113年不動產估價師上榜心得

一、背景&前言

畢業科系為工程相關科系，有關不動產估價師相關考科完全沒有接觸過。

二、準備方式

（一）應考歷程

1. 111年考試
   當時選擇補習班做為學習相關考科的途徑，同時修習文化大學學分班課程。｜
2. 112年考試
   全部自己埋頭苦讀。
3. 113年考試
   考前2個多月重新開始閱讀之前整理的筆記。

（二）相關考科學習分享

1. 民法與不動產法規：(48/62/5X)
   1. 民法
      因為完全沒有任何基礎，第一次是聽補習班合作的民法課程，因為僅涉及物權篇的課程，所以有些觀念以為懂了，但其實根本沒有釐清。之後再112年準備時有另外聽其他補習班的民法課程，或許因為有了之前的基礎，老師在課堂上觀念會到處連結(如：所有權共有關係 – 抵押權實行 – 法定地上權 等)，透過該次課程加上自己細細釐清後整理的相關筆記，覺得民法再準備起來相對沒有這麼吃力。
   2. 土地法等相關法規
      聽補習班的王牌土地法，讓我在觀念上確實變得相對紮實，但土地法的範圍又廣又雜，所以雖然當下觀念釐清，但仍要時不時重溫記憶背誦相關法條。
   3. 土地稅法等
      也是聽補習班的王牌土地稅法，確實觀念都釐清，但個人覺得準備範圍對於考試的考點還是有所疏漏，所以在之後準備過程中會不時去網路找相關法規或資料作參考。
   4. 估價師法及估價技術規則
      估價師法因為吃了112年的虧(釋字809沒有準備)，所以有把重點整理出來，在考前留有點印象(如估價師資格；執業資格；113年7月修法新增估價助理員；大法官釋字第809號；估價師法§41價格差異過大之協調等)；估價技術規則因準備估價理論而未特別著墨，但113年考前有特別將相關的法規主題整理出來(如相關查估程序及觀念。
2. 不動產估價理論：(75/65/6X)
   本科需要感謝 “陳志豪大估價師” 在學習過程中給予的指導與協助，雖然在學分班講課受限時間而不足以準備考試，但墊定基礎後再聽補習班的課程更為上手；除了補習班課程外，學習過程參考陳鳳瑤及梁仁旭教授所編撰的不動產估價理論一書，在許多艱澀的觀念釐清上有很大的幫助，雖然書中很多觀念或許未撰有大篇幅內容，但如果有相關疑問不妨可以透過閱讀該書來釐清自身觀念。以近3年考試經驗，還是須把估價技術規則背熟為主，反而比較複雜的實務觀念相對不用太多著墨。
3. 不動產估價實務：(80/77/7X)
   估價實務算是估價理論的延伸，但更著重於實際運用與操作，與紙上談兵有一定差異，但考試上的命題方向不外乎如同歷屆考題，準備上多做歷屆考題熟悉估價實務撰寫過程與報告書製作，並將估價理論的相關觀念運用在實務上(可以額外多做說明等)對於考試有很大的幫助。在學習過程中並沒有特別多花時間再撰寫報告書(寫一次需要花太多時間)，以重點的公式及條列重要解釋內容(如比較標的權重)來準備此科目。
4. 不動產經濟學：(43/50/7X)
   本科要非常感謝 “文大宋權峻老師” ，一路以來的準備基本上只用了宋老師的教材，輔以鍾麗娜老師的書籍。宋老師對於每個圖形的意義都著墨非常詳細，讓我在經濟學的圖形中不需要單純的背誦圖形，而是能夠了解圖形的意涵，在學習過程中能夠更有效的掌握每個經濟圖形。唯一比較可惜的地方，是老師上課時間有限，所以有一些部分未能來得及授課的，就需要仰賴自己回去學習。
5. 不動產投資：(65/45/6X)
   本科準備基本上是以林左裕老師的書為主，個人感覺補習班講義上的內容也多摘自林老師的書籍。在不動產投資的考試上，可分為理論與計算二種題型，對於理論的部分，只能多看多聽，我自己也難以理解理論的評分標準為何，如今年有關綠色金融的部分，剛好有上ISO-14064-1(碳盤查)的課程，在考試中論及了碳排放、碳匯(綠、黃、藍碳)、碳關稅及碳洩漏、企業永續經營價值對不動產投資相關影響等觀念，拿到的分數卻是差強人意，因此論述型的題目可能還是要回歸相關科系學者的觀點及預期答案才有可能多拿點分數；計算的題目是唯一較能掌握的，因此本科在準備上以各種題型的計算熟稔為主，額外再多記憶各種名詞解釋為輔。
6. 土地利用：(50/46/6X)
   本科學習主要是參考某補習班的授課內容，然後再自己多做整理及再思考過程中有疑問時時常翻閱法規以釐清觀念。
   
   像大海一樣的土地利用準備起來也只能大海撈針的猜題，當然每種法規的基本觀念和重點仍然需要記憶，在準備時以題型做分類，如每年基本上一題的「徵收」相關問題；重劃中自辦重劃的相關程序與重點；區域計畫與國土計畫的比較；都市計畫與深不可測的都市更新條例也是把最基本的觀念抓住。在論述答案時，最好有機會參採學者的論述最好，否則，如同我的親身經歷，縱使113年考題出現區域計畫開發許可與國土計畫使用許可的差異，早在考前就先預擬好答案，但依自己蒐羅各方資料預擬的答案在分數的呈現上卻十分不佳。

（三）考試的心得綜整

由於不動產估價師相關科系在台灣大專院校相對稀少，因此非相關科系的考生，個人認為在準備考試上需要加倍努力，很難像本科系學生一樣平常就有機會聆聽學者的課程以及學者認為應加以重視的地方，至於如何能夠撰寫合乎老師胃口的答案，排列出閱卷委員心儀的菜色，更是需要一定時間學習訓練。

在不動產估價理論與實務的分數上，相對較好掌握，因此強烈建議把握這兩科的分數；其他科目則建議視個人情形不同而安排，由於我是理組背景，因此對於投資的計算是必定要掌握的，其他法科也只能盡力而為。

考試最重要的除了自身的學習，還有虛無飄渺的考運。考運難以捉摸，所以能著重的部分也只有不斷充實自己以應對考卷上的難題。歷經了3年的考試，前兩次都在擦邊球的我其實嘗試各種不同的擬答模式，但顯然都沒有獲得成效，最後請教學者教授給我一些應考擬答建議，並繼續充實自我，分享以下心得：

1. 過於偏門艱澀的觀念不必要花太多時間著墨，專心把基本的考型及答題熟練更為重要。
2. 命題委員多為學界專家教授，答題論述方式需要多加練習以爭取在有限的答題空間內獲得更多分數。
3. 時勢內容及法規更迭需要多加留意，尤其是法規內容的變更可能是命題的關鍵。
4. 近3年應考的經驗，分數真的很難預測，並不是看似簡單的考題分數就一定會偏高，或是困難的考題分數可能偏低，還是要盡量調整自己考試的心情，平靜的把自己所準備的實力發揮出來，考試的分數並不代表一切，畢竟分數和命題/閱卷委員個人偏好及專業領域都有關係。

三、總結

以上心得分享，希望能幫助到正在努力備考的考生，預祝大家金榜題名。