臺灣臺中地方法院103年度訴字第1733號

• 裁判案由: 償還修繕費用
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 104 年 05 月 11 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1733號原　　　告
即反訴被告　醫舟管理顧問股份有限公司
法定代理人　謝禮成
訴訟代理人　張績寶律師
複　代理人　莊惠祺律師
被　　　告
即反訴原告　美來企業股份有限公司
法定代理人　吳秋密
訴訟代理人　楊盤江律師
上列當事人間償還修繕費用事件，本院於民國104年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰柒拾壹萬壹仟玖佰肆拾伍元，及自民國103年6月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之九，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項，於反訴原告以新臺幣伍拾柒萬元為反訴被告供擔保後，得假執行；惟反訴被告以新臺幣壹佰柒拾壹萬壹仟玖佰肆拾伍元為反訴原告供擔保後，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：
壹、按「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起」，民事訴訟法第260條第1項定有明文。本件原告依據兩造所簽訂之租賃契約書，主張被告有修繕高壓電力主機等租賃物之義務，因而請求償還修繕費用；被告則依據系爭租賃契約，以原告積欠租金為由，反訴請求給付欠租。茲本訴與反訴所主張之權利，均係依據同一租賃契約，反訴之標的與本訴之標的及防禦方法相牽連，且無其他不得提起反訴之情形，是本件被告提起反訴自為合法。
貳、又按訴狀達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。本件反訴原告於民國103年7月17日之答辯及反訴狀，原聲明請求反訴被告應給付反訴原告新台幣(下同)195萬元及如附表㈠所示之利息。嗣於104年4月27日言詞辯論
期日，將反訴聲明變更為：反訴被告應給付反訴原告195萬
元及自103年6月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。其訴雖有變更，惟均係本於兩造間之租賃契約有所請求，基礎事實同一，揆諸上開說明，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠原告前於97年7月7日向被告承租門牌號碼為台中市○區○○路000號地下1樓至11樓房屋，供作經營皇家產後護理之家之用。惟自101年年底迄102年10月間，相關硬體設備包括：高壓電機、自動發電機、熱水及暖氣鍋爐、空調冷氣等，陸續發生故障，且若干零件早已損壞，影響皇家產後護理之家營運及商譽甚劇。原告乃於l02年10月7日發函，催請被告於文到7日內履行民法第429條之出租人修繕義務，同時告知倘被告逾期不為修繕，原告將自行僱請專人修復，並依法請求被告償還修繕費用。惟被告針對原告上開催告，竟函覆辯稱租賃不動產內之相關硬體設備包括：高壓電機、自動發電機、熱水及暖氣鍋爐、空調冷氣等，均非租賃標的，拒絕負責修繕。原告因此於102年10月31日再度委請律師催請被告履行
修繕義務，然仍遭被告拒絕。
㈡按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕；又租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第429條、
第430條分別定有明文。茲原告於被告拒絕修繕之義務後，
就上開四項設備已另行委由他人修繕，分別為：①委請震力電機顧問有限公司修繕高壓電電力主機，計支出9萬7千元；②委請浚騰消防工程有限公司修繕自動發電主機，計支出3
萬3千元；③委請三豐爐業有限公司修繕暖氣(熱水)鍋爐主
機，計支出20萬4750元；④委請冠允空調工程有限公司修繕空調冷氣系統主機，計支出126萬元。合計支出159萬4750元，原告自得依上開規定請求被告償還。
㈢原告雖曾與被告簽訂工程委任契約書，惟委託被告發包管理之「水電工程」、「冷氣工程」，是舊有管路之汰換，並非採購該等設備。主要原因是承租該飯店之前，針對舊有管路進行更新，與本件原告主張之四項設備無關。至於該工程委任契約另約定被告免費提供相關設備予原告使用，係指原告使用相關設備之對價，已包含在租金範圍內，不另計算租金的意思。且被告點交上開設備予原告時，雙方均進行盤點，並製作紀錄，日後原告亦需返還，故該等設備之修繕，自應由被告負責。
㈣原告公司成立之初，皇家大飯店仍繼續營運，住客所有消費之金額均需開立發票，而該發票仍由被告開立，然實際上該收入應納入原告之營收，再依兩造租賃契約約定，由原告按當月營業額之20%計算租金給付被告。以故，兩造另訂立服
務合約，俾將皇家大飯店之住房收入歸由原告取得，再由原告自其中收取20%作為給付被告之租金。而經營產後護理之
家後，原告致力於發展產後護理之家之業務，且因經營產後護理之家，需遵守衛生局相關法規，此與飯店住客之需求有所抵觸，以致飯店業務及收入銳減。故原告公司經全體股東同意，決定不再經營飯店之業務，因之，不再有飯店之相關收入，而該服務合約亦無繼續存在之必要。因此，原告乃於102年6月24日寄發存證信函向被告表達終止合約之意。故服務合約第8條規定：「甲方(即被告)應支付乙方(即原告)維
護服務費，以甲方當月開立銷售發票未稅金額的85%，作為
支付乙方提供維護服務相對報酬之計算方式。契約期間內，經雙方協議後，可改變酬勞計算方式」，其所謂85%費用係
指原本即應歸由原告取得之收入，並非被告所稱之設備維護費用。
㈤關於原告公司102年5月10日召開之股東會議記錄，不過係新上任之總經理檢視服務合約後，發現其合約文字將來恐會引發修繕費用應由何方負擔之爭議所為陳述。而縱使服務合約第3條內容，有修繕費用似應由原告負擔之疑義，然原告既
早已於102年6月24日寄發存證信函向被告表達終止合約之意，被告猶執前開服務合約主張修繕費用應由原告負擔云云，顯失所依據。
㈥聲明：
⒈被告應給付原告159萬4750元，暨自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：
㈠在房屋租賃供住家使用之情形，有關水、電、瓦斯等設備，通常固由出租人提供而負維修之責，惟租賃房屋若供營業使用，有關營業所需之相關設備則應由承租人自行設置及維修。本件原告承租系爭房屋係作為經營坐月子中心之用，有關坐月子中心所需高壓電力主機、自動發電主機、暖氣(熱水)鍋爐主機、空調冷氣系統主機及其他營業所需之設備，均非出租人所應提供，更非租賃標的物之一部分。此於簽約時雙方即言明營業所需之設備，應由承租人即原告自行設置並維修，故租賃契約第拾條第一、二項乃約定：「一、無論租約到期或終止租約，乙方(指原告)所有設備之物品任憑甲方(
指被告)處置。二、乙方於租賃標的設備或為營業處所登記
者，應於租賃關係消滅時自動遷離」。換言之，即原告應自行設置其營業所需之相關設備，且於租賃關係消滅時遷離。此外，兩造簽約後，原告曾因委託他人設計營業處所被騙，遂於97年9月12日另與被告簽訂工程委任契約書，斥資4000
萬元，委託被告為其管理發包1至13樓(註：租賃標的物為地下1樓至地上11樓，但無4樓，12樓即11樓，13樓即頂樓)之
工程。工程項目包括「⒍鋁窗玻璃工程」、「⒎水電工程」、「⒏冷氣工程」、「⒑監視網路電話工程」、「⒒燈具工程」、「防火門片工程」、「消防工程」「輕鋼架天花板工程」、「音響系統」、「電視工程」、「未估其他工程」。簡言之，原告營業所需之設備，包含大樓之基礎設備，均由原告斥資委託被告管理發包，並不在租賃標的範圍之內。惟因兩造之法定代理人原為父子關係(阮正義為
阮啟發之父)，被告乃將公司既有不再使用之一些舊設備器
材免費提供給原告使用，此由上開工程委任契約第四條第十四項約定：「乙方免費提供給甲方旅館管理系統、會計管理系統、電腦設備、房間設備、房間備品、辦公家具等...之
內容使用」自可明瞭。故即使被告曾免費提供部分設備及生財器具，惟亦無更換或維修之義務。
㈡綜上所述，兩造之租賃契約並未約定被告提供高壓電力主機、自動發電主機、暖氣(熱水)鍋爐主機、空調冷氣系統主機，且上開高壓電力主機、暖氣(熱水)鍋爐主機及空調冷氣系統主機係被告依嗣後另行簽訂之工程委任契約書免費提供予原告使用，依兩造授受上開設備及器材之本意，被告僅有提供使用之責，並無負修繕或汰換之義務。故原告請求相關修繕汰換之費用自屬無據。
㈢另原告未提出其支付修繕及汰換費用之證據，被告否認原告請求之金額。此外，原告與冠允空調工程有限公司所簽訂之空調修繕汰換工程合約價格120萬元偏高，合理價格僅約80
萬元，如採重點設備更換，則合理市場價格更僅約60萬。茲原告竟就空調設備請求修繕汰換費用達126萬元，顯然偏高
。
㈣系爭設備係被告買受該棟大樓後增設，原供經營飯店之用。兩造簽訂租約後，被告於99年1月20日另與原告簽定服務合
約書，將飯店部分亦交由原告經營及保養維護硬體設備，耗材零件更換與其他費用均由原告採購保管與負擔，設備亦由原告自行修繕，原告亦得自行採購設備，被告則支付維護服務費予原告，期間為配合原告經營飯店及產後護理之家，三度變更用途及面積。茲該棟大樓向來均由原告自行僱專人或委由他人保養維修，原告自不得請求償還修繕費用。雖原告主張已於102年6月24日以存證信函終止服務合約，惟該終止係單方意思表示，並不生終止之效力。
㈤另原告於102年5月10日召開股東會，討論有關修訂或取消上開服務合約書事宜，總經理鄭卉榛表示：「但此份服務合約第三條之內容，於修繕部分影響到修繕及設備的問題，對醫舟而言是不安全的合約，將會被視為醫舟與美來之間租賃合約的增訂契約」；董事長謝禮成則稱：「此份合約的第三條若未修改或刪除，將影響到醫舟與房東美來協商房屋修繕的問題，會變成整棟大樓的修繕都要由醫舟來負責。請各位股東決議是否授權予董事長修訂或取消服務合約」。足證上開服務合約書確實為兩造租賃契約之增訂契約，且系爭大樓之相關設備，包含本件系爭四項設備之修繕均應由原告負責。㈥聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
㈠兩造就租金部分，於租賃契約書第參條第一項原約定反訴被告應按營業額20%計算支付。嗣於98年5月23日協議，自98年6月1日起至98年11月30日止，租金計算方式，改以營業額剔除月子餐成本金額後，再計算20%之租金；又98年11月30日
另協議，自98年12月1日起至100年11月30日止，租金計算方式改為營業額15%；再100年11月30日又協議：自100年12月1日起至101年11月30日止，租金計算方式改為營業額15%。上開三份協議書雖曾變更原租賃契約書第參條第一項按當月營業額20%計算之約定，惟均定有期間，則於期間屆滿後自應
回復原租約之約定。且反訴原告之所以同意變更上開租金計算方式，係應反訴被告之要求，考量反訴被告剛開始營業，月子產業市場尚未熱絡，業績不佳，連續虧損...等因素，
基於雙方合作之誠意，共體時艱，始予減租，與反訴被告所稱提供月子餐服務之方式造成經營成本增加無關。茲上開期限屆滿後，反訴原告乃於101年10月19日發函通知自上開協
議期間101年11月30日優惠租金期間屆滿之翌日即101年12月1日起，回復原租約租金之約定。而反訴被告自101年12月1
日起至102年3月份之租金，亦確實有按當月營業額20%計付
租金。
㈡詎反訴被告嗣後竟將月子餐交由其合作廠商辦理，由反訴被告代客人向該廠商訂購月子餐點，並由該廠商直接向客人請款，由反訴被告代收，反訴被告乃以此為由而將月子餐之收入自營業額中剔除，導致營業額減少，並因而減損反訴原告租金之收入。茲反訴被告為規避其應付之租金，聲稱將月子餐委外辦理，而將其收入剔除於應計租金之營業額範圍，違反約定，且有違誠信。且原告承租系爭房屋經營月子會館，其中媽媽產後照護與嬰兒住宿、媽媽月子餐及嬰兒照護膳食為其主要營業項目，倘原告將主要營業項目之月子餐委外經營而因此不必納入營業額計付租金，則是否包括產後住宿與嬰兒照護等所有營業項目均得以委外經營方式外包，而不納入營業額而計付租金。反訴被告此舉顯然違背兩造當初簽訂租約約定以租賃標的物經營月子會館營業額20%計付租金之
精神，也不符原告營業以來兩造均將月子餐收入之20%列為
租金之事實。
㈢自98年3月11日起，反訴被告即委外提供月子餐予入住之產
婦迄今，且自102年6月7日起，反訴原告發現102年4、5月份反訴被告用以計算租金之營業額顯有短少，雖反訴被告稱係因經營決策之考量，改以代訂方式提供月子餐服務，已無該營業項目可列為租金計算之範圍，然而事實僅係「月子餐收入之收據改由廠商開立」予產婦，反訴被告因此少開收據、少申報營業收入，繼而未列計租金。故該項月子餐服務自開業迄今，一直是委外辦理，廠商供餐及配送方式亦未改，除收據開立方式改變外，其餘皆與102年4月以前相同。
㈣另依反訴被告制作供月子中心營業使用之「皇家產後護理機構及坐月子中心定型化契約」第十九條二⒈記載「一日三餐(附三餐點心)藥膳體質調理餐點服務。本會館乃委外由璽寶月子餐駐館為產婦每餐現做。若產婦自行負責月子餐，本會館將酌退每日伍百元。」由上可知，月子餐服務之收入，自始迄今皆為反訴被告之營業收入。故反訴被告稱月子餐服務已非屬營收項目云云，顯與事實不符。
㈤經查，反訴被告自102年4月起至103年5月止，預估已短付租金計195萬元(如附表所示)。又兩造所約定給付租金之期限
為每月10日，爰請求反訴被告給付短少之租金，並自103年6月11日起之法定遲延利息。
㈥另關於原告月子餐之收入，依原告提出之原證17房價表所示，一日之月子餐費用為730元，再依原告提出之原證14產婦
入住月子中心天數表計算之結果，自102年4月起至103年6月止，原告因將月子餐委外經營而短少之收入即高達966萬7262元(詳被證25)。以營業額20%計算，短付之租金應為193萬
3452元(計算式：9667262×20%＝1933452)，與原告之請求
金額亦相仿，益證原告之請求有所依據。
㈦聲明：
⒈反訴被告應給付反訴原告l95萬元及自103年6月11日起至
清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告答辯：
㈠依據兩造於97年7月7日所簽租賃契約書第參條約定，可知反訴被告每月應支付予反訴原告之租金係以經會計師核定之當月營業額之20%為計算依據，亦即屬營業額者，方為租金計
算之依據。而反訴被告經營之皇家產後護理之家於102年4月前提供之營業項目，因包含提供月子餐，故此部分才列入營業額而計算租金。
㈡然因上開提供月子餐服務之方式造成反訴被告之經營成本增加，故兩造曾於98年5月23日達成協議，即反訴原告同意自
98年6月1日起至同年11月30日止之租金，計算方式更改為：營業額剔除月子餐成本金額後再計算20%租金；嗣經再次協
議，反訴原告同意自98年11月30日起至100年11月30日止之
租金計算方式更改為：以營業額之15%計算；其後100年12月1日至101年11月30日之租金計算方式亦同。
㈢茲因產婦對月子餐要求多樣化及採購月子餐成本增加，甚至發生產婦食用月子餐後，因身體不適而向反訴被告求償之糾紛，反訴被告基於減省成本、維護商譽等諸多考量，幾經評估後，決定自102年4月起改以代訂方式提供服務，亦即由產婦自行決定月子餐後，反訴被告僅幫忙產婦向提供月子餐之廠商訂購，再由提供月子餐之廠商直接配送給產婦、並由廠商開立收據向產婦收費。換言之，自102年4月起，反訴被告之營業項目中已不包含直接提供月子餐之服務，自無所謂月子餐之收入可言。反訴原告指稱反訴被告自102年4月份起未將月子餐收入納入租金計算範圍，短付租金云云，並非事實。
㈣依據兩造所簽租賃契約書第參條約定，反訴被告每月應支付予反訴原告之租金，係以經會計師核定之當月營業額之20%
為計算方式，而所謂「當月營業額」係指反訴被告實際有收入之營業額，至於反訴被告之營業項目為何？營業項目是否隨市場景氣、物價波動等因素而調整等，均非反訴原告所能置喙，此徵諸兩造租賃契約並未就反訴被告之營業項目有所約定即明。準此以言，反訴被告在評估營業成本後，而改以代訂方式提供月子餐服務，乃反訴被告身為管理者之決策，豈係反訴原告所能干涉。反訴原告無視於反訴被告經營決策之考量因素，強將反訴被告已無經營之項目，列為租金計算之範圍，洵屬無據。
㈤再則，倘提供月子餐之服務能帶來豐厚利潤，反訴被告豈有委外經營之理。故反訴原告指稱反訴被告係刻意規避應給付之租金，始改變月子餐之提供方式云云，不足採信。
㈥至於反訴原告以反訴被告提出之月子餐價目表，乘以產婦入住月子中心之天數，據以計算反訴被告月子餐之營業額，亦不正確，蓋產婦即使有入住月子中心，惟並非每餐均有委託反訴被告代訂餐點，故其計算方式顯有錯誤。
㈦自102年4月起至103年6月止，反訴被告代月子餐供應商向客戶收取之月子餐費用，詳如附表㈡所示。
㈧聲明：
⒈反訴原告之訴駁回。
⒉如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
參、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執事項：
㈠門牌號碼台中市○區○○路000號地下1樓至11樓建物，係被告於76年1月間委由被告公司當時之代表人阮正義，向原起
造人盧池等19人購得。被告購得系爭大樓後，係作為經營飯店使用。經營飯店期間，系爭大樓即已設置高壓電力主機、自動發電主機、暖氣(熱水)鍋爐主機、及空調冷氣系統主機。
㈡97年7月7日原告與被告簽訂租賃契約書，向被告承租上開建物地下1樓至11樓，經營皇家精品月子會館。約定租賃期間
自97年4月1日起至109年3月31日止，計12年。並約定以原告經營皇家精品月子會館，經會計師核定之當月營業額20%作
為每月之租金。飯店業務也由原告繼續經營，且飯店之營運收入亦併入原告之營業額，據以計算租金。
㈢原告為將系爭大樓改裝作為坐月子中心，加上當時被告公司之負責人阮正義亦為原告公司之大股東，故兩造於97年9月
12日另簽訂工程委任契約書，由原告委任被告就皇家精品月子會館之整棟合法工程施工、設計、監造及所有相關設備等事宜。依工程委任契約書第四條第十四款規定，被告免費提供原告使用之設備包括本件系爭高壓電力主機、自動發電主機、暖氣(熱水)鍋爐主機、及空調冷氣系統主機。
㈣原告並無旅館登記證，於99年1月20日，兩造再簽訂服務合
約書，由被告委託原告就該大樓之設備提供維護、保養、服務、維修工作。依服務合約書第三條規定「原告提供服務所需各種週邊耗材及零件更換與其他費用，須由原告自行採購保管與負擔」；第四條規定「被告應支付原告維護費用，以被告當月開立銷售發票未稅金額的85%，作為支付原告提供
維護服務相對報酬之計算方式」。
㈤102年6月21日，原告以飯店業務銳減為由，以台中五權路郵局第598號存證信函終止服務合約；惟被告隨即於102年7月5日以台中路郵局第180號存證信函表示不同意終止該服務合
約。
㈥原告承租系爭大樓後，102年底至103年初，就大樓之高壓電力主機、自動發電主機、暖氣(熱水)鍋爐主機、及空調冷氣系統主機進行修繕。
㈦兩造就系爭租賃契約之租金條款，曾另為下列之協議：
⒈98年5月23日協議：自98年6月1日起至98年11月30日止，
租金計算方式，改以營業額剔除月子餐成本金額後，再計算20%之租金。
⒉98年11月30日協議：自98年12月1日起至100年11月30日止，租金計算方式改為營業額15%。
⒊100年11月30日協議：自100年12月1日起至101年11月30日止，租金計算方式改為營業額15%。
㈧原告自102年4月起，以月子餐交由其合作廠商辦理，原告只負責代客戶向廠商訂購，該廠商係直接向客人請款，再由原告代收為由，於營業額中將月子餐之收入剔除。
二、兩造爭執事項：
㈠系爭大樓之高壓電力主機、自動發電主機、暖氣(熱水)鍋爐主機、及空調冷氣系統主機等4項設施，是否為兩造租賃契
約書之租賃標的物？應由何人負責修繕？原告請求被告支付修繕費，有無理由？金額以若干為合理？
㈡租金之計算內容，是否包含月子餐之營業額？原告將月子餐委外經營，應否計入皇家精品月子會館之營業額？被告反訴請求原告給付102年4月起之租金差額，有無理由？金額以若干為合理？
肆、法院之判斷：
一、本訴部分：
㈠原告固主張向被告承租之系爭大樓，其租賃之標的物包括設置於大樓內之高壓電力主機、自動發電主機、暖氣(熱水)鍋爐主機、及空調冷氣系統主機等4項設備。惟查，原告向被
告承租系爭大樓係作為營業使用，依一般營業場所之租賃關係，出租人並非必然供應營業所需相關設備予承租人使用。且上開四項設備，係被告購買系爭大樓之後，為經營飯店業務而增購，此為兩造所不爭執，亦難認上開4項設備係屬於
原本附屬在大樓內之不可分離之必要設施(例如門扇、馬桶
、消防系統、排水系統、電力系統....等)，故原告主張兩
造租賃契約之標的包括系爭4項設備等語，要非無疑。況且
，租賃契約簽訂後，被告仍在上址繼續經營飯店之業務，被告自不可能將經營飯店之必要設備出租予原告使用。堪認被告出租系爭大樓予原告時，並無將上開4項設備一併出租之
意思。
㈡又原告承租系爭大樓之目的在經營皇家精品月子會館(即俗
稱之坐月子中心)，茲因原大樓係由被告作為經營飯店之用
，原告承租之後必須重新裝修，以符合其營業之需求，故雙方另在租賃契約簽訂後，於97年9月12日另簽訂工程委任契
約書，由原告委任被告就皇家精品月子會館之裝修工程，委託被告管理發包、施工、設計、及監造，總工程經費上限為4000萬元。而雙方在上開工程委任契約書第四條第十四款另規定，被告應免費提供原告使用之原大樓之設備即包括本件系爭高壓電力主機、自動發電主機、暖氣(熱水)鍋爐主機、及空調冷氣系統主機，此亦為兩造所不爭執。換言之，倘兩造先前所簽定之租賃契約書之租賃標的已包括上開4項設備
，何須在事後簽訂之工程委任契約書中另外約定被告應免費提供該4項設備予原告使用。由此可知，系爭4項設備既非原租賃契約之承租範圍，且事後被告另同意原告免費使用，故兩造間就系爭4項設備，應另成立無償之使用借貸關係，而
非租賃關係。
㈢另兩造關於租金之計算方式，係以原告經營皇家精品月子會館，經會計師核定之當月營業額20%作為每月之租金。雙方
事後並協議，將原由被告經營之飯店業務，亦委託原告經營，並且將飯店之營運收入亦併入原告之營業額，據以計算租金。為此，雙方再於99年1月20日簽訂服務合約書，其中第
四條規定「被告應支付原告維護費用，以被告當月開立銷售發票未稅金額的85%，作為支付原告提供維護服務相對報酬
之計算方式」，此即為飯店之營運收入，併入原告營業收入之明文。此外，依服務合約書第三條規定「原告提供服務所需各種週邊耗材及零件更換與其他費用，須由原告自行採購保管與負擔」，換言之，飯店之業務委由原告經營之後，有關經營飯店所需各種設備、設施(包括上開4項設備)之更換
等費用，自應由原告負擔。故關於系爭4項設備之維修責任
，在雙方99年1月20日簽訂服務合約書之後，已確定改由原
告負責維修、更換。
㈣再按「委任契約依民法第549條第1項規定，不論有無報酬，或有無正當理由，均得隨時終止。」此有最高法院62年台上字第1536號民事判例可資參照。經查，原告嗣於102年6月21日，以台中五權路郵局第598號存證信函終止服務合約，為
兩造所不爭執，揆諸上開說明，原告既可單方任意終止委任契約，則縱使被告曾表示不予同意，雙方之委任契約，仍已生終止之效果。
㈤茲雙方之服務合約書終止之後，關於系爭4項設備之權利義
務，自應回復至未簽署服務合約書前之約定，亦即應適用無償使用借貸之法律關係定之。按借用人應以善良管理人之注意，使用借用物；借用物之通常保管費用，由借用人負擔，民法第468條第1項、第469條第1項前段分別定有明文。所謂保管費，係指為維持借用物之性質所必要之費用，即借用人於使用借貸關係存續中，對借用物有使用權，並有保管之義務，且負擔為盡保管之義務所支出之費用，以維持借用物之價值，乃當然之理。經查，兩造於97年7月7日簽訂租賃契約書、及97年9月12日簽訂工程委任契約時，系爭4項設備並無損壞或不堪用之情形，此由原告於起訴狀第2頁自承自101年年底，系爭4項設備始陸續發生故障自明。揆諸上開說明，
系爭4項設備既係於原告借用期間發生故障，原告為維持4項設備堪用而支出之必要維修費用，自應由原告負擔。
㈥綜上所述，系爭4項設備並非原租賃契約之標的，出租人即
被告不負維修之責；因兩造就系爭4項設備另成立無償之使
用借貸關係，關於保管該設備之必要維修費用，自應由原告負擔。故原告請求被告償還設備之維修費用159萬4750元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
二、反訴部分：
㈠反訴原告主張，97年7月7日兩造簽訂租賃契約時，原約定以反訴被告經營皇家精品月子會館，經會計師核定之當月營業額20%作為每月之租金；且事後曾三度協議更改租金之計算
方式，最後一次係於100年11月30日協議，自100年12月1日
起至101年11月30日止，租金計算方式改為營業額15%作為計算之基準等情，此為兩造所不爭執。另102年4月以前，反訴被告之營業額中，均包括供應月子餐之營業額；惟自102年4月以後，已將月子餐之營業額自其總體營業額中剔除等情，亦為反訴被告所自認。
㈡反訴被告固以所謂「當月營業額」係指反訴被告實際有收入之營業額而言，茲因反訴被告在評估營業成本後，將月子餐改以代訂方式提供予產婦，故於反訴被告之營業項目中，實際已無月子餐，自不應強將反訴被告已無經營之項目，列為租金計算之範圍等語。惟查：
⒈兩造第1次針對租金之計算方式進行協商，於98年5月23日雖協議：自98年6月1日起至98年11月30日止，租金計算方式，改以營業額剔除月子餐成本金額後，再計算20%之租
金。惟協議適用之期間，僅限於98年6月1日起至98年11月30日止。於上開期限屆滿之後，自應回復原租約之約定。⒉且兩造事後之第2次及第3次針對租金之計算方式進行協商時，亦僅降低租金以營業額之15%計算，並未將反訴被告
有關月子餐之收入剔除。由此可知，兩造自始並無將月子餐之營業額剔除之意。
⒊反訴被告抗辯因月子餐之營運虧損，自102年4月起，已將月子餐委由璽寶外燴飲食店(前身為亞奇拉飲食店)經營，反訴被告僅係代產婦向璽寶外燴飲食店代訂餐點等語，固據本院向璽寶外燴飲食店查證屬實，有璽寶外燴飲食店函復本院之信函一份在卷可稽。惟兩造原告本就係單純約定以「營業額」作為計算租金之基準，並非約定以反訴被告之「營業利潤」作為計算租金之基準。換言之，反訴被告承租反訴原告之上開場所經營坐月子中心，是否虧損，並不影響反訴原告向反訴被告請求按月給付租金之權利。否則，出租人向承租人收取租金，尚須以承租人之營業有無虧損作為考量，實與租賃契約之本旨及經驗法則不符。
⒋再則，若允許反訴被告自行將虧損之營業項目剔除，再據以計算租金，對反訴原告亦甚不公平。茲反訴被告在未經反訴原告之同意下，擅自將原營業項目之月子餐改以委外經營，再據以扣除月子餐之營業額，造成反訴原告實質租金之收入短少，此舉明顯違反誠信原則，亦與兩造間所簽訂之租賃契約本旨相違背，故反訴被告抗辯，102年4月以後之營業額應剔除月子餐之營業額再據以計算租金，自無理由。
㈢關於反訴被告自102年4月起所剔除之月子餐營業額究竟為何，經本院向委外廠商璽寶外燴飲食店查詢結果，其以訂單僅保存二個月，致無法提供(參卷附璽寶外燴飲食店之回函)。然反訴被告將月子餐之營業額剔除，確實已降低反訴被告之整體營業額，間接造成反訴原告租金收入之損害，參照民事訴訟法第222條第2項之法理，當事人既已證明受有損失，然其數額之證明亦顯有困難，則本院自應審酌一切情況，依所得心證定其數額。
㈣經查，依據反訴被告104年4月27日民事準備㈨狀所提出，自102年4月至103年6月，代月子餐之供應商即亞拉奇飲食店、以及璽寶外燴飲食店，向客戶收取之月子餐費用，詳如附表㈡所示。上開期間之月子餐費用計917萬1136元，由此可推
知，反訴被告關於月子餐之每月平均營業額應為61萬1409元【計算式：9171136÷15月＝611409(元以下四捨五入─下同
)】。以反訴原告請求之102年4月至103年5月，計14個月計
算，該期間之月子餐營業額應為855萬9726元(計算式：611409×14＝8559726)。再依兩造所約定，租金以反訴被告營業
額20%計算，則此一期間反訴被告短付之租金為171萬1945元(計算式：8559726×20%＝1711945)。
㈤按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229第1項
、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。查本件反訴
原告依租賃契約之法律關係請求被告給付租金，已約定反訴被告應按月於次月10日給付，此有租賃契約可證(契約第參
條)，而本件反訴原告請求之最後一筆租金差額為103年5月
份之租金，故反訴原告併請求反訴被告給付自103年6月11日起日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，
核與上開規定相符，亦應予准許。
㈥綜上，反訴原告依據租賃契約之法律關係，請求反訴被告給付171萬1945元及自103年6月11日起至清償日止，按年息5%
計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
㈦兩造均陳明願供擔保，准予宣告假執行及免為假執行，就反訴原告勝訴部分，核無不合，爰均酌定相當之擔保金准許之；至於反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
陸、結論：原告之訴為無理由；反訴原告之訴為一部有無理，一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 5 月 11 日民事第三庭 法 官 高英賓
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 11 日書記官 鄭淑英
附表㈠：(反訴原告請求租金差額)
┌─────┬──────┬───────┬───────────────┐
│ 承租年月 │反訴原告主張│ 利息起算日 │ 備 註 │
│ │短付之租金 │ │ │
│ │(新台幣元) │ │ (法定利率為年息5%) │
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│102年4月 │ 120,000 │102年5月11日 │ │
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│102年5月 │ 180,000 │102年6月11日 │ │
├─────┼──────┼───────┼───────────────┤
│102年6月 │ 160,000 │102年7月11日 │ │
├─────┼──────┼───────┼───────────────┤
│102年7月 │ 160,000 │102年8月11日 │ │
├─────┼──────┼───────┼───────────────┤
│102年8月 │ 140,000 │102年9月11日 │ │
├─────┼──────┼───────┼───────────────┤
│102年9月 │ 140,000 │102年10月11日 │ │
├─────┼──────┼───────┼───────────────┤
│102年10月 │ 140,000 │102年11月11日 │ │
├─────┼──────┼───────┼───────────────┤
│102年11月 │ 150,000 │102年12月11日 │ │
├─────┼──────┼───────┼───────────────┤
│102年12月 │ 130,000 │103年1月11日 │ │
├─────┼──────┼───────┼───────────────┤
│103年1月 │ 150,000 │103年2月11日 │ │
├─────┼──────┼───────┼───────────────┤
│103年2月 │ 140,000 │103年3月11日 │ │
├─────┼──────┼───────┼───────────────┤
│103年3月 │ 110,000 │103年4月11日 │ │
├─────┼──────┼───────┼───────────────┤
│103年4月 │ 130,000 │103年5月11日 │ │
├─────┼──────┼───────┼───────────────┤
│103年5月 │ 100,000 │103年6月11日 │ │
├─────┼──────┼───────┼───────────────┤
│ 合計 │1,950,000 │ │ │
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附表㈡：反訴被告所提出自102年4月至103年5月，代收之月子餐款項
┌─────┬──────────┬──────────┬────────┐
│ 年月 │ 月子餐供應商 │ 金額(新台幣元) │ 備註 │
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│102年4月 │ 亞奇拉飲食店 │ 504,430 │ │
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│102年5月 │ 亞奇拉飲食店 │ 866,906 │ │
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│102年6月 │ 亞奇拉飲食店 │ 708,587 │ │
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│102年7月 │ 亞奇拉飲食店 │ 747,033 │ │
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│102年8月 │ 亞奇拉飲食店 │ 805,880 │ │
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│102年9月 │ 亞奇拉飲食店 │ 674,520 │ │
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│102年10月 │ 亞奇拉飲食店 │ 578,890 │ │
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│102年11月 │ 璽寶外燴飲食店 │ 657,400 │ │
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│102年12月 │ 璽寶外燴飲食店 │ 573,780 │ │
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│103年1月 │ 璽寶外燴飲食店 │ 593,490 │ │
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│103年2月 │ 璽寶外燴飲食店 │ 525,270 │ │
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│103年3月 │ 璽寶外燴飲食店 │ 460,630 │ │
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│103年4月 │ 璽寶外燴飲食店 │ 623,420 │ │
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│103年5月 │ 璽寶外燴飲食店 │ 330,690 │ │
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│103年6月 │ 璽寶外燴飲食店 │ 520,210 │ │
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│ │ 9,171,136 │ │
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