臺灣屏東地方法院民事判決

原告

黃聯和

訴訟代理人

胡高誠律師

被告

黃一軒

上列當事人間分割共有物事件，本院於民國115年1月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：坐落屏東縣○○鎮○○段000地號、面積680.93平方公尺之一般農業區農牧用地（下稱系爭土地）為二造共有，原告、被告應有部分各為1/3、2/3。系爭土地並無因使用目的不能分割之情形，共有人間亦未約定不得分割，但共有人間無法達成分割協議，且因系爭土地上已有被告所有之同段129建號房屋（門牌號碼屏東縣○○鎮○○路000號，下稱系爭房屋），如以原物分配恐難以符合農業發展條例第16條最小分割面積之限制，為此請求將系爭土地進行變價分割等語。並聲明：兩造共有坐落屏東縣○○段000地號（面積680.93平方公尺之土地准予變價分割，所得價金由原告取得1/3，被告取得2/3。

二、被告則以：同意分割，但不同意變價，願以金錢補償原告並取得系爭土地全部等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、法院之判斷

㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：①以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。②原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第823條第1項前段、第824條第2項、第3 項、第4 項分別定有明文。是分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人主張分割方法之拘束。經查，本件原告主張原、被告就系爭土地之應有部分分別為1/3、2/3，業據其提出系爭土地第一類登記謄本為證，則共有人間既未以契約訂有不分割之期限，依其使用目的亦無不能分割之情形，復無法協議分割系爭土地，則原告請求裁判分割，自應准許。

㈡、系爭土地上現有被告所有之合法建物即系爭房屋坐落其上，登記層次面積為118.81平方公尺（以建蔽率60％計算，最小基地面積為198.02平方公尺，小數點後2位數以下四捨五入，以下面積皆同），而系爭土地最多可分割為2筆，無分割面積限制，有屏東縣恆春地政事務所114年8月7日屏恆第二字第1140502945號函在卷可稽（本院卷第63頁）。依兩造應有部分換算面積，原告應可分得土地面積為226.98平方公尺、被告則可分得453.95平方公尺，大於系爭房屋最小基地面積，是系爭土地進行原物分割於法規上並無困難。

㈢、惟系爭土地地形狹長、北窄南寬，系爭房屋已占用系爭土地南側位置，此有國土測繪中心圖資在卷可佐，亦為兩造所不爭，如按占用位置進行原物分割，原告分得部分恐將因地形狹長而難以運用，倘由被告取得全部土地，並以金錢補償原告，應可兼顧土地利用與原告之利益。本院審酌上情，認由被告取得系爭土地全部，並以金錢補償原告，最能兼顧土地利用及當事人意願，應為妥適，爰諭知如主文第一項所示。

㈣、原告雖一再主張，系爭土地上現存合法建物，如不將合法建物納入鑑價考量，將嚴重低估土地價值，甚至主張將系爭土地連同系爭房屋一併變價，同意由被告單獨取得建物變價金額云云。惟系爭房屋並非兩造共有之物，原告無權主張將系爭房屋納入變價分割範圍，縱將系爭土地進行變價拍賣，依一般社會經驗，因系爭土地上坐落有他人房屋，土地拍賣價格實應不及素地價格，原告前開主張顯有誤會。本院雖應原告希望，於囑託「城鄉不動產估價師聯合事務所」鑑定時註明（如可能，請就相類面積之一般農業區農牧用地、其上坐落有合法建物之土地進行比價），惟因符合該條件土地案例極為稀少、蒐集不易，且合法農舍非為一般農業區農牧用地之使用、銷售目的，鑑定人仍以獨立估價為條件，不考慮地上物之存在及其他外部影響土地價值因素而產生地價不穩定性狀態，將系爭土地視為素地進行評估（鑑定報告第20、11頁），鑑定結果被告應補償原告476,651元，有鑑估報告書在卷足憑（本院卷第119-120頁）。本院審酌本件鑑價報告選定比準地後，以比較法評估其合理地價，再以比準地地價為基礎，針對影響各宗地個別因素（臨路情形、地形條件、土地位置等），運用百分率法進行比較調整，分別推估分割方案各宗地合理價格，再依據分割前各共有人之產權持分比例與各方案之分配內容，計算各共有人應分配之權利價值與依分割方案受分配之權利價值，進一步計算各共有人間應付或應收補償金額，堪認已屬公允，應為可採。且事實上鑑估報告書所選定之3筆比較標的土地，其土地各別條件均有建築物坐落其上，與系爭土地之條件事實上十分相似，原告妄稱鑑價報告金額顯有低估云云，顯無可採。是本件爰依鑑估報告結果，判決被告應補償原告之金額如主文第二項所示。

四、據上論結，原告本於共有物分割請求權，求為裁判分割，於法有據，本院審酌由被告取得系爭土地全部，並以鑑定後金額補償原告之分割方法，較為妥適公允，已如前述，爰判決如主文所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、按因分割共有物或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。又分割共有物本質上並無訟爭性，兩造間本可互換地位，原告請求分割共有物，雖於法有據，然兩造均因分割而蒙其利，倘僅由被告負擔訴訟費用顯失公平，本院認為本件分割共有物之必要訴訟費用應按應有部分比例，始為公平。本件訴訟費用確定為35,270元（如附表），爰依兩造應有部分比例命分別負擔，並自判決確定翌日起，加給按法定利率計算之利息，附此敘明。

七、本件雖適用簡易程序為判決，然分割共有物之訴屬形成之訴，必待判決確定，此形成判決所形成之法律效果始發生，性質不適合為假執行之宣告，故不為假執行之宣告，附此敘明。

八、據上論結，原告之訴為有理由，爰判決如主文。