鳳山簡易庭109年度鳳簡字第662號

臺灣高雄地方法院鳳山簡易庭民事判決　109年度鳳簡字第662號

原告

陳楊碧月

被告

徐德欽

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110 年3 月3 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國109 年1 月17日與被告簽訂廠房租賃契約書，約定由原告將門牌號碼高雄市○○區○○○街000號房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間自109 年2月1 日起至112 年1 月31日止，租金每月新臺幣（下同）19,000元，並收取押金2 個月（下稱系爭租約），詎被告自109 年5 月份起即以系爭房屋未提供工業用電、不合於租約使用收益狀態為由，拒絕再給付租金，經原告於109 年7 月9日寄發存證信函通知被告繳納租金並表明終止系爭租約，故被告應將系爭房屋返還原告，並給付原告109 年5 月至7 月之租金共計57,000元。又被告於系爭租約終止後之109 年8月間繼續使用系爭房屋受有利益致原告受有不能使用之損害，被告應給付原告相當於租金之不當得利19,000元。為此，爰依系爭租約、不當得利之法律關係、民法第767 條之規定提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告76,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈢第2 項部分願供擔保請求准予宣告假執行。

二、被告則以：被告有給付2 個月押金予原告，並已繳納109 年2 月至4 月份共3 個月之租金。簽訂系爭租約當時被告詢問原告是否提供工業用電，原告有打電話給原告配偶，原告配偶在電話中向被告表示確有99馬力之工業用電，惟前3 個月被告乃先行佈置入廠事宜，且大型機器未到無法測試耗電量，故於4 月中機器入廠後始發現供電不足致機器無法運轉，被告自有權停止支付5 月份以後之租金，並非故意不給付等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由

㈠系爭租約是否有效終止？原告得否沒收押金？

⒈經查，原告主張被告向其承租系爭房屋，雙方簽有廠房租賃契約書，租賃期間自109 年2 月1 日起至112 年1 月31日止，租金每月19,000元，並收取押金2 個月（下稱系爭租約），詎被告事後以系爭租約無法裝設工業用電為由，自109 年5 月份起即未再繳納租金迄今，原告遂依民法第440 條規定及依租賃住宅市場發展及管理條例（下稱系爭管理條例）第10條規定，以欠租2 個月為由，於109 年7 月9 日以大寮郵局第0000000 號存證信函（下稱系爭存證信函）終止系爭租約，並於同函表示押金之處理應依系爭管理條例第7 條規定，於租賃契約消滅，承租人返還租賃物及清償租賃契約所生之債務時，始返還押金或抵充債務後之賸餘押金等情，固據原告提出系爭租約及系爭存證信函為證，且被告亦不否認於109 年7 月20日收受系爭存證信函，堪信屬實。

⒉惟查，系爭房屋為廠房，並非一般住宅，非屬系爭管理條例所欲規範之住宅類別，故系爭租約並無系爭管理條例之適用，原告以被告欠租2 個月為由，依系爭管理條例第10條規定，以系爭存證信函終止系爭租約，即非適法；又原告另依民法第440 條規定，以被告欠租2 個月為由，終止系爭租約一節，查：

⑴按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 、2 項分別定有明文。次按土地法第100條第3 款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時。」，上開規定在有期限之租賃具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516 號判例意旨參照）。關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定（最高法院72年度台上字第283 號裁判意旨參照），且應類推適用於定期之租賃關係，此為最高法院現在所持見解（最高法院102 年度台上字第833 號、95年度台簡上字第2 號、95年度台上字第206 號、91年度台簡上字第16號裁判意旨參照），又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2 個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440 條第2 項僅以積欠租金達2 個月即得終止之規定，其理自明。是以被告自109 年5 月起始積欠租金，且曾交付原告2 個月押金為雙方所不爭執，則原告未以押金抵償租金及未經催告繳付租金，即於109 年7 月9 日以系爭存證信函通知被告，並於109 年7 月20日送達被告所為終止租約之意思表示，即與前開土地法之規定不符，故上開意思表示之送達並不生終止租約之效力。從而被告繼續占有系爭房屋係基於系爭租約，並非無權占有。被告依民法第767 條第1 項前段：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋即無理由。

⑵原告雖主張依系爭管理條例第7 條之規定，押金應作為租賃契約消滅時，承租人返還租賃物及清償租賃契約所生之債務時，始返還押金或抵充債務後之賸餘押金云云，惟查，系爭租約並無系爭管理條例之適用，已如前述，另押金之約定，最主要係在擔保承租人就租金債務之履行，如認租金欠繳得沒收押金，無異使承租人所繳納之保證金無抵償欠租之可能，顯然規避前揭土地法第100 條第3 款關於擔保抵償租金強制規定之類推適用。是原告主張得沒收租金，自無理由，不足採信。

㈡被告欠繳租金得否主張同時履行抗辯？按：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」民法第264 條第一項前段定有明文。經查，被告雖辯稱原告出租系爭房屋時，承諾可申請工業用電使用云云。惟此為原告所否認，且證人即仲介租賃之人林志聰到庭證稱租賃系爭房屋過程，並未約定工業用電一事等語，有言詞辯論筆錄壹份在卷可查。又系爭租約亦無相關約定，亦有系爭租賃契約書可證，故被告所辯，無法證明屬實，被告主張同時履行抗辯權一節，不足採信。

㈢綜上所述，原告終止系爭租約係屬無效，雙方之系爭租約仍屬有效存在，被告不得主張同時履行抗辯權，拒付租金，故原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為無理由，應予駁回。又原告基於系爭租約請求被告給付3 個月租金即57,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即109 年9 月6 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。惟原告依民法第179 條規定請求返還相當於一個月租金之不當得利部分，因被告占有系爭房屋係有法律上之原因（租賃）關係，並非不當得利，故此部分之請求為無理由，應予駁回。又本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427 條規定適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款規定，依職權宣告假執行，並依同法第392 條第2 項規定，依職權諭知被告免為假執行之擔保金額。

六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。