臺灣基隆地方法院107年度訴字第182號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣基隆地方法院
• 裁判日期: 108 年 08 月 30 日

臺灣基隆地方法院民事判決　　　　　　　107年度訴字第182號原　　　告　陳國興
被　　　告　天驕社區公寓大廈管理委員會

法定代理人　吳美雲
訴訟代理人　戴肇疆
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國108 年7 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬柒仟捌佰壹拾伍元，及自民國106 年6 月3 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣陸萬陸仟伍佰柒拾元由被告負擔新臺幣貳萬肆仟玖佰陸拾元，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾捌萬柒仟捌佰壹拾伍元為原告預供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。本件原告以被告未盡修繕共用部分之義務，造成原告支付費用及受有損害為由，聲請本院核發支付命令，嗣經被告聲明異議，視為起訴。而原告原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）248000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（卷一頁5）。嗣於民國106年10月13日具狀補陳所受損害之金額、追加精神慰撫金之請求，變更聲明為：被告應給付原告398000元，及其中248000元自106年6月3 日起至清償日止；150000元自本狀（民事補充書狀）送達翌日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息（卷一頁35）。再於107年4月23日具狀追加損害賠償之金額，變更聲明為：被告應給付原告501000元，及其中248000元自106年6月3 日起至清償日止；150000元自107年1月25日起至清償日止；103000元自本狀（民事追加書狀）送達翌日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息（卷一頁145）。復於107年6 月25日、同年11月2 日分別以書狀、言詞調整各請求項次之金額暨訴訟標的金額（卷二頁43、67），終於107 年11月27日具狀特定訴之聲明為：被告應給付原告500900元，及其中247900元自 106年6月3日起至清償日止；150000元自107年1月25日起至清償日止；103000元自本狀（民事補充三狀）送達翌日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息（卷二頁71）。核原告上開所為之變更、追加，或請求之基礎事實同一，或屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，且無甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭規定，程序上應予准許。
二、被告之法定代理人原為魏川花，惟於本件起訴後，先後變更為謝貴端、吳美雲，且經謝貴端、吳美雲以被告法定代理人身分於107年1月22日、6月8日向本院具狀承受訴訟，有基隆市安樂區公所107年1月3日基安民字第1060015986號函、107年6月4日基安民字第1070006741號函、民事委任狀及聲明承受訴訟狀在卷可憑（卷一頁95至98、卷二頁7至9），並經本院將上開承受訴訟狀繕本合法送達原告，核與民事訴訟法第170條及第176條之規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一)原告為天驕社區公寓大廈（下稱系爭社區）之區分所有權人暨頂樓住戶（門牌號碼基隆市○○區○○○街00號18樓，下稱系爭房屋），因系爭社區屋頂平台年久失修、欠缺管理維護，隔熱磚、水泥及防水層多處損壞失效，致大量汙水於平台留滯，並隨水泥裂縫滲漏，系爭房屋因而受有天花板、原木地板等裝潢毀損之損害。而系爭社區屋頂平台屬全體區分所有權人共有，被告有修繕義務，原告前已多次向被告表示房屋漏水並請求修繕，均遭被告拖延推諉，嗣於106 年4 月10日再以存證信函通知被告限期修繕，亦未獲被告置理，為此爰依公寓大廈管理條例第10條第2 項、民法第172 條、174 條、176 條、544 條、184 條第1 項前段、213 條、 214條、227 條之1 、195 條等規定提起本件訴訟，請求被告返還、賠付系爭房屋因漏水所生相關費用合計500900元。茲就各請求項目臚列如下：
1.屋頂防水修繕工程費：
原告迫於雨季在即，避免損害擴大，遂自行修繕屋頂平台，進行「屋頂舊有隔熱磚、防水層拆除及刨平運棄工程」、「隔鄰斷水處加強處理及凹洞補平工程」、「全區施作防水工程（FRP 工法）」、「女兒牆裂縫處壓克力防水塗膠」、「屋頂防水工程全屋頂平台施作」等工項，支出必要費用150000元。
2.屋內裝潢維修費：
因被告不履行上開修繕義務，致系爭房屋天花板、原木地板及牆面損壞、油漆剝落，原告為此支出「屋內壁癌滲漏處理費80000 元」、「天花板拆除、地板牆面修復費59500 元」、「天花板、牆面及窗框補土粉刷43000 元」。
3.未能如期使用系爭房屋所增加之損害：
原告因未能即時使用收益系爭房屋，另支出租屋費15400 元（自購屋後106 年3 月5 日完成點交至同年月27日修繕完畢遷入，共22日）。
4.天花板回復原狀費：
系爭房屋因前開損害不堪使用，拆除天花板設施，被告自應支付原告預估回復原狀之費用以代回復原狀，合計103000元（包含「天花板（全區矽酸鈣板）60000 元」、「附設燈具電源電路鋪設費用18000 元」、「天花板油漆粉刷費 25000元」）。
5.精神慰撫金：
原告為系爭社區屋頂平台漏水修繕乙事與被告交惡，耗費無數勞力時間，且遭鄰人側目，嚴重影響生活品質，造成精神極大痛苦，已屬侵害原告居住安寧法益而情節重大，被告自應賠償原告精神慰撫金50000 元。
(二)並聲明：
1.被告應給付原告500900元，其中247900元自106 年6 月3 日起；150000元自107 年1 月27日起；103000元自民事補充三狀送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
(三)對被告抗辯之陳述：
1.被告抗辯其係囿於系爭社區第15屆第2 次區分所有權人會議臨時動議案由一之決議，致未能履行法定義務。但鑑定漏水責任歸屬係以修繕費因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者為前提，本件系爭房屋無此情形，業經被告多次派員查看屬實，其猶執前詞置辯，難謂無故意卸責之嫌。遑論上開決議依民法第56條第2 項、第148 條第2 項規定，亦恐有無效之疑。
2.由被告提出系爭房屋之勘查照片可知，系爭房屋之漏水情形、系爭社區屋頂平台之磁磚剝落，均係在原告改裝防風雨氣密窗、分離式冷氣、懸掛冷氣外機及冷煤管前已然存在，被告抗辯系爭房屋之漏水係因原告改裝上開冷氣設備所致，顯然顛倒時序。而原告提出天花板牆面、牆角有汙斑、水痕、壁癌、油漆剝落之照片，均係拆除天花板後所拍攝，不容被告抗辯此係天花板材質或原告錯覺誤判之結果。又被告另指摘原告將前陽台外推方屬漏水肇因，但系爭房屋之前陽台從未有外推情事，益徵被告所言實乃臨訟辯解之詞。此外，原告以何等金額購買取得系爭房屋，均與本件漏水訴訟無關，被告因此指摘原告不得輕率向其請求修繕或賠償，亦屬無稽。
二、被告答辯：
(一)就系爭社區屋頂平台漏水問題，業經系爭社區104 年11月 8日第15屆第2 次區分所有權人會議決議通過，應依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，並委由公正第三方鑑定機構鑑定漏水責任歸屬後再為處置，原告私自委請他人修繕，不合於區分所有權人會議決議事項，本非妥適。再者，系爭社區乃86年所建，迄原告於106 年買受取得系爭房屋，已有多年，則房屋因久無人居、建材老化或變色掉漆、壁癌、室內通風不良等節，均恐致滲漏水現象發生，應認系爭房屋之漏水原因眾多，原告之系爭房屋損害究與系爭社區屋頂平台間有無因果關係，自應由原告舉證說明。此外，原告以買賣取得系爭房屋，就系爭房屋之屋況本應知之甚詳，天花板、牆面、牆角各處之汙斑、水痕、油漆剝落等異狀既係原告目視即知，原告刻意隱瞞系爭房屋之固有瑕疵，轉而向被告請求賠償，顯然有違誠信。況經被告查知，系爭房屋氣窗改為防風雨氣密窗、屋內分離式冷氣管線洗孔穿鑽外牆、屋頂平台女兒牆懸掛裝釘冷氣室外機及管線，管線分別由客廳、臥室進入宅內，甚造成外牆磁磚受損剝落，亦徵系爭房屋之漏水禍源，應與屋頂平台無涉，故此等可歸責原告所致之修繕費用，依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，應由原告自行負擔。
(二)而本案固經建築師到場履勘製作鑑定報告書，認定系爭房屋之漏水原因係源於屋頂平台之防水功能失效，但上開鑑定報告書內容偏頗不公，鑑定方法亦有諸多疑竇，建築師徒憑肉眼觀察即製成本件鑑定報告，實屬失職，是其所為鑑定結論與事實不符，自無足採信。
(三)並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
原告主張被告為系爭房屋所在社區依公寓大廈管理條例合法設立並經報備之管理委員會，原告所有系爭房屋則為系爭社區區分所有建物乙情，有系爭房屋之建物所有權狀、系爭社區規約、基隆市安樂區公所106 年5 月12日基安民字第1060005482號函等件在卷可稽（卷一頁15至16、37、38），且為被告所不爭執，堪信為真實。至原告主張被告就系爭社區屋頂平台負有修繕、管理、維護之義務，卻怠於積極維護、修繕，致頂樓防水設施失效，使系爭房屋天花板等裝潢因滲漏水損壞，被告顯未盡管理職責並已不法侵害伊之權利，故被告應返還原告代行支出之無因管理費用，並賠償原告因上情所受財產損害及精神慰撫金等語，則為被告所否認，並執前詞置辯。是本件兩造爭點為：（一）系爭房屋之漏水原因為何？（二）原告主張被告應返還屋頂防水修繕工程費150000元，是否有據？（三）原告主張被告應賠償其財產損害300900元（含屋內裝潢維修費182500元、租屋費15400 元、天花板回復原狀費103000元）、精神慰撫金50000 元，有無理由？現判斷如下。
(一)系爭房屋之漏水原因為何？
1.按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證；又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院19年上字第2345號、18年上字第2855號判例意旨參照）。
2.本件原告主張：系爭房屋室內漏水之原因，係因被告就系爭社區屋頂平台未盡管理、維護及修繕義務，致該處隔熱磚、水泥及防水層多處損壞失效等語，惟被告否認系爭房屋之漏水與系爭社區屋頂平台維護不當有關，並以前揭情詞置辯，原告自應就此一有利於己之事實負舉證之責。查原告主張系爭社區屋頂平台年久失修，業據提出系爭社區屋頂平台之照片數幀以佐（卷一頁41至45），觀諸各該照片內容，可見系爭社區之屋頂平台確實雜草叢生，且有部分磚塊掀起，而平台上部分區域呈現潮濕、變色並長有青苔；參之本院現場勘驗系爭社區屋頂平台暨系爭房屋之屋況，亦可見系爭房屋屋內客廳、主臥室、其他臥室之天花板均有油漆變色、剝落及潮濕之情形（卷一頁76、80至90）；且細繹上開各項稽證，亦可見系爭社區屋頂平台之毀損現況與系爭房屋之漏水位置，大致相符。本院並就此漏水事項囑請兩造合意之社團法人基隆市建築師公會（下稱基隆市建築師公會）予以鑑定，經本院偕同兩造、建築師於108年1月24日至現場（含系爭社區屋頂平台、系爭房屋內部）履勘、拍照並製作勘驗筆錄（卷二頁107至125），復經建築師依其特別知識及經驗觀察事實後加以判斷，作成108年6月20日基建師會鑑字第10802030號函檢附鑑定報告書（下稱鑑定報告書）。本院審酌該鑑定報告書之記載，可知系爭社區建物係鋼筋混凝土造之地上18樓建物，系爭房屋位於頂樓之18樓，目前漏水狀態業經修復，故本件鑑定意見係建築師針對系爭房屋滲漏水位置暨系爭社區屋頂平台履勘之情，並斟酌原告提供之施工前、中、後相片及被告提供之社區相關竣工圖說、基隆市政府提供之建物圖說等稽證，相互參酌所判斷之結論。而就鑑定要旨之問題（其中1至3項為：1.本件是否有屋頂平台從上而下滲漏水至系爭房屋之情形？2.上開滲漏水情形之原因為何？3.屋頂平台造成之滲漏水是否因此導致系爭房屋之損害？見卷三頁15），建築師係分別認定：1.本件屋頂平台確有滲漏水至系爭房屋。2.經檢視鄰房屋頂平台現況、比對本件屋頂平台位置照片，有隔熱磚破損、積水濕漬痕跡並長有雜草，相對系爭房屋室內頂板則有油漆剝落、滲漏水痕跡，故本件滲漏水情形之主因，確係屋頂平台防水功能失效。3.屋頂平台之滲漏水確實導致系爭房屋天花板部分板材濕漬、脫皮及掉漆等語（卷三頁6、7、17至21）。綜合上開各情以觀，堪認系爭社區建物完工迄今已逾18年，而屋頂平台之防水層現況確有因隔熱磚破損、濕漬並長有雜草而喪失防水功能之情狀，原告所有之系爭房屋室內漏水之原因，確係因系爭社區屋頂平台防水層功能喪失，故樓頂積水自屋頂平台滲入樓下系爭房屋所致，誠可信實。
3.被告雖辯稱：上開鑑定報告書內容偏頗不公，鑑定方法有諸多疑竇，結論與事實不符，無足採信云云。惟本院核對全部卷證與上開鑑定意見，並未見上開鑑定意見有何不符證據之處，且上開鑑定意見與本院依勘驗及照片所為之判斷相同，業如前述；又衡諸建築師公會為專業建築機構，核與兩造當無利害關係，且本院業將包括兩造意見之全部卷證檢附予建築師公會參考，並偕同兩造、建築師至現場一一勘驗，且使兩造於建築師前再度為言詞陳述，則建築師公會基於專業及經驗所出具之鑑定報告，乃屬客觀、中立而可信實；又本件鑑定係由建築師公會所為，按建築師對建築結構領域當有高度智識與經驗，堪認其對系爭社區屋頂平台、系爭房屋之滲漏水原因、漏水修復費用具有鑑定專業能力；且按建築師公會之鑑定流程，係指定具有鑑定專業之建築師執行鑑定事務，非兩造指定之特定人員為之，亦足擔保鑑定過程、結果應不致偏頗；又建築師至現場履勘時，業就標的物狀況測量、核對系爭社區全區配置圖、系爭房屋暨屋頂平面圖，並就漏水位置拍照、紀錄，再本於專業及經驗判斷、估價，足徵建築師公會鑑定報告之意見，應可採為判斷本件漏水原因之認定基礎。從而，本院審酌本件漏水情事之原因，係綜合斟酌各項客觀事證、參考鑑定報告後取捨判斷，被告徒空言臆測本件鑑定程序瑕疵重大，鑑定結果偏頗不公，質疑鑑定機關之專業性云云，洵非可採。
4.被告再辯稱：系爭房屋多年無人居住，發生漏水原因所在多有，不盡然與屋頂平台之防水設施年久失修相關云云。但原告就漏水情事與原因等情業已善盡舉證之責，業如上述，且本件漏水事項，業經本院囑請兩造合意之鑑定機構鑑定完畢，確認漏水原因為屋頂平台防水失效無訛，則被告倘欲再為辯解，自應舉證以實其說，惟至本院言詞辯論終結為止，被告均未能就其所稱具體事證加以指明，徒空言抗辯，自非可採。至被告再稱系爭房屋之漏水主因係原告將氣窗改為防風雨氣密窗、屋內分離式冷氣管線洗孔穿鑽外牆、屋頂平台女兒牆懸掛裝釘冷氣室外機及管線，管線分別由客廳、臥室進入宅內，甚造成外牆磁磚受損剝落云云，固提出相關照片（卷二頁20至26），然原告之系爭房屋固有管線外牽或於外牆架設分離式冷氣機台等情事，核與系爭房屋之漏水結果間有無因果關係，亦未見被告舉證以實其說，則被告再執此抗辯，即難認可採。
5.從而，系爭房屋確有漏水情事，且其漏水原因係肇因系爭社區屋頂平台防水層失效所致，已堪認定。
(二)原告主張被告應返還屋頂防水修繕工程費150000元，是否有據？
1.按公寓大廈管理條例第3 條第3 款、第4 款規定：「本條例用辭定義如下：…三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」；第10條第2 項前段規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」；第36條第2 款規定：「管理委員會之職務如下：二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」。是公寓大廈大樓屋頂平台，乃用以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係公寓大廈之共用部分。則原告主張系爭屋頂平台屬公寓大廈區分所有權人共用部分，其修繕、管理、維護，即應由被告為之等語，即無不合。
2.按未受委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之。管理人違反本人明示或可得推知之意思，而為事務之管理者，對於因其管理所生之損害，雖無過失，亦應負賠償之責；如其管理係為本人盡公益上之義務，或為其履行法定扶養義務，或本人之意思違反公共秩序善良風俗者，不適用之，民法第172 條、第174 條亦有明文。又管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害；第174條第2項規定之情形，管理人管理事務，雖違反本人之意思，仍有前項之請求權，民法第176 條亦有明文。又無因管理固須有為他人管理之意思，惟為他人之意思與為自己之意思不妨併存，故為圖自己之利益，若同時具有為他人利益之意思，仍不妨成立無因管理（最高法院86年度台上字第1820號民事判決意旨同此見解）。原告主張：系爭房屋因有屋頂平台防水層失效，以致滲漏水至其屋內天花板造成損害，復經催告被告修繕未果，渠因雨季將至，未免損害擴大，遂自行修繕等情，業據提出系爭房屋內天花板滲漏水照片暨光碟、系爭社區頂樓平台修繕前後現場照片數幀附卷可憑，且經本院偕同兩造、建築師至現場勘驗屬實，則被告既負有上開頂樓平台之修繕義務，其未盡該項義務，致屋頂平台防水層失效，而原告雖未受委任，並無義務，然基於為被告之意思與為自己之意思，代為履行修繕義務，為被告管理事務，又原告雖違反被告明示之意思，然係為被告盡公益上之義務，揆諸上開說明，原告依無因管理之規定，請求被告償還管理事務支出之費用，自屬有據。
3.被告雖抗辯：原告未循系爭社區104 年11月8 日第15屆第 2次區分所有權人會議決議，私自委請他人修繕，不合於區分所有權人會議決議事項；又本件漏水事由可歸責原告，修繕費用仍應由原告自行負擔云云。但查，細繹系爭社區104 年11月8 日第15屆第2 次區分所有權人會議紀錄之內容（卷一頁126 、127 ），該次會議臨時動議之「案由一」乃係就「系爭社區各棟頂樓平台漏水現象之維修權責及費用異議」一事作成決議，認定通過此類案件之處理原則如下「1.有關維修權責及費用負擔，應依公寓大廈管理條例第10條第2 項條文辦理。2.委由公正第三方鑑定機構鑑定漏水責任歸屬，依法判決裁定後處置」等語。考其真意，應認被告本於公寓大廈管理委員會之權責，就公寓大廈屋頂平台確實負有修繕、管理、維護之責，惟就漏水之原因暨相關責任歸屬，尚應待公正第三方鑑定機構鑑定確認為宜，此處所指「責任歸屬」之釐清僅係用以辨明「修繕費用」究應由何人負擔之爭議。但若被告將此逕解為系爭社區房屋一有漏水現象，均應待鑑定完畢、判決確定後始得開始修繕，豈非將令社區住戶於日常生活中發生具有急迫性之漏水問題（如基隆地區本屬潮濕多雨，漏水現象若係發生於每年3 至5 月梅雨季節，或係 7至9 月颱風季節，按系爭房屋頂樓平台防水工程年久失修，隔熱磚、水泥及防水層多處損壞失效等情，已可預見豪大雨侵襲之際系爭社區頂樓住戶恐將受有嚴重漏水之損害），均須透過法院訴訟、鑑定機構鑑定完成，始得修繕，不僅曠日廢時，緩不濟急，更難謂無侵害社區住戶權益，甚已悖於公寓大廈管理條例之立法旨意，故被告辯稱以該決議所載，原告不得自行修繕漏水云云，尚非可取。遑論，參之公寓大廈管理條例第36條規定，管理委員會之職務固包括第1 款「區分所有權人會議決議事項之執行」，惟另於第2 款明定須進行「共有及共同部分之清潔、維護、修繕及一般改良」，業如前述，堪信上開二款所示職務分別均係管理委員會應盡之義務，核屬管理委員會之獨立權責。職故，管理委員會固有執行區分所有權人會議其餘決議事項之義務，惟如區分所有權人會議決議內容牴觸管理委員會就共有、共用部分之修繕維護義務時，管理委員會仍有依公寓大廈管理條例第36條第2 款為修繕、維護之義務，殊不得以上開區分所有權人會議決議據為管理委員會不為修繕維護義務之理由至明。此外，本件原告就系爭房屋屋頂平台之漏水並無可歸責因素，業經本院審認如前，是揆諸前開說明，本件既無公寓大廈管理條例第10條第2 項但書後段規定之適用餘地，被告再抗辯原告依前開條文規定暨會議決議，應自行負擔修繕費用云云，亦乏所據，無足憑採。
4.而本件屋頂防水工程之修繕費用，究應以何金額為妥適，原告固據提出工程報價單& 合約書、龍騰宅急修工程行統一發票各1 紙為憑（卷一頁7 、56），惟被告就上開費用是否屬於確實支付之必要修繕費用，容有爭執。本院核諸該等單據內容，僅記載「屋頂防水施工（FRP 工法）」、「管道間修繕」、「150000元」等語，就修繕之項目、範圍、面積、金額等各細項均未說明，不足確信均為系爭房屋屋頂平台防水施工所必要；原告雖另於書狀說明該工程包含「屋頂舊有隔熱磚、防水層拆除及刨平運棄工程」、「隔鄰斷水處加強處理及凹洞補平工程」、「全區施作防水工程（FRP 工法）」、「女兒牆裂縫處壓克力防水塗膠」、「屋頂防水工程全屋頂平台施作」等節，但其主張之項目又與上揭單據並非一致，且系爭房屋屋頂平台業已修繕完畢，則何等費用係系爭社區屋頂防水修繕所必需，尚無從辨識，礙難僅據上開報價單& 合約書、統一發票作為屋頂防水工程必要修繕費用之金額之認定。然而，觀上開屋頂平台維修前之狀況，業經證人即修繕系爭房屋天花板工程之師傅唐永忠到院結證稱：伊曾到原告的家拆除天花板並進行一些小的修繕，伊當初去看的時候，屋頂的頂樓確有裂縫，情形如卷附照片所示（卷一頁44至45）；另證人即系爭房屋仲介成交人員藍美玲亦結證稱：伊總共帶原告看系爭房屋2、3次，也有去屋頂看，屋頂是鋪地磚的，有些積水、長草情況（卷二頁79至80、31），本院審酌上開證人與兩造均無特殊親誼或仇隙怨懟，所言應屬可信，復比對證人上開證述、兩造會同鑑定人至現場履勘時所拍攝之照片暨系爭房屋維修前屋頂平台情況，應認系爭社區屋頂平台於未經修繕前，確係有部分隔熱磚破損、積水濕漬痕跡且長有雜草，而有亟待修補之情形無誤。就此等情狀所需之必要防水修補費用，經基隆市建築師公會依其專業及經驗，出具鑑定報告表示：系爭房屋屋頂應施以一般屋頂平台防水（PU＝6m /m）工程，就系爭房屋屋頂68.27平方公尺部分進行PU防水施工，金額共計80820元計算（卷三頁7、22、44）。可知，本件屋頂平台防水工程之必要修繕費用，應以80820 元為限，則原告依無因管理之規定，請求被告償還其因管理事務所已支出之費用於80820 元之範圍內，即屬有據，逾此部分之請求，難認可採。
(三)原告主張被告應賠償其財產損害300900元（含屋內裝潢維修費182500元、租屋費15400 元、天花板回復原狀費103000元）、精神慰撫金50000元，有無理由？
1.按公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，公寓大廈之管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第 3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6 條第3 項、第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院98年度台上字第790 號、98年度台上字第2248號判決意旨參照）。從而，倘被告依公寓大廈管理條例而負有義務，因未盡其義務致生損害於他人，而應由區分所有權人負賠償責任時，被告本身縱非最後之損害責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人即原告得以管委會為被告起訴請求，先予敘明（臺灣高等法院暨所屬法院104年法律座談會民事類提案第3號研討結果參照）。2.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。又建物管理人對於房屋之漏水應以善良管理人之注意，善盡維修之責任，倘若滲漏損及樓下房屋而造成潮溼、發霉等情，則樓上之建物管理人即怠於善盡維修之注意，而屬因過失侵害樓下房屋所有人之權利（最高法院85年度台上字第1480號民事裁判參照）。本件原告所有系爭房屋室內之滲漏水，確係因屋頂平台防水層施作失效所致，而被告就系爭房屋之屋頂平台共用部分既負有修繕、管理、維護之義務，業如前述，則其經原告多次通知、定期催告而修繕未果，顯然怠於積極維護、修繕該屋頂平台，致屋頂平台之積水滲透，使原告所有系爭房屋受有損害，可認兩者之間有相當因果關係存在，被告有過失，並已不法侵害原告之權利至明。又依前揭說明，原告得以被告作為侵權行為之被告起訴請求，程序上亦無疑義。從而，原告依侵權行為法律關係，請求被告就其所受損害負賠償責任，自無不合。茲就原告各請求之項目及金額，說明如下：
⑴按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1 項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第 213條第1 項、第3 項、第215 條分別定有明文。又物被毀損時，被害人除得依民法第196 條請求賠償外，並不排除民法第213 條至第215 條之適用。又民法第216 條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（最高法院95年度台上第2895號裁判參照）。
①屋內裝潢維修費部分：
原告主張：其因系爭社區屋頂平台漏水導致系爭房屋天花板、窗框等受有損害，支出「屋內壁癌滲漏處理費80000 元」、「天花板拆除、地板牆面修復費59500 元」、「天花板、牆面及窗框補土粉刷43000 元」，並提出隆井實業有限公司估價單、請款單、轉帳交易明細等件以佐（卷二頁44至46），惟為被告所否認，並以原告支出之費用過高等語為辯。查本院就上開各工項與系爭社區屋頂平台漏水間之關聯，當庭詢問相關工程施作人員，證人唐永忠到院證稱：伊受原告配偶委託至系爭房屋做木工。施工期間於106年3月間，約3、4天左右。施工項目是做一個隔間，屋頂有漏水，原告有請伊把天花板拆除，還有一些小的修繕，好像櫃子、地板修復。伊有開立卷二頁45正反面之請款單予原告（按：請款金額為59600 元，施工項目包含：1.原有木作天花板拆除〈含垃圾清運〉、2.和室拉門衣櫥及客廳電視櫃拆除、3.牆面加板、4.牆面加高封板、5.客廳和室塑膠地磚、6.主臥及小孩房塑膠地磚），其中與漏水相關之工程項目有「天花板拆除（含垃圾清運）」，而就上開第3、4工項是否係為天花板拆除牆面高度不夠所施作，應可這樣說，似乎如此，但伊忘記了；另第2、5、6 項的工程項目是否是因為地板已經浸漬毀損而裝設的，伊亦已經忘記等語（卷二頁79至82）。另證人陳文照則到院證稱：伊於106年2月間受原告委託至系爭房屋施作鋁門窗工程，工期約2 日，原告委託伊將舊有鋁門窗換新，原因伊不清楚。原告請求之單據並無伊施作之工項。伊雖記得原告屋內天花板爛掉，並曾幫原告介紹工程行修復漏水，但實際修復漏水的工程情形伊不清楚，與伊專業無關，至原告提及請伊評估系爭房屋的窗台有漏水跟潮濕，是否需要更換，還有介紹油漆工程等情事，伊均不復記憶等語（卷二頁83至86）。可知，據證人唐永忠所述，伊雖有至系爭房屋施作「天花板拆除、地板牆面修復費59500 元」之工程，但其中僅有「天花板拆除（含垃圾清運）」之工項與系爭社區屋頂平台漏水相關，其餘工項伊已無法清楚記憶；另證人陳文照亦陳稱伊縱有介紹油漆、修漏之工程行予原告，但伊對於系爭房屋之實際漏水情形均不清楚，則本院衡酌就上開單據所載之其餘實際施作工項為何？施工項目與本件漏水有何關聯？等節，原告既均未舉證以實其說，則其主張其因系爭社區屋頂平台漏水，支出「屋內壁癌滲漏處理費80000 元」、「天花板拆除、地板牆面修復費59500 元」、「天花板、牆面及窗框補土粉刷43000 元」，自難謂屬可採。而就屋內裝潢維修所需之適當金額，本院審酌前開鑑定報告書暨兩造提供之屋況照片，系爭社區屋頂平台漏水，確有造成系爭房屋之損害，惟因其滲水量不大，致建築結構影響甚微，係天花板部分板材濕漬、脫皮及掉漆，若按系爭房屋損壞情形，修復方法係將天花板拆除重作並重新油漆，則建築師按系爭房屋屋頂漏水情節、屋內損害狀況暨修繕細項各節加以評估，所為施工估價計算之金額，應係可採，故系爭房屋之損害，自應以鑑定報告書所列損害修復所需費用106995元【含原有夾板天花板（客廳、主臥室1、臥室2、臥室3 拆除〈含運棄〉）11000元＋夾板天花板（客廳、主臥室1、臥室2、臥室3）74007元＋平頂刷水泥漆（客廳、主臥室1、臥室2、臥室3）10525元＋利潤、稅捐及管理費11463元】為斷，方屬公允（卷三頁7 、20至21、25至27）。準此，系爭房屋受漏水損害之原因確係因被告未盡管理、維護及修繕頂樓平台防水層所致，業如前述，則原告主張被告應賠償其就系爭房屋修復之費用於106995元之範圍內，應屬有據，逾此範圍，則無足採。
②租屋費部分：
原告主張：伊因系爭房屋完成點交後未能及時使用收益，自106 年3 月5 日至同年月27日，共22日在外租屋，增加15400 元之房租支出，亦屬所受損害云云。但參諸原告提出之租賃契約書（卷二頁47），係原告於102 年9 月28日與訴外人陳雯珊簽署，租期自102 年10月1 日至104 年10月1 日、每月租金21000 元、租賃地址於新北市○○區○○路00000 號7 樓之2 年租約，此與原告買受系爭房屋且於106 年3 月 5日交屋（卷二第58頁反面）之日期，相去甚遠，無足佐證原告於房屋點交之際，尚有承租上開新北市蘆洲區之房屋，故其以此主張其有額外租屋之支出，已難憑信。況縱原告於系爭房屋交屋當時，確有承租上開新北市蘆洲區之房屋，並交付房租，但系爭房屋由原告買受之前，已久無人居，此經證人藍美玲證述屬實，則原告買受系爭房屋準備遷居，本有裝潢、整新之需求而尚無法入住，非必然係因系爭社區屋頂平台漏水，不適宜居住，方令原告另謀他處承租，且原告就上開兩者間之因果關係，自始均未提出任何積極證據資料以供本院參酌，則原告主張伊額外支出租屋費用15400 元，請求被告賠償，應無足取。
③天花板回復原狀費部分：
原告主張：系爭房屋因頂樓平台漏水導致室內天花板等處受損情事，除拆除受損部分外，尚須支出天花板設施等回復原狀費用103000元，並且提出估價單乙紙為憑（卷二第48頁反面）。惟查，原告雖主張天花板回復原狀費用103000元項目，包含「天花板（全區矽酸鈣板）」、「附設燈具電源電路鋪設費用」、「天花板油漆粉刷費」等，但其提出之估價單據與此並不相符，且其亦未舉證說明於上開屋內裝潢維修費之外，何以需此天花板回復原狀費用，且必要性為何等節，遑論「燈具電源電路鋪設」項目及金額，究與本件漏水有何相干，亦有疑義。另觀諸前開鑑定報告之內容，系爭房屋所需修復費用即天花板牆面地板工程106995元當中，業已包含「原有夾板天花板（客廳、主臥室1、臥室2、臥室3 拆除〈含運棄〉）、夾板天花板（客廳、主臥室1、臥室2、臥室 3）、平頂刷水泥漆（客廳、主臥室1、臥室2、臥室3 ）」部分，亦即，鑑定機關衡酌系爭房屋各項客觀情事，認系爭房屋天花板就「拆除損害」及「回復原狀」2 個部分之工程必要費用，應以106995元為已足，則原告於主張上開屋內裝潢維修費182500元外，又主張天花板設施等回復原狀費用103000元，有無必要性，即屬可議。從而，本件漏水之系爭房屋回復原狀費用，即仍應以前揭鑑定書所載項目及金額計算即足，方屬合理，故原告另請求被告再賠付其天花板回復原狀費用103000元，尚乏所據，無從准許。
④精神慰撫金部分：
按不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而「情節重大」者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第 195條第1 項前段定有明文。又不法侵害他人居住安寧之人格利益，如其「情節重大」，被害人非不得依民法第195條第1項規定請求賠償相當之金額（最高法院92年台上字第164 號判例參照）。被告就系爭房屋之屋頂平台未盡其管理、維護及修繕之責任，以致原告受有上開損害，業如前述。但原告主張其因本件漏水造成精神痛苦，無非係稱其多次因修繕問題與被告交惡，耗時費力，且受鄰人異樣眼光，以致影響生活品質云云，此核與人格法益受不法侵害而「情節重大」之要件，應屬有間。又原告前已自承於106年3月5 日系爭房屋交屋後發現漏水，即尚未遷入該屋居住，嗣至同年月27日修復後始正式遷居，故系爭房屋於漏水期間，原告並未居住其內，何以因系爭房屋漏水影響居住品質或造成原告日常生活嚴重干擾及不便，亦屬可議。復參酌勘驗筆錄、照片及鑑定報告書之內容，亦可徵系爭房屋之漏水狀況，係屬天花板周遭滲漏、材板濕漬、脫皮及掉漆之情事，範圍有限，影響建築物結構情況甚微，則衡諸本件漏水事件之經過、侵害之情狀暨各項客觀情節，尚難謂有何超越一般人社會生活所能容忍之程度致侵害居住安寧人格法益且情節重大之情況。準此，原告以前詞請求被告賠償精神慰撫金50000 元，即屬無據，礙難准許。
⑵職故，本件原告主張被告未善盡其管理、維護、修繕屋頂平台之義務，而有疏失，致系爭房屋受有漏水損害，伊依侵權行為之法律關係，請求被告就系爭房屋漏水所致之損害負賠償責任，並據此請求被告賠償106995元，於法自無不合。至原告與系爭房屋之前屋主就系爭房屋之買賣，雖因系爭房屋之漏水問題而就價金有所折價，然此部分要屬原告與系爭房屋之前屋主之另一法律關係，核與原告、被告間之法律關係無涉，故被告不得據此免除本身所應負之責任，附此敘明。四、綜上所述，本件原告主張被告未盡系爭社區屋頂平台之維護、修繕義務，致原告支出費用，且系爭房屋受有損害，依公寓大廈管理條例第10條第2項、民法第172條、第176 條、第184條第1項前段規定，請求被告給付原告187815元，及自106年6月3 日（按：即支付命令送達翌日，見卷一頁20）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分，因所命給付金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保，聲請免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條（按：訴訟費用66570 元內含裁判費5510元、證人日旅費1060元及鑑定費60000 元）、第389 條第1 項第5 款、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 30 日民事庭 法 官 曹庭毓
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴聲明（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 30 日書記官 黃婉晴