臺灣橋頭地方法院民事判決

原告

賴政雄

訴訟代理人

羅仁志律師

被告

王謝線

被告

賴志昌

共同訴訟代理人

朱盈吉律師

複代理人

陳彥廷律師

被告

賴季宏

兼訴訟代理人

賴美苓

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年1月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造共有如附表一及二所示不動產(下合稱系爭不動產；就附表一不動產下合稱甲房地，單指房屋則稱甲房屋；就附表二不動產下合稱乙房地，單指房屋則稱乙房屋)，應有部分比例均如附表所載。兩造就系爭不動產並無分管協議及不分割之約定，系爭不動產並無依法令及依物之使用目的不能分割之情事，兩造未能協議分割，爰依民法第823條第1項、第824條規定，請求將系爭不動產變賣分割，由兩造按應有部分比例分配價金等語。

二、被告之答辯：

㈠賴季宏、賴美苓(下合稱賴季宏2人)則以：同意原告之分割方案等語。

㈡王謝線、賴志昌(下合稱王謝線2人)則以：應將甲房地與乙房地合併分割，由王謝線單獨分得乙房地，王謝線對其他共有人補償金錢。另由原告、賴季宏2人、賴志昌分得甲房地及維持共有，並對王謝線補償金錢。再由兩造就系爭不動產應互為補償之金額互相抵銷，王謝線就乙房地即無須負擔補償義務等語。

三、本院於民國115年1月27日言詞辯論期日協同兩造彙整不爭執及爭執事項如下(本院卷第209、211頁)：

㈠不爭執事項：

⒈系爭不動產係兩造共有，各共有人應有部分比例如附表所示。坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地(下合稱系爭土地，如單指其一逕稱地號)之使用分區為第四種住宅區。

⒉系爭土地相鄰，形狀均呈梯形。100地號土地之西北側臨華夏路，西南側臨文川路57巷，其餘二面未臨路。102地號土地之東南側臨文水路，西南側臨文川路57巷，其餘二面未臨路。100地號土地之東南側與102地號土地西北側靠近西側部分相鄰。

⒊甲、乙房屋現由被告出租予海岸蝦莊有限公司，租賃期間均至115年6月30日止。

⒋系爭不動產並無不分割之協議及分管協議，亦無因物之使用目的不能分割之情形，兩造就分割方法未能達成協議。

⒌兩造同意以兆豐不動產估價師事務所出具估價報告書(下稱系爭估價報告)之鑑定意見作為乙房地金錢補償之計算依據。

㈡爭執事項：系爭不動產應如何分割始適當？

四、得心證之理由：

㈠原告得請求裁判分割系爭不動產：按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，此觀民法第823條第1項規定即明。查原告主張兩造共有系爭不動產，未能達成分割協議，系爭不動產依其使用目的並無不能分割之情形，兩造間又未有不為分割之約定，此為兩造所不爭執，是原告依民法第823條第1項規定，請求裁判分割系爭不動產，即無不合。

㈡系爭不動產之分割方法：

⒈按分割共有物訴訟時，法院對分割方法固有裁量權，但審諸民法第824條第2項至第4項規定，應以原物分配為原則，即以原物分配於各共有人（原物分配）；如有事實或法律上之困難，致不能依應有部分為分配者，將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償（原物分配兼金錢補償）；或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣，價金依共有部分價值分配（原物分配與價金分配併用）；並審酌共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之部分維持共有；變價分割（價金分配）為劣後之選擇。又共有物採取原物分配兼金錢補償之方式，令共有人尚得享有共有物財產權之存續價值（包括金錢、感情、生活等），此與共有物逕於自由市場出售取得交換價值再分配價金之方式，二者意義不同。法律賦予法院有相當之裁量權，俾符實際並得彈性運用，使裁判分割方法多樣化、柔軟化，法院應依職權斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、使用狀況、價格、經濟效用、公共利益，暨共有人對共有物感情或生活上有密不可分之依存關係等，公平裁量，酌定妥適之分割方法（最高法院102年度台上字第1336號判決意旨參照）。

⒉乙房地之分割方法：

⑴查乙房屋係1層鋼骨構造建物，主要用途為店舖，總面積293.46平方公尺，以102地號土地(面積957.56平方公尺)為建築基地等情，為兩造所不爭執，並有高雄市政府工務局114年2月4日函、現況照片、建物測量成果圖、乙房地之土地建物查詢資料在卷可稽(審重訴卷第99、158頁、本院卷第79、112至118、149至152頁)，堪以認定。王謝線主張由其分得乙房地，原告與其他被告則表示無欲分得乙房地，本院考量102地號土地上已興建乙房屋，倘為使全體共有人均取得原物而強令細分，勢必大幅減損乙房地之價值，分得後之共有人亦難為通常之利用，不利於社會經濟，足見由各共有人均受原物之分配顯有困難，堪認依民法第824條第2項第1款但書、第3款規定，將乙房地分配於王謝線單獨所有，至於未受分配之原告及其他被告則以金錢補償之，有助於使王謝線尚得享有乙房地財產權之存續價值，較之逕於自由市場出售取得交換價值再分配價金之變價分割方式，應屬較為妥適之分割方法。

⑵按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，為民法第824條第3項所明定。故以原物為分配時，各共有人是否應為補償或受補償，均應以其所受分配者，是否已逾或少於其應有部分為斷。且補償金額之多寡，亦應以應有部分為計算之標準。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨。查乙房地僅有王謝線分得原物，自應由其以金錢補償未分得乙房地之其他共有人。衡諸所謂金錢補償，係指依原物市場交易之價格予以補償而言，經本院送請鑑價後，系爭估價報告之鑑定意見認乙房地之土地部分價值新臺幣（下同）295,951,154元、建物部分價值7,088,820元，合計303,039,974元，王謝線應補償原告及其他被告之金額如附表三所載，有系爭估價報告外放可參，復為兩造均同意作為乙房地之金錢補償依據，自堪為乙房地金錢補償之計算標準，是王謝線應補償原告及其他被告之金額如附表三所示。

⑶另按不動產之分割，以原物為分配時，因共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。應受補償之共有人，就其補償金額，對於補償義務人所分得之不動產，有抵押權；於辦理共有物分割登記時，一併登記，其次序優先於第二項但書之抵押權，此觀民法第824條之1第4項、第5項規定即明。原告與賴季宏2人陳稱王謝線之現有資金不足以對其他共有人補償金錢等語，惟乙房地經本院判決分割結果，既係由王謝線單獨分得乙房地，且各應對原告與其他被告為如附表三所示之金錢補償，則乙房地之其他共有人就其應受王謝線為金錢補償部分，依法就王謝線所分得之乙房地，即各有應受補償金額之法定抵押權存在，應足擔保其他共有人因乙房地於分割後所應受之金錢補償。

⒊甲房地之分割方法：

⑴按分割共有物係以消滅共有關係為目的，故法院於裁判分割共有土地時，除因不動產內一部分之使用目的不能分割（如共同使用之道路）或部分共有人明示仍願維持共有關係等情形外，應將不動產分配與各共有人單獨所有，不得創設新的共有關係。

⑵查甲房屋係1層鋼鐵造、鋼骨構造建物，主要用途為店舖，總面積295.76平方公尺，以100地號土地(面積607.57平方公尺)為建築基地等情，為兩造所不爭執，並有高雄市政府工務局114年2月4日函、甲房地之土地、建物公務用謄本、現況照片、建物測量成果圖在卷可稽(審重訴卷第99、103、105、111、113，157頁、本院卷第77、105至111頁)，堪以認定。原告主張甲房地應變賣分割；王謝線2人抗辯應將甲房地與乙房地合併分割，由王謝線單獨分得乙房地，由原告、賴季宏2人、賴志昌分得甲房地及維持共有，並對王謝線補償金錢等語。查王謝線2人主張之前開分割方法，係由王謝線脫離共有關係，就分割後之甲房地創設新的共有關係，由原告、賴季宏2人、賴志昌就甲房地維持共有，惟原告、賴季宏2人已明示反對前開分割方法，並表明不願繼續維持共有，而欲採變價分割方式等語，而王謝線2人亦未表明欲單獨分得原物。依此，甲房地如採原物分割細分予各共有人，勢必大幅減損甲房地之價值，分得後之共有人亦難為通常之利用，不利於社會經濟；另甲房地若分配予部分共有人繼續維持共有，或分歸單一共有人單獨取得，亦違反共有人之意願及權益，實非公允，足認甲房地以原物分配予全體共有人，顯有困難。是王謝線2人前開分割方案，罔顧其他共有人不願維持共有之意願，未能消滅共有關係，自與裁判分割共有物之目的不符，難認妥適。反之，若將甲房地變價分割，各共有人如有意願皆可應買，可避免甲房地細分之不利情形，使甲房地能發揮最大經濟效用。本院審酌上情，考量甲房地以原物分配顯有困難，且甲房地之用途為店舖，非供居住之用，被告現將甲房地出租，各共有人對甲房地之依存關係尚屬薄弱，認應以變賣甲房地，將價金按應有部分比例分配於兩造之分割方法，為最妥適公允之分割方法，並能徹底解決共有關係。從而，兩造共有之甲房地，應以變價之方式分割為宜。

五、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條規定，請求裁判分割系爭不動產，本院認應將甲房地變賣分割，由兩造按原應有部分比例分配價金，將乙房地分歸王謝線單獨所有，並由其對原告、賴季宏2人及賴志昌依附表三所示金額為金錢補償，爰判決如主文第1項及第2項所示。

六、本件係因分割共有物而涉訟，當事人之訴訟行為按當時訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要，並無實質勝敗訴之問題。綜酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益及其他一切情狀，認本件應依民事訴訟法第80條之1規定，由兩造按原應有部分比例分擔訴訟費用。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院審酌後認均不足以影響判決之結果，爰不予逐一論敘。

八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。

民事第二庭法　官　許慧如