大學生租屋維權基礎概念

校園.14 天前.@fighting11098

大家暑假好~最近剛簽了下學期的新租屋處
特此分享切身之痛的教育文
如果懶的話,可以只看 ":" 後面的字哈哈

1.租屋合約長什麼樣子?
租賃契約是不用有書面的,雙方口頭約定即可。租賃契約書面之目的,僅在於使雙方當事人謹慎交易,所以無需特定格式。民法第422條規定:「不動產之租賃契約,其期限逾1年者,應以字據(書面)訂立之,未以字據訂立者,視為不定期租賃。」
:也就是說,租房子不一定要簽約(當然不簽約的話就必須證明雙方有口頭約定),簽約也沒有一定的紙本格式,即使是一張比A4還小的紙都是具有法律效力的。只有一年以上的租賃契約必需簽署書面合約。
合約小至一張紙,大至一本書,各式各樣的形式都有喔!

2.未滿20歲,在法律上是未成年者,是否可以主張無效?
民法第12條規定滿20歲為成年,因此未滿二十歲之未成年人,訂約時最好得到父母、法定代理人或監護人的同意,簽約時由父母擔任連帶保證人,但若有事實足以認定,租屋是該未成年人日常生活所必需(例如求學中的學生),依民法第77條但書規定,即使未得到父母同意,租約仍是有效。
:所以大學生租屋簽約,即使未得法定代理人同意,租約仍屬有效。

3.房東可以不負責修繕?
依民法429條第一項規定:租賃物之修繕,除契約另訂定或另有習慣外,由出租人負擔。
:如果合約上沒有寫,照民法來講,修繕範圍應涵蓋所有租賃物品的維修,大致房子的硬體結構小致燈泡的換新,都應該由房東負責。
但如果寫上共同分擔,卻沒有寫共同的人是誰,怎麼分擔,那麼就要小心,因為沒有寫明,就是由房東解釋,這種情況下,很有可能就要自己承擔修繕費用了。
最好的方法是在合約上寫明寫明設備:洗衣機、冰箱....之類的。並註明如果壞了,誰要負責修繕。

4.合約上最好有什麼?
-$:租金,多久繳一次租金、如何繳
:押金,什麼時候返還,什麼情況下不會返還
:違約金(不一定會有)
:稅金由誰負責
:水、店、瓦斯、網路多少錢
-租賃時間
-寫明公共空間與私人空間設備(ex. 公共:洗衣機、冰箱... 私人:房間燈泡、書桌...)並註明如果壞了,誰要負責修繕。
-約定房東前來處理修繕之期限(立刻,一個禮拜,兩個禮拜...)
-是否允許改裝,允許什麼限度之下的改裝
-房東須保證基本屋況,不能有例如:漏水、漏風、鋼筋外露...之類的。
-如何為違約,違約的處置
-管轄法院
-不續租多久前要先通知房東,且同意房東在什麼情況下帶人看房之類的。
-特別約定事項(ex. 禁止攜帶異性進出過夜)

5.如果合約上沒有我希望的條款,該如何?
:可以自己事前先擬定好條款,印出雙份簽約時帶去,自己跟房東雙方都簽名,就可以成立了。(可以釘在房東準備的合約上,當作是補充,不過要先看一下兩邊是否有矛盾條款)

6.如何解約,又可以要求房東退還押金(保證金)?
僅房客得終止租約者:
1.供居住處所之租賃,租賃物有瑕疪危及安全健康時(民法424條)
2.出租人有修繕義務,經催告而仍不修繕時(民法430條)
3.租賃物一部滅失而存餘部份,不能達租賃之目的時(民法435條)
4.因第三人主張權利,致不能為使用、收益時(民法436條)
5.承租人死亡者,租賃契約雖定有期限,其繼承人仍得終止契約,但應依民法第452、450條第三項規定,先期通知。
:租屋處之環境對你造成安全或健康之危害,房東不修東西,物品和合約上不符,產權問題導致你無法使用,才可以在租期中臨時終止契約,請求返還保證金。或是你掛了,繼承人可以幫你終止契約,其他個人理由是不可以的。

7.結論
重點是在簽契約前,就應該跟房東把事情都談好,簽了約交了錢之後真的很難跳脫契約關係,先違約的那個人就要負損害賠償責任。
記得合約一定要一式兩份,並且有雙方簽名以示負責。
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