臺灣高等法院 臺中分院104年度上字第275號

• 裁判案由: 償還修繕費用
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院 臺中分院
• 裁判日期: 105 年 01 月 12 日

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　104年度上字第275號上　訴　人　醫舟管理顧問股份有限公司
法定代理人　謝禮成
訴訟代理人　張績寶律師
複代理人　　莊惠祺律師
被上訴人　　美來企業股份有限公司
法定代理人　吳秋密
訴訟代理人　楊盤江律師
上列當事人間請求償還修繕費用事件，上訴人對於民國104年5月11日臺灣臺中地方法院 103年度訴字第1733號第一審判決提起上訴，本院於104年12月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新台幣 169萬3318元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之九十九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
㈠上訴人前於民國（下同）97年7月7日向被上訴人承租門牌號碼為台中市○區○○路000號地下1樓至11樓房屋，供作經營皇家產後護理之家之用。惟自101年年底迄102年10月間，相關硬體設備包括：高壓電機、自動發電機、熱水及暖氣鍋爐、空調冷氣等，陸續發生故障，且若干零件早已損壞，影響皇家產後護理之家營運及商譽甚劇。上訴人乃於l02年10月7日發函，催請被上訴人於文到7日內履行民法第429條之出租人修繕義務，同時告知倘被上訴人逾期不為修繕，上訴人將自行僱請專人修復，並依法請求被上訴人償還修繕費用。惟被上訴人針對上訴人上開催告，竟函覆辯稱租賃不動產內之相關硬體設備包括：高壓電機、自動發電機、熱水及暖氣鍋爐、空調冷氣等，均非租賃標的，拒絕負責修繕。上訴人因此於 102年10月31日再度委請律師催請被上訴人履行修繕義務，然仍遭被上訴人拒絕。
㈡按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕；又租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第 429條、第 430條分別定有明文。茲上訴人於被上訴人拒絕修繕之義務後，就上開四項設備已另行委由他人修繕，分別為：⑴委請震力電機顧問有限公司修繕高壓電電力主機，計支出9萬7000 元；⑵委請浚騰消防工程有限公司修繕自動發電主機，計支出 3萬3000元；⑶委請三豐爐業有限公司修繕暖氣（熱水）鍋爐主機，計支出20萬4750元；⑷委請冠允空調工程有限公司修繕空調冷氣系統主機，計支出 126萬元。合計支出159萬4750元，上訴人自得依上開規定請求被上訴人償還。
㈢上訴人雖曾與被上訴人簽訂工程委任契約書，惟委託被上訴人發包管理之「水電工程」、「冷氣工程」，是舊有管路之汰換，並非採購該等設備。主要原因是承租該飯店之前，針對舊有管路進行更新，與本件上訴人主張之四項設備無關。至於該工程委任契約另約定被上訴人免費提供相關設備予上訴人使用，係指上訴人使用相關設備之對價，已包含在租金範圍內，不另計算租金的意思。且被上訴人點交上開設備予上訴人時，雙方均進行盤點，並製作紀錄，日後上訴人亦需返還，故該等設備之修繕，自應由被上訴人負責。
㈣上訴人公司成立之初，皇家大飯店仍繼續營運，住客所有消費之金額均需開立發票，而該發票仍由被上訴人開立，然實際上該收入應納入上訴人之營收，再依兩造租賃契約約定，由上訴人按當月營業額之 20%計算租金給付被上訴人。以故，兩造另訂立服務合約，俾將皇家大飯店之住房收入歸由上訴人取得，再由上訴人自其中收取 20%作為給付被上訴人之租金。而經營產後護理之家後，上訴人致力於發展產後護理之家之業務，且因經營產後護理之家，需遵守衛生局相關法規，此與飯店住客之需求有所抵觸，以致飯店業務及收入銳減。故上訴人公司經全體股東同意，決定不再經營飯店之業務，因之，不再有飯店之相關收入，而該服務合約亦無繼續存在之必要。因此，上訴人乃於102年6月24日寄發存證信函向被上訴人表達終止合約之意。故服務合約第8條規定：「
甲方（即被上訴人）應支付乙方（即上訴人）維護服務費，以甲方當月開立銷售發票未稅金額的 85%，作為支付乙方提供維護服務相對報酬之計算方式。契約期間內，經雙方協議後，可改變酬勞計算方式」，其所謂 85%費用係指原本即應歸由上訴人取得之收入，並非被上訴人所稱之設備維護費用。
㈤關於上訴人公司102年5月10日召開之股東會議記錄，不過係新上任之總經理檢視服務合約後，發現其合約文字將來恐會引發修繕費用應由何方負擔之爭議所為陳述。而縱使服務合約第 3條內容，有修繕費用似應由上訴人負擔之疑義，然上訴人既早已於102年6月24日寄發存證信函向被上訴人表達終止合約之意，被上訴人猶執前開服務合約主張修繕費用應由上訴人負擔云云，顯失所依據。
㈥爰求為判命被上訴人應給付上訴人 159萬4750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行之判決。
二、被上訴人則以下列各項抗辯，並求為判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行：
㈠在房屋租賃供住家使用之情形，有關水、電、瓦斯等設備，通常固由出租人提供而負維修之責，惟租賃房屋若供營業使用，有關營業所需之相關設備則應由承租人自行設置及維修。本件上訴人承租系爭房屋係作為經營坐月子中心之用，有關坐月子中心所需高壓電力主機、自動發電主機、暖氣（熱水）鍋爐主機、空調冷氣系統主機及其他營業所需之設備，均非出租人所應提供，更非租賃標的物之一部分。此於簽約時雙方即言明營業所需之設備，應由承租人即上訴人自行設置並維修，故租賃契約第10條第1、2項乃約定：「一、無論租約到期或終止租約，乙方（指上訴人）所有設備之物品任憑甲方（指被上訴人）處置。二、乙方於租賃標的設備或為營業處所登記者，應於租賃關係消滅時自動遷離」。換言之，即上訴人應自行設置其營業所需之相關設備，且於租賃關係消滅時遷離。此外，兩造簽約後，上訴人曾因委託他人設計營業處所被騙，遂於 97年9月12日另與被上訴人簽訂工程委任契約書，斥資 4000萬元，委託被上訴人為其管理發包1至13樓（註：租賃標的物為地下1樓至地上11樓，但無4樓，12樓即11樓，13樓即頂樓）之工程。工程項目包括「6.鋁窗玻璃工程」、「 7.水電工程」、「8.冷氣工程」、「10.監視網路電話工程」、「11.燈具工程」、「防火門片工程
」、「消防工程」「輕鋼架天花板工程」、「音響系統」、「電視工程」、「未估其他工程」。簡言之，上訴人營業所需之設備，包含大樓之基礎設備，均由上訴人斥資委託被上訴人管理發包，並不在租賃標的範圍之內。惟因兩造之法定代理人原為父子關係（阮正義為阮啟發之父），被上訴人乃將公司既有不再使用之一些舊設備器材免費提供給上訴人使用，此由上開工程委任契約第 4條第14項約定：「乙方免費提供給甲方旅館管理系統、會計管理系統、電腦設備、房間設備、房間備品、辦公家具等‧‧‧之內容使用」自可明瞭。故即使被上訴人曾免費提供部分設備及生財器具，惟亦無更換或維修之義務。
㈡兩造之租賃契約並未約定被上訴人提供高壓電力主機、自動發電主機、暖氣（熱水）鍋爐主機、空調冷氣系統主機，且上開高壓電力主機、暖氣（熱水）鍋爐主機及空調冷氣系統主機係被上訴人依嗣後另行簽訂之工程委任契約書免費提供予上訴人使用，依兩造授受上開設備及器材之本意，被上訴人僅有提供使用之責，並無負修繕或汰換之義務。故上訴人請求相關修繕汰換之費用自屬無據。
㈢另上訴人未提出其支付修繕及汰換費用之證據，被上訴人否認上訴人請求之金額。此外，上訴人與冠允空調工程有限公司所簽訂之空調修繕汰換工程合約價格 120萬元偏高，合理價格僅約80萬元，如採重點設備更換，則合理市場價格更僅約60萬。茲上訴人竟就空調設備請求修繕汰換費用達 126萬元，顯然偏高。
㈣系爭設備係被上訴人買受該棟大樓後增設，原供經營飯店之用。兩造簽訂租約後，被上訴人於 99年1月20日另與上訴人簽定服務合約書，將飯店部分亦交由上訴人經營及保養維護硬體設備，耗材零件更換與其他費用均由上訴人採購保管與負擔，設備亦由上訴人自行修繕，上訴人亦得自行採購設備，被上訴人則支付維護服務費予上訴人，期間為配合上訴人經營飯店及產後護理之家，三度變更用途及面積。茲該棟大樓向來均由上訴人自行僱專人或委由他人保養維修，上訴人自不得請求償還修繕費用。雖上訴人主張已於102年6月24日以存證信函終止服務合約，惟該終止係單方意思表示，並不生終止之效力。
㈤另上訴人於102年5月10日召開股東會，討論有關修訂或取消上開服務合約書事宜，總經理鄭卉榛表示：「但此份服務合約第三條之內容，於修繕部分影響到修繕及設備的問題，對醫舟而言是不安全的合約，將會被視為醫舟與美來之間租賃合約的增訂契約」；董事長謝禮成則稱：「此份合約的第三條若未修改或刪除，將影響到醫舟與房東美來協商房屋修繕的問題，會變成整棟大樓的修繕都要由醫舟來負責。請各位股東決議是否授權予董事長修訂或取消服務合約」。足證上開服務合約書確實為兩造租賃契約之增訂契約，且系爭大樓之相關設備，包含本件系爭四項設備之修繕均應由上訴人負責。
三、被上訴人並提起反訴，求為判命上訴人應給付被上訴人 l95萬元及自103年6月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行，主張：
㈠兩造就租金部分，於租賃契約書第3條第1項原約定上訴人應按營業額20%計算支付。嗣於98年5月23日協議，自98年6月1日起至98年11月30日止，租金計算方式，改以營業額剔除月子餐成本金額後，再計算20%之租金；又 98年11月30日另協議，自98年12月1日起至100年11月30日止，租金計算方式改為營業額15%；再100年11月30日又協議：自100年12月1日起至101年11月30日止，租金計算方式改為營業額15%。上開三份協議書雖曾變更原租賃契約書第3條第1項按當月營業額20% 計算之約定，惟均定有期間，則於期間屆滿後自應回復原租約之約定。且被上訴人之所以同意變更上開租金計算方式，係應上訴人之要求，考量上訴人剛開始營業，月子產業市場尚未熱絡，業績不佳，連續虧損‧‧‧等因素，基於雙方合作之誠意，共體時艱，始予減租，與上訴人所稱提供月子餐服務之方式造成經營成本增加無關。茲上開期限屆滿後，被上訴人乃於101年10月19日發函通知自上開協議期間101年11月30日優惠租金期間屆滿之翌日即101年12月1日起，回復原租約租金之約定。而上訴人自101年12月1日起至102年3月份之租金，亦確實有按當月營業額20%計付租金。
㈡詎上訴人為規避其應付之租金，聲稱將月子餐委外辦理，由上訴人代客人向該廠商訂購月子餐點，並由該廠商直接向客人請款，由上訴人代收，上訴人乃以此為由而將月子餐之收入自營業額中剔除，導致營業額減少，並因而減損被上訴人租金之收入。違反約定，且有違誠信。且上訴人承租系爭房屋經營月子會館，其中媽媽產後照護與嬰兒住宿、媽媽月子餐及嬰兒照護膳食為其主要營業項目，倘上訴人將主要營業項目之月子餐聲稱委外經營而實際係自己經營，因此不必納入營業額計付租金，則是否包括產後住宿與嬰兒照護等所有營業項目均得以方式而不納入營業額而計付租金。上訴人此舉顯然違背兩造當初簽訂租約約定以租賃標的物經營月子會館營業額 20%計付租金之精神，也不符上訴人營業以來兩造均將月子餐收入之20%列為租金之事實。
㈢自 98年3月11日起，上訴人即委外而實際自己經營提供月子餐予入住之產婦迄今，且自 102年6月7日起，被上訴人發現102年4、 5月份上訴人用以計算租金之營業額顯有短少，雖上訴人稱係因經營決策之考量，改以代訂方式提供月子餐服務，已無該營業項目可列為租金計算之範圍，然而事實僅係「月子餐收入之收據改由廠商開立」予產婦，上訴人因此少開收據、少申報營業收入，繼而未列計租金。故該項月子餐服務自開業迄今，一直是委外而實際自己經營，廠商供餐及配送方式亦未改，除收據開立方式改變外，其餘皆與102年4月以前相同。
㈣另依上訴人制作供月子中心營業使用之「皇家產後護理機構及坐月子中心定型化契約」第19條二1.記載「一日三餐（附三餐點心）藥膳體質調理餐點服務。本會館乃委外由璽寶月子餐駐館為產婦每餐現做。若產婦自行負責月子餐，本會館將酌退每日 500元。」由上可知，月子餐服務之收入，自始迄今皆為上訴人之營業收入。故上訴人稱月子餐服務已非屬營收項目云云，顯與事實不符。
㈤經查，上訴人自102年4月起至103年5月止，預估已短付租金計195萬元（如原判決附表㈠所示)。又兩造所約定給付租金之期限為每月10日，爰請求上訴人給付短少之租金，並自103年6月11日起之法定遲延利息。
㈥另關於上訴人月子餐之收入，依上訴人提出之房價表所示（原審卷二第94頁），一日之月子餐費用為 730元，再依上訴人提出之產婦入住月子中心天數表（原審卷二第38至48頁）計算之結果，自102年4月起至103年6月止，上訴人因將月子餐委外經營而短少之收入即高達 966萬7262元（原審卷二第192頁）。以營業額20%計算，短付之租金應為 193萬3452元（計算式： 9,667,262×20%＝1,933,452），與上訴人之請
求金額亦相仿，益證上訴人之請求有所依據。
四、上訴人則求為判決駁回被上訴人之反訴，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行，抗辯：
㈠依據兩造於97年7月7日所簽租賃契約書第三條約定，可知上訴人每月應支付予被上訴人之租金係以經會計師核定之當月營業額之 20%為計算依據，亦即屬營業額者，方為租金計算之依據。而上訴人經營之皇家產後護理之家於102年4月前提供之營業項目，因包含提供月子餐，故此部分才列入營業額而計算租金。然因上開提供月子餐服務之方式造成上訴人之經營成本增加，故兩造曾於 98年5月23日達成協議，即被上訴人同意自98年6月1日起至同年11月30日止之租金，計算方式更改為：營業額剔除月子餐成本金額後再計算 20%租金；嗣經再次協議，被上訴人同意自 98年11月30日起至100年11月30日止之租金計算方式更改為：以營業額之 15%計算；其後100年12月1日至101年11月30日之租金計算方式亦同。
㈡茲因產婦對月子餐要求多樣化及採購月子餐成本增加，甚至發生產婦食用月子餐後，因身體不適而向上訴人求償之糾紛，上訴人基於減省成本、維護商譽等諸多考量，幾經評估後，決定自102年4月起改以代訂方式提供服務，亦即由產婦自行決定月子餐後，上訴人僅幫忙產婦向提供月子餐之廠商訂購，再由提供月子餐之廠商直接配送給產婦、並由廠商開立收據向產婦收費。換言之，自102年4月起，上訴人之營業項目中已不包含直接提供月子餐之服務，自無所謂月子餐之收入可言。被上訴人指稱上訴人自102年4月份起未將月子餐收入納入租金計算範圍，短付租金云云，並非事實。
㈢依據兩造所簽租賃契約書第三條約定，上訴人每月應支付予被上訴人之租金，係以經會計師核定之當月營業額之 20%為計算方式，而所謂「當月營業額」係指上訴人實際有收入之營業額，至於上訴人之營業項目為何？營業項目是否隨市場景氣、物價波動等因素而調整等，均非被上訴人所能置喙，此徵諸兩造租賃契約並未就上訴人之營業項目有所約定即明。準此以言，上訴人在評估營業成本後，而改以代訂方式提供月子餐服務，乃上訴人身為管理者之決策，豈係被上訴人所能干涉。被上訴人無視於上訴人經營決策之考量因素，強將上訴人已無經營之項目，列為租金計算之範圍，洵屬無據。再則，倘提供月子餐之服務能帶來豐厚利潤，上訴人豈有委外經營之理。故被上訴人指稱上訴人係刻意規避應給付之租金，始改變月子餐之提供方式云云，不足採信。
㈣至於被上訴人以上訴人提出之月子餐價目表，乘以產婦入住月子中心之天數，據以計算上訴人月子餐之營業額，亦不正確，蓋產婦即使有入住月子中心，惟並非每餐均有委託上訴人代訂餐點，故其計算方式顯有錯誤。
㈤自102年4月起至103年6月止，上訴人代月子餐供應商向客戶收取之月子餐費用，詳如原判決附表㈡所示。
五、原審就反訴部分，判命上訴人給付被上訴人171萬194元，及自103年6月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並依兩造聲請，分別為准、免假執行之宣告，駁回被上訴人其餘部分之請求，並駁回上訴人本訴部分之請求。被上訴人就其反訴敗訴部分未上訴，此部分已經確定；上訴人則就其敗訴部分聲明不服，求為判決㈠原判決駁回上訴人請求償還修繕費用 159萬4750元及法定遲延利息，暨命上訴人給付被上訴人租金 171萬1945元及法定遲延利息，及假執行之宣告，並訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，⑴被上訴人應給付上訴人 159萬4750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。⑵被上訴人在第一審之反訴（未確定部分）及假執行之聲請均駁回。被上訴人則求為判決駁回上訴，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
六、兩造不爭執事項：
㈠門牌號碼台中市○區○○路000號地下1樓至11樓建物，係被上訴人於 76年1月間委由被上訴人公司當時之代表人阮正義，向原起造人盧池等19人購得。被上訴人購得系爭大樓後，係作為經營飯店使用。經營飯店期間，系爭大樓即已設置高壓電力主機、自動發電主機、暖氣（熱水）鍋爐主機、及空調冷氣系統主機。
㈡97年7月7日上訴人與被上訴人簽訂租賃契約書，向被上訴人承租上開建物地下 1樓至11樓，經營皇家精品月子會館。約定租賃期間自97年4月1日起至109年3月31日止，計12年。並約定以上訴人經營皇家精品月子會館，經會計師核定之當月營業額 20%作為每月之租金。飯店業務也由上訴人繼續經營，且飯店之營運收入亦併入上訴人之營業額，據以計算租金。
㈢上訴人為將系爭大樓改裝作為坐月子中心，加上當時被上訴人公司之負責人阮正義亦為上訴人公司之大股東，故兩造於97年9月 12日另簽訂工程委任契約書，由上訴人委任被上訴人就皇家精品月子會館之整棟合法工程施工、設計、監造及所有相關設備等事宜。依工程委任契約書第 4條第14款規定，被上訴人免費提供上訴人使用之設備包括本件系爭高壓電力主機、自動發電主機、暖氣（熱水）鍋爐主機、及空調冷氣系統主機。
㈣上訴人並無旅館登記證，於 99年1月20日，兩造再簽訂服務合約書，由被上訴人委託上訴人就該大樓之設備提供維護、保養、服務、維修工作。依服務合約書第三條規定「上訴人提供服務所需各種週邊耗材及零件更換與其他費用，須由上訴人自行採購保管與負擔」；第四條規定「被上訴人應支付上訴人維護費用，以被上訴人當月開立銷售發票未稅金額的85%，作為支付上訴人提供維護服務相對報酬之計算方式」
。
㈤102年6月21日，上訴人以飯店業務銳減為由，以台中五權路郵局第598號存證信函終止服務合約；惟被上訴人隨即於102年 7月5日以台中路郵局第180號存證信函表示不同意終止該服務合約。
㈥上訴人承租系爭大樓後，102年底至103年初，就大樓之高壓電力主機、自動發電主機、暖氣（熱水）鍋爐主機、及空調冷氣系統主機進行修繕。
㈦兩造就系爭租賃契約之租金條款，曾另為下列之協議：
⑴98年5月23日協議：自 98年6月1日起至98年11月30日止，租金計算方式，改以營業額剔除月子餐成本金額後，再計算20%之租金。
⑵98年11月30日協議：自98年12月1日起至100年11月30日止，租金計算方式改為營業額15%。
⑶100年11月30日協議：自100年12月1日起至101年11月30日止，租金計算方式改為營業額15%。
㈧上訴人主張自102年4月起，以月子餐交由其合作廠商辦理，上訴人只負責代客戶向廠商訂購，該廠商係直接向客人請款，再由上訴人代收為由，於營業額中將月子餐之收入剔除。七、兩造爭執事項：
㈠系爭大樓之高壓電力主機、自動發電主機、暖氣（熱水）鍋爐主機、及空調冷氣系統主機等四項設施，是否為兩造租賃契約書之租賃標的物？應由何人負責修繕？上訴人請求被上訴人支付修繕費，有無理由？金額以若干為合理？
㈡上訴人有無將月子餐交由他人經營，月子餐之收入應否計入上訴人之營業額？被上訴人請求上訴人給付 102年4月至103年5月之租金差額，有無理由？金額以若干為合理？
八、上訴人固主張向被上訴人承租之系爭大樓，其租賃之標的物包括設置於大樓內之高壓電力主機、自動發電主機、暖氣（熱水）鍋爐主機、及空調冷氣系統主機等四項設備。惟為被上訴人所否認，經查：
㈠上訴人向被上訴人承租系爭大樓係作為營業使用，依一般營業場所之租賃關係，出租人並非必然供應營業所需相關設備予承租人使用。且上開四項設備，係被上訴人購買系爭大樓之後，為經營飯店業務而增購，此為兩造所不爭執，亦難認上開四項設備係屬於原本附屬在大樓內之不可分離之必要設施（例如門扇、馬桶、消防系統、排水系統、電力系統‧‧‧等），故上訴人主張兩造租賃契約之標的包括系爭四項設備等語，要非無疑。且系爭四項設備是否有在上訴人之承租範圍，應以租賃契約之約定為準，觀之租賃契約書第一條約定：「租賃標的物及其所在：台中市○區○○路 000號地下一樓到十一樓」，本件租賃標的物為系爭建物，系爭四項設備非屬系爭建物之一部分，故系爭四項設備即非上訴人承租之範圍。
㈡又上訴人承租系爭大樓之目的在經營皇家精品月子會館（即俗稱之坐月子中心），茲因原大樓係由被上訴人作為經營飯店之用，上訴人承租之後必須重新裝修，以符合其營業之需求，故雙方另在租賃契約簽訂後，於 97年9月12日另簽訂工程委任契約書（原審卷一第85至89頁），由上訴人就皇家精品月子會館之裝修工程，委任被上訴人管理發包、施工、設計、及監造，總工程經費上限為4000萬元。而雙方在上開工程委任契約書第4條第 14款另規定，被上訴人應免費提供上訴人使用之原大樓之設備即包括本件系爭高壓電力主機、自動發電主機、暖氣（熱水）鍋爐主機、及空調冷氣系統主機，此亦為兩造所不爭執（兩造不爭執事項第㈢）。換言之，倘兩造先前所簽定之租賃契約書之租賃標的已包括上開四項設備，何須在事後簽訂之工程委任契約書中另外約定被上訴人應免費提供該四項設備予上訴人使用？被上訴人雖主張「免費提供」係指上訴人使用該等設備之對價，已包含於租金範圍內，「不另算租金」，並非毫無對價云云。果爾如此，上訴人即應要求於工程委任契約書中明載此意旨，由此可知，系爭四項設備並非原租賃契約之承租範圍，係事後被上訴人另同意上訴人免費使用，故兩造間就系爭四項設備非租賃關係。上訴人雖又辯稱伊為重新整頓建物之故，自費委託被上訴人管理發包之內容為「水電工程」、「冷氣工程」舊有管路之汰換，並非委託被上訴人發包採購該等工程之設備。與被上訴人主張高壓電力主機、自動發電主機、暖氣（熱水）鍋爐主機、及空調冷氣系統主機發生故障之情形不同云云。雖屬真實，但仍不能為上訴人有利之認定。
㈢經查，兩造於 97年7月7日簽訂租賃契約書、及97年9月12日簽訂工程委任契約時，系爭四項設備並無損壞或不堪用之情形，此由上訴人於起訴狀第二頁自承自 101年年底，系爭四項設備始陸續發生故障自明。揆諸上開說明，系爭四項設備既係於上訴人免費使用期間發生故障，上訴人為維持四項設備堪用而支出之必要維修費用，自應由上訴人負擔。
㈣綜上所述，系爭四項設備並非原租賃契約之標的，出租人即被上訴人不負維修之責；上訴人請求被上訴人償還設備之維修費用 159萬4750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
九、上訴人有無將月子餐交由他人經營，月子餐之收入應否計入上訴人之營業額？被上訴人請求上訴人給付 102年4月至103年5月之租金差額，有無理由？金額以若干為合理？
㈠被上訴人主張，97年7月7日兩造簽訂租賃契約時，原約定以上訴人經營皇家精品月子會館，經會計師核定之當月營業額20% 作為每月之租金；且事後曾三度協議更改租金之計算方式，最後一次係於100年11月30日協議，自 100年12月1日起至101年11月30日止，租金計算方式改為營業額15%作為計算之基準等情，此為兩造所不爭執。另102年4月以前，上訴人之營業額中，均包括供應月子餐之營業額；惟自102年4月以後，已將月子餐之營業額自其總體營業額中剔除等情，亦為上訴人所自認。
㈡上訴人固以所謂「當月營業額」係指上訴人實際有收入之營業額而言，茲因上訴人在評估營業成本後，將月子餐改以代訂方式提供予產婦，故於上訴人之營業項目中，實際已無月子餐，自不應強將上訴人已無經營之項目，列為租金計算之範圍等語。經查，從上開兩造不爭執事項㈦每月租金計算方式之約定及變更情形可知，上開三份協議書變更原租賃契約書第 3條第1項按當月營業額20%計算之約定，均定有期間，則於期間屆滿後自應回復原租約之約定，被上訴人亦於 101年 10月19日發函通知自上開協議期間101年11月30日優惠租金期間屆滿之翌日即101年12月1日起，回復原租約租金之約定（原審卷一第104頁），上訴人亦依約自 101年12月1日起至102年3月份止均按當月營業額20%付租，自 102年4月起始將月子餐之收入從營業額中剔除。茲上訴人主張伊自102年4月以後，月子餐服務改成委外經營，已將月子餐之營業額自其總體營業額中剔除等情，則為被上訴人所否認，辯稱上訴人自開業迄今月子餐服務一直實際由其經營，自102年4月起僅改變收據開立方式以規避租金，但仍由皇家向客戶收費再付現予廠商。上訴人為了減少租金支出，於102年4月起擅自將「月子餐收入」改為「暫收款」，並以現金存放，再依其於原審卷一第212頁及卷二第 96頁膳食外包之約定，定期支付月子餐貨款予廠商「亞奇拉飲食店」唐○○先生，該月子餐收入款既未存入上訴人公司帳戶，亦未依法開立憑證，更未請會計師按時列帳申報（原審卷三第24至54頁），俟產婦退房結帳時，直接由「亞奇拉飲食店」及「璽寶外燴飲食店」開立「月子餐收據」給產婦，以規避國稅局勾稽查核，達到漏列「進貨」、「銷貨收入」並短付租金予被上訴人之目的，唐○○先生也因此得以小規模營業人（即每月營業額20萬元以下），依查定每三個月 24萬元（原審卷二第112頁）申報營業額而規避納稅（原審卷二第107至111頁）。違反兩造租約應按租賃物經營月子會館營業額 20%計付租金之約定。查：上訴人承租系爭房屋經營月子會館，媽媽產後照護與嬰兒住宿、媽媽月子餐及嬰兒照護為其主要營業項目，訂約當事人係皇家產後護理之家與產婦，並非上訴人所謂委外之「亞奇拉飲食店」、「璽寶外燴飲食店」與產婦，有DM（原審卷一第 105頁）與產婦入住簽訂之訂房契約附件及坐月子中心定型化契約第4條及第19條可證（原審卷一第 106至113頁）。足見月子餐實際上係由上訴人經營，僅形式上由廠商駐在皇家產後護理之家製作膳食。
㈢查上訴人制作供月子中心營業使用之「皇家產後護理機構及坐月子中心定型化契約」第19條二1.記載「一日三餐（附三餐點心）藥膳體質調理餐點服務。本會館乃委外由璽寶月子餐駐館為產婦每餐現做。若產婦自行負責月子餐，本會館將酌退每日500元。」（原審卷一第111頁），由上可知，月子餐服務之收入，自始迄今皆為上訴人之營業收入，且該款項亦由其收取，否則又何來「若產婦自行負責月子餐，本會館將酌退每日 500元」？上訴人既無該收入，又將如何退費每日 500元？月子餐每人每日為730元，又為何只退500元？且月子餐收入中隱含醫師和護理人員提供之服務以及產婦調理服務之成本，有上開定型化契約第 4條及第19條可證（原審卷一第107至113頁）。故上訴人稱月子餐服務非屬營收項目云云，顯與事實不符。上訴人又辯稱變更廠商疏未將每日酌退 500元文句刪除，而否認其收取月子餐云云，惟查，從上訴人公司之總經理鄭卉榛及副理吳欣芳之證詞（詳下述）亦可證明月子餐費每日 730元確為上訴人向產婦收取之收入，上訴人辯稱「若產婦自行負責月子餐，本會館將酌退每日500 元」係契約漏未刪除，顯非事實；且不訂餐之客戶收取每日 230元之服務費收入，而訂餐之客戶上訴人卻不收服務費，有違常理。上訴人又辯稱：「102年4月份起改採代訂月子餐服務後，仍沿本院卷一第113至116頁版本之契約書（下稱舊版本），迄至 102年12月份全數用罄，始另付印新版本。」然查原審卷二第194至208頁之定型化契約，簽約日期皆為102年4月；原審卷二第206至218頁之定型化契約，簽約日期為102年6月；原審卷二第219至238頁之定型化契約簽約日期為102年7月。以上所用之定型化契約版本，皆非舊版本之契約書，故上訴人所謂舊版本契約書至 102年12月全數用罄才付印新版本，與事實不符。
㈣鄭○○於本院證稱：「我在 100年到職前皇家產後護理之家，它的月子餐是客人可以選擇，有三家以上供應商，它提供皇家產後護理之家月子餐點，月底時再跟皇家產後護理之家結帳，這個模式是我們跟皇家產後護理之家的顧客索取一個價位，也就是她的住宿費，裡面包含住宿費、月子餐、嬰兒照顧費，我到職前月子餐就不是我們自己做的，一直是和廠商配合的。」、「我 100年到職後瞭解狀況，覺得三家以上太多，所以減成一家，也就是亞奇拉餐飲公司，後來更名璽寶外燴飲食店，什麼時候減成一家我忘記了，我們和亞奇拉訂約後，皇家產後護理之家就讓亞奇拉提供我們的月子餐餐點。」、「到職前有三家也都不是我們自己經營。」「皇家產後護理之家開幕後第一家配合的廠商是廣和，之後在契約未到期，就和皇家產後護理之家解約，然後才會有其他三家不等的月子餐供應商，提供皇家產後護理之家餐點。」吳欣芳證稱：「我們代收從 104年4月1日開始，怕會有金錢爭執，客服會先代收餐費，再轉交給璽寶負責人。因為璽寶的負責人是男性，我們的客戶都是女性，不適合到房間內收費，所以我們才會代收，房間費用和餐費是分開的，房間費用是我們自己的收入。」、「我們本來從坐月子住房的房帳中收餐費，後來開會後覺得不妥當，所以從 104年4月1日開始分開來收（後改稱 102年4月1日）」、「代收代付可以減輕公司負擔。」從上述證詞可知，上訴人從來未自己親自製作月子餐，均係由廠商駐管製作，實則自己經營。且月子餐原先包含在住宿費中，卻自102年4月起以代收代付為由，就月子餐費不再付租。上訴人辯稱經係經股東會決議改代收代付剔除月子餐收入計租，對被上訴人亦不生效力。
㈤上訴人自認將月子餐費以「暫收款」名義入帳，亦未開立憑證，與被上訴人之主張相符，此可由上訴人於原審所提傳票（原審卷三第1至第31頁）及上訴人準備書（三）自承：「
皇家產後護理之家為求帳務明確，就代收月子餐餐費部分均先以「暫收款」名義入帳，嗣與月子餐供應商結算時，再以「零用金」名義支出，有傳票可稽（本院卷一第96頁）」，並經上訴人公司會計陳○○於本院證述屬實（本院卷二第29頁）。查上訴人於102年4月起將「月子餐收入」改為「暫收款」，並以現金存放。該月子餐收入款上訴人既未存入公司帳戶，亦未依法開立憑證，更未請會計師按時列帳申報，俟產婦退房結帳時，直接由「亞奇拉飲食店」及「璽寶外燴飲食店」開立「月子餐收據」給消費者（產婦）。上訴人雖辯稱僅係代收代付之性質，伊於102年4月起已不經營月子餐云云，證人陳○○並附和證稱「會計科目暫收款」「僅是代收進來的部分，不是我們的錢」云云（本院卷二第29頁）。惟查「暫收款項」與「代收款項」均屬流動負債，但二者意義不同，「暫收款項：凡收入款係屬暫時性質或一時無相當可歸屬科目者皆屬之，其貸方餘額表示暫收款項之總額」，「代收款項：凡代收之一切款項皆屬之，其貸方餘額表示代收款項之總額。」（本院卷二第72頁台北市法規查詢），亦即「暫收款」係企業之收入，而「代收款項」則屬企業代他人收受之款項。從上訴人將月子餐列為「暫收款」而非「代收款」，亦可證明月子餐確係上訴人之營業收入。是陳○○將「暫收款」證稱係「代收款」，顯與會計科目之意義不符，不足採信。
㈥證人「亞奇拉飲食店」及「璽寶外燴飲食店」負責人唐○○證稱「當初我們評估這個營業費不會超過開立發票的限制，後來實際產生的銷售有超過開立發票的限制，我們去補稅」，「錢都是由皇家產後護理之家收取，我們再跟它請款」、「合約開始我們一直是做月子餐提供，費用是我們向皇家產後護理之家請款，到合約結束都是這樣，亞奇拉也是這樣」(本院卷二第26、27頁）。又唐○○證稱自 100年3月份雙方合作開始，皇家產後護理之家說有代收款，而收取1%的服務費，直到合作結束，合約上沒有記載，祇是口頭約定等語（本院卷二第26反面底27頁正面）。惟查「亞奇拉飲食店」係自 99年3月18日起駐館提供月子餐，證人誤記為100年3月，又陳○○證稱「亞奇拉」或「璽寶」有付1%給皇家產後護理之家等語，顯見1%並非上訴人代收款項之酬勞，而是上訴人支付現金給「亞奇拉」或「璽寶」之現金折扣。唐○○又證稱「我只有和皇家產後護理之家訂約，‧‧‧但我能確定的是我和皇家產後護理之家訂約，要求我要服務送到產婦房間」（本院卷二第27業反面）。查上訴人與「亞奇拉飲食店」所訂之合約第三條明載：「乙方（指「亞奇拉飲食店」）每日提供餐飲（正餐及點心）配送三次到產婦客房的服務，並配合收餐服務‧‧‧‧‧‧」（原審卷二第96頁），唐○○上開證詞與契約內容相符，且於102年4月以前就是如此約定。上訴人以皇家產後護理之家曾發生食安問題，「亞奇拉飲食店」及「璽寶外燴飲食店」應對食安事件負責，主張該飲食店係直接賣月子餐給產婦云云。查「亞奇拉飲食店」及「璽寶外燴飲食店」為生產月子餐之企業經營者，發生食安事件，上訴人當然應依消費者保護法第7條第1項及第3項、第8條第 1項規定與「亞奇拉飲食店」及「璽寶外燴飲食店」連帶負責；而上訴人與「亞奇拉飲食店」於100年9月30日簽訂之「膳食外包」合約第13條第3項及第6項亦有如此規定（原審卷二第 96至103頁）。上訴人以「亞奇拉飲食店」及「璽寶外燴飲食店」應對食安事件負責，主張該飲食店係直接賣月子餐給產婦云云，並無可取。
㈦綜上所述，月子餐訂約當事人係皇家產後護理之家與產婦，並非「亞奇拉飲食店」、「璽寶外燴飲食店」與產婦，上訴人將月子餐由廠商於館內製作，廠商再向上訴人領取款項，實際上即為上訴人自己經營月子餐，租金之計算即應包含月子餐之營業額。至於上訴人自102年4月起所剔除之月子餐營業額究竟若干？被上訴人於原審主張自102年4月至103年5月之租金差額為如原判決附表㈠所示之 195萬元，惟其僅係預估而已，且是以上訴人提出之月子餐價目表，乘以產婦入住月子中心之天數，據以計算上訴人月子餐之營業額，亦不正確，蓋產婦即使有入住月子中心，惟並非每餐均有委託上訴人代訂餐點，故其計算方式顯不可採。未如上訴人提出之原判決附表㈡有各月之營業額較為明確，應以上訴人主張為準。經本院計算結果，扣除上訴人收取廠商1%的服務費後，依此計算20%之租金，上訴人短付之租金為如附表所示之169萬3318元。
十、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第 229第1項、第 233條第1項前段及第203條分別定有明文。查本件被上訴人依租賃契約之法律關係請求上訴人給付租金，已約定上訴人應按月於次月 10日給付，此有租賃契約可證（契約第3條），而本件被上訴人請求之最後一筆租金差額為103年5月份之租金，故被上訴人併請求上訴人給付自103年6月11日起日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之遲延利息，核與上開規定相符，亦應予准許。
十一、綜上，被上訴人依據租賃契約之法律關係，請求上訴人給付 169萬3318元及自103年6月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。另原審駁回上訴人請求被上訴人給付修繕費用 159萬4750元及利息部分，上訴人上訴無理由，應予駁回。
十二、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十三、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 1 月 12 日民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 陳瑞水
法 官 曾謀貴
以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴，被上訴人不得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

書記官 廖婉菁

中 華 民 國 105 年 1 月 12 日

附表
┌─────┬───────┬─────┬───────┬─────┐
│ 年月 │ 月子餐供應商 │營業金額（│扣除付廠商１％│應付租金之│
│ │ │新台幣元）│服務費後之金額│差額 │
├─────┼───────┼─────┼───────┼─────┤
│102年4月 │ 亞奇拉飲食店 │ 504,430 │ 499,386 │ 99,877 │
├─────┼───────┼─────┼───────┼─────┤
│102年5月 │ 亞奇拉飲食店 │ 866,906 │ 858,237 │ 171,647 │
├─────┼───────┼─────┼───────┼─────┤
│102年6月 │ 亞奇拉飲食店 │ 708,587 │ 701,501 │ 140,300 │
├─────┼───────┼─────┼───────┼─────┤
│102年7月 │ 亞奇拉飲食店 │ 747,033 │ 739,563 │ 147,913 │
├─────┼───────┼─────┼───────┼─────┤
│102年8月 │ 亞奇拉飲食店 │ 805,880 │ 797,821 │ 159,564 │
│ │ │ │ │ 但被上訴 │
│ │ │ │ │ 人僅請求 │
│ │ │ │ │ 140,000 │
├─────┼───────┼─────┼───────┼─────┤
│102年9月 │ 亞奇拉飲食店 │ 674,520 │ 667,775 │ 133,555 │
├─────┼───────┼─────┼───────┼─────┤
│102年10月 │ 亞奇拉飲食店 │ 578,890 │ 573,101 │ 114,620 │
├─────┼───────┼─────┼───────┼─────┤
│102年11月 │璽寶外燴飲食店│ 657,400 │ 650,826 │ 130,165 │
├─────┼───────┼─────┼───────┼─────┤
│102年12月 │璽寶外燴飲食店│ 573,780 │ 568,042 │ 113,608 │
├─────┼───────┼─────┼───────┼─────┤
│103年1月 │璽寶外燴飲食店│ 593,490 │ 587,555 │ 117,511 │
├─────┼───────┼─────┼───────┼─────┤
│103年2月 │璽寶外燴飲食店│ 525,270 │ 520,018 │ 104,003 │
├─────┼───────┼─────┼───────┼─────┤
│103年3月 │璽寶外燴飲食店│ 460,630 │ 456,022 │ 91,205 │
├─────┼───────┼─────┼───────┼─────┤
│103年4月 │璽寶外燴飲食店│ 623,420 │ 617,185 │ 123,437 │
├─────┼───────┼─────┼───────┼─────┤
│103年5月 │璽寶外燴飲食店│ 330,690 │ 327,382 │ 65,477 │
├─────┼───────┼─────┼───────┼─────┤
│ │ │8,650,926 │ 8,564,414 │1,693,318 │
└─────┴───────┴─────┴───────┴─────┘