臺灣橋頭地方法院民事判決

原告

吳坤勝

被告

王春恭

被告

楊石東

被告

楊新吉

被告

楊正國

被告

楊正勇

上四人共同訴訟代理人

呂郁斌律師

被告

陳長

被告

曾吳明孃

被告

楊陳金春

上一人訴訟代理人

呂郁斌律師

被告

財政部國有財產署

法定代理人

曾國基

訴訟代理人

黃莉莉

複代理人

陳姿敏

被告

陳榮春

被告

蘇大俊

被告

王昭博

被告

蘇玉芬

被告

王江美華

被告

陳黃碧娥

被告

葉蘇秀華

被告

陳政瑋

被告

蔡明軒

被告

楊鎮守

上一人訴訟代理人

呂郁斌律師

被告

呂岱宇

被告

呂敦誠

上一人訴訟代理人

呂世明

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年3月24日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告陳長、蘇大俊、王江美華、陳政瑋未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：兩造共有坐落高雄市路○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），應有部分如附表一所示，而系爭土地依物之使用目的並無不能分割之情形，亦無不許分割之約定，惟兩造迄仍無法達成分割協議，爰訴請法院裁判分割。又系爭土地上如高雄市政府地政局路竹地政事務所民國114年11月11日土地複丈成果圖（即本判決附圖，下均稱附圖）所示編號甲區塊之範圍（下稱附圖甲區塊），有被告葉蘇秀華所有門牌號碼高雄市路○區○○路000巷000號房屋（下稱系爭房屋）坐落，且其亦希望保留系爭房屋，爰請將系爭土地如附圖甲區塊分由被告葉蘇秀華單獨取得，再由其以金錢補償其他共有人，其餘部分則變賣，由其他共有人依持分比例分配取得價金。另倘法院審理後，認系爭土地呈偏長方形，採原物分割無法保持土地完整性，更會減損價值，則請求將系爭土地全部採取變價分割之方案，供有意願者以最高價得標，俾符全體共有人之最大利益考量等語。聲明：兩造共有系爭土地，應予變價分割。

三、被告答辯：

㈠、被告楊石東、楊新吉、楊正國、楊正勇、楊陳金春、楊鎮守（下稱被告楊石東等6人）以：同意將系爭土地如附圖甲區塊分歸被告葉蘇秀華單獨所有，且系爭土地其他範圍（即附圖所示編號乙、丙區塊之範圍，下分稱附圖乙區塊、附圖丙區塊，並合稱系爭土地其他區塊），亦主張一同由被告葉蘇秀華取得，倘被告葉蘇秀華無意取得，則請求均分配予被告財政部國有財產署（下稱被告國財署）取得，蓋被告國財署亦有原物分割並取得土地之意願。又倘被告國財署無意願取得，則主張將系爭土地其他區塊均予變價等詞置辯。聲明：原告之訴駁回。

㈡、被告國財署以：主張原物分割，但因被告國財署管領系爭土地之應有部分僅為1/7，故主張將依照被告國財署管領之應有部分比例所換算面積即附圖乙區塊，分歸國有等詞置辯。聲明：請求就兩造共有系爭土地准以原告分配予被告國財署。

㈢、被告葉蘇秀華以：希望分得系爭房屋坐落範圍，即希望分得附圖甲區塊，但因找補金額過高，希望分到該區塊之一半就好，至於系爭土地其他區塊如何分割沒有意見等詞置辯（註：被告葉蘇秀華於本院言詞辯論終結後，另具狀陳明希望分得附圖甲區塊全部範圍，亦願意依鑑定價格找補其他共有人）。

㈣、被告王春恭以：希望分到附圖甲區塊範圍等詞置辯。

㈤、被告曾吳明孃、陳榮春、蘇大俊、蘇玉芬、王江美華、陳黃碧娥以：如何分割沒有意見等詞置辯。

㈥、被告王昭博、蔡明軒以：支持被告楊石東等6人之分割方案等詞置辯。

㈦、被告呂敦誠、呂岱宇以：支持原告分割方案等詞置辯。

㈧、其餘被告經合法通知未到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。

四、本院之判斷：

㈠、系爭土地應予分割，分割方法如附圖及附表二所示：

⑴、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地由兩造按附表一所示應有部分比例維持共有，且依物之使用情形或使用目的並無不能分割之情事，亦無不許分割之約定，有土地建物查詢資料可參（見本院卷第487至493頁），且經到庭共有人陳述明確（見本院卷第296頁），另據本院向高雄市政府地政局路竹地政事務所確認無訛（見本院卷第257至258頁），是此部分之事實，自可認定。依此，兩造共有系爭土地，既無不能分割之情事，亦無不許分割約定，卻無法達成一致之分割協議，則原告訴請裁判分割，自無不合，當予准許。

⑵、次按分割方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2至4項定有明文。而依上開規定，可知我國民法就單一共有物分割方法，可分為6種類型：①、全部原物分配給各共有人（第824條第2項第1款本文）；②、原物分配部分共有人，並以金錢補償未受分配之共有人（民法第824條第2項第1款但書及第824條第3項前段）；③、原物分配給各共有人，並以價金補償未按應有部分受分配之共有人（第824條第2項第1款本文及第824條第3項後段）；④、全部變價分配（民法第824條第2項第2款前段）；⑤、部分原物分配給「各共有人」、部分變價分割給「各共有人」（民法第824條第2項第2款後段）；⑥、原物分配，但部分維持共有、部分分割（民法第824條第4項）。而如法院兼採原物分配與變賣價金分配之分割方法時，務必全體共有人均分配到部分原物及變賣部分原物後之價金，始符法意（最高法院114年度台上字第1053號、110年度台上字第2824號判決意旨參照）。

⑶、又請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張拘束，且法院為共有物分割時，應斟酌共有物性質、經濟效益及全體共有人之利益，並應符合公平原則。復共有物分割方法，以原物分配為原則，於原物分配有困難時，始予變賣，以價金分配於各共有人。茲就本院審酌認定屬適當之分割方法，說明如下：

①、首先，系爭土地位在高雄市路竹區東安段，為都市計畫範圍內之住宅區，登記面積440.04平方公尺，有高雄市政府地政局路竹地政事務所函文暨檢附之土地登記公務用謄本可查（見本院卷第257至269頁），先可認定。又系爭土地使用現況經本院履勘暨囑託高雄市政府路竹地政事務進行測量後，可區分為：「被告葉蘇秀華所有系爭房屋坐落部分」、「堆置雜物及不知由何人種植之香蕉樹等空地」兩大區塊，且系爭房屋坐落使用面積為187.72平方公尺，約占系爭土地總面積之42.65％，有履勘筆錄、現況測量之土地複丈成果圖、土地建物查詢資料對照可參（見本院卷第305頁、第311至313頁、第487頁），同堪審認。另被告葉蘇秀華所有系爭房屋坐落範圍，因非規則形狀且未直接臨計畫道路（即附圖所示高雄市路○區○○段000地號土地），如欲繼續維持系爭房屋之使用利益，並避免畸零地或袋地之產生，則劃定、確認系爭房屋之使用區塊時，必有將毗鄰土地一同納入之需求；而此經本院囑託高雄市政府路竹地政事務進行測繪後，系爭房屋含鄰近畸零地並直接臨計畫道路之使用範圍為232.71平方公尺（即附圖甲區塊），已達系爭土地總面積52.88％，有附圖及土地建物查詢資料對照可稽（見本院卷第405頁、第487頁）。因此，引系爭土地使用分區、性質，及使用現況、地上物占用範圍、可能使用區域等情相互參酌後，系爭土地共有人，既僅被告葉蘇秀華有透過系爭房屋而占有使用系爭土地，亦即，分割時，僅被告葉蘇秀華有繼續使用系爭土地之利益須納入特別審酌；又為維持系爭房屋後續使用之利益需求及進出問題，並為避免畸零地產生，系爭房屋坐落使用之面積，業必須超過系爭土地之一半；復系爭土地既係都市計畫住宅區之土地，辦理分割事宜時，除非特別使用需求或計劃之提出，否則實不宜太過精細，以免過度減損土地價值或造成無法建築等情狀，是以，系爭土地分割時，最適宜處置方式，無疑即區分為附圖甲區塊（面積共232.71平方公尺）應分歸予何人，暨附圖甲區塊以外範圍（面積共207.33平方公尺）應分歸予何人予以考量即可。

②、又系爭土地之分割，除上開一分為二之方法外，固無法排除仍有全部予以變價分配以最大化土地買賣價值之可能，或除附圖甲區塊以外，再額外細分成數筆土地並原物分配等情形存在（如被告國財署主張再依其管領之應有部分比例細分出附圖乙區塊，並分歸國有）。然而，系爭土地現既仍有原物分配可能，且依照到庭共有人陳述之分割方法，亦可知系爭土地有被告葉蘇秀華、國財署、王春恭等3人，有原物取得意願（見本院卷第506至507頁），並非無任何共有人願意承受，則在土地分割以原物分配為原則，除非原物分配有困難，始予變賣之前提情況下，全部採取變價分割之方法，本無足採。另被告國財署雖希望將系爭土地其他區塊，再依其管領之應有部分比例細分出附圖乙區塊，並將附圖乙區塊分歸國有；惟系爭土地依被告國財署管領之應有部分比例換算，使用面積僅62.86平方公尺（即附圖乙區塊），換算我國坊間常用於計算土地建築面積之「坪數」，乃19.01515坪，範圍非廣，且系爭土地位於都市計畫之住宅區，有如前述，如欲合法申請建築執照，以都市計畫住宅區之建蔽率約為40％至60％不等換算，可知附圖乙區塊足供建築使用之面積，縱以最大建蔽率比例計算，亦僅11.40909坪，實難認定符合一般房屋建築所須，且強行建築，業顯與土地使用一般應追求最大經濟效用之目的有違；反之，如將系爭土地其他區塊，均納作一整體而為分割，面積共207.33平方公尺，換算為62.71733坪，縱以住宅區最小建蔽率40％計算，業有25坪可供建築使用，相互對比，當可知系爭土地其他區塊，實不宜再予細分，以免土地無法充分有效利用。遑論，土地細分必將共有人之應有部分比例納入審酌，而被告國財署管領應有部分比例為1/7，乃所有共有人中，應有部分比例最高者，此參附表一即明，而依被告國財署管領之應有部分比例換算，既已出現土地面積不宜建築之情，此當毋庸額外論及其他共有人原物分得依應有部分比例換算面積等情事。

③、承前，系爭土地適宜分割方法，應區分為附圖甲區塊（面積共232.71平方公尺），暨附圖甲區塊以外範圍即系爭土地其他區塊（面積共207.33平方公尺）兩部分，並各自審酌應分歸予何人。而就附圖甲區塊部分，因屬被告葉蘇秀華所有系爭房屋坐落使用之必然區域，且其亦表明有承受、找補意願，復整理到庭共有人表述之分割方案後，業可見除對於分割方法沒有意見之共有人外，其餘多數共有人均贊同將附圖甲區塊單獨分歸予被告葉蘇秀華取得（見本院卷第505至507頁），故本院考量將附圖甲區塊直接分由被告葉蘇秀華單獨所有，確實可藉此保障其繼續使用系爭房屋之利益，且落實土地及土地上之建物同屬一人所有之最大經濟效用，更屬充分尊重多數共有人意願之情形，堪認此部分由被告葉蘇秀華單獨取得，應屬適當且公允。至被告王春恭雖亦提及其有分得附圖甲區塊土地之意願，但何以其希望分得該區塊或有何特殊利益應予考量，均未見被告王春恭具體提及，且其分得附圖甲區塊後，如何與被告葉蘇秀華協調、處理系爭房屋坐落問題，同未見被告王春恭予以陳述，是此部分為免後續衍生拆屋還地等糾紛，自難審認有何將附圖甲區塊分予被告王春恭之必要。

④、另系爭土地將附圖甲區塊分予被告葉蘇秀華後，雖剩餘土地不再細分，直接分由何人取得，均無困難，但本件扣除分割方案不可採之被告王春恭，暨已取得附圖甲區塊土地範圍之被告葉蘇秀華後，僅被告國財署有原物取得意願，已如前述，且系爭土地各共有人應有部分比例，為附表一所示1/7至2170/119840不等，甚為分散，同如前載，則倘將土地分由無取得意願之共有人，除可能再度導致土地閒置，不利社會整體經濟發展外，亦將產生強令取得土地者應找補其他共有人，進而衍生後續找補爭議之可能。因此，被告國財署管領國有之應有部分，既有原物取得之意願，且其為國家機關，對於土地管理、使用等規劃、實行能力，本較一般民眾為佳，則為避免土地閒置，不利社會發展，復為充分尊重各共有人有關原物取得之意願，應堪認定將系爭土地其他區塊，均分予有原物取得意願之被告國財署，即分歸國有，方係落實分割後經濟效用，及全體共有人利益之最妥適方式。

⑤、至共有人於本院審理期間，固尚提及系爭土地其他區塊可採取變價分割之方案，但此種分割方法，乃屬將系爭土地「部分」原物分配予「單一共有人」即被告葉蘇秀華，「部分」變價分割，再分配價金予其他共有人之分割方式，明顯不符民法第824條規定之單一共有物六種分配方法其一，於法不合，自無從採取，併此說明。

⑥、綜上各節，本院參酌當事人之主張、需求、共有物性質、利用價值、及分割後經濟效用等一切情事後，認系爭土地採取如附圖及附表二所示之分割方法，應屬適當且公允之方案，爰判決如主文第1項所示。

㈡、系爭土地分割後之補償方式：

⑴、按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。次按共有人自共有物分割效力發生時起，取得分得部分之所有權；各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，民法第824之1條第1項、第825條分別定有明文。又共有物原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分單獨所有權。

⑵、經查，系爭土地依附圖及附表二所示方法進行分割後，因非所有共有人均原物取得土地，且實際取得土地者，取得之土地面積及價值，亦顯然大於依應有部分比例換算甚多，故實際取得土地者，自應補償其他未取得土地權利之共有人。又經本院囑託大有國際不動產估價師聯合事務所針對系爭土地為鑑定估價後，可知系爭土地如附圖甲區塊之土地，每平方公尺單價為新臺幣（下同）48,300元、乙區塊之土地每平方公尺單價為46,000元、丙區塊之土地每平方公尺單價為47,400元，有不動產估價報告書可參，而本院審酌前開估價報告書，係由具專業執照之不動產估價師，進行現場勘估，並依總體經濟景氣、不動產市場（需求面、供給面）、不動產綜合指數、政策因素、區域因素（近鄰地區土地利用情形、建物利用情況、公共設施概況、交通運輸概況）等因子，再斟酌土地個別情況、臨路條件等細節，採比較法與土地開發分析法之估價方法進行評估，最後依個別因素調整價格參數後所作成，有估價報告書可憑，是該等鑑定結果應堪認定符合客觀並專業可採，且足採為本院裁判之依據無疑。因此，爰以前開估價報告書之系爭土地附圖甲區塊之鑑定價格即每平方公尺48,300元，命被告葉蘇秀華應找補其他共有人如附表四之金額；另因系爭土地其他區塊，當初鑑定時，係細分成附圖乙區塊、丙區塊分別進行鑑定，而此部分本院最終採酌之分割方法既將之合併分歸國有，有如前述，又土地細分與不細分，必當產生價值落差，是審酌上情後，本院認被告國財署管領之應有部分所分得如附圖乙、丙區塊之土地，應以鑑價報告所定該等區塊之平均價格為計算，方屬公允，亦即，系爭土地如附圖乙區塊、丙區塊之土地，應依該等區塊平均價格即每平方公尺46,700元計算，並由國家找補其他共有人，爰命找補如附表四之金額，以符公平。

五、綜上所述，原告本於共有人之資格，起訴請求就系爭土地予以分割，應予准許，且本院認系爭土地以附圖及附表二所示之分割方法進行分割，應屬適當、公允，爰以如附圖及附表二所示分割方法，為各共有人進行分割，並命按附表四所示之金額為補償或受補償。

六、分割共有物之訴屬形成之訴，必待判決確定，所形成之法律效果始生效力，而由當事人取得判決賦予之權利，是本件核與假執行宣告要件不符，本院爰不依民事訴訟法第389條第1項第3款規定職權宣告假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。

八、末按因分割共有物而涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。兩造係因系爭土地之分割方式無法達成協議而涉訟，並各自為維護權益之主張，依上揭規定，訴訟費用應由兩造依系爭土地之應有部分比例負擔始符公平，爰判決如主文第2項所示。

附表二：高雄市路○區○○段000地號土地之分割範圍及方法：

附表三：各共有人分配後之權利價值增減情形

附表四：共有人相互找補方式