臺灣橋頭地方法院民事判決

原告

吳坤勝

被告

陳水木

被告

陳進添

上一人訴訟代理人

陳志明

被告

呂岱宇

陳逸哲

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年3月4日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告陳逸哲未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：兩造為坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分如附表一所示。而系爭土地依物之使用目的並無不能分割之情形，亦無不許分割之約定，惟兩造迄仍無法就系爭土地達成分割協議，爰訴請法院裁判分割。又系爭土地上，現有被告陳水木所有並居住使用之門牌號碼高雄市○○區○○街00號房屋（下稱系爭93號房屋）存在，原告本希望將系爭土地全數分由原告單獨所有，再由原告補償其他共有人，之後考量被告陳水木之居住情誼，原告遂變更分割方案，改主張將系爭土地全數分由被告陳水木單獨取得，再由被告陳水木以金錢補償其他共有人等語。聲明：兩造共有之系爭土地，分歸被告陳水木單獨取得，並以金錢補償其他共有人。

三、被告答辯：

㈠、被告陳水木、陳進添以：希望將被告陳水木所有並居住使用之系爭房屋坐落土地，即高雄市政府路竹地政事務所民國114年9月19日土地複丈成果圖（即本判決附圖，下均稱附圖）所示編號乙區塊之範圍，分由被告陳水木單獨取得，其餘部分，即附圖所示編號之甲區塊範圍如何分割沒有意見。另被告陳進添沒有取得土地之意願，希望受補償就好等詞置辯。聲明：原告之訴駁回。

㈡、被告呂岱宇以：系爭土地若採原物分割，除導致建築基地細分形成袋地或畸零地外，亦不符合高雄市畸零地使用自治條例，無法建築使用，造成土地利用困難，嚴重減損土地之經濟價值，故主張全數採變價分割之方式，透過自由市場公平競爭，如有欲取得土地之共有人，亦可透過優先承買權維護自身權利，藉此兼顧全體共有人之利益及公平等詞置辯。聲明：系爭土地應予變價分割。

㈢、被告陳逸哲以：同意原告起訴時主張將系爭土地全部分歸由原告單獨取得，再由原告補償其他共有人之分割方案等詞置辯。

四、本院之判斷：

㈠、系爭土地應予分割，分割方法如附圖及附表二所示：

⑴、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭土地由兩造按附表一所示應有部分比例維持共有，且依物之使用情形或使用目的並無不能分割之情事，亦無不許分割之約定，已有土地建物查詢資料可參（見本院卷第307至308頁），且經共有人自承在卷（見本院卷第179頁），並據本院向高雄市政府地政局路竹地政事務所、高雄市政府工務局確認無誤（見本院卷第101頁、第117頁），是此部分事實，自可認定。依此，兩造共有之系爭土地，既無不能分割之情事，亦無不許分割之約定，卻仍無法達成一致之分割協議，則原告訴請裁判分割，自無不合，當予准許。

⑵、次按分割方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之；以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824條第2至4項定有明文。又請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束。另共有物分割方法，應由法院斟酌當事人聲明、各共有人意願、利害關係、共有物性質、利用價值、使用現況、分割後之經濟效用及全體共有人利益等情事而決之，始能謂屬公平適當之分配。茲就本院審酌並認定屬適當之分割方法，說明如下：

①、首先，系爭土地位在高雄市湖內區自強段，為都市計畫區範圍內之第一種住宅區，登記面積290.28平方公尺，有高雄市政府地政局路竹地政事務所函文暨檢附之土地登記公務用謄本可查（見本院卷第101至105頁），先可認定。又系爭土地使用現況可區分為：「被告陳水木所有並居住使用之系爭93號房屋坐落部分」、「屋頂已滅失且屬廢棄房屋之門牌號碼高雄市○○區○○街00號房屋（下稱系爭91號房屋）坐落部分」、「供上開兩間房屋連接到自強街之通道1條」、「其餘空地」共4個區塊，此有本院履勘筆錄及囑託高雄市政府路竹地政事務就土地使用現況進行測量之該所114年5月6日土地複丈成果圖存卷可稽（見本院卷第212頁、第219頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第236頁），同堪審認。因此，引系爭土地使用現況，以及系爭91號房屋之屋頂已經滅失，屬廢棄狀態，分割時應無庸考量該屋使用居住之情節，暨斟酌系爭91號房屋所坐落範圍，乃系爭土地之北側，而系爭土地僅南側即系爭93號房屋坐落位置，有直接連接巷道等情形（詳見本院卷第115頁之航照正射影像圖），再衡量都市計畫住宅區之土地分割本不宜太過細分，以免過度減損土地價值或造成畸零地或無法建築等情節後，當可知系爭土地最適宜處置方式，應可區分為兩種可能方案為初步審酌，即Ａ方案：不再細分，僅全部分歸一人單獨所有、或部分共有人維持共有、或變價分割之方法。Ｂ方案：將系爭土地分割出系爭93號房屋坐落土地範圍（即附圖所示編號乙區塊），並將其餘系爭91號房屋坐落土地範圍、連接通道、空地統合為一體（即附圖所示編號甲區塊）之分割方法。亦即，為充分落實土地之經濟效用、符合使用性質，系爭土地較適宜之分割方式，無疑係先擇定Ａ、Ｂ兩種方案之大方向，再就Ａ、Ｂ兩種方案細部考慮最為妥適之分割內容。又此種分割審酌方向，參考各該共有人到庭表示之具體分割意願後，即：❶、原告希望將系爭土地全部分由被告陳水木單獨取得；❷、被告陳水木、陳進添希望將附圖所示編號乙區塊分由被告陳水木單獨取得、甲區塊如何分割則無意見；❸、被告呂岱宇希望將系爭土地全部變價分割；❹、被告陳逸哲希望將系爭土地全部分歸原告單獨取得（見本院卷第304至305頁），亦顯然均可涵蓋。是以，本院審酌系爭土地之分割方法時，自當先將Ａ、Ｂ兩種方案採優採取，再進一步考量具體由何人取得。

②、承前，系爭土地之分割方式，雖有Ａ、Ｂ兩種方案之大方向可供採擇，但該地之共有人，僅被告陳水木有實際使用系爭土地，已如前載，且被告陳水木所有並居住使用系爭土地之系爭93號房屋，乃65年3月29日第一次發布都市計畫前即已存在之舊有合法房屋，使用迄今達50年之久，有高雄市政府工務局114年3月20日高市工務建字第11431760200號函文可憑（見本院卷第179頁）。又以被告陳水木之居住使用關係，對照原告、被告呂岱宇、陳逸哲等3人，係113年8月間，始透過法院拍賣程序共同取得系爭土地之應有部分，有土地登記公務用謄本、異動索引、本院執行處之拍賣公告函文可參（見本院卷第103至113頁、第127至129頁），以及被告陳進添僅係繼承先祖持分，於年輕時，即離鄉赴外地工作，未實際居住、管理使用系爭土地，據其自承在卷（見本院卷第155頁）等各情後，不難發現被告陳水木之日常生活、居住，乃至對系爭土地之情感依附，均顯然高於其他共有人，致有特別納入審酌之必要，俾符土地長期使用利益之維護及公平原則，暨憲法保障人民居住權之考量。

③、又將被告陳水木之居住、使用因素納入Ａ、Ｂ方案衡量後，即可見系爭土地之分割方式，如採取Ａ方案之土地不再細分，僅全部分歸一人單獨所有、或全部歸由部分共有人維持共有、或全部變價分割之方法，顯會面臨：❶、倘將土地全部分歸一人所有（如曾表明有全部承受意願之原告或有實際使用系爭土地之被告陳水木），則取得土地之人尚有補償其他未取得土地之共有人之必要，惟系爭土地經鑑定未予細分之總價值達新臺幣（下同）7,895,616元（見本院囑託歐亞不動產估價師聯合事務所作成之系爭土地估價報告書【下稱系爭估價報告書】第42頁），換言之，實際取得土地之人，猶有額外拿出大筆金錢以補償其他共有人之需求，如遇有經濟較為窘迫或困難等情況，無疑徒增後續事端，顯然不當。且經本院詢問實際居住、使用系爭土地之被告陳水木後，其亦敘明：已經80幾歲了，也沒有經濟能力負擔補償其他共有人之費用等詞在卷（見本院卷第305頁）；又全數分給經濟能力條件較為良好之原告，則將出現無視被告陳水木就系爭土地所依存之居住、使用關係，且造成經濟優勢者壓迫經濟劣勢者之不當結果。❷、倘將土地全部歸由部分共有人維持共有，則共有現象仍然存在，與共有物分割事件，乃在澈底消滅共有關係，進而發揮不動產最高經濟利用價值之意旨相悖，且難認有何進行本件分割訴訟之實益存在，況且，除被告陳水木外，其餘共有人均未見有實際使用系爭土地之情形，且被告陳水木所有之系爭93號房屋亦非占用系爭土地之全部，均如前述，則除被告陳水木外，如何採擇其他仍維持共有之共有人人數、應有部分比例，乃至各該維持共有之共有人間如何與被告陳水木使用系爭93號房屋達成管理合意，顯均有窒礙難行之處。❸、倘將土地全部變價分割，固可充分符合分割共有物應澈底消滅共有關係及價格合理之旨，但亦無法避免忽視被告陳水木之居住使用利益及壓迫經濟上弱者之情形。是以，系爭土地採取不再細分之Ａ方案作為分割審酌方向，將可能情況均納入考量後，應難認妥適。

④、反之，系爭土地分割方式，如以Ｂ方案作為審酌方向，即區分成如附圖所示之編號甲、乙兩區塊，則可先將乙區塊（被告陳水木所有系爭93號房屋坐落區域）分離，並在無需額外負擔高額找補金額之情形下，直接分由被告陳水木單獨所有，藉此保障其長達50年之居住使用利益，且落實土地及土地上之建物同歸屬一人所有之最大經濟效用，更可避免被告陳水木後續無力負擔補償金額之窘迫情形出現。再者，Ｂ方案係將系爭土地分割成如附圖所示編號甲、乙兩個區塊後，進一步審酌分由何共有人取得，而甲區塊使用面積為191.53平方公尺、乙區塊使用面積為98.75平方公尺，有附圖可憑，顯均足供通常建築所須，且無論係甲、乙區塊，或直接鄰接巷道，或有預留連接巷道之通道，通道寬度更達3公尺，此同有附圖、航照正射影像圖存卷對照可查（見本院卷第115頁），業足供日常生活進出使用，更可供車輛出入代步無疑。因之，系爭土地以Ｂ方案作為分割審酌方向，顯然較Ａ方案為適當，應堪認定。遑論，系爭土地先前使用，即係供系爭91號、93號房屋分別坐落使用，區分為附圖所示之編號甲、乙兩區塊，亦顯然與該地長年使用習慣相符。

⑤、至於系爭土地倘採取不再細分之Ａ方案，雖整體土地價值經鑑定達7,895,616元，明顯高於細分成如附圖所示編號甲、乙兩區塊之土地價值共6,683,007元，有系爭估價報告書可參（見報告書第42頁），但此經本院向共有人確認後，被告陳水木、陳進添均表示仍願意依照土地價值較低之Ｂ方案進行分割（見本院卷第305至306頁），且被告呂岱宇雖敘明：希望保持土地完整性，因為這樣才不會影響建築線退縮太多，造成價值進一步跌落之情況（見本院卷第305頁），然被告呂岱宇係與原告、被告陳逸哲共同透過法院拍賣程序取得系爭土地應有部分，已如前述，縱使系爭土地分割成如附圖所示編號甲、乙兩區塊後，甲區塊之土地單價經鑑定為每平方公尺21,900元、乙區塊之土地單價經鑑定為每平方公尺25,200元，均不及維持整體性之每平方公尺單價為27,200元（見系爭估價報告書第42頁），但該等價格，亦顯然高於原告、被告呂岱宇、陳逸哲等3人，先前係透過總價549,999元共同取得系爭土地之應有部分1/4，換算即每平方公尺取得成本僅7,579元甚多【計算式：購入總價549,999元÷(總土地面積290.28平方公尺×應有部分1/4）＝7,579元，見本院卷第132頁之不動產拍定金額】，應難認有損及原告、被告呂岱宇、陳逸哲權益之情況。故此部分自無礙本院認定應採取Ｂ方案作為分割審酌方向之心證，併此敘明。

⑥、系爭土地應採取Ｂ方案進行分割，即區分如附圖所示編號甲、乙兩區塊後，進一步審酌各該區塊應分予何共有人，既如前述，又其中如附圖所示編號乙區塊之範圍，為確保被告陳水木之居住、使用利益，並保障其土地使用情感之依附關係，應將之分由被告陳水木單獨取得，應無疑義，亦堪認乃落實土地及土地上之建物同歸屬一人所有之最大經濟效用。又剩餘如附圖所示之編號甲區塊部分，雖理論上分由何人取得，均無困難，但其餘共有人均無原物取得甲區塊之意願，已經本院確認在卷（見本院卷第303至304頁），是以，在其餘共有人均無取得甲區塊之意願前提下，本院考量系爭土地之權利取得，被告陳進添乃自被繼承人處遺贈而得，有土地建物查詢資料顯示之登記原因可憑（見本院卷第307頁），原告、被告呂岱宇、陳逸哲則係共同透過拍賣程序取得，迭如前述，故被告陳進添既係被動取得有關系爭土地之權利，原告、被告呂岱宇、陳逸哲則係積極透過拍賣程序購入應有部分，當可想見原告、被告呂岱宇、陳逸哲對於系爭土地之後續出租、出售、興建建物等實際利用之意願、動機，當較被告陳進添為甚，衡無放任土地不管、不顧之理，且原告、被告呂岱宇、陳逸哲既係共同透過拍賣程序取得系爭土地之應有部分，彼此間對於土地如何利用或管理，自具有一定共識存在，縱使令其3人仍維持共有，亦不存在無法使用之可能。因此，為避免土地閒置，不利社會整體經濟發展，將系爭土地如附圖所示編號甲區塊部分，歸由原告、被告呂岱宇、陳逸哲仍以其等應有部分比例維持共有，即應有部分各1/3，顯係落實系爭土地分割後之經濟效用，及全體共有人利益之較為妥適方式（註：雖然將土地部分仍維持共有，似與分割共有物事件乃求澈底消滅共有關係之意旨有違，但原告、被告呂岱宇、陳逸哲倘無一定協商，或無特殊盤算或考量，本無共同透過拍賣程序購入應有部分之可能，此部分其3人後續再藉由原本協議共有之關係進行土地分配或管理，應無任何困難，自無礙土地利用，附此敘明）。

⑦、綜上各節，本院參酌當事人之主張、需求、共有物性質、利用價值、及分割後經濟效用等一切情事後，認系爭土地採取Ｂ方案之分割審酌方向，並將系爭土地區分成附圖所示編號

甲、乙兩個區塊後，甲區塊歸由原告、被告呂岱宇、陳逸哲以其等應有部分比例維持共有，即應有部分各1/3維持共有，另將乙區塊部分，分由被告陳水木單獨取得，亦即，採取如附圖及附表二所示之分割方法，應屬適當且公允之方案，爰判決如主文第1項所示。

㈡、系爭土地分割後之補償方式：

⑴、按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。次按共有人自共有物分割效力發生時起，取得分得部分之所有權；各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，民法第824之1條第1項、第825條分別定有明文。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。

⑵、經查，系爭土地依附圖及附表二所示方法進行分割後，因各共有人所受分配土地面積有異，且土地區塊所在位置不同，亦會影響實際取得土地之價值，則取得土地價值或權利較高之共有人，自應補償取得價值或權利不足分割前依應有部分換算價值之共有人。又到庭共有人對於系爭土地以本院囑託歐亞不動產估價師聯合事務所作成之系爭估價報告書鑑定之土地價值金額互為補償均表示同意（見本院卷第304頁）。因之，本院審酌歐亞不動產估價師聯合事務所就系爭土地進行鑑定並做成系爭估價報告書，係由具專業執照之不動產估價師，進行現場勘估，並依總體經濟景氣、不動產市場（需求面、供給面、產品型態、價格水準）、區域因素（近鄰地區土地利用情形、建物利用情況、公共設施概況、交通運輸概況）等因素，再斟酌土地個別情況、臨路條件等細節，採比較法與土地開發分析法之估價方法進行評估，最後依個別因素調整價格參數後所作成，有系爭估價報告書可憑，故該等鑑定結果應堪認定符合客觀並專業可採，且足採為本院裁判之依據無疑。爰以共有人均同意之系爭土地鑑定價格（兩造分割前、後之應有部分，經鑑定換算之價值數額，見附表三），命兩造應以附表四之金額進行補償，以符公平。

五、綜上所述，原告本於共有人之資格，起訴請求就系爭土地予以分割，應予准許，且本院認系爭土地以附圖及附表二所示之分割方法進行分割，應屬適當、公允，爰以如附圖及附表二所示分割方法，為各共有人進行分割，並命按附表四所示之金額為補償或受補償。

六、分割共有物之訴屬形成之訴，必待判決確定，所形成之法律效果始生效力，而由當事人取得判決賦予之權利，是本件核與假執行宣告要件不符，本院爰不依民事訴訟法第389條第1項第3款規定職權宣告假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併予敘明。

八、末按因分割共有物而涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。兩造係因系爭土地之分割方式無法達成協議而涉訟，並各自為維護權益之主張，依上揭規定，訴訟費用應由兩造依系爭土地之應有部分比例負擔始符公平，爰判決如主文第3項所示。

附表一：兩造共有高雄市○○區○○段0000地號土地之應有部分比例及價值（單位：新臺幣，以下各附表均同）

附表二：高雄市○○區○○段0000地號土地之分割範圍及方法：

附表三：各共有人分配後之權利價值增減情形

附表四：共有人相互找補方式