臺灣橋頭地方法院民事判決

原告

嚴涵郁

訴訟代理人

謝俊傑律師

被告

○○○

被告

○○○

被告

○○○

被告

兼 共 同

法定代理人

李宗憲

法定代理人

劉玟玲

共同訴訟代理人

吳永茂律師

羅玲郁律師

侯昱安律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年6月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國113年2月5日向被告Ａ０５買受其所有坐落高雄市○○區○○○段0000000地號土地（下稱系爭土地）及其上同區段469建號建物（門牌號碼為高雄市○○區○○路0巷00號房屋，下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），雙方並簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），並於113年3月11日辦理所有權移轉登記完畢。而系爭買賣契約之簽立緣由，乃因Ａ０５之配偶即被告Ａ０４積欠原告前配偶即訴外人Ａ０２新臺幣（下同）811萬元（其中300萬元債權讓與原告），經Ａ０２、Ａ０４協議後，決定將Ａ０５所有之系爭房地移轉登記予原告，原告再於系爭房地上設定抵押權並借貸420萬元後（下稱系爭420萬元貸款），將該420萬元交由Ａ０２以清償Ａ０４欠款之一部，原告並於113年4月19日與Ａ０４簽立債務承擔契約（下稱系爭債務承擔契約），約定Ａ０４應按時給付原告系爭420萬元貸款，如有任何一期遲繳，原告即有權變賣系爭房地，且Ａ０４於3年內有將系爭房地買回之權利，惟附有「Ａ０４將系爭420萬元貸款清償完畢後，應再給付原告300萬元」之條件（下稱系爭買回條件）。嗣因Ａ０４多次遲繳系爭420萬元貸款，原告自得依系爭債務承擔契約之約定變賣系爭房地，然Ａ０５、Ａ０４及其等女兒即被告○○○、○○○、○○○現仍居住於系爭房地內，屬無法律上正當權源而占用系爭房地，致影響原告對系爭房地之使用收益權。為此，爰依民法第767條第1項前段規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部騰空後遷讓返還原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：Ａ０４因積欠Ａ０２借款（惟兩造針對該借款是否高達811萬元，仍有爭執）而無力償還，原告、Ａ０２方會與Ａ０４、Ａ０５協議，將Ａ０５所有之系爭房地以買賣為原因辦理所有權移轉登記予原告，再由原告向金融機構設定抵押權並借貸系爭420萬元貸款，用以償還Ａ０４對Ａ０２之欠款，Ａ０４並應按月給付原告系爭420萬元貸款，而系爭房地實際上仍供被告居住，並由Ａ０４、Ａ０５繼續繳納水、電、網路費用，系爭房地之鑰匙亦未交由原告保管，此情均與一般正常買賣購屋之狀況有別，足見原告與Ａ０５間就系爭房地實際上並無買賣之真意，Ａ０５亦未收受系爭房地出售之任何價金，故系爭買賣契約應屬通謀虛偽意思表示而無效，Ａ０５仍為系爭房地之所有權人。原告既非系爭房地之所有權人，自不得依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項

㈠原告之前配偶為Ａ０２。Ａ０４、Ａ０５為夫妻關係，其等女兒為○○○、○○○、○○○。

㈡Ａ０５原為坐落高雄市○○區○○○段0000000地號土地（即系爭土地），及其上同區段469建號建物（門牌號碼：高雄市○○區○○路0巷00號房屋，即系爭房屋）之所有權人，嗣於113年3月11日以買賣為原因（原因發生日期：113年2月5日）移轉系爭房地所有權登記予原告後（審訴卷第35頁至第42頁、院卷一第131頁），被告仍持續居住於系爭房地內。

㈢原告於113年3月11日在系爭房地上設定擔保債權總金額504萬元之最高限額抵押權予訴外人國泰世華銀行，實際貸款金額為420萬元（即系爭420萬元貸款）（審訴卷第35頁至第38頁、院卷一第133頁) ，系爭420萬元貸款之後是交付給Ａ０２。

㈣Ａ０４、原告間有如被證1、4所示通訊軟體LINE對話紀錄（院卷一第57頁至第59頁、第77頁至第91頁）。

㈤Ａ０５、原告間有如被證2所示通訊軟體MESSENGER對話紀錄（院卷一第61至63頁）。

㈥Ａ０５、原告間於113年1月24日簽訂如被證3所示房地買賣契約書（即系爭買賣契約，院卷一第65頁至第75頁）。

㈦Ａ０４、原告間於113年4月19日簽訂如院卷一第137頁所示債務承擔契約（即系爭債務承擔契約）。

四、本件之爭點

㈠被告是否無權占用系爭房屋？

㈡原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋全部騰空後遷讓返還原告，有無理由？

五、本院得心證之理由

㈠兩造就系爭房地係成立信託讓與擔保之法律關係

⒈按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託的讓與擔保，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償（最高法院70年台上字第104號判決意旨參照）。是當事人依讓與擔保契約約定債權人於債務人不履行債務時，如何就標的物取償，不外是確定的取得標的物之權利，以抵償債務（估價受償），與變賣標的物，以價金清償其債權（變價受償），然無論何者，擔保權人均負有清算義務。次按信託讓與擔保契約之基本構造，係信託行為的債之關係加上所有權之移轉，而以讓與擔保為原因之所有權移轉，如以買賣為原因辦理，實則當事人間並無買賣之法效意思，故自登記原因之買賣觀之，係雙方通謀虛偽之意思表示，惟其間隱藏有為擔保債務之清償，而信託的將權利移轉於擔保權人之讓與擔保契約，因而買賣雖屬無效，然其讓與擔保契約之隱藏行為仍屬有效（最高法院83年度台上字第855號判決意旨參照）。又按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。

⒉經查，系爭房地原為Ａ０５所有，嗣兩造於113年1月24日簽立系爭買賣契約，並於113年3月11日以買賣為原因（原因發生日期：113年2月5日）移轉系爭房地所有權登記予原告，原告與Ａ０４復於113年4月19日簽立系爭債務承擔契約等情，為兩造所不爭執（如不爭執事項㈡、㈥、㈦所示）；而依系爭債務承擔契約第1條至第6條約定：「一、甲方（指Ａ０４）無力償還本債務因變賣房屋過戶抵押給乙方（指原告），造成乙方產生房屋貸款新台幣420萬元整，須由甲方繳納。二、甲方若有任何一期遲繳，乙方有權變賣房屋。三、甲方按本契約履行繳款，乙方不得變賣房屋。四、甲方須三年內把房屋購買回來並清償乙方房屋剩餘貸款金額。五、甲方按本契約清債務後，乙方應無條件將房屋過戶還回甲方，房屋轉移之所有費用都由甲方承擔。六、乙方無條件將房屋過戶還給甲方，甲方應給付新台幣300萬元整給乙方」等語（院卷一第137頁）；參以原告曾以LINE向Ａ０４稱：「目前房貸沒繳，已經扣到我的存款了，而且車貸嚴重過期了，請問這兩筆何時有辦法入帳？當初好心幫忙，用我名義幫你貸款，給你錢去週轉，現在還款都這樣，會影響到我的信用啊」等語（院卷一第57頁），足見Ａ０５之所以將系爭房地移轉給原告所有，目的係為了使原告辦理借貸後代償Ａ０４對Ａ０２之借款，並作為Ａ０４積欠Ａ０２借款及系爭420萬元貸款債權之擔保，倘Ａ０４未遵期還款，原告始有處分系爭房地之權限，是依上開說明，系爭買賣契約、系爭債務承擔契之性質應係Ａ０５為擔保Ａ０４對Ａ０２、原告之債務，將系爭房地所有權移轉予原告，而使原告在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權之信託的讓與擔保，此亦可由原告買受系爭房地後，未受領系爭房地之交付或移轉占有，而仍由被告繼續占有使用（如不爭執事項㈡後段所示）等情即明。從而，兩造間所簽立之系爭買賣契約，應僅具有買賣之外觀，實際上並無買賣之法效意思，則自登記原因之買賣觀之，係雙方通謀虛偽之意思表示，惟其所隱藏之讓與擔保契約行為，仍屬有效，洵堪認定。

⒊原告雖主張兩造間有簽立系爭買賣契約之意思合致，僅附有系爭買回條件云云。惟按以移轉讓與擔保標的物所有權之方式，達成信用授受目的之非典型擔保，自信用收受者在法律上之債務人地位是否仍然存在為標準，尚可區分為信託讓與擔保與買賣式讓與擔保。買賣式讓與擔保，係以買賣方式移轉標的物之所有權，而以價金名義通融金錢，並約定日後得將標的物買回之制度。其與信託讓與擔保主要不同在於：⑴信託讓與擔保之債權人與債務人間有擔保債權關係存在，於債務人未履行債務時，債權人即得向債務人請求償還，亦得就讓與之標的物受償。買賣式讓與擔保之買受人與出賣人間，尚無擔保債權關係存在，買受人無請求出賣人清償債務之權，惟出賣人得依約返還價金而請求交還標的物。⑵標的物滅失時，在信託讓與擔保之債權人仍得就債務人之一般財產，求償其債權；惟買賣式讓與擔保之買受人則無此項權利，可見其危險由買受人自行負擔。⑶於債務不履行時，信託讓與擔保之債權人如就標的物受償其債權者，負有清算義務，亦即就標的物抵償債權之餘額應返還設定人，倘有不足，則仍可向債務人求償；反之，買賣式讓與擔保即無清算之義務，於標的物抵償債務（融資額）時，縱有不足，亦無向出賣人求償之權。民法上之買回即屬於買賣式讓與擔保之範疇，故應適用其有關規定。由前開說明可知，「附買回條件之買賣契約」及「信託讓與擔保契約」具有本質上之不同，兩造既已於系爭債務承擔契約中明確約定「於吳宗憲遲繳系爭420萬元貸款時，原告始有權變賣系爭房地」，可徵原告並未因系爭買賣契約而取得所有權人可自由處分系爭房地之地位，而與民法上買賣契約附買回條件之要件不符，且倘若兩造就系爭房地僅係單純買賣關係，原告本應向被告清償全部買賣價金，殊無原告以系爭房地貸得系爭420萬元貸款後，被告仍應持續向原告清償系爭420萬元貸款之理，是其等間顯然並無買賣系爭房地之真意，故原告此部分之主張，不足憑採。

㈡原告不得主張被告係無權占有系爭房地

⒈按信託的讓與擔保，在對外關係，受讓人就供擔保之物雖已取得完全之所有權，但在內部關係，對於讓與人，仍僅得以擔保權人之資格，在擔保之目的範圍內行使其權利。是故，依擔保權之內容而言，讓與人之占有供擔保之物，在受讓人方面，尚不得主張其為無權占有（最高法院74年度台上字第2307號判決要旨參照）。經查，兩造既就系爭房地成立信託讓與擔保法律關係，原告雖為所有權人，然於內部關係上，僅能於擔保之目的範圍內行使權利，被告占有系爭房地，亦非無權占有，原告主張被告為無權占有系爭房屋，依民法第767條第1項前段規定請求騰空遷讓返還系爭房屋，並無理由。

⒉原告雖主張Ａ０４均未按時給付原告系爭420萬元貸款，故依系爭債務承擔契約第2條約定，原告有權變賣系爭房屋云云。惟按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權之信託的讓與擔保，而約定債務清還期間者，雖不能認其為無效，但擔保物所有權之移轉，既僅以擔保債務清還為目的，即不能祗以債務人逾期未曾清還所負債務，債權人即取得擔保物之所有權，仍應履行變賣擔保物或協議估價，債權人就其價金受償或承受之程序，庶免其迴避修正前民法第873條第2項（現應為民法第873條之1第2項規定）禁止之規定（最高法院71年度台上字第2934號判決要旨參照）。又按讓與擔保契約約定債務人不履行債務時，如何就標的物取償，固有以抵償債務（估價受償），與變賣標的物，以其價金清償其債權（變價受償）兩種型態。前者之實行方式係由擔保權人將標的物予以公正之估價，標的物估得之價額如超過擔保債權額時，超過部分之價額應交還設定人，標的物之所有權始確定地由擔保權人取得；後者則係由擔保權人將標的物予以變賣，以賣得之價金供作債權之清算。然無論何者，擔保權利人均負有清算義務，蓋設定人係以擔保債務清償之經濟目的，對標的物權利移轉於擔保權利人，擔保權利人僅得於此目的範圍內取得標的物之權利或受償，而有無逾此經濟目的，自非經清算不得而知之故。倘讓與擔保契約約定於債務不履行時，標的物之權利當然歸屬於擔保權利人者，本諸法律禁止流質約款之意旨，自非所許。經查，兩造固有於系爭債務承擔契約第2條約定，倘Ａ０４未按時給付系爭420萬元貸款，原告即有變賣系爭房地之權限等語，然揆諸前揭說明，該約定應認係迴避民法第873條之1第2項規定而為無效，蓋債權人僅能於「不超過擔保之目的範圍內」取得擔保物之所有權，而是否有超過擔保之目的範圍，須由債權人即原告舉證證明其已盡清算義務為前提，如進行清算義務後，系爭房地之價值低於所擔保之債權，原告方可取得系爭房地之全部所有權，否則對債務人即被告而言，難謂公平。

⒊原告主張系爭房地所擔保之債權數額，除系爭420萬元貸款外，仍包含Ａ０２對Ａ０４之其餘欠款、及Ａ０２將對Ａ０４之300萬元債權讓與原告部分等情，為被告所否認，對此原告固聲請傳喚證人Ａ０２到庭作證，惟依Ａ０２於審理中證稱：Ａ０４積欠我的款項，我沒有用帳冊紀錄，印象中Ａ０４到113年止大約積欠我900多萬元，詳細數字我記不清楚，我跟Ａ０４就討論要用系爭房地結算上開900多萬元欠款，但後續系爭房地移轉給原告後，Ａ０４又繼續跟我借了400多萬元，但這400多萬元與本案無關。我和Ａ０４有說好上開900多萬元借款就用系爭房地結掉，原告辦理貸款420萬元給我清償Ａ０４欠款，Ａ０４又再給我30萬元，所以總共是450萬元，Ａ０４說他原本欠我568萬元，扣掉該450萬元，後續只剩下欠款118萬元，意思就是說第一筆900多萬的欠款，我們約定只需要讓系爭房地移轉給原告後，只會剩下118萬元等語（院卷二第91頁至第92頁）；後又改稱：Ａ０４積欠我第一筆欠款900多萬元，其中300萬元的債權我有移轉給原告，之後若Ａ０４有按實繳納房貸，系爭房地移轉給Ａ０４後，Ａ０４也還需要再給付原告300萬元，兩造簽立系爭買賣契約時，原告本來要給付240萬元價金，該240萬元是由我（對Ａ０４）的債權進行抵扣等語（院卷二第92頁至第94頁）；參以Ａ０４與Ａ０２之LINE對話紀錄，Ａ０４向Ａ０２稱：「腸（指Ａ０２），年初用房子跟車子，給你450，原本欠到568扣掉450是要剩118。今年為止，我跟你借了80加挪用你的35，總共拿了115之後還一條22，實際上剩93，加剩118的會是211」等語（院卷二第57頁）；佐以Ａ０２曾於114年5月23日在LINE上記錄「層（指Ａ０４）　417.67萬（40）」等語（院卷二第107頁）。

⒋由上可知，Ａ０２雖稱Ａ０４積欠其第一筆欠款為900多萬元，而該欠款經系爭房地結清後，Ａ０４僅餘欠款118萬元云云，然針對該900多萬元債務係於何時、何地、何方式出借，均無任何書面證據以實其說，且該900多萬元之數額亦與Ａ０４與Ａ０２前開LINE對話紀錄中所稱「原本欠到568扣掉450」（院卷二第57頁）、「層　417.67萬（40）」（院卷二第107頁）等語均不相符，是Ａ０４是否確有積欠Ａ０２900多萬元，已屬有疑。退步言之，縱認Ａ０２所述為真，Ａ０４確實積欠Ａ０２900多萬元，且其中300萬元債權Ａ０２已移轉給原告，然針對餘款600多萬元部分，依照Ａ０２之說法，Ａ０４除以系爭420萬元貸款、現金30萬元還款外，還有以系爭房地之買賣價金240萬元抵扣，最終剩118萬元欠款未還，則該還款數額顯然已超過600多萬元甚多【計算式：420萬元+30萬元+240萬元+118萬元=808萬元】，而與事理不符，足認Ａ０２對於Ａ０４欠款數額，所言始終自相矛盾，復無其他客觀證據可憑，自難盡信為真，本院自難以Ａ０２之證詞，逕自判斷被告移轉系爭房地予原告所擔保之債權究竟為何。而原告截至本件言詞辯論終結之日為止，亦未就其已盡清算義務乙事提出相關證據，甚且針對系爭房地所擔保之債權數額究竟為何（包含Ａ０２、原告對Ａ０４之債權數額分別為何）、系爭房地現值多少乙節，均無法舉證以實其說，自難認原告可僅憑系爭債務承擔契約第2條之約定，即可率然取得系爭房地之全部所有權，是原告此部分之主張，要不可採。

㈢據此，兩造間所締結之系爭買賣契約實為信託讓與擔保契約，而非買賣契約，故Ａ０５仍為系爭房地之實際所有權人，原告不得主張被告係無權占有系爭房地。而於Ａ０４未依約清償債務時，原告固得於不超過擔保之目的範圍內，取得系爭房地之所有權，惟此仍以原告盡清算義務為前提，是在原告未舉證其盡清算義務前，應無法認定原告已取得系爭房地之完整所有權限，而可依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房地。

六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭房屋全部騰空後遷讓返還原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。