中壢簡易庭103年度壢簡字第238號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　103年度壢簡字第238號

原告

戴瑞玉

訴訟代理人

康英彬律師

被告

富利食品股份有限公司

法定代理人

張樑

訴訟代理人

黃建隆律師

　　　　　　王詩瑋律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103 年8 月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國101 年9 月1 日起向原告承租門牌號碼為桃園縣楊梅市○○路000 號1 樓及地下室之房屋（下稱系爭房屋），租期至107 年8 月31日，每月租金新臺幣（下同）3 萬元，於每月25日支付次月租金，雙方並有簽立租賃契約（下稱系爭租約）。詎料，系爭房屋2 樓以上原告並未一同出租與被告，被告竟在未經原告同意之情形下，擅自從1 樓天花板打洞裝設管線貫通至4 樓，並破壞屋頂採光罩、2 樓鐵皮暨鐵窗、另拆除內部1 樓至2 樓樓梯口之鐵門、1樓電動鐵捲門、破壞天花板橫樑，又任意在屋頂裝設每個3噸之水塔2 個，且安置於同一位置，恐將造成頂板承受度不足，甚至於裝修期間未經原告同意將非出租範圍交由工人居住。原告發現後，依照系爭租約第4 條第2 項之規定要求被告改善並回復原狀，但被告均置之不理，原告只得委請律師發催告函並依照系爭租約第8 條第1 項終止租賃關係，且系爭租約終止後，被告迄今仍未歸還系爭房屋，原告自得依照不當得利之法律關係請求被告返還所受相當於租金之利益，為此爰依租賃契約、不當得利、所有物返還請求權之法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠、被告應將坐落桃園縣楊梅市○○路000 號1 樓、騎樓及地下室回復原狀騰空並交還原告。㈡、被告應自民國103 年1 月起至交還房屋之日為止，按月給付原告3 萬元。㈢、願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠、原告於101 年8 月21日以台北南海郵局第951 號存證信函通知被告其有權任意終止系爭租約，惟雙方之租賃期間係自101 年9 月1 日起至107 年8 月31日，原告於非租賃期間向被告終止，然系爭租約第2 條第4 項僅約定原告於租賃期間不得任意終止系爭租約，並非約定原告於無償裝潢期間即得任意終止系爭租約，原告主張其於101 年8 月21日發函解除系爭租約，自不生法律上效力；另原告又於101 年9 月11日寄送之中壢環北郵局第635 號存證信函，該存證信函中亦僅表示希望終止系爭租約、收回系爭房屋，如需繼續將系爭房屋出租被告，則雙方應協商租賃條件云云。上開二存證信函應均非依照系爭租約第8 條第1 項之規定所為之催告，因此原告稱其已依約催告限期改善未果，才依照系爭租約第8 條第1 項終止系爭租約，與事實並不相符。

㈡、原告主張被告擅自裝設管線、破壞採光罩、拆除1 樓樓梯口鐵門、1 樓電動鐵捲門、於頂樓安置大容量水塔，已違反系爭租約第4 條第2 項等情，然被告租賃系爭房屋係作為「必勝客」比薩店使用，依照系爭租約第4 條第5 項前段之約定，被告本有權利改裝系爭房屋之設施，是以被告於租賃物附近安設水塔、排煙設備、拆除1 樓鐵門、電動鐵捲門均屬有據，原告主張被告於1 、2 樓天花板打洞之情，該洞係為排水之故，且可復原並無破壞結構；而採光罩係因101 年8 月1 、2 日有颱風，遭颱風吹掉，故並非被告破壞，至於2 樓鐵窗則是因被告有裝設散熱器的需要，需要由2 樓安裝，因此必須將原有的二樓鐵窗拆下，但鐵窗鏽蝕嚴重，被告亦有為原告裝設新的鐵窗，由此可知被告之行為並非破壞行為；另依照系爭租約第4 條第6 項之約定，原告亦必須指定租賃物以外的適當場所供被告裝設招牌、水塔、排煙設備之義務，但因系爭房屋有漏水之情，是以被告依照系爭租約第9 條，希望原告能先進行修繕，但原告自101 年8 月6 日參加施工會議時，雙方因系爭房屋漏水問題不歡而散後，原告即不願意參與討論，被告於改裝前也有通知原告何時施工，施工時原告的兒子也在場，是以被告之整修均符合系爭租約之約定，原告以此為由要求終止系爭租約並無理由。

㈢、被告施工期間，並不知施工工人留在系爭房屋內過夜，此情並經桃園地方法院地檢署檢察官以102 年度偵字第12374 號不起訴處分書可證，原告主張被告將系爭房屋樓上給工人當作宿舍使用係亦與事實不符。

㈣、況且自租賃開始至今近兩年，被告均有按月扣繳原告租賃所得稅，並按年度將扣繳憑單交給原告，原告亦無異議，今卻以兩年前之事由終止租約應無理由，並聲明：請求駁回原告之訴。

三、原告主張兩造訂有系爭租約之事實，業據提出與其所述相符之102 年度房屋稅繳款書、桃園地方法院所屬民間公證人古瑞玉事務所公證書、房屋租賃契約、現場照片、建物登記第二類謄本、存證信函等件為證，本院並依職權向桃園地方法院檢察署調取102 年度偵字第12374 號卷宗及相關卷宗核閱屬實，被告對此並不爭執，應堪信為真實。

四、原告主張被告有違反系爭租約系爭房屋為使用收益爰依系爭租約終止租賃關係並求求返還租賃物及不當得利等情，然此為被告否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠、被告之改裝裝潢行為是否有違反系爭租約之約定？㈡、被告終止系爭租約並請求返還租賃物及不當得利，是否有理由？

㈠、被告之改裝裝潢行為是否有違反系爭租約之約定？按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。經查：依系爭租約第4 條第2 項約定：「乙方（被告）應以善良管理人之注意義務保管租賃物，因乙方或其員工之過失所致租賃務毀損或滅失者，乙方應按實際損失賠償甲方（原告）。」、第4 條第5 項約定：「乙方得自費改裝租賃物之設施，但不得影響租賃標的物之結構安全，因違反本項規定而致租賃物毀損時，乙方應負損害賠償責任。租期屆滿或本契約終止時依租賃物標的物當時現狀騰空返還甲方。」、第4 條第6 項約定：「甲方應於租賃物外指定適當位置及空間供乙方裝設乙方需要之廣告招牌、冷卻水塔、備用水塔及排煙設備，且乙方保證廣告招牌、冷卻水塔、備用水塔及排煙設備之裝置合於法令規定，如因法令規定上述之裝置應申請政府機關核發執照或許可時，甲方應提供乙方上述申請之必要文件及用印。裝設期間一切安全及維修應由乙方負責，乙方於租賃期間內如遇有任何問題（如第三者抗議）甲方應迅速解決，租期屆滿，乙方應自行拆除回復原狀。」，衡諸前開約定，被告於不得影響租賃標地物之結構安全情形下，得自費改裝租賃物之設施，且原告亦應於租賃物外指定適當位置及空間供乙方裝設乙方需要之廣告招牌、冷卻水塔、備用水塔及排煙設備，此為兩造所不爭執，堪以認定。次查，原告主張被告前開之改裝行為是否合於系爭租約之規範，茲分析如下：

１、原告主張被告所為拆除1 樓電動鐵捲門、內部1 樓至2 樓樓梯口之鐵門、破壞天花板橫樑之行為：原告主張原本大門外面有兩片不銹鋼電捲門，經被告恣意拆除，且為裝設管線，被告有破壞天花板橫樑等情，經本院會同雙方當事人職權至現場勘驗略以：目前大門現況為三片落地玻璃裝設而成，由房屋前段營業櫃臺進入中段被告放置營業機臺即製作產品之場所，後段至原告出入之樓上及地下室樓梯，該段通道並無設置門板或其他間隔物，另中間通道部分，以輕鋼架架設天花板，天花板打開後，管線通過所拆除部分構造，依其顏色及厚度，約為紅磚材質等情，有103 年8 月4 日之勘驗筆錄在卷可稽（本院卷，第129 頁）。另據證人周上彬證稱：伊是被告公司開發及工程部主任，裝潢及營業所須之設備位置之設計擺放是由伊設計，一樓電捲門要拆除是要讓被告的排煙管可以通過，天花板樑柱並未遭破壞，一樓通往二樓樓梯鐵門，該鐵門是是隔絕一樓前半及後半，因為被告租賃範圍是一樓全部及地下室，該門寬度太窄，所以必須拆除等語（本院卷，第136 頁），又衡諸被告現況之改裝情形，並未使系爭房屋之大門阻隔及防盜功能失效，且天花板打開後，被告裝設管線所通過部分為磚造材質，此有現場照片可證（本院卷，第179 、180 頁），核與一般橫樑係以鋼筋、水泥簡造材質不同，復對照原告提出裝修完成前之照片觀之（本院卷，第157 、158 頁），管線所穿過部分應為原本做為區隔室內空間之牆面，而非房屋之橫樑結構，審酌前該情事，堪認被告此部份之改裝行為並未影響房屋結構安全，且尚屬合於租賃契約之目的使用，故仍為逾越系爭租約之約定使用範圍。至原告陳稱：被告有同意於1 樓另開設走道通往內部樓梯供原告單獨使用云云，惟此部分原告未能提出相關事證以佐，自難逕認其所述為真實，是其所述，當不足採。

２、原告主張被告所為從1 樓天花板打洞裝設管線貫通至4 樓，並破壞屋頂採光罩、2 樓鐵皮暨鐵窗之行為：被告所為打穿1 、2 樓樓地板裝設管線、拆除2 樓鐵皮暨鐵窗等行為之行為，經本院職權至現場勘驗略以：原告所指之位置為樓梯至右轉房間走道部分，於接近右轉房間門口處地板，即一、二樓空間之樓地板部分挖有三個圓形的洞，大小均約為一個鐵鋁罐大小，該圓孔有管線通過在向外向上延伸等情，此依103 年8 月4 日之勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（本院卷，第129 頁背面、182 、183 頁），而該前開管線係為空調管線，並據證人周上彬證稱：一樓後陽台鐵皮拆除是為了冷凍冷藏庫散熱器的散熱功能，二樓地板鑿洞為了空調水管冷卻之用，二樓後陽台、鐵窗、紗窗拆除是為了冷凍冷藏庫散熱之用，因為該地點之法定空地被鐵皮全部包圍住，如果走外牆打洞反而會破壞房屋，讓風雨水進入房屋內，所以我才選中庭位置打洞，如果原告有要求從外牆拉管線的話，我們會照原告意思施工，被告是希望找到破壞房屋外觀最少的位置進入，因為系爭房屋本身有中庭，從管路中庭直接下去，上面又有採光罩，所以穿孔位置不會被風雨水進入，我們認為是很好的位置等語（本院卷，第137 頁），參酌證人所述被告此部份裝修行為是因有裝設空調、冷凍設備之需求所致，故堪認有其必要性，且經本院勘驗認定被告此部分之裝修行為於租賃期限屆至，並非不能回復原狀，故被告此部分之裝修工程，仍應認無悖於租賃契約之使用目的，況原告於出租時即知悉被告租賃系爭房屋之目的，於被告前開未逾租賃契約使用目的之裝修工程限度內，當不得逕為主張被告有違反租賃契約之行為。

３、原告主張被告所為在屋頂裝設每個3 噸之水塔2 個之行為：被告於系爭房屋屋頂裝設水塔二座，有勘驗筆錄、現場照片為佐（本院卷，第130 、22頁），查被告依系爭租約第4 條第6 項本得於系爭房屋設置水塔，故被告前開設置水塔之行為自屬合於系爭租約之規範，原告雖指稱被告未經原告同意任意裝設水塔2 座云云，惟稽之系爭租約第4 條第6 項約定，原告本應於租賃物外指定適當位置及空間供被告裝設需要之水塔，然原告卻未先行指定位置，則被告自行依據系爭租約自行裝設水塔於屋頂，自難認有何違反系爭租約之情事。

４、原告雖主張被告前開裝修行為均未經由其同意而為，顯違背系爭租約云云，然據證人周上彬證稱：就101 年8 月6 日施工會議，原告有全程參加，也有發給原告平面圖，原告也沒有表示任何意見等語（本院卷，第138 頁背面），另原告於刑事偵查程序中亦自承：被告沒有通知我關於8 月6 日的施工會議，但我湊巧有去，是我兒子載我去的等語（臺灣桃園地方法院檢察署101 年度偵字第20847 號卷，第123 頁），堪任原告應有參與該次會議且亦無表示反對之意，是原告前開所稱，尚非有據。

５、從而，被告前開裝修行為並未逾越系爭租約之使用目的，亦無破壞房屋之結構安全或有日後不能回復原狀等情，綜合前開因素考量，被告應無違反系爭租約乙節，堪以認定。

㈡、被告終止系爭租約並請求返還租賃物及不當得利，是否有理由？承前開所述，被告前開裝修行為並無違反系爭租約等情，是原告據主張，尚非有據，自應駁回。

五、從而，被告被告前開裝修行為並無違反系爭租約，故原告主張系系爭租約請求終止系爭租約並請求返還租賃物及不當得利終止系爭租約並請求返還租賃物及不當得利，即屬無據，應予駁回。

六、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為判決。又法院應依職權宣告假執行者，本毋庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅具督促法院職權發動之效力，自毋庸為准駁之裁判。本件原告假執行之聲請，因敗訴而本屬無據，依前揭說明，茲不另為駁回之諭知。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。