臺灣臺中地方法院96年度訴字第3208號｜法律人

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第3208號原　　　告　乙○○ 訴訟代理人　陳恩民律師被　　　告　豐邑建設股份有限公司法定代理人　己○○ 訴訟代理人　張繼準律師複代理人　　張瓊文律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國97年6月2日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：㈠原告與訴外人九鼎開發建設股份有限公司（下稱九鼎公司），為坐落新竹市○○段關埔計劃內配售之土地7511.12平方公尺（下稱系爭土地）之權利人，而九鼎公司於民國96年5 月8日委任原告出賣系爭土地，嗣被告於96年6月28日，透過訴外人永慶不動產竹北莊敬加盟店即豐裕不動產有限公司（下稱豐裕公司）之居間仲介，與原告簽訂買賣要約書（下稱系爭要約書），約定由被告以每坪新台幣（下同）515,000 元，總價1,170,140,000元，向原告買受系爭土地，並經原告同意出售，該仲介公司乃備妥不動產買賣契約書，並聯絡兩造正式簽訂買賣契約書之時間，惟被告以資金周轉不足為由，拒絕履行，經原告及豐裕公司一再催促，被告為表示購買意願，嗣於96年7月19日出具購買土地意願書予原告，同時為保證其履約意願，並約定於96年7月26日簽訂系爭土地之買賣契約，惟被告仍遲未履行，原告遂於96年8月3日委任律師發函通知被告，依系爭要約書應負違約責任，被告旋即回函表示系爭要約書要約之有效期限至96年7月5日24時止，原告未依約承諾簽章，於有效期屆至時，該要約書即自動失效等情，爰依系爭要約書第8條，認被告違約致未能簽訂買賣契約，應給付按成交總價3%計算之違約金，然系爭土地之總價1,170,140,000元，若依約定之成交總價3%計算之違約金即高達3,514,200元，恐有過高之虞，故僅請求被告公司給付5,124,200元之違約金。㈡聲明：⑴被告應給付原告5,124,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠被告透過豐裕公司之仲介，表示購買系爭土地之意願後，因豐裕公司告知系爭土地之權利人不止一人，因此在出具系爭要約書予豐裕公司轉交原告時，要求系爭土地全部之權利人須在96年7月5日前為承諾之意思表示，並於系爭要約書上賣方欄簽名或蓋章，嗣僅原告簽名同意出賣系爭土地，訴外人即系爭土地權利人之一九鼎公司並未簽名或蓋章同意出賣系爭土地，則系爭土地既未經全部之權利人於要約期限內為承諾之意思表示，依民法第158條之規定，被告所為之要約，已因期限屆至而失效。㈡被告於96年7月19日出具之購買土地意願書，透過豐裕公司轉交原告及九鼎公司，預定於同年7月26日簽訂買賣契約，惟至同年7月26日，該購買土地意願書並未獲原告及九鼎公司之承諾，致無法簽訂系爭土地之正式買賣契約。㈢又原告提出之「政大不動產專任委託銷售契約書」記載九鼎公司委託者係「長春不動產仲介經紀有限公司」，且經「長春不動產仲介經紀有限公司」及其法定代理人、不動產經紀人蓋用印章，此顯係九鼎公司與「長春不動產仲介經紀有限公司」間之契約，應與原告無關。㈣聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本件兩造不爭執事項：㈠被告於96年6月28日委託豐裕公司居間仲介向原告要約，購買坐落新竹市○○段關埔計劃內配售之土地7511.12平方公尺，總價1,170,140,000元，並於同日簽訂要約書。㈡依上開要約書第9條約定，要約有效期間至96年7月5日24時止。㈢原告於96年6月28日對上開要約表示承諾。㈣依系爭要約書第8條違約處罰約定：本要約書經賣方（即原告）承諾並送達買方後，因可歸責於買方或賣方之事由，致無法簽訂買賣契約書時，他方即得請求違約方給付按房地成交總價的3%計算之違約金作為損害賠償。㈤系爭要約買賣標的之出賣人為原告及九鼎公司，其出賣之面積分別為2513.65平方公尺、4,997.45平方公尺。㈥被告於96年7月19日就系爭土地另出具「購買土地意願書」予原告及九鼎公司，並預定買賣契約於96年7月26日簽訂。㈦原告於96年8月3日委請天下法律事務所路春鴻律師以天法字第96080301號律師函通知被告給付違約金35,104,200元。四、法院之判斷：原告主張被告未依系爭要約書之約定，與原告簽訂系爭土地之買賣契約，違反系爭要約書第8條違約處罰約定，應給付原告違約金等情，為被告否認，並以前揭詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠九鼎公司是否有授權原告出賣系爭土地？即原告就系爭買賣之承諾是否包括代理九鼎公司為承諾之意思表示？㈡原告請求違約金是否有理由？經查：㈠本件原告主張九鼎公司有授權其共同出賣系爭土地等情，為被告所否認，而證人即九鼎公司實際負責人甲○○於本院審理中雖證稱：「（是否曾委託原告乙○○共同出售新竹市關埔計畫內配售土地之出賣事宜？於何時委託？以何形式委託？）有。96年6月間，我有委託乙○○幫我出售該土地（抵費地）。當時有寫一張委託書」、「（委託何人擔任此一土地買賣之仲介？）我只有授權給乙○○一起出售，他委託何人仲介我不清楚」、「（你有授權給乙○○出售系爭土地，價格每坪多少金額？）52萬元」等語（見本院97年4月14 日言詞辯論筆錄），又原告提出之政大不動產專任委託銷售契約書，其上雖有蓋用九鼎公司、法定代理人林文星及原告之印文，惟其上卻未記載委任原告銷售之標的物，且受委任人（即乙方）記載「長春不動產仲介經紀有限公司」，並蓋用其法定代理人「葉堂」、不動經紀人「吳鴻義」之印文，衡諸常理，九鼎公司本身既為建設公司，證人甲○○又為九鼎公司之實際負責人，自應考量九鼎公司之營運，且系爭土地交易總價又高達1,170,140,000元，應非僅以口頭授權原告與被告商議系爭土地之買賣；又若原告確實有取得九鼎公司之授權，九鼎公司理應與原告簽訂正式之授權書，以保障九鼎公司之權益，而非僅借用毫無相關之訴外人政大不動產仲介經紀有限公司之「不動產專任委託銷售契約書」與原告簽約授權書，甚且未記載委任原告銷售系爭土地之坐落位置、面積等事項，況系爭要約書上賣方簽章欄僅記載原告為出賣人，並未載明原告為九鼎公司之代理人，九鼎公司是否確有授權原告，顯有疑義？是僅憑證人甲○○之證述，尚難認簽訂系爭要約書當時，甲○○或九鼎公司確實有授權原告處理系爭土地之買賣事宜，原告上開主張，尚難信為真實。㈡又按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院39年台上字第1053號判例可資參照。查本件證人丁○○於本院審理時結證稱：「（是否為被告公司承辦系爭『新竹市關埔計畫區內土地買賣』之承辦人？）是的，本件是仲介丙○○與我接洽聯絡系爭土地買賣事宜」、「（於96年7月5日24時前，丙○○有無告知你，九鼎公司委任原告為代理人並出示授權書？）之前丙○○就有告知，原告有經過九鼎公司的口頭授權，但我從頭到尾都沒看到授權書，到96年7月5日也沒有看過，且我曾在寫了要約書後到96年7月5日之期間有要求丙○○拿出九鼎公司有授權給原告出售之授權書，但丙○○都未提出。而我也曾經向原告當面要求提出九鼎公司同意出售之授權書，原告也沒有提出來」、「（本件於要約期限屆至僅有原告簽名同意出售土地時，仲介丙○○對你有何陳述？）我當時有要求一定要經過九鼎公司的甲○○在要約書上簽名確認或提出授權書，原告只說他說了就算數，不需要提出九鼎公司的授權書。而7月5日丙○○會同賣方仲介戊○○至九鼎公司要求甲○○簽名，當天我沒有在現場，而當時甲○○人在國外，他妹妹吳麗珠表示不願意簽該要約書，並以電話告訴我直接簽訂正式買賣契約，我表示本件買賣金額龐大，希望能由九鼎公司在要約書上先簽名確認，以向被告公司依正常程序請款，才可正式簽訂土地買賣合約書」等語（見同上筆錄），再參證人丙○○於審理中證述：「（是否曾擔任兩造間就新竹市關埔計畫內配售土地之仲介？由何方委託你擔任此件土地買賣仲介？）是，本件買賣有買方及賣方經紀人，我是買方的經紀人，我是找到土地介紹被告公司買受」、「…我們找到土地介紹給被告公司，被告公司也接受，並於96年6月28日寫該要約書，將所欲購買之條件均在要約書記載清楚，之後我就把該要約書交給賣方的經紀人戊○○，請他轉交給賣方簽名確認出賣，而賣方乙○○就來我的公司簽該要約書，至於是當天或是隔天才簽，我不記得。當時乙○○說他自己就可以決定該筆土地的買賣，至於該筆土地其他的地主是否有授權乙○○，我就不清楚，當時我也沒看到授權書」、「（依購買土地意願書第6條載明『本件買賣預定於96年7月26日簽訂』，嗣後雙方為何未於該日簽訂買賣契約書？）因之前有約原告及被告就原本的要約書簽約，因系爭土地為重劃土地，並無所有權狀，被告要求重劃公司與原告乙○○一起簽約，而被告是因為重劃公司（即九鼎公司）沒有在要約書上回簽，所以就不願意簽正式的買賣契約…」等語（見本院97年4月14日言詞辯論筆錄），依此可知，買方之仲介丙○○雖有告知被告，原告有取得九鼎公司實際負責人甲○○之口頭授權，然被告自簽訂系爭要約書之後至承諾期間屆滿（即96年7月10日 24時）止，仍不斷要求原告出示授權書，甚且於96年7月5日當日亦直接與九鼎公司聯絡，要求訴外人即證人甲○○之胞妹吳麗珠在系爭要約書上賣方簽章欄簽名蓋章，顯見被告在訂立系爭要約書時，其真意係因系爭土地買賣價金總額龐大，為使後續買賣契約能夠順利進行，而要求系爭土地全部之權利人均能在系爭要約書上簽名、蓋章或提出九鼎公司之授權書，揆諸上開說明，自應以原告及九鼎公司均在系爭要約書上簽名蓋章或原告有提出九鼎公司之授權書，系爭要約書始有效成立，而原告於簽訂系爭土地買賣契約書前，既未提出九鼎公司實際負責人甲○○之授權書，自不得代理九鼎公司簽訂系爭要約書（況該要約書賣方簽章欄亦無載明原告為九鼎公司之代理人，已如前述），又系爭要約買賣標的之出賣人包括原告及九鼎公司，為兩造所不爭執（見上開不爭執事項㈤），而系爭要約書於96年7月5日24時之承諾期間屆滿前，復未經九鼎公司於賣方簽章欄簽名蓋章，被告自無從確認九鼎公司是否有出售意願，依民法第158條規定，系爭要約書自應失其效力，被告自不受系爭要約書之拘束而負與原告簽訂系爭土地買賣契約之義務。是原告主張系爭要約書有效成立，被告未依系爭要約書簽訂系爭土地之買賣契約，應給付違約金云云，洵屬無據。㈢綜上所述，系爭要約書既已失效，被告自不受該要約書之拘束而負與原告簽訂系爭土地買賣契約之義務。從而，原告依系爭要約書，請求被告給付5,124,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。五、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，均與前開論斷結果無礙，爰不另贅論，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　97　　年　　6　　月　　 20　　日民事第一庭法　官　卓進仕以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　97　　年　　6　　月　　 20　　日書記官　賴榮順

臺灣臺中地方法院96年度訴字第3208號

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