似有分戶之問題時，更於95年12月26日主動向臺北縣○○市戶政事務所提出陳情，並獲該戶政事務所回函，伊絕無拒絕配合或阻擾上訴人辦理分戶等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： ㈠上訴人於95年9月3日向被上訴人承租系爭房屋，契約約定租賃期間自96年1月1日至97年12月31日止，上訴人於訂約時交付4萬元之押租金與被上訴人。 ㈡上訴人承租系爭房屋係為開設「補習班」使用。 ㈢系爭房屋使用執照需變更為「補習班」使用方能在臺北縣完成補習班之立案手續。而使用執照用途變更為「補習班」，須經過戶政機關門牌整編為一戶，並出具證明，系爭房屋嗣後仍未完成設立補習班之立案手續等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第71、72頁之筆錄、第54、55頁、第67頁之書狀），並有系爭租賃契約、臺北縣各類補習班申請立案表格可證（見原審卷第53頁至第56頁、第128頁），堪信為真實。 四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院97年11月3日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷第72頁之筆錄）。茲就兩造之爭執點及本院判斷，分述如下： ㈠按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十三條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。又如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。又按出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第四百二十三條之規定自明。故租賃物在租賃關係存續中受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態，倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。」（最高法院86年度台上第3490號、86年度台上第1675號、77年台上字第2369號裁判要旨參照）。 ㈡本件上訴人於95年9月3日向被上訴人承租系爭房屋，契約約定租賃期間自96年1月1日至97年12月31日止，上訴人於訂約時交付4萬元之押租金與被上訴人。而上訴人承租系爭房屋係為開設「補習班」使用。又系爭房屋使用執照需變更為「補習班」使用，方能在臺北縣完成補習班之立案手續。而使用執照用途變更為「補習班」，須經戶政機關門牌整編為一戶，並出具證明，而系爭房屋嗣後仍未完成設立補習班之立案手續等事實，為兩造所不爭執。上訴人主張系爭房屋未能完成補習班立案手續，係因被上訴人無法提供系爭房屋之門牌整編證明，且拒不配合甚至阻擾辦理伊申請門牌整編證明，致無法核發變更使用執照所致云云。惟查： ⒈依上訴人所提出之臺北縣申請設立短期補習班應檢附文件明細表（見原審卷第128頁之明細表），申請設立短期補習班必須檢附「⒈立案申請書」、「⒉組織規釋及學則」、「⒊課程編排、每週教學時數及教材大綱」、「⒋教職員履歷冊」、「⒌設班基金存款證明及切結書」、「⒍班舍使用權證明如係租賃合約須在2年以上」、「⒎班舍建築物使用執照（建築物用途需為『補習班』使用）」、「⒏班舍平面圖」、「⒐班舍位置略圖」、「⒑財產目錄表」、「⒒設立人及班主任學經歷、身分證明文件」、「⒓非具軍、公、教學生身分切結書」、「⒔防火管理人員資料」等文件，而兩造簽訂之租賃契約所約定租賃期間係自96年1月1日起至97年12月31日止，共計2年，則依上開「⒍班舍使用權證明如係租賃合約須在2年以上」之規定，上訴人須在該租賃期間開始前，即備妥上開全部文件並向臺北縣政府教育局申請設立補習班，準此，當包括「⒎班舍建築物使用執照（建築物用途需為『補習班』使用）」乙項在內。 ⒉又系爭房屋申請變更使用執照用途為「補習班」，須先經臺北縣政府工務局到場會勘，再由戶政機關辦理門牌整編為一戶並出具證明，業經證人即建築師張○逸證述申請變更使用執照之流程明確（見原審卷第209頁之筆錄）。且觀之臺北縣政府就系爭房屋辦理變更使用執照暨室內裝修及分併戶書面審核、竣工查驗併審乙案，曾先後發函指示未符規定部分包括「檢齊最新門牌編訂資料」一項，有該府95年12月22日北府工建字第0950893918號函及96年5月10日北府工建字第0960308488號函可考（見原審卷第122、123、227、228頁之函文），足見系爭房屋申請變更使用執照，須提出門牌已整編為一戶之證明始符合規定。 ⒊又系爭房屋及臺北縣○○巿○○街○號○樓、○樓、○號○樓、○號○樓合計六戶，前於 91 年 1 月 10日經臺北縣政府工務局以 90 北工建字第 C668-2 號函核准申請變更為補習班使用併案辦理「併戶」，並註明上開房屋「為集合住宅，擬變更為補習班使用…請於文到 6個月依核准圖設備施工完竣，再向本局申請查驗，經查符合規定後核發變更使用執照及建築物室內裝修合格證明，逾期本許可函作廢無效」等情；復經臺北縣○○巿戶政事務所於 91 年 7 月30 日依被上訴人之申請據以辦理上開六戶門牌合併為臺北縣○○巿○○街○○巷○號○戶，有上開函文及門牌合併證明書可憑（見原審卷第 114、115 頁）。 嗣上訴人委託張○逸建築師以被上訴人之名義，於 95年 9 月 29 日向臺北縣政府申請系爭房屋 3號○樓、5號○樓建築物變更使用執照及室內裝修併案辦理「併戶（2 戶併為○戶）」核備乙案，經該府工務局至現場會勘後，於 95 年 10 月 24 日以北府工建字第 0950749416號函核備在案，有變更使用執照申請書及上開函文可查（見原審卷第 116 頁至第 118 頁）。惟因系爭房屋已於91 年 7 月 30 日合併為臺北縣○○巿○○街○○巷○號，自無法再辦理併戶，故經臺北縣政府承辦人員與臺北縣○○巿戶政事務所承辦人員聯繫，並由被上訴人於95 年 11 月 2 日出具說明書表示申請辦理「分戶（ 1戶分為 2 戶）」後，臺北縣政府於 95 年 11 月 6 日以北府工建字第 095077941 ○號函核准辦理「分戶（ 1 戶分為 2 戶）」，同時註銷前揭該府95 年 10 月 24 日「併戶」核備函，有說明書及上開函文可考（見原審院卷第 119 頁至第121 頁）。 嗣臺北縣政府於 95 年 12 月 22 日以北府工建字第 095893918 號函通知被上訴人，系爭房屋 3 號○樓、5號○樓建築物變更使用執照暨室內裝修及「分戶」書面審核、竣工查驗併審乙案，有如下未符規定事項，要求改正完竣後再申請複查：①申請書表未依規定逐項填寫齊全，並請補附掛號預審表規定欠缺文件，②請依建築物室內裝修管理辦法第 27 條規定檢討說明現場與送審圖說差異處、或辦理變更設計，③請依規定檢齊建築物使用類組及變更使用辦法規定之說明、消防局會勘（審）許可函表，④請依規定檢齊依建築物室內裝修管理辦法第 21 條規定繪製之圖說（申請範圍著色、防火區劃標註、面積及綠建材計算、標繪平面隔間尺寸、剖立面及天花板高度、各細部施工大樣詳圖等），⑤請依規定檢齊施工證明書、填寫裝修材料表、數量計算及防火材料、綠建材出廠證明文件，⑥請依規定檢齊最新門牌編訂資料，⑦請依規定檢附竣工查驗項目抽查紀錄表及抽查相片暨位置示意圖，有上開函文可考（見原審卷第 227、228 頁）。足見被上訴人確實有辦理系爭房屋之分戶，惟仍無法辦理併戶，致系爭房屋無法作為補習班使用。且上訴人有未符合設立補習班之規定，經臺北縣政府要求改正完竣後再申請複查。 ⒋被上訴人再於95年12月26日向臺北縣○○巿戶政事務所提出陳情，表示系爭房屋及臺北縣○○巿○○街○○巷○號○樓、○樓、○號○樓、○號○樓六戶前經臺北縣政府於91 年 1 月 10 日核准合併為一戶，並經臺北縣○○巿戶政事務於91 年 7 月 30 日合併門牌為臺北縣○○巿○○街 122巷○號○戶，惟因事後無法繼續前揭申請案，即遭臺北縣政府工務局來函註銷該案，則上開六戶之合併案應為無效，故臺北縣政府 95 年 11 月 6日北府工建字第 0950779411號函核准分戶乙案，應更正為臺北縣○○巿○○街 122 巷 3 號○樓及○號○樓二戶合併為一戶等語，有該陳情書可考（見原審卷第97頁）。嗣經該戶政事務所將此陳情書轉陳臺北縣政府釋示，該府於 96 年 1 月 22 日以北府工建字第 0960031293號函覆稱：「經查本府並無註銷前函之相關資料可稽，故有關本案陳情人於陳情書中所描述情事，應請陳情人檢具相關資料」等語，有上開陳情書及臺北縣○○巿戶政事務所 96 年 10 月 11 日北縣重戶字第09 6000864 ○號函可考（見原審卷第 97 頁及第 177、178 頁）。臺北縣政府復於96 年 5 月 10 日以北府工建字第 0960308 488 號函通知被上訴人，系爭房屋 3號○樓、5 號○樓建築物變更使用執照暨室內裝修及分併戶書面審核、竣工查驗併審乙案，有如下不符規定之事項經通知改正仍未改正，故駁回申請：①請依建築物室內裝修管理辦法第 27 條規定檢討現場施作與原核准（原申請）圖說差異處或辦理變更設計，②請依規定檢齊依建築物室內裝修管理辦法第 21 條規定繪製之圖說（申請範圍著色標示、面積計算檢討、標繪平面隔間尺寸、剖面及天花板高度等），③請依規定檢齊最新門牌編訂資料，有上開函文影本1 份附卷可稽（見原審卷第122、123 頁）。被上訴人又於 96 年 5 月 24 日向臺北縣○○巿戶政事務所提出陳情，仍主張上開六戶合併案為無效及臺北縣政府95 年 11 月 6 日「分戶」核准函應改為 3 號○樓、5號○樓「併戶」，再經該戶政事務所將此陳情書轉陳臺北縣政府釋示，該府於 96 年 6月 21 日以北府工建字第 0960400155 號函表示「本府並無前開地址申請變更使用暨室內裝修竣工查驗之申請案或註銷 90 北工建字第 C668-2 號函之相關資料」等語，足認 91 年 1 月 10日六戶合併之申請案已處於中止程序進行狀態，故臺北縣○○巿戶政事務所乃於 96年8 月 7 日以北縣重戶字第 096000556 ○號函註銷該所91 年 7 月 30 日合併上開建物門牌為臺北縣○○巿○○街○○巷○號乙案，並自斯時起回復原臺北縣○○巿○○街○○巷○號、3 號、5 號各○樓、○樓門牌為六戶，有上開函文及臺北縣○○巿戶政事務所96 年 10月 11 日北縣重戶字第 09600086 4 ○號函可稽（見原審卷第 177、188 頁、第 190 頁至第 194 頁）。足見被上訴人確實有辦理系爭房屋之分戶，惟因主管機關臺北縣政府工務局及戶政事務所間作業之失誤，致系爭房屋無法辦理併戶，而無法供補習班使用。且上訴人亦有不符合補習班使用之事項，經臺北縣政府通知改正仍未改正，而駁回上訴人之申請。 ⒌準此，兩造於簽訂租賃契約後，被上訴人原即應配合上訴人先後辦理「併分」或「分戶」之申請，事後為釐清其產權門牌分、併戶與否而提出陳情，亦為維護其個人之權益，卻因主管機關間查證程序以致拖延門牌整編程序，導致無法取得門牌整編證明，而無法提供合於補習班使用之狀態。揆諸前開說明，租賃物在租賃關係存續中受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。本件被上訴人確實有上述之原因，致無法將系爭房屋供補習班使用，顯不符合民法423條之規定。而上訴人亦有不符合補習班使用之事項，經臺北縣政府通知改正仍未改正，而駁回上訴人之申請之情形，則出租人負全部瑕疵賠償，上訴人與有過失，對此應負與有過失之責任，本院認應減輕被上訴人百分之50之賠償責任。 ㈢又證人即臺北縣○○巿戶政事務所承辦人員何○森證述稱：「…95年12月26日屋主第一次向本所提出陳情書表示六戶合併為一戶案經縣府註銷，並主張縣府95年11月6日分戶核備函應改為併戶，96年1月22日縣府函覆本府並無註銷前函之相關資料可稽，並請陳情人檢附相關資料及請本所本於權責處理，經我們函文通知屋主，屋主於96年5月24日提出第二次陳情書，他們提示縣府不准本案辦理變更使用執照三個函文，主張戶所91年7月30日門牌合併案應作廢無效，及95年11月6日分戶核備函應更正為併戶，屋主提出陳情書後，經縣府於96年6月21日函覆：95年11月6日分戶核備案予以駁回，及該府並無前開地址申請變更使用暨室內裝修竣工查驗之申請案件或註銷90北工建字第 C668-2號之相關資料，我們收到函文後簽請主管核准註銷91年7月30日的合併案，並於96年8月7日發函當事人即日起註銷本所此合併案。」、「（問：3號○樓及○號○樓的屋主，在本案你承辦過程中是否有親自到戶政事務所表示不同意辦理門牌合併的申請？）答：吳○安（即被上訴人）於第一次提出陳情書之前有親自到戶政事務所，表示的內容如95年12月26日及96年5月24 日陳情書所載。他主張六戶合併為一戶之合併案已經縣政府註銷，所以縣府分戶合併函應更正為併戶，我請他提出書面的資料，他才提出95年12月26日陳情書，他是主張恢復為六戶之後，○號○樓及○號○樓才可以合併為一戶。」、「（問：是否認識在庭的徐○美小姐？）答：認識，他在95年11月有到戶政事務所辦理門牌合併，我告訴他這個案件有問題，我跟他說屋主有意見，我們要調查確定後才能依規定辦理。」等語（見原審卷第213、214頁之筆錄）。雖證人張○逸、徐○美證稱臺北縣○○巿戶政事務所承辦人員何○森曾表示屋主（即被上訴人）曾前來表示不願再辦理本件門牌整編案云云（見原審卷第209、222頁之筆錄）。惟證人何○森已證述屋主僅係到場陳情表示 91年1月10日併戶核准案已經臺北縣政府註銷，應先將已合併之門牌回復為六戶後，再辦理○號○樓及○號○樓併戶，此與被上訴人於95年12月26日提出之陳情書內容一致（見原審卷第97頁之陳情書）。衡諸證人何○森為辦理本件門牌整編之公務員，其對屋主即被上訴人有無拒絕辦理門牌整編一事知之甚稔，且其為公務員之身分，自無偏頗可言，是其證述情節自屬可信，尚難以證人張○逸、徐○美之證詞而遽認被上訴人有干擾或阻止上訴人申請門牌整編證明之情事。且上訴人委託之建築師向臺北縣政府申請系爭房屋3號○樓、5號○樓建築物變更使用執照暨室內裝修及分戶書面審核、竣工查驗併審乙案，於95年12月22日尚經臺北縣政府通知補正如前述未符合規定之事項，非僅門牌整編資料一端，迄至96年5月10日再經臺北縣政府以仍有未符合規定事項未補正而駁回上訴人之申請，該未符合規定事項除門牌整編資料外，尚有不符合建築物室內裝修管理辦法第27條及建築物室內裝修管理辦法第21條規定之情事，足見除門牌整編證明外，上訴人本身仍有未備齊相關文件之缺失，自難逕指上開申請案遭駁回僅係無法取得門牌整編證明一項所致。 ㈣承前所述，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除去及防止之義務。如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人如因此受有損害，亦非不得以出租人債務不履行而請求損害賠償。本間系爭房屋無法辦理併戶，而無法供補習班使用，無論是否有可歸責於被上訴人之事由，被上訴人既未提供符合補習班使用之租賃物，即須負債務不履行之責任。而上訴人有如前所述未符合補習班設立規定之事項，經臺北縣政府要求改正完竣後再申請複查，有臺北縣政府之函文可考（見原審卷第227、228頁）。嗣臺北縣政府再以上訴人有不符合如前所述之事項經通知改正仍未改正，故經台北縣政府駁回其申請（見原審卷第122、123頁之函文），足見上訴人亦應負與有過失責任，已如前述。本件出租人即被上訴人既未以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人即上訴人，則上訴人如受有損害，被上訴人自應負債務不履行之損害賠償責任。又上訴人因被上訴人債務不履行，嗣契約解除，而解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求（民法第260條參照）。是上訴人解除契約仍得請求損害賠償。關於上訴人請求所受損害及所失利益，有無理由？茲分述如下： ⒈關於所受損害： ①上訴人主張伊裝潢、設備及申請立案等費用，共計 102萬3,505元部分等語，並提出費用明細表、收據、統一發票為證（見原審卷第8頁至第33頁）。經查，上開費用明細表（見原審卷第8頁），其中編號8「電腦」計7萬1,400元、編號9「課桌椅、黑板」共計15萬8,000元、編號10之「OA家具」計8萬8,935元、編號11-1至11-2「冷氣」共計13萬6,620元、「冰箱」計1萬1,600元、編號16「櫃子」計1,090元，合計46萬7,645元（計算式：7萬1,400元＋15萬8,000元＋8萬8,935元＋13萬6,620元＋1萬1,600元＋1,090元＝46萬7,645元）部分，均可再使用，而非耗材；另編號15-1至15-7共計6萬4,350元部分，其中15-1之為「電話主機、功能話機…」（見原審卷第26頁之收據），除「線路施工工資」6,000元外、其餘5萬8,350元部分（計算式：6萬4,350元－6,000元＝5萬8,350元）均可再使用，則合計52萬5,995元（計算式：46萬7,645元＋5萬8,350元＝52萬5,995元）部分均可再使用，應予扣除。是上訴人此部分得請求之金額為49萬7,510元（計算式：102萬3,505元－52萬5,995元＝49萬7,510元）。 ②關於上訴人主張開辦事務費用計15萬2,841元等語，並提出開辦事務費用明細表、收據、統一發票為證（見原審卷第34頁至第52頁）。經查，上開費用明細表（見原審卷第34頁），其中編號17「旗幟」計3,800元、編號20「信封講義等」，其中「講義」6萬1,600元、編號25之「U型袋」計4,800元，合計7萬0,200元（計算式：3,800元＋6萬1,600元＋4,800元＝7萬 0,200元）部分，均可再使用，應予扣除。是上訴人此部分得請求之金額為8萬2,641元（計算式：15萬 2,841元－7萬0,200元＝8萬2,641元）。 ⒉所失利益： 上訴人主張伊已印製講義及做好開班之準備，伊籌設之補習班，有三間教室共100個座位，以一半之招生名額、每名學生每月學費5,000元計算，1年有300萬元之營業額，再以財政部所定補習班同業利潤淨利率百分之28計算，伊1年有84萬元之所失利益等語。經查，依上訴人所提出關於課桌椅、黑板之發票（見原審卷第19頁之發票）觀之，黑板僅有二塊，而非三塊，足見僅有二間教室，而非三間教室；以上訴人主張三間教室共100個座位計算，二間教室有67人（計算式：100÷3×2＝67, 小數點以下4捨5入），再以一半之招生名額，以每名學生每月學費5,000元計算，1年有201萬元（計算式： 5,000元×67×12÷2＝201萬元）之營業額。再以財政 部所定補習班同業利潤淨利率百分之28計算（見原審卷第65頁之資料），上訴人一年有56萬2,800元之所失利益（計算式：201萬元×28%＝56萬2,800元）。是上訴 人此部分得請求之金額為56萬2,800元。 ⒊上訴人另主張伊於簽訂租賃契約同時交付押租金4萬元，契約解除後，被上訴人自應返還等語，被上訴人對 上訴人於訂約時交付4萬元之押租金之事實亦不爭執。本件契約既經解除，從而，上訴人請求被上訴人給付押租金4萬元，自屬有據。 ⒋準此，上訴人得請求①所受損害：⑴裝潢、設備及申請立案等費用部分為49萬7,510元。⑵開辦事務費用為8萬2,641元。②所失利益部分為56萬2,800元。合計為114萬2,951元（計算式：49萬7,510元＋8萬2,641元＋56萬2,800元＝114萬2,951元）。又被上訴人對本件租賃契約無法履行應減輕百分之50之賠償責任，已如前述。則上訴人此部分得請求被上訴人給付之上開金額亦須減半。是上訴人此部分得請求之金額為57萬1,476元（計算式：114萬2,951元÷2＝57萬1,476元，元以 下4捨5入）。另押租金部分4萬元，係契約解除後回復原狀，非損害賠償，則不應算入與有過失。是上訴人得請求之金額為61萬1,476元（計算式：57萬1,476元＋4萬元＝61萬1,476元）。逾此部份之請求，自屬無據。 五、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付61萬1,476元及自起訴狀繕本送達之翌日即96年3月3日（見原審卷第67、68頁之送達證書）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬正當，應予准許；至逾上開範圍之請求，即屬不應准許。從而原審就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰判決如主文第二項所示。就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本判決所命被上訴人給付之金額及上訴人敗訴之金額，均未逾150萬元，自無宣告假執行、免假執行之必要，附此敘明。六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸逐一論列。 七、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。