臺灣屏東地方法院民事判決

原告

沈文元

訴訟代理人

李俊賢律師

訴訟代理人

孫敬崴律師

被告

沈文德

訴訟代理人

林福容律師

被告

沈文聰

杜沈文美

沈文霞

沈文琇

許崑山 住○○市○區○○里000鄰○○路000 號五樓之１

許崑龍

許崑源

許清河

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於115年3月9日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告沈文聰、杜沈文美、沈文霞、沈文琇、許崑山、許崑龍、許崑源、許清河均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。

二、原告主張：座落於屏東縣○○鄉○○段0000地號（下稱系爭土地）為原告與被告所共有，另前開土地上之建物即屏東佳冬鄉塭豐段308建號（下稱系爭房屋）為原告與被告沈文德、沈文聰、杜文美、沈文霞及沈文琇等人共同所有。兩造間對於系爭土地及系爭房屋無不能分割之約定，迭經協議分割未果，而系爭房屋為農舍，依照農業發展條例（下稱農發條例）第18條第4項之規定，農舍應與其座落用地併同移轉，爰依上開規定請求合併分割。再且，系爭土地面積為3,635平方公尺，其面積依照農發條例第16條第1項之規定，因耕地面積不足，縱使僅分割為兩部分，分割後仍無法符合每人所有面積達0.25公頃之法令規定，是揆諸上開規定，本件應僅能將系爭土地與系爭房屋合併分割，並為變價分割之程序，以解消眾多共有人間之共有關係，並符合上開農發條例等相關規定。又系爭房屋為一透天三層建物，今原告及部分被告共六人共同所有系爭房屋，依照其特性，若將其分割予兩造各自擁有一部分，於事實上顯難達成其居住之效用，是就系爭房屋，以原物分割方式有困難。再者，被告沈文德現雖居住於系爭房屋，然其提出的找補金額，與現實價格有所悖離，故認原物分配顯有困難，爰依民法第823條第1項、824條第2項規定，請求將系爭房地予變價分割，由兩造依附表一、二所示權利範圍比例分配價金，為此提起本件訴訟等語，並聲明如主文第1項所示。

三、被告答辯：

㈠、被告許清河部分：系爭土地有簽訂分管契約，多年來各自使用，並無相互干涉及糾紛。被告之配偶以系爭土地參加農保，若予以變價分割，將使被告配偶農保資格受影響，故不同意變價分割，希望分得土地。又本件糾紛，係因系爭房屋共有人間的爭執而生，故應由沈文德向其餘共有人，購買其等之應有部分等語。並聲明：原告之訴駁回。

㈡、被告沈文德部分：同意分割，系爭房屋由其取得，就系爭土地僅要分得系爭房屋坐落之土地。就價金補償部分，認為鑑定的金額過高。

㈢、被告許崑山、許崑龍、許崑源部分：同意分割，不同意變價分割，希望分得土地，由被告等三人保持共有。惟不同意支付測量費用。

㈣、被告沈文聰、杜沈文美、沈文霞、沈文琇未於言詞辯論期日到庭，據其提出之書狀略以：同意原告的請求。

四、得心證之理由：

㈠、按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；又共有物分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為分配，民法第823條第1項、第824條第2項分別定有明文。次按依區域計畫法劃定為一般農業區之農牧用地為耕地，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，但89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。農發條例第3條第11款、第16條第1項第4款亦有明文。再農發條例第16條第1項第4款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數，農發條例第16條第2項亦有規定。復按耕地分割執行要點於105年5月6日修正第11點為：依農發條例第16條第1項第4款規定申辦分割之共有耕地，部分共有人於本條例修正後，移轉持分土地，其共有關係未曾終止或消滅，且分割後之宗數未超過修正前共有人數者，得申請分割。依前項規定申請分割，其共有人人數少於本條例修正前共有人數者，分割後之宗數，不得超過申請分割時共有人人數。

㈡、經查，系爭房地為兩造共有，權利範圍部分如附表一、二所示，系爭土地使用分區為一般農業區、使用地類別為農牧用地，面積3,635平方公尺，屬農發條例第3條第11款所定之耕地，有原告提出之土地及建物登記第一類謄本在卷可佐（見本院卷一第45-53頁）。而依系爭房地之使用目的，亦無不能分割之情事，被告許崑源雖提出分管契約書，然此為原告所否認，且該契約書上之當事人，均非兩造，此有契約書在卷可稽（見本院卷一第159頁），實難以該契約書，做為兩造的分管約定，難認系爭土地有分割之約定，且兩造前經調解後，仍不能就系爭房地之分割方法達成一致之協議，從而，原告依上開法條規定，請求裁判分割系爭房地，自屬有據。

㈢、次查，系爭土地既屬農發條例第3條第11款所定之耕地，依法應受農發條例第16條規定分割後各共有人面積不得小於0.25公頃之限制，且依屏東縣枋寮地政事務所之回函稱：三、按「..對於本條例第16條第1項第4款修正前共有關係之認定，僅及於本條例修正前之共有人，倘申請分割時之共有人，均已非屬本條例修正前之原共有人之情形，則無本條例第16條第1項第4款規定之適用...。」為内政部110年1月20日台内地字第11001015961號函所明釋。經查本案現共有人均已非屬農業發展條例修正前之原共有人，請參依前揭函示辦理，併此敘明等語，此有該所114年2月17日屏枋地二字第1140500389號函在卷可稽（見本院卷一第199頁），農發條例第16條第1項之立法目的在於避免農地細分，然為協助法令公布施行前因法規限制而無法分割之共有耕地，避免其共有關係因長久持續而更趨複雜，並顧及法令公布施行前原共有人之分割權益，故於但書第4款明定農發條例修正施行前即存在之共有狀態仍得申請分割，是但書第4款係為顧及法令公布施行前原共有人之分割權益所為之例外規定，如原共有人基於法律行為消滅原共有關係，後取得新共有關係之共有人自無保護其分割權益之必要。故耕地分割執行要點第11點於修正理由亦明文表示：改制前行政院農業委員會105年2月2日農企字第10502013996號函示，對於申請分割時之共有人均已非屬本條例89年修法前原共有人，或共有人於本條例修法後移轉其持分予他共有人，致耕地為一人單獨所有時，其修法前之共有關係已告終止且消滅，故無本條例第16條第1項第4款規定適用。為將該會揭示之原則予以明訂，爰修正第1項等語。本院審酌農發條例第16條第1項之立法目的，以及耕地分割執行要點第11點之修正理由，可認農發條例第16條第1項之目的在於防止耕地細分，因此，系爭土地依照上開規定，雖無從以原物分配之方法消滅其共有關係，惟若將共有耕地整筆變賣，以價金分配於各共有人，並不會發生耕地細分之情形，應認不在上開法條限制之列。因此，枋寮地政事務所前揭函文雖表示系爭土地無農業發展條例第16條第1項第4款規定之適用等語，然應僅指不得再辦理原物分割，若係將共有之系爭土地整筆變賣分割，因並未產生耕地細分之結果，自不在限制之列。

㈣、按已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，農舍辦法第12條第2項定有明文。經核上開農舍辦法關於已申請興建農舍之農業用地，未經解除套繪管制不得辦理分割之規定，即為民法第823條第1項所謂「除法令另有規定」之分割限制。而農舍辦法第12條第2項後段之規定，乃於102年7月3日修正時所增列，該條項規定已申請興建農舍之農業用地，未經申請解除套繪管制不得辦理分割之規定，係針對已興建農舍之農業用地所為之管制事項，故不論於89年農發條例修正前或修正後取得農業用地，申請興建農舍時點在該辦法102年7月3日修正生效前、後，均同有適用，亦經內政部於102年10月30日以內授中辦地字第10266520593號令函釋明確。而系爭土地上之系爭房屋，為合法申請之農舍，則系爭土地受有套繪管制，此有上開枋寮地政事務所之回函可稽，本院審酌農舍辦法第12條第2項之規定，乃內政部對已建築農舍用地之法定空地所為之管制，其立法目的在於貫徹農發條例所揭示農地實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育之農業使用，避免農業用地流為建築用途。故依據農發條例第18條第5項授權之農舍辦法第9條第2項第3款規定：申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積10％，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積90％，可見農舍及其坐落基地之建物建蔽率、空地使用方式確受管制，而農舍坐落基地之範圍、面積、使用方式為何，揆諸上開規定，應由主管機關套繪管理，以避免同一坐落基地重複申請建築農舍，或農舍坐落基地之農業用地面積不足，使農舍建蔽率僅為農業用地面積10％，其餘90％土地仍應為農業使用之立法目的喪失。基此，經核上開立法目的，可推認如未變動農舍坐落基地之農業用地面積與範圍，而僅將原屬共有性質之坐落基地所有權歸屬簡化，此雖亦屬土地分割性質，然該分割結果並未造成農舍坐落基地細分以致已存在農舍之建蔽率不足之結果，應非上開法令所禁止之範疇。另參諸農發條例第16條規定，每宗耕地不得分割或移轉為共有，旨在防止農地細分，倘共有人所共有之多筆耕地，經分割合併之結果，耕地之筆數及共有人數均未增加，與該條規定並不違背（最高法院86年台上字第1706號判決意旨參照），依據相同法理，農舍辦法第12條第2項所為「已申請興建農舍之農業用地，…未經解除套繪管制不得辦理分割」之規定，應認僅係為防止農地細分使農舍建蔽率之管制成為具文，而非一律限制農地共有人消滅共有關係，如採變價分割之方式，分割後仍能維持農舍坐落基地應受管制之建蔽率、農業使用用地面積等事項，自難認有何禁止分割之理。是認，系爭房地併同變價分割即無因法令限制不許分割之情形，堪可認定

㈤、再按分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院87年度台上字第1402號判決意旨參照）。經查，系爭房地不得原物分割，僅能併同變價分割，始不抵觸農舍辦法第12條第2項、農發條例第18條第4項中段之規定，已如前述。況系爭房屋總面積為349.19平方公尺，有前揭建物登記謄本可佐，如以原物分割予兩造，則各共有人按應有部分所分得之面積極小，且必須劃分一定區域維持共有或約定他部分作為出入之用，而影響系爭得有效使用之面積，且日後任一共有人如欲出售其分得部分，亦因欠缺獨立使用性而不易完成交易，並有損系爭房地完整性，無法發揮經濟上之利用價值；而系爭土地為系房屋之基地，性質上亦無從為原物分配，堪認本件以原物分割予兩造顯有困難。若將系爭房地原物分配予部分共有人，則受分配之共有人，依民法第824條第3項之規定，對於未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，應予金錢補償。然各共有人對於金錢補償之標準或有不同，被告沈文德曾表示由其取得系爭房屋，以金錢補償予其他共有人，惟於經過鑑價，被告沈文德仍認為金額過高，不同意以該金額補償，故兼採原物分割及金錢補償之分割方式未必妥適。審酌系爭房地之性質及使用方式，為發揮最大之經濟效用，減少因原物分割所生之無謂損失與交易成本，以期對有限之資源為最有效率之配置與運用，如以原來狀態出售，經市場公平競價之結果，各共有人能分配之金額增加，較有利各共有人，亦可發揮更大之經濟效用及利用價值，且兩造均得於系爭房地變價程序中主張優先承買權，取得完整之所有權，對其權益亦無影響，較能符合公平均衡之原則，並徹底消滅兩造之共有關係。是本院斟酌各共有人之意願、使用情形、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等情形，認本件應以變價分割，並將所得價金按附表一、二所示之權利範圍比例分配，應屬適當。

五、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定請求分割系爭房地，為有理由，應予准許，並審酌系爭房地之使用目的及經濟效益，認應予變價分割，將變價後所得價金依兩造如附表一、二所示之權利範圍比例分配，爰判決如主文第1項所示。

六、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告應訴乃法律規定所不得不然，且因共有物分割事件涉訟，共有人均蒙其利，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平，爰酌量情形，命兩造依其應有部分比例分擔訴訟費用。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。