案由
臺灣南投地方法院民事判決 八十八年度訴字第二○三號原 告 許文欽 許文斌 許文讚 被 告 林文梓 右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文
被告應自坐落南投縣草屯鎮○○○段一二五之十四地號土地上門牌號碼為南投縣草屯鎮○○路二五九號房屋遷讓交還原告。 被告應給付原告新臺幣玖萬玖仟元及自民國八十八年四月六日起，至交還前開房屋之日止，按月以新臺幣叁仟元計算之損害金。 訴訟費用由被告負擔。 事 實 甲、原告方面： 一、聲明：如主文所示。 二、陳述： （一）原告許文欽、許文斌、許文讚三人於民國（下同）八十五年七月五日於臺灣南投地方法院八十四年度執孝字第一○一四號強制執行事件公開拍賣中，共同買受坐落南投縣草屯鎮○○○段一二五之十四地號土地及其上門牌號碼為南投縣草屯鎮○○路二五九號之房屋。 （二）按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文。本件原告等取得系爭房屋不動產所有權後，發現被告林文梓無權占用該房屋，而原告曾多次以口頭方式向被告催討，被告均置之不理，是爰依前開法律規定，請求被告返還占用之房屋予原告。 （三）再於臺灣南投地方法院八十四年執孝字第一○一四號強制執行事件之執行勘測筆錄，執行情形記載：債務人不在現場，債務人之大舅子（即被告林文梓）在場，表示系爭房屋現由其使用，是向債務人租用云云，惟被告果若其與原告等所有不動產之前手張幸運間有租約存在，原告業已取得系爭不動產，而繼受出租人之地位，被告自有義務，向原告繳納租金，惟自八十五年七月五日迄今已二年有餘，被告未向原告繳納分文租金，原告多次向被告催討，被告亦置之不理，又按民法第四百五十條第二項規定：未定期限者，各當事人得隨時終止契約。又同法第四百四十條第二項規定，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二期之租額，不得依前項規定，終止契約。土地法第一百條第三款規定： 承租人積欠租額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人得收回房屋。原告本於上開之規定，業於八十八年二月九日以台中法院郵局第九二五號存證信函，向被告為終止契約之意思表示，並經被告於八十八年二月十二日收受，故若被告果就系爭建物有租賃契約存在，該租賃契約亦已於八十八年二月十二日合法終止。則原告亦得本於民法第四百五十五條前段規定，請求被告返還系爭建物。 （四）被告自八十五年七月五日起至八十八年二月二十七日契約終止日止，已積欠原告二年七月二十二日之租金，又若被告無法證明其與原告間有租賃契約存在，自原告取得系爭不動產之日起，被告即屬無權占用系爭房屋，使原告受有相當於租金之損害，原告自有權請求被告損害賠償。又按土地法第九十七條規定城市地區房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，原告認以拍定價值為適當，即系爭房地合計總價額為一百六十八萬元，系爭房屋坐落南投縣草屯鎮○○路，為市鎮中心鬧區，以每月三千元計算相當於租金之損害，則原告請求自原告取得系爭房屋所有權之日即八十五年七月五日起至八十八年四月五日給付原告九萬九千元，及至八十八年四月六日起至交還房屋之日止，按月賠償三千元作為損害金。 三、證據：提出臺灣南投地方法院不動產權利移轉證書影本一紙、土地登記簿謄本影本十二紙、建築改良物登記簿影本二紙、執行勘測筆錄影本一紙、存證信函及回執一份房屋稅籍證明書影本一紙等件為證。 乙、被告方面： 一、聲明：駁回原告之訴。 二、陳述：系爭房屋現仍由伊使用中，且已住三十多年，而該房屋伊並未向原告等人租用，係以每月一千五百元向張幸運租的，當時並未訂立租約，也已忘記自何時租，要租到何時，而房租是今年才未繳，且是以現金拿到草屯鎮○○路張幸運之住處，或是張幸運到伊住處拿，伊並沒有將租金繳給原告。
理由
一、原告起訴主張其等於八十五年七月五日於臺灣南投地方法院八十四年度執孝字第一○一四號強制執行事件公開拍賣中，共同買受坐落南投縣草屯鎮○○○段一二五之十四地號土地及其上門牌號碼為南投縣草屯鎮○○路二五九號之房屋，被告林文梓無權占有上開房屋，爰依民法第七百六十七條及侵權行為法律關係等之規定，請求被告返還占用之系爭房屋予原告，及被告占用期間，原告受有相當租金之損害；又被告果若其與原告等所有不動產之前手張幸運間，就上開房屋有租賃關係存在，則原告業已取得系爭不動產，而繼受出租人之地位，被告自有義務向原告繳納租金，惟自八十五年七月五日迄今，被告均未向原告繳納任何租金，原告依民法第四百五十條第二項、同法第四百四十條第二項、土地法第一百條第三款等之規定，已向被告為終止租賃契約之意思表示，則原告亦得本於民法第四百五十五條前段規定，請求被告返還系爭建物及租金。被告則以系爭房屋係伊以每月一千五百元向張幸運租的等語置辯。 二、經查；原告主張其等於八十五年七月五日於臺灣南投地方法院八十四年度執孝字第一○一四號強制執行事件公開拍賣中，共同買受坐落坐落南投縣草屯鎮○○○段一二五之十四地號土地及其上門牌號碼為南投縣草屯鎮○○路二五九號之房屋，而被告林文梓無權占有該房屋等之事實，業據其提出臺灣南投地方法院不動產權利移轉證書、土地登記簿謄本、建築改良物登記簿、執行勘測筆錄等為證，被告雖辯稱系爭房屋係伊以每月一千五百元向張幸運租的云云，然查；被告主張系爭房屋係伊向張幸運租的，並未能提出任何租賃契約以資佐證，且經本院傳喚張幸運，張幸運亦未到庭以證明被告所述為真，再被告於本院審理時對何時向張幸運承租系爭房地，租期到何時為止均答已忘記，是被告辯稱系爭房屋有向張幸運承租一詞，並不可採，此外復經本院調閱本院八十四年度執字第一○一四號民事執行卷宗，查核屬實，自可堪信原告上開之主張為真實。 三、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。本件原告等為系爭不動產所有權，被告林文梓無權占有系爭該房，已如上述，從而原告等依上開所有物返還請求權之法律關係，請被告返還占用之系爭房屋，洵屬正當，為有理由。 四、按土地法第九十七條第一項之規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均條例第十六條前段定有明文。經查，本件系爭房地之拍定價格為一百五十二萬元（房屋為三十九萬五千元，坐落土地為一百一十二萬五千元），此有本院不動產權利移轉證明書附卷可憑，而系爭房屋坐落南投縣草屯鎮○○路二五九號，為草屯鎮中心鬧區，從而原告主張以每月三千元作為計算相當於租金損害之標準，應為可採，則原告依侵權行為法則請求被告給付自八十五年七月五日起（即自原告取得系爭房屋所有權之日）至八十八年四月五日止給付原告九萬九千元，及至八十八年四月六日起至交還房屋之日止，按月賠償三千元作為損害金，洵屬正當，應予准許。 五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與判決結果無影響，毋庸一一論列，併此敘明。 六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。 中 華 民 國 八十八 年 六 月 二十九 日~B臺灣南投地方法院民事庭 ~B 法 官 黃 益 茂 右為正本係照原本作成 如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀 中 華 民 國 八十八 年 六 月 二十九 日~B 書記官
