案由
臺灣高等法院民事判決 98年度上字第437號上 訴 人 潘○敏 訴訟代理人 廖克明 律師 參 加 人 黃○邦 訴訟代理人 陳鼎正 律師 李○莉 被上訴人 卓○鈴 卓○男 卓○宗 卓○德 卓○明 卓○良 卓○民 卓○立 前列8人共同 訴訟代理人 李文傑 律師 上列當事人間請求返還所有物事件，上訴人對於中華民國98年4月10日臺灣新竹地方法院96年度訴字第9號第一審判決提起上訴，本院於98年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文
上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。
理由
一、被上訴人主張： ㈠新竹縣○○鎮○○○段000、000、000-00、000-00地號土地（下稱系爭土地），係被上訴人8 人及訴外人黛○娜卓泰塔格所共有，民國95年8 月22日被上訴人卓○德獲其餘被上訴人授權，就系爭土地買賣事宜，委託文○房屋仲介經紀有限公司銷售，嗣參加人黃○邦表達承購意願及支付訂金，雙方於95年8月30日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約書）。依系爭契約書第2條約定：「第一期簽約款新臺幣（下同）900萬元，於95年8月30日給付；第二期備證款1,370萬元，於95年9月30日前給付」、第3條第2項約定：「乙方 (即賣方之被上訴人)備齊一切過戶證件資料，甲方 (即買方、參加人)應給付第二期款」、第4條第1項：「乙方應將本買賣標的物移轉登記所需之書類及證明文件蓋妥印鑑章，於甲方給付備證款時，同時交付地政士辦理權利移轉登記之一切手續」。被上訴人依約將32張土地權狀及相關資料交與從事代書業務之上訴人，詎買方（即參加人）黃○邦卻藉故拖延，未於約定期日前辦理備證手續及繳付第二期款，被上訴人曾以存證信函，要求黃○邦給付價款，否則依上開不動產買賣契約書第8條第1項解除契約，參加人亦以存證信函及律師函，指陳被上訴人種種不是，並表示被上訴人如逾期未履行各項約定義務，當依法解除買賣契約云云，故無論系爭買賣契約係單方或合意解除，均應認本件買賣契約已告解除。系爭買賣契約既已解除，被上訴人即無委請上訴人代為履行買賣契約義務之必要，故被上訴人於95年11月28日以律師函，終止委任上訴人辦理本件買賣手續之意思表示，為求慎重，再於96年5 月11日於原審以民事準備書㈡狀為解除契約之意思表示，上訴人依法本應將系爭土地權狀正本返還被上訴人。縱認上訴人係由被上訴人與參加人共同委任，被上訴人與參加人均主張解除土地買賣契約，無論何方有此解除權，該契約均已告解除，依法即應回復原狀，上訴人自應返還土地權狀與被上訴人。參加人之解除權存在，且為可以行使之狀態，卻怠於行使，被上訴人為保障權利，得代位參加人行使對上訴人委任關係之終止。縱被上訴人不具代位權源，無法解除上訴人與參加人之委任關係，但被上訴人及參加人間土地買賣契約已經解除，上開委任關係應失所附麗，無存在必要，且實際上上訴人持有土地權狀目的亦已消失，應歸還被上訴人。再者，本件不動產買賣契約，係涵蓋違約金懲罰之契約，故雙方於解除契約時，因違約責任尚未釐清，被上訴人主張返還土地所有權狀時，參加人並不得以要求被上訴人歸還900萬元價金為同時履行抗辯，而拒絕返還土地所有權狀。訴外人許修齊律師於系爭不動產買賣契約，係見證人之立場，保障雙方利益，並非受被上訴人委任，被上訴人僅因未獲參加人信任，而暫將900 萬元價金交由許修齊律師保管，並無委任之情。上訴人保管土地所有權狀，係基於雙方委任而保管，非基於參加人利益而為之，故參加人稱許修齊律師與上訴人為互相牽制對方而互保管價金及土地權狀，並非事實，又上開情事既為參加人所任意編造，當無所謂對待給付之情，亦無同時履行必要。 ㈡上訴人就系爭土地所有權狀之保管本身，係受被上訴人之委任，並非被上訴人與黃○邦共同委任，故被上訴人自有權終止兩造之間委任關係，而上訴人與參加人間之買賣系爭不動產糾紛亦不因上訴人返還系爭土地所有權狀而無法進行，上訴人自無拒不返還之事由存在。況被上訴人與參加人間業因解除系爭土地買賣契約有無理由，及被上訴人是否應返還參加人900 萬元價款部分，已提起損害賠償訴訟，由臺灣新竹地方法院以98年重訴字第99號審理中，上訴人及參加人仍執詞抗辯不應返還被上訴人所有之系爭土地所有權狀，自無理由。 ㈢答辯聲明：上訴駁回。 二、上訴人則以： ㈠上訴人係受被上訴人及參加人之委託代辦有關系爭土地所有權移轉登記手續。依系爭契約書第14條第3項約定：「賣方需取得政府機關核發之農地作農業使用證明書予買方。」，參加人已支付900萬元與被上訴人，被上訴人已依系爭契約書約定將土地所有權狀交付上訴人以供辦理所有權移轉登記與買方，農地農用證明書則委由上訴人向新竹縣○○鎮公所申請，但遭該所函知不准發給。系爭土地所有權狀雖由被上訴人交付上訴人，上訴人受被上訴人及參加人雙方之委任辦理本件買賣契約有關移轉登記事宜，惟就被上訴人交付系爭所有權狀與上訴人辦理移轉手續而言，上訴人乃係為參加人之利益而代理參加人受領並保管所有權狀，而非單純基於被上訴人之委任而持有，故在未經參加人同意前，被上訴人殊無僅以其業已向上訴人終止委任關係為由請求上訴人交還所有權狀。兩造雖均以對方違約為由表明解除契約，然雙方各自主張之解除權是否存在，亦即各自行使之解除權是否合法生效，並非被上訴人單方得以片面認定，故被上訴人以其業已解除買賣契約為由，請求上訴人交還買賣標的土地之所有權狀，即屬無據。縱認參加人已合法有效解除與被上訴人間之買賣契約，仍有後續事務有待身為代書之上訴人繼續處理，諸如繼續保管被上訴人所交付之所有權狀，俟被上訴人返還己收價金時始交還被上訴人等，是參加人仍不能驟然終止委任關係。被上訴人行使代位權代參加人終止與上訴人間之委任關係，因所代位行使之終止委任契約權不存在，而不生代位終止之效力。 ㈡上訴人保管系爭土地所有權狀，係受被上訴人與參加人之共同委任，故被上訴人片面終止委任關係，並不合法。且被上訴人負有返還參加人900萬元價金之義務，此義務與被上訴人請求返還系爭土地權狀間，有對價及同時履行抗辯之關係，上訴人自得以被上訴人尚未履行返還參加人900 萬元價金之義務，拒絕返還系爭土地所有權狀與被上訴人等語置辯。㈢上訴聲明： ⒈原判決廢棄。 ⒉前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 三、參加人則以： ㈠被上訴人終止與上訴人間之委任關係並不合法，上訴人承辦本件移轉登記事項，既係由買賣雙方即參加人與被上訴人共同委任，則委任契約之終止當然應由買賣雙方共同為之，始生終止之效力。被上訴人單獨終止委任關係，於法未合。被上訴人主張參加人怠於行使對於上訴人之委任關係終止權，被上訴人基於對參加人之債權人地位，得代位參加人行使上開終止權，被上訴人未舉證對參加人有何債權，且參加人已陷於給付遲延，必須代位行使參加人對上訴人之委任關係終止權，始能獲得保全，其代位終止契約並非合法。依系爭買賣契約第5條約定，賣方保證產權清楚，如有他人主張租賃關係，應由賣方於尾款付清以前負責理清，若買方因此受有損害時，賣方負完全賠償責任。惟賣方即被上訴人始終無法與佃農林光土、林和成達成終止租賃關係之協議，且因系爭土地閒置及房屋未附使用執照，鄉公所未能核准發給「農業用地作農業使用證明書」，自屬違約。被上訴人與參加人於95年10月20日及同年月30日協商第二期款給付事宜時，參加人雖已備妥支票簽發支付第二期款，但被上訴人未能依約備齊辦理移轉登記所需一應文件，參加人自不能先行付款。且因被上訴人無法提出上開農業使用證明書，依規定即不能辦理移轉登記，又始終無法依約除去系爭土地之租賃權，參加人自得行使民法第265條之不安抗辯權拒絕付款。惟被上訴人竟以參加人未依約支付第二期款為由，來函表示解除買賣契約並沒收第一期款900萬元。被上訴人既有前述之違約事由，參加人自得依法拒絕付款，被上訴人無權解除契約，沒收已付價金。被上訴人經參加人催告後，仍未履行契約義務，參加人乃合法解除本件買賣契約。如被上訴人負有返還參加人900萬元價金之義務時，此項義務與被上訴人請求返還系爭所有權狀間，必須同時履行，上訴人當然得為同時履行之抗辯。 ㈡上訴人辦理系爭土地產權移轉登記係受被上訴人與參加人共同委任，且受託保管權狀係為參加人利益為之，被上訴人無從片面終止委任契約將權狀取回等語置辯。 ㈢上訴聲明： ⒈原判決廢棄。 ⒉前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 四、兩造不爭執之事項： ㈠被上訴人與參加人於95年8月30日簽訂系爭不動產買賣契約，被上訴人將系爭土地出售予參加人，總價為4,582 萬元。雙方約定系爭契約簽訂之同時，參加人給付第一期款，被上訴人應將上開土地之所有權狀正本交與簽約代書保管，及產權之移轉登記由甲乙雙方共同委由立約之地政士即上訴人辦理。 ㈡參加人已給付被上訴人第一期簽約款900萬元，被上訴人並將系爭土地所有權狀正本共32張交與上訴人。 ㈢被上訴人與參加人均各自主張對造有違反上開買賣契約之情事，而分別向他造為解除契約之意思表示： ⒈被上訴人於95年10月16日以新竹英明街郵局第1414號存證信函通知參加人於函到3日內給付第二期款1,375萬元，逾期當依法解除契約。 ⒉參加人收受上開存證信函後，旋以竹北六家郵局第277號存證信函通知被上訴人請其儘速處理系爭土地產權紛爭，並告知參加人願於被上訴人依約終止系爭土地上之耕地租約後繳付第二期款項。 ⒊被上訴人及參加人於95年10月20日在律師事務所協商。 ⒋被上訴人於95年10月20日以新竹牛埔郵局第170 號存證信函通知參加人將依法解除不動產買賣契約，並依違約規定處置。 ⒌參加人收受後，旋於95年10月25日以竹北六家郵局第282 號存證信函通知被上訴人，請其備妥辦理移轉登記之證件交付地政士後，遵約繳付第二期款項。 ⒍參加人再於95年11月3日以95勳字第641號律師函通知被上訴人於函到10日內完成除去系爭土地上之耕地租賃關係、辦理共有人卓○玉之繼承登記之義務，並備齊移轉登記所需一切文件，另提出農業用地作農業使用證明書及終止租佃關係之證明文件，參加人即同時支付第二期價金，被上訴人逾期仍未履行前開各項約定義務，參加人當依法解除買賣契約。 ⒎參加人復於同年12月23日以桃園府前郵局第2802號存證信函通知被上訴人解除本件買賣契約，被上訴人並於同年月25日收受。 ⒏被上訴人於95年11月28日以律師函通知上訴人終止委託上訴人辦理本件買賣手續之委任關係，並請求上訴人返還如起訴狀附表所示之土地所有權狀正本等情，上訴人業已收受該律師函。 五、兩造爭執點之論述： 被上訴人主張已解除兩造間之委任契約，上訴人即應將系爭土地所有權狀返還，但為上訴人所否認。本院就兩造之爭執點判斷如下： ㈠上訴人就系爭土地所有權狀之保管本身，係受被上訴人之委任，並非被上訴人與參加人共同委任： 上訴人及參加人以上訴人受委任，並非僅由被上訴人單獨為之，而係由被上訴人與參加人共同所為之委任，被上訴人不得單獨對上訴人為終止或解除委任契約之意思表示，且亦不得請求上訴人僅向其為給付等情置辯，惟此為被上訴人所堅決否認，主張本件土地所有權狀之交付上訴人保管占有，係由被上訴人單獨委任上訴人辦理所有權移轉登記與參加人之事宜而已，並非與參加人共同委任上訴人占有上開所有權狀，若係被上訴人與參加人共同委任，則被上訴人亦代位終止參加人與上訴人間之委任契約等語。經查，上訴人主張其係受被上訴人及參加人共同委任而占有系爭所有權狀，無非以被上訴人與參加人於95年8 月30日所訂「不動產買賣契約書」第4條第6項「產權之移轉登記由甲（按即參加人）乙（按即被上訴人）雙方共同委由立約之地政士辦理之。」為依據。惟上開「不動產買賣契約書」之訂約當事人為被上訴人與參加人，上訴人並非當事人，有上開不動產買賣契約書在卷可憑（原審卷第20頁反面），是該契約之效力並不及於非契約當事人之上訴人。況上開契約為不動產之買賣，約定由被上訴人移轉不動產所有權與參加人，參加人則負有交付價金與被上訴人之義務，則被上訴人與參加人依契約之給付義務，內容並不相同，屬對立之法律關係，被上訴人提出所有權狀，交由上訴人辦理，乃屬被上訴人履行移轉所有權登記之手段，該所有權狀屬於被上訴人所有，其提出交付上訴人，乃被上訴人方面提出給付之行為，此非買受人即參加人之給付義務，殊無由買受人即參加人共同為之之可能。且系爭契約簽訂時在場之參加人之訴訟代理人李○莉亦於本院證稱「對方 (指被上訴人）就將所有權狀交給潘代書」（本院卷第48 頁），故上訴人受領系爭土地所有權狀，係受被上訴人之委任，而為履行被上訴人產權移轉登記義務，堪可認定。又上開不動產買賣契約書第4條第6項係約定「產權之移轉登記由甲（按即參加人）乙（按即被上訴人）雙方共同委由立約之地政士辦理之。」，若被上訴人與參加人確係依此約定而另對上訴人為委任行為，上訴人受委任之事項為「產權之移轉登記」，並非為參加人保管系爭土地所有權狀，或為參加人行使所謂返還價金之同時履行抗辯，至為明確。又，上開不動產買賣契約業由被上訴人及參加人分別解除，該契約書第4條第6項之約定自不得再拘束被上訴人，被上訴人終止委任關係之意思表示，即無與參加人共同為之之必要，故上訴人及參加人以此為辯，殊無可取。 ㈡被上訴人終止與上訴人間之委任契約為合法： ⒈稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。當事人之任何一方，得隨時終止委任契約，民法第528條、549條第1項分別定有明文。 ⒉被上訴人與參加人於95年8 月30日簽訂系爭買賣契約，被上訴人將系爭土地出售與參加人，總價為4,582 萬元。雙方約定契約簽訂之同時，參加人給付第一期款，被上訴人應將上開土地之所有權狀正本交予簽約代書保管（原審卷第18頁反面），而產權之移轉登記由甲乙雙方共同委由立約之地政士即上訴人辦理。故兩造間確已成立委任契約，應堪認定。 ⒊民法第106 條規定「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，為本人與第三人之法律行為。」；而地政士法第16條規定「地政士得代理申請土地登記事項。」；土地登記規則第26條則規定「土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。」。準此，地政士乃係民法第106 條規定例外得雙方代理之人。所謂雙方代理，即一人同時代理權利義務相反之雙方，而雙方代理或自己代理之意旨在於避免利益衝突，防範代理人厚已薄人，失其公正立場，以保護本人之利益。故就法理而言，雖經本人之許諾，代理人得為雙方代理，但因雙方之權利義務相反，自難認係三人間成立一共同委任契約，而應認係雙方分別與代理人成立各別之委任契約，只不過兩個委任契約之受任人為同一人而已。上訴人既同時受權利義務相反之被上訴人及參加人委任辦理產權之移轉登記，自應認其與被上訴人及參加人各別成立委任契約。上訴人受領系爭土地之所有權狀，係因其為被上訴人之代理人，受委任為被上訴人辦理土地所有權移轉登記，而非因受參加人委任而受領系爭土地所有權狀，要堪認定。 ⒋依首開說明，委任關係任一方得隨時終止，兩造既因辦理系爭土地所有權移轉登記而成立委任關係，兩造自得隨時終止之。被上訴人業於95年11月28日委請李文傑律師發函終止兩造間之委任關係，並請返還系爭土地所有權狀（原審卷第27頁），上訴人業收受存證信函，有回執附於原審卷第27頁反面可稽，被上訴人主張兩造間之委任關係已終止，洵堪採信。 ㈢上訴人不得主張同時履行抗辯： ⒈按，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項本文定有明文。上訴人主張其得以被上訴人未返還參加人900 萬元，而主張同時履行抗辯。但本件委任契約僅成立於兩造間，業如前述，參加人既非系爭委任契約之當事人，而同時履行抗辯權僅限於雙務契約間，上訴人自不得以其與參加人間之委任契約主張在被上訴人與上訴人間之委任契約行使同時履行抗辯權。上訴人受委任之事項，係辦理「產權之移轉登記」，而不及於其他，此觀系爭契約書第4條第6項甚明，則上訴人及參加人抗辯上訴人負有為參加人保管系爭土地所有權狀，以利參加人行使對被上訴人請求返還900萬元價金之同時履行抗辯權云云，洵屬無據。 ⒉被上訴人及參加人各自解除契約是否合法，及參加人就系爭買賣價款900萬元，得否請求返還，均屬另外之法律關係，與本件被上訴人得否請求上訴人返還系爭土地所有權狀無關。本件僅應審究兩造間委任關係是否已合法終止即可，並無庸審查被上訴人與參加人間買賣契約關係是否合法解除。何況，被上訴人是否應返還900萬元之損害賠償訴訟，業繫屬於原審法院，應靜待法院之裁判。 六、本件被上訴人委任上訴人辦理系爭買賣土地之所有權移轉登記事務之委任關係，既經被上訴人合法終止，兩造間委任關係即已消滅，上訴人占有系爭土地所有權狀，已無正當權源。被上訴人基於所有物返還請求權，請求上訴人將系爭權狀返還與被上訴人，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人返還如原判決附表所示之權狀，經核於法並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 七、本件判決基礎已臻明確，兩造及參加人其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
其他資訊
中 華 民 國 98 年 7 月 29 日 民事第二庭 審判長法 官 吳謙仁 法 官 李瓊蔭 法 官 蘇瑞華 正本係照原本作成。 如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。 中 華 民 國 98 年 7 月 30 日書記官 賴以真 附註： 民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）： 對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。 上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
