重點摘要所得稅法第 14 條之 4 規定個人賣房依持有期間課稅：2 年內 45%、2-5 年 35%、5-10 年 20%、逾 10 年 15%，自住獲利 400 萬內免稅。
Q · 賣房子要繳多少房地合一稅？怎麼算稅率？
看持有幾年：2 年內 45%，超過 10 年只要 15%
依所得稅法第 14 條之 4，個人賣房的稅率由持有期間決定：持有 2 年以內 45%、超過 2 年未逾 5 年 35%、超過 5 年未逾 10 年 20%、超過 10 年 15%。符合自住要件者，獲利 400 萬以內免稅、超過部分課 10%。繼承或受贈取得的房地，得併計被繼承人或贈與人的持有期間，這常是把稅率從 45% 拉低到 15% 的關鍵。
2021 年 7 月 1 日之後，你賣掉房子賺的錢，政府的抽成比例直接跟你「持有多久」掛鉤。持有不到兩年就賣？政府拿走你獲利的 45%，將近一半。撐過十年才賣？降到 15%。這不是累進稅率的概念，是一刀切：你落在哪個區間，整筆獲利就用那個稅率算。計算獲利的方式也暗藏玄機：你買來的房子，用實際買價當成本；你繼承來的房子，成本不是市價，是「房屋評定現值加公告土地現值再用物價指數調整」，這個數字通常遠低於市價，等於你繼承的房子一賣，帳面獲利會被灌大，稅也跟著重。唯一的緩衝：如果你住滿六年的自用住宅，獲利四百萬以內免稅，超過的部分只課 10%。另外，賣房虧錢的話，虧損可以拿來抵未來三年內其他房地交易的獲利。
所得稅法第 14 條之 4 規範個人房屋、土地交易所得的計算方式與適用稅率，是房地合一稅制的核心條文。所得額以成交價額減除取得成本及取得、改良、移轉費用後計算，再依持有期間適用 45%、35%、20%、15% 的分離課稅稅率，並就自住、合建、都更危老、非自願因素等情形設有優惠稅率。
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最關鍵的一步是主張併計被繼承人持有期間（本條第四項）。如果爸媽持有這間房子超過十年，你繼承後就算隔天賣，持有期間也算超過十年，適用 15% 稅率而非 45%。但你必須在申報時主動檢附被繼承人的取得證明。繼承取得的成本是公告現值而非市價，這部分沒有解法，但可把繼承時繳的遺產稅列入取得費用扣除。
看過戶原因。若為夫妻贈與，受贈配偶將來出售時成本用贈與時的評定現值加公告現值計算，持有期間從受贈日起算，不能併計贈與配偶持有期間。若為離婚判決分配，依所得稅法第 4 條之 4 可能不適用房地合一稅。提醒：為節稅把房子過到另一半名下再賣這招幾乎無效，因為受贈方成本被重設為公告現值，帳面獲利反而更大。
可以，但條件嚴格。必須是能增加房屋價值或效能、且非二年內所能耗竭的改良支出。換冷氣、重鋪地板、加裝系統櫃算；換燈泡、清潔、修水龍頭不算。證明方式以統一發票最好，收據次之，匯款紀錄加合約書也行。若完全拿不出費用證明，國稅局會按成交價額 3% 計算費用，但通常遠低於實際裝潢費，所以裝潢時務必保留收據。
依持有期間分級：2 年內 45%、2-5 年 35%、5-10 年 20%、逾 10 年 15%，自住獲利 400 萬內免稅。
純粹看持有時間長短，越短稅率越重，2 年內到逾 10 年從 45% 一路降到 15%，是一刀切不是累進。
繼承或受贈房地時，可把被繼承人或贈與人原本持有的時間加進來計算，常能跳到較低稅率級距。
房地合一稅課房地交易所得（賺的差價），土增稅課土地公告現值漲幅，土增稅額可自房地所得減除避免重複。
先到國稅局申請被繼承人原始取得日證明 → 主張併計持有期間 → 把遺產稅與整修改良費列入成本。
所得額（成交價 − 取得成本 − 費用 − 土地漲價總數額）× 持有期間對應稅率，自住超過 400 萬部分用 10%。
逾 30 天加滯報金（稅額 10%，上限 3 萬）；超過仍未報加怠報金（稅額 20%，上限 4.5 萬），另須補稅。
備齊調職令、非自願離職證明等財政部公告情形文件，並在申報時主動檢附，國稅局不會自動套用。
稅率從 45% 降到 35%，一千萬獲利差一百萬稅金，差一天就差一個級距。
| 持有期間 | 境內居住者稅率 | 備註 |
|---|---|---|
| 2 年以內 | 45% | 短期投機重稅區 |
| 超過 2 年未逾 5 年 | 35% | 房地合一 2.0 延長重稅區間 |
| 超過 5 年未逾 10 年 | 20% | 中長期持有 |
| 超過 10 年 | 15% | 長期持有最低稅率 |
| 自住超過 400 萬部分 | 10% | 需符合自住四要件 |
| 非自願因素 5 年以下 | 20% | 需主動舉證 |
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第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。 個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。 個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額： 一、中華民國境內居住之個人： (一)持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。 (二)持有房屋、土地之期間超過一年，未逾二年者，稅率為百分之三十五。 (三)持有房屋、土地之期間超過二年，未逾十年者，稅率為百分之二十。 (四)持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。 (五)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在二年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。 (六)個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。 (七)符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。 二、非中華民國境內居住之個人： (一)持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。 (二)持有房屋、土地之期間超過一年者，稅率為百分之三十五。 第四條之四第一項第一款、第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。
立法理由一、本條新增。 二、第一項規定個人房屋、土地交易所得或損失之計算方式，說明如下： (一)成本及費用之認列： 1.原則係按實際取得成本認定，包括取得房屋、土地之價金。至於繼承或受贈取得者，其取得時之價值以房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值為準。 2.取得房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用，如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、取得房地所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費等。 3.出售房屋、土地支付之必要費用：如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。 4.交易標的包含土地者，改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。 (二)不得列為成本或費用減除者：例如使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，屬使用期間之相對代價。 三、參照第十七條第一項第二款第三目之一有關財產交易損失扣除規定，於第二項規定房屋、土地交易損失減除規定。 四、為避免已課徵土地增值稅之稅基重複課徵所得稅，且使土地增值稅減免優惠得同步轉軌至所得稅，避免影響土地增值稅之徵免，於第三項序文規定計算房屋、土地交易所得時，得減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額。至已繳納之土地增值稅則不得再列為成本費用減除，亦不得扣抵所得稅。 五、第三項第一款規定中華民國境內居住個人之房屋、土地交易所得按其持有期間分別適用百分之四十五、百分之三十五、百分之二十及百分之十五之稅率。另符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，經依規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。至非中華民國境內居住個人之房屋、土地交易所得按其持有期間分別適用百分之四十五及百分之三十五之稅率。另有關中華民國境內居住個人及非中華民國境內居住個人之定義，依第七條第二項及第三項規定認定。 六、第四項明定「第四條之四第一項第一款、第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。」。
第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。 個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得減除之。 個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定稅率計算應納稅額： 一、中華民國境內居住之個人： (一)持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。 (二)持有房屋、土地之期間超過二年，未逾五年者，稅率為百分之三十五。 (三)持有房屋、土地之期間超過五年，未逾十年者，稅率為百分之二十。 (四)持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。 (五)因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在五年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。 (六)個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算五年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。 (七)個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者，稅率為百分之二十。 (八)符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。 二、非中華民國境內居住之個人： (一)持有房屋、土地之期間在二年以內者，稅率為百分之四十五。 (二)持有房屋、土地之期間超過二年者，稅率為百分之三十五。 第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。
立法理由一、配合第三項增訂土地漲價總數額減除限額規定，於第一項但書定明依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用範圍，不包括屬當次交易未自該房屋、土地交易所得減除之土地漲價總數額部分之稅額，以免重複課稅。 二、第二項未修正。 三、為防杜個人交易短期持有房屋、土地，利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異，以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負，爰於第三項序文明定自房屋、土地交易所得項下減除之土地漲價總數額，以依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額為限。又為抑制短期不當炒作不動產，修正第三項第一款第一目、第二目及第二款，延長有關適用百分之四十五及百分之三十五稅率之持有期間規定；並配合修正第一款第三目、第五目及第六目之持有期間。另考量配合鼓勵都更及危老重建政策，且該等參與之個人交易取得房地可增加房屋供給，並非基於短期炒作房地產，爰增訂第七目就個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者，比照第六目規定稅率為百分之二十。原第七目移列第八目。 四、第四項配合修正條文第四條之四刪除第一項第一款，酌作文字修正。
一、本條新增。 二、第一項規定個人房屋、土地交易所得或損失之計算方式，說明如下： (一)成本及費用之認列： 1.原則係按實際取得成本認定，包括取得房屋、土地之價金。至於繼承或受贈取得者，其取得時之價值以房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值為準。 2.取得房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用，如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、取得房地所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費等。 3.出售房屋、土地支付之必要費用：如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。 4.交易標的包含土地者，改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總額。 (二)不得列為成本或費用減除者：例如使用期間繳納之房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、金融機構借款利息等，屬使用期間之相對代價。 三、參照第十七條第一項第二款第三目之一有關財產交易損失扣除規定，於第二項規定房屋、土地交易損失減除規定。 四、為避免已課徵土地增值稅之稅基重複課徵所得稅，且使土地增值稅減免優惠得同步轉軌至所得稅，避免影響土地增值稅之徵免，於第三項序文規定計算房屋、土地交易所得時，得減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額。至已繳納之土地增值稅則不得再列為成本費用減除，亦不得扣抵所得稅。 五、第三項第一款規定中華民國境內居住個人之房屋、土地交易所得按其持有期間分別適用百分之四十五、百分之三十五、百分之二十及百分之十五之稅率。另符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，經依規定計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。至非中華民國境內居住個人之房屋、土地交易所得按其持有期間分別適用百分之四十五及百分之三十五之稅率。另有關中華民國境內居住個人及非中華民國境內居住個人之定義，依第七條第二項及第三項規定認定。 六、第四項明定「第四條之四第一項第一款、第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。」。
一、配合第三項增訂土地漲價總數額減除限額規定，於第一項但書定明依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用範圍，不包括屬當次交易未自該房屋、土地交易所得減除之土地漲價總數額部分之稅額，以免重複課稅。 二、第二項未修正。 三、為防杜個人交易短期持有房屋、土地，利用土地增值稅稅率與房地合一所得稅稅率間差異，以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負，爰於第三項序文明定自房屋、土地交易所得項下減除之土地漲價總數額，以依土地稅法第三十條第一項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額為限。又為抑制短期不當炒作不動產，修正第三項第一款第一目、第二目及第二款，延長有關適用百分之四十五及百分之三十五稅率之持有期間規定；並配合修正第一款第三目、第五目及第六目之持有期間。另考量配合鼓勵都更及危老重建政策，且該等參與之個人交易取得房地可增加房屋供給，並非基於短期炒作房地產，爰增訂第七目就個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金，依都市更新條例參與都市更新，或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建，於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在五年以下者，比照第六目規定稅率為百分之二十。原第七目移列第八目。 四、第四項配合修正條文第四條之四刪除第一項第一款，酌作文字修正。
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