案由
臺灣桃園地方法院民事簡易判決 99年度壢簡字第581號原 告 吳春燕 許清和（原名許清禾） 共 同 訴訟代理人 紀亙彥 律師 被 告 林錦田 訴訟代理人 陳俊翰 律師 被 告 葉清妹 上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國100年4 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。 訴訟費用參仟貳佰元由原告負擔。
理由
壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。經查，原告起訴時，原聲明：一、確認原告就坐落桃園縣○○市○○段第1440地號土地（下稱系爭土地）上，第1086號建物（下稱第1086號建物）權利範圍1 萬分之938 之優先承買權存在。二、被告林錦田應於原告給付新臺幣（下同）7 萬2000元後，將第1086號建物權利範圍1 萬分之938 所有權移轉予原告吳春燕、許清和權利範圍各1 萬分之469 。嗣於民國99年11月25日以民事準備狀就聲明二、變更為：被告林錦田與葉清妹間就第1086號建物權利範圍1 萬分之938，於98年11月6 日以買賣為原因所為所有權移轉登記應予塗銷；被告葉清妹於原告給付7 萬2000元後，應將第1086號建物權利範圍1 萬分之938 所有權移轉予原告吳春燕、許清和權利範圍各1 萬分之469 ，核其變更係屬請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依前開規定，應予准許。 二、被告葉春妹經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，准由其一造辯論而為判決，均合先敘明。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張：原告等2 人於92年間向鈞院民事執行處，拍定取得原係被告葉清妹所有權利範圍為1 萬分之409 之系爭土地，及其上1066、1087建號，及其增建部分，其中1066建號即門牌號碼為桃園縣○○市○○街87巷34號房屋，1087建號則是共同使用部分，並取得不動產權利移轉證書在案，原告等並於93年2 月10日完成所有權移轉登記。詎於99年初，被告林錦田突向原告等2 人表示已取得被告葉清妹所有之地下室產權（即第1086號建物，權利範圍為1 萬分之938 ），因而禁止原告使用地下停車場之停車位，惟第1086號建物主要用途登記為防空避難室、停車場，而其使用執照之用途亦為「防空避難室兼停車場」，是第1086號建物確為全棟建物之共同使用部分，依法不應與主建物分離而為不同所有人。此外，第1086號建物不可能單獨立於基地之外，而其相對應之基地持分，本即包含在被告葉清妹所有之系爭土地持分內，而於葉清妹所有系爭土地持分被拍賣，並由原告等2 人拍定取得該持分時，即發生土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地讓與他人，依民法第425 條之1 之規定，推定原告等2 人與被告葉清妹間有租賃關係，又因房屋出賣時，基地所有權人依土地法第104 條第1 項規定有優先承買權，是被告葉清妹欲出售第1086號建物之所有權時，原告等2人自得行使優先承買權，然被告葉清妹於出售第1086號建物之所有權時卻未為優先承買權之通知，則其與被告林錦田間之契約，自不得對抗原告等2 人。為此，爰依民法第425 條之1 第1 項、土地法第104 條第2 項規定提起本件訴訟等語，並聲明：一、確認原告就第1086號建物權利範圍1 萬分之938 之優先承買權存在。二、被告林錦田與葉清妹間就第1086號建物權利範圍1 萬分之938 ，於98年11月6 日以買賣為原因所為所有權移轉登記應予塗銷；被告葉清妹於原告給付7萬2000元後，應將第1086號建物權利範圍1 萬分之938 所有權移轉予原告吳春燕、許清和權利範圍各1 萬分之469 。 二、被告方面： （一）被告林錦田以：第1086號建物於80年9 月3 日竣工，並不受內政部80年9 月18日台內營字第8071337 號函釋之拘束，應得獨立買賣。且第1086號建物是有獨立相對應的土地權狀，被告葉春妹當時就第1086號建物之所有權及其相對應的土地持分一併讓與被告林錦田，並無原告所稱土地及土地上之建物同屬一人所有，而僅將土地或土地上之房屋所有權讓與他人之情形，原告據以主張優先承買權，容有誤會，況且，就基地而言，原告並非地上權人、典權人或承租人，就房屋而言，原告亦僅為基地共有人之一，顯與土地法第104 條之規定不符，原告主張優先承買權顯無理由等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。 （二）被告葉清妹則未於言詞辯論期日到場，亦未提出答辯書狀作何聲明或陳述，僅於本院99年7 月22日調解程序稱：以30萬元出售第1086號建物之所有權予被告林錦田。 三、兩造不爭執事項： （一）原告等2 人於92年間向本院民事執行處，拍定取得原係被告葉清妹所有權利範圍為1 萬分之409 之系爭土地，及其上1066、1087建號，及其增建部分，其中1066建號即門牌號碼為桃園縣○○市○○街87巷34號房屋，1087建號則是共同使用部分，並取得不動產權利移轉證書，原告等並於93年2 月10日完成所有權移轉登記等情，業經本院依調閱本院91年度執字第20057 號清償債務執行卷查核無誤，且為兩造所不爭執，應堪採信。 （二）被告葉清妹於98年11月2 日將其所有第1086號建物之所有權，出售予被告林錦田，並於同年月6 日辦妥所有權移轉登記等事實，復有第1086號建物登記謄本在卷可憑，且為兩造所不爭執，亦堪認定。 四、原告主張被告葉清妹所有第1086號建物之所有權，不得與主建物分離出售，縱使得為分離出售，原告等2 人亦應有優先承買權等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點為：（一）被告葉清妹所有第1086號建物之所有權，得否與主建物分離出售？（二）原告等2 人依拍定取得被告葉清妹所有系爭土地之持分，其等與被告葉清妹間是否有成立租賃關係？（三）被告葉清妹出售所有第1086號建物持分時，原告等2 人得否依土地法第104 條規定，主張有優先承買權？茲分述如下： （一）被告葉清妹所有第1086號建物之所有權，得否與主建物分離出售？ 1、按凡經中央主管建築機關指定之適用地區，有新建、增建、改建或變更用途行為之建築物或供公眾使用之建築物，應依建築技術規則建築設計施工編第141 條附建標準之規定設置防空避難設備；又建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間，為建築技術規則建築設計施工編第140 條、建築法第102 條之1 所明定，是建築物依上開規定設置之避難設施，為「法定」防空避難設備。該法定防空避難空間原依登記主管機關即內政部以72年6 月16日(72)內地字第159690號函釋，建築物地下層供防空避難設備或停車位使用，如使用執照記載「非屬共同使用性質」，或由使用執照之起造人依民法合意協議分配並具結確屬非共同使用性質，且已取得該號門牌地下室之證明者，得依修正前土地登記規則第73條規定，就該法定防空避難設備，視同一般區分所有建物另編建號，辦理建物所有權第一次登記，故建商請領建造執照建築完成，依區分所有之意思將建物各部區分後，其中法定避難設備，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號碼者，得依修正前土地登記規則之規定辦理建物所有權第一次登記。直至80年9 月18日內政部作成台(80)內營字第8071337 號函釋，將法定停車空間認定應屬共有部分，並於81年5 月30日訂定「建物所有權第一次登記法令補充規定」，其中第11點規定：「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同部分」，嗣於85年6 月4 日增訂第11點之4： 「區分所有建物依公寓條例第3 條第4 款所稱共用部分及第5 款所稱約定專用部分，除法令另有規定外，於登記時應以共用部分為之。前項以共用部分登記之項目如下：…（三) 法定防空避難室。…」將法定防空避難室空間明定係公寓大廈管理條例（以下簡稱公寓條例）第3 條第4 款及第5 款所稱之共用部分及約定專用部分之範圍，且應以「共用部分」辦理登記。是法定防空避難設備在登記簿上自80年9 月18日後因不能獨立編定建號、且嗣後強制規定僅能依「共用部分」登記，始無法公示成為獨立之交易客體，但區分所有建物若是完成於80年9 月18日前，其法定防空避難設備因獨立編定建號，完成所有權保存登記，大樓住戶於買受時，又無反對之意思表示者，足認該法定防空避難設備區分之意思已為公眾所認識，應不礙於其為獨立所有權的客體成為區分所有建物之專有部分，而得為單獨交易之標的。2、本件原告主張第1086號建物主要用途登記為防空避難室、停車場，而其使用執照之用途亦為「防空避難室兼停車場」，是第1086號建物確為全棟建物之共同使用部分云云，被告對於原告該部分之主張則以：第1086號建物是於70年間取得建造執照，並於80年9 月3 日竣工，是於內政部公佈台(80)內營字第8071337 號函釋前竣工，並不受該號函釋之拘束，應得獨立買賣等語置辯。經查，第1086號建物是在80年9 月3 日竣工，於同月17日發使用執照，此有原告所提使用執照存根在卷可參（本院卷第10頁），又第1086號建物不僅有其獨立的建號1086，且是由有停車位之區分所有權人所共有，亦為兩造所不爭執，是足認該建物當時有基於單獨區分的意思，為建商申請登記並獲政府登記機關之允准，且全體住戶於購買當時亦逐一表示同意，由有停車位使用權者共有，依上揭規定意旨，自應依其獨立建號之登記認定為獨立之不動產物權（所有權客體）而得為買賣交易之標的，是原告主張第1086號建物應為全棟建物之共同使用部分，不得與主建物分離而為買賣，顯有誤會。 （二）原告等2人依拍定取得被告葉清妹所有系爭土地之持分，其等與被告葉清妹間是否有成立租賃關係？ 1、原告主張：第1086號建物不可能單獨立於基地之外，而其相對應之基地持分，本即包含在被告葉清妹所有之系爭土地持分內，而於葉清妹所有系爭土地持分被拍賣，並由原告等2 人拍定取得該持分時，即發生土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地讓與他人，依民法第425 條之1 之規定，推定原告等2 人與被告葉清妹間有租賃關係等語。被告就此，則辯以：第1086號建物是有獨立相對應的土地權狀，被告葉春妹當時就第1086號建物之所有權及其相對應的土地持分一併讓與被告林錦田，並無原告所稱土地及土地上之建物同屬一人所有，而僅將土地或土地上之房屋所有權讓與他人之情形云云，並提出被告林錦田所有第1086號建物、權利範圍1 萬分之956 之建物所有權狀，及系爭土地、權利範圍1 萬分之468 之土地所有權狀影本各1 份為憑（本院卷第76、77頁）。經查，被告林錦田就系爭土地之持分，自80年11月買受系爭土地後，均為1 萬分之468 ，此有系爭土地登記謄本在卷可憑（本院卷第47頁），是被告林錦田就系爭土地之持分，並未因買受被告葉春妹所讓與之第1086號建物持分，而有所增加，是其辯稱：被告葉春妹當時就第1086號建物之所有權及其相對應的土地持分一讓與被告林錦田云云，洵屬無據，不足採信。本院審酌該社區區分所有權人就系爭土地之持分，均會因是否有第1086號建物之所有權（即是否有停車位），而有所不同，例如區分所有權人莊德才並未有第1086號建物之所有權，其就系爭土地之持分僅有1 萬分之250 、但區分所有權人梁景寶、梁秀玉、江長雄、林聰慶、葉木清、溫仁彥、張宸熏、正陽營造有限公司、黃文宜、張麗君、楊文英、陳龍聖、古豐明、李秀子、張善行、歐陽怡、許駿逸、鍾蓉珍等人就第1086號建物均有1 萬分之386 之權利範圍，其等之土地持分亦相對應的增加，或為1 萬分之333 、或為1 萬分之378 、或為1 萬分之464 ，至於原告等2 人及區分所有權人陳月梨之土地持分，雖分別為1 萬分之409 及1 萬分之443 ，但並未有第1086號建物之所有權，乃是因為其等是依拍賣取得系爭土地，並不知情尚有相對應的獨立第1086號建物未被聲請執行所致，此有原告所提第1086號建物登記謄本、系爭土地登記謄本在卷可參（本院卷第42~59 頁），是原告主張第1086號建物相對應的的土地持分，是包含在被告葉清妹原所有之系爭土地持分內，應為可採。 2、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425 條之1第1項定有明文。又強制執行法上之拍賣，是買賣之一種，亦即以拍賣機關代替債務人立於出賣人地位，與拍定人即買受人成立之買賣契約。本件被告葉清妹所讓與之第1086號建物持分，相對應的的土地持分，是包含在被告葉清妹原所有之系爭土地持分內，已如前述，是原告主張：被告葉清妹所有系爭土地持分被拍賣，並由原告等2 人拍定取得該持分時，是發生土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地讓與他人，應推定原告等2 人與被告葉清妹間有租賃關係等語，應屬信而有徵。 （三）被告葉清妹出售所有第1086號建物持分時，原告等2人得否依土地法第104條規定，主張有優先承買權？ 1、民法第425 條之1 第1 項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地或房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。」其立法理由在於土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，該法律關係之性質，當屬租賃，且是法律推定當事人間之不確定期限租賃關係。至於土地法第104 條第1 項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條項規定之適用（最高法院65年台上字第530 號判例意旨參照），換言之，必須具備「租地」與「建屋」二要件，始能主張該條項之優先承買權。是民法第425 條之1 推定當事人間有不確定期限租賃關係之規定，與土地法以租用基地建築房屋之規定，其立法律意旨及構成要件均有別，不確定期限租賃不應適用基地租賃之相關法律效果。 2、經查，原告等2 人與被告葉清妹間，依民法第425 條之1 之規定，是推定有不確定期限租賃，已如前述，而被告葉清妹是於80年11月11日因買賣，自訴外人楊仲伯買得系爭土地之所有權，而第1086號建物之所有權則是於同年12月17日因買賣，自訴外人即起造人林江西處取得，分別有系爭土地登記簿、第1086建號建築改良登記簿在卷可考（本院卷第144 、155 頁），是被告葉清妹並非是因建築而取得第1086號建物之所有權，至於原告等2 人則係以拍賣方式取得系爭土地所有權，亦非自行興建坐落其上之第1086 號 建物，是本件顯未有於系爭土地興建房屋之情形，原告於被告葉清妹出售第1086號建物之所有權時，自無得主張優先承買權之餘地。 五、綜上所述，原告本於土地法第104 條、民法第425 條之1 第1 項等規定，主張就第1086號建物所有權具有優先承買權，既屬無據，則其據而請求：一、確認原告就第1086號建物權利範圍1 萬分之938 之優先承買權存在。二、被告林錦田與葉清妹間就第1086號建物權利範圍1 萬分之938 ，於98年11月6 日以買賣為原因所為所有權移轉登記應予塗銷；被告葉清妹於原告給付7 萬2000元後，應將第1086號建物權利範圍1 萬分之938 所有權移轉予原告吳春燕、許清和權利範圍各1 萬分之469 。均無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證，於本件判決基礎已不生影響，無庸一一贅述，附此敘明。 七、據上論結，本件原告之訴為無理由，又本件訴訟費用額確定為3,200 元，依民事訴訟法第78條之規定，由敗訴之原告負擔。
其他資訊
中 華 民 國 100 年 5 月 11 日 中壢簡易庭 法 官 何宇宸 上判決正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺灣桃園地方法院中壢簡易庭）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 5 月 11 日書記官 沈艷華
