臺灣基隆地方法院民事判決

原告

陳偵惠

訴訟代理人

蔡其翰

訴訟代理人

蔡廷陽

被告

朱紅偉

訴訟代理人

許俊明律師

上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國115年6月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查本件原告起訴時聲明原為：被告「㈠應負房屋瑕疵擔保責任（民法第359條、第360條），修繕原告跟被告購買位於基隆市○○街000○0號建物（下稱系爭建物）之所有瑕疵及賠付自民國113年9月起之租金損失（每月新臺幣【下同】8,000元），並一併主張債務不履行之不完全給付（民法第227條、第227條之1）。㈡原告請求保留價金尾款30萬元，待修繕完成後始給付；另依瑕疵嚴重性，請求減少價金15％－19％」（見本院卷第15頁）。嗣原告基於兩造間就系爭建物買賣契約之同一履約紛爭，最終於115年5月19日本院言詞辯論期日變更其聲明為：「㈠被告應給付原告122萬9,899元及114年2月19日到院之民事起訴狀（下稱系爭書狀）送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行」，並變更其請求被告給付之項目為：系爭建物修繕費用70萬3,732元、租金損失2萬2,667元、懲罰性違約金50萬3,500元；變更請求權基礎為：民法第360條、第227條、第227條之1、系爭契約第10條第3項（見本院卷第456頁、第459頁、第463頁），核與首揭規定相符，應予准許。

二、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查兩造就系爭建物訂立之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第12條第11項前段已約定「本約如有爭議致涉訟時，雙方合意以買賣標的所在地之法院為第一審管轄法院」（見本院卷第31頁），而系爭建物位在基隆市安樂區，故本院就本件訴訟自有管轄權。

貳、實體事項

一、原告主張：伊於民國113年9月7日與被告訂立系爭契約，以265萬元購買被告所有之系爭建物（建號：基隆市○○區○○段0000○號）及該建物之坐落土地（地號：基隆市○○區○○段000○00000○00000○00000○00000地號土地；面積及權利範圍依地政謄本所載）。詎伊嗣於113年9月28日安裝冷氣時發現系爭建物有電源開關與電壓不足問題，致冷氣未安裝完成，再於113年10月5日發現系爭建物屋內有地板漏水、廁間排水、天花板漏水等諸多瑕疵。而本件經法院囑託社團法人基隆市建築師公會（下稱基市建築師公會）進行鑑定後，該公會出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定書）評估系爭建物瑕疵之修繕費用為70萬3,700元，且伊因施工期間無法使用系爭建物，倘以系爭建物當地相同條件房屋之租金行情每月1萬元加以計算，伊因此亦受有相當於租金支出之損害2萬2,667元（計算式：每月租金1萬元×修繕時間2月8日＝2萬2,667元）。另本件依系爭契約第10條第3項約定，被告尚應給付按系爭建物土地價金總額19％即50萬3,500元（計算式：265萬元×19＝50萬3,500元）計算之懲罰性違約金，以上金額合計為122萬9,899元。又被告於系爭契約之附件標的物現況說明書（下稱系爭說明書）中關於系爭建物是否有滲漏水情形之欄位勾選「無」，且明知系爭建物左側鄰房屋頂漏水嚴重仍不願修理，致生漏水，故伊認為被告應就系爭建物之瑕疵負不完全給付及瑕疵擔保之損害賠償責任。據上，伊爰依民法第360條、第227條、第227條之1（此部分請求法院擇一為有利判決）、系爭契約第10條第3項規定提起本件訴訟，命被告如數賠償等語。並聲明：㈠被告應給付原告122萬9,899元及系爭書狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告答辯：系爭建物係於113年9月18日點交予原告，其否認系爭建物在此之前有漏水以致裝潢毀損等瑕疵，且兩造並未就系爭建物之電源開關與電壓規格有所約定，原告應就其主張之瑕疵負舉證責任。又原告係於113年10月至11月間開始向訴外人即系爭建物仲介蘇玲反應滲漏水情形，惟基隆市於上開期間曾經歷兩次強烈颱風侵襲（即山陀兒颱風、康芮颱風），系爭建物既於113年9月18日點交予被告，該屋之危險即應由原告負擔，不應將系爭建物於颱風過後發生之滲漏水問題歸咎於被告，而系爭建物之屋齡逾40年，原告應自行負擔220安培電源的新設費用。再者，原告雖稱其明知系爭建物左側鄰房屋頂漏水嚴重卻不願處理，惟其並非左側鄰房之所有權人，無權自行修繕該屋，況原告於系爭建物出售時亦有偕同仲介到現場看屋，斯時系爭建物確實沒有漏水情況，故不能以漏水原因推測其於出售時就故意不告知原告漏水之事，而原告尚未依約給付全部款項，亦無從請求減少價金。此外，系爭契約並無約定其必須負擔原告家屬另外在外承租房屋之租金，而原告復無舉證證明其本人因此受有租金支出損害。至於系爭契約第10條所定之懲罰性違約金，係以系爭契約合法解除為前提，系爭契約既未經兩造合法解除，原告據此請求其賠償懲罰性違約金，應屬無據等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任。物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第227條、第227條之1、第354條第1項、第360條分別定有明文。至於所謂不完全給付係指債務人雖為給付，然給付之內容、方法並不符合債務本旨而言；所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決先例要旨參照）。又「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交，同時甲方（即原告，下同）應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方【即被告，下同】指定之帳戶）」、「乙方依法對甲方負有瑕疵擔保之責」、「經雙方同意提前辦理點交或借屋裝修（應另定書面協議）者，買賣標的之利益危險自標的物交付時起由甲方承受負擔，乙方就買賣價金之收受仍依本約之約定辦理」，系爭契約第9條第6項前段、第7項前段，第8項亦有明確約定（見本院卷第29頁）。準此，綜依上揭規定及說明，被告應於兩造點交系爭建物前，就該建物是否具備通常交易觀念下之價值、效用或品質負無過失之擔保責任，倘被告於系爭建物點交前故意不告知該建物價值、效用或品質之欠缺，即應就原告因此所受損害負賠償責任；惟被告僅於具可歸責事由之前提下，對原告負違反系爭契約本旨之不完全給付賠償責任。

㈡經查，兩造於113年9月7日訂立系爭契約（見本院卷第33頁），由原告向被告以265萬元購買系爭建物及坐落土地，等情，有系爭契約為證，且兩造亦未對此表示爭執，足認為真；又系爭建物之鑰匙經訴外人蘇玲於113年9月18日轉交原告之子即其訴訟代理人蔡其翰，嗣原告並著手於113年9月28日安裝系爭建物之冷氣等情，為原告所自陳（見本院卷第109頁），足認被告就系爭建物之占有自113年9月18日起已經解除，並歸由原告實際占有、支配、管理該建物，是系爭建物既係於當日實際點交予原告，自當日起有關系爭建物瑕疵發生之危險始歸於原告承擔，是被告應就系爭建物於113年9月18日點交前因瑕疵所生滲漏水情形，負物之瑕疵擔保責任，即堪認定。而有關系爭建物是否於兩造點交前存有漏水及電源開關與電壓不足等瑕疵，暨該等瑕疵之具體情況與修繕方法等節，經本院囑託基市建築師公會進行鑑定後，該公會委派鑑定人會同兩造實際勘驗系爭建物現場，並以115年1月7日基建師會鑑字第11502006號函檢送系爭鑑定書到院，其結論略為（見本院卷第359-361頁）：

⒈系爭建物屋內牆面、樑漏水痕跡及地面水漬遍布，屋頂樓板下方新設天花板仍有部分水漬，可知屋內漏水主要來自頂樓板防水與排水失敗，其次來自共同壁滲水及後巷外牆無防水層或磁磚；系爭建物屋頂防水失敗與屋內漏水為售屋前既有問題，被告之屋頂防水工程及室內裝修工程並未有效防止及改善房屋漏水。

⒉系爭建物內之2台分離式冷氣無法使用係因系爭建物無1相220安培電源；系爭建物原有電源為110安培，無電源不足問題，但是新設冷氣需220安培電源，其後才產生電源不足問題。

⒊系爭建物之浴室洗臉盆下方及馬桶下方滴水，洗臉盆下方排水管接頭漏水及馬桶進水管之三角凡爾漏水（上列管線以下合稱為系爭設備）；浴室並無排水管堵塞，洗臉盆排水管與馬桶進水管滴水是否於售屋前即已存在，不得而知。

㈢由上可知，系爭鑑定書乃鑑定人實地履勘現場後，本於其建築專業所作成，其結論自屬信實可採，堪認系爭建物於點交前即存在漏水瑕疵。再參酌原告提出之系爭建物內部漏水情形照片（見本院卷第173-227頁）、系爭鑑定書所附系爭建物現況照片（見本院卷第415-425頁），益見系爭建物受上述漏水情事影響，樑、浴廁牆面有漏水痕跡、牆壁亦有壁癌、水漬現象、室內地板潮濕，顯已影響系爭建物之通常使用，兼之被告於系爭鑑定書作成後，就系爭建物存在漏水瑕疵一節已無爭執（見本院卷第458頁），是系爭建物自屬有物之瑕疵之標的甚明。茲就本件原告得據以請求被告給付之各項目、金額，審酌如次：

⒈系爭建物漏水修繕費用部分：

⑴按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第213條第1項、第3項分別定有明文。經查，系爭建物既於點交前存在前揭漏水瑕疵，是被告自應就此負物之瑕疵擔保責任。又被告委由訴外人即其代理人羅明城於系爭說明書第27欄關於系爭建物「是否有滲漏水情形」之欄位中勾選「無」，並在該欄位中簽署被告及羅明城之姓名，顯有保證系爭建物確無漏水情事之意。復稽諸被告於基市建築師公會鑑定時自陳其出售前有將房屋內部隔間及天花板裝修，屋頂防水修繕等事實（見本院卷第353頁），更足認被告就系爭建物漏水情事無從諉為不知，是其未明確向原告揭示系爭建物之實際漏水狀況，顯係故意不告知原告該等瑕疵。從而，原告依民法第360條規定，請求被告賠償系爭建物回復原狀之修繕費用，洵屬有據。至於被告固爭執：系爭建物縱有瑕疵，原告亦不得拒付與瑕疵金額不相當之價金金額，本件原告雖起訴請求減少價金，但實際上原告根本未付到全部買賣價金，且系爭建物於原告看屋時並無漏水，可能是受山陀兒颱風或康芮颱風影響以致漏水云云。惟此僅原告於損害賠償額外，得否拒絕給付買賣價金之問題，與其是否得請求系爭建物瑕疵損害之賠償，係屬二事。又依前揭照片所示，系爭建物內部顯有長期漏水所致生之壁癌、水漬，且系爭建物之漏水原因復經鑑定與上開颱風侵襲之單一事件無關（見本院卷第363頁），是被告前揭所辯，均乏所據，不足為取。

⑵又關於修繕系爭建物漏水瑕疵，使其回復原狀之必要費用，經本院參酌系爭鑑定書，認原告倘欲將系爭建物修復至不漏水狀態，須先清除系爭建物屋頂地面之水泥砂漿層，清除落水頭，接通PVC落水管，再請專業防水廠商鋪設防水水泥沙漿，作出洩水坡度後，鋪抹PU防水塗料；共同壁及後巷外牆無法從外側改善，需從室內改善。首先拆除新設天花板，打除平頂及牆面之水泥沙漿（已含水），以防水水泥砂漿粉刷（矽酸質防水塗料），再重新粉刷乳膠漆。浴室需拆除壁磚，打除平頂及牆面之水泥砂漿（已含水），以防水水泥砂漿粉刷（矽酸質防水塗料），再重新貼牆面磁磚及裝PVC天花板，所需費用經估算為53萬2,582元（見本院卷第359頁、第433頁），均屬必要、合理，且被告就系爭鑑定書上開結論亦不爭執，則原告依民法第360條規定請求被告賠償上開修繕費用，為有理由，應予准許。至原告另依民法第227條、第227條之1規定為同一聲明部分，因屬選擇合併關係，本院即無庸再予審酌，附此敘明。

⒉系爭建物電源改善費用、浴室修繕費用部分：

⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。經查，原告主張系爭建物因不符現行冷氣220安培之安裝需求，且浴室亦有系爭設備裝設不良問題，致原告尚須支出改善工程費用合計17萬1,150元云云，並引用系爭鑑定書之結論為據（見本院卷第361頁、435頁）。惟系爭建物經基市建築師公會委派之鑑定人實地勘測後，已確認該建物本無電源不足問題，即無通常使用之瑕疵可言，鑑定人亦未能確認系爭設備裝設不良之瑕疵是否為系爭房屋點交（即危險移轉）前所發生，再酌以系爭契約並未就系爭建物之電源或系爭設備有保證其特殊品質之約定，原告復未證明系爭設備係因可歸責於被告之事由，致其功能減損而不能為通常使用，自難認被告應就原告所指之系爭建物電源或系爭設備負瑕疵擔保責任，或被告有未依債之本旨履行系爭契約所定給付義務，應對原告負不完全給付賠償責任之情形。

⑵至於原告雖爭執：系爭建物未安裝220安培之電源設備，致其無法安裝新冷氣，且系爭鑑定書已認定原告於系爭建物出售後並未居住使用浴室，故應請被告一併修繕系爭設備云云。惟系爭建物之電源既經系爭鑑定書評估無不足問題，堪信已足供居家通常使用，兩造於訂約時復未就系爭建物之電源規格有明確約定，倘原告因個人考量而有裝設使用較高電壓之新家電需求，即應自行處理，不能因被告於出售系爭房屋時贈送2台冷氣（見本院卷第31頁所附乙方願意附贈甲方之設備項目清單），據此苛求被告應一併負擔改善電源功率之責任。又系爭鑑定書雖認系爭設備應由被告負擔修繕責任，惟鑑定乃由當事人以外之第三人，因有特別之學識經驗，故於他人之訴訟中，立於公正、誠實之地位，並基於特別知識或經驗定則之意見，輔助法院而為判斷事實真偽之行為，是鑑定雖屬法院對專門性事務判斷之證據方法，然不能以此拘束法院之法律判斷。本件鑑定機關之所以認為原告於系爭建物點交後並未使用系爭建物之浴室，顯係於鑑定程序中詢問原告得知，然原告於本院審理中並未提出其他證據加以證明，實乏所據。而原告既不能證明系爭設備之瑕疵係於危險移轉前即已存在，或被告就系爭設備瑕疵之發生有何可歸責事由，已如前述，則其執系爭鑑定書之結論，請求被告負擔系爭設備之修繕費用，亦屬無據。

⑶綜上，原告依民法第360條、第227條、第227條之1請求被告賠償系爭建物之電源改善與系爭設備修繕費用17萬1,150元，為無理由，不應准許。

⒊租金支出損失部分：經查，原告固主張其因系爭建物修繕工程所需，預估約有2月又8日不能使用系爭建物，因此受有在基隆市租屋之租金支出損害2萬2,667元云云。惟觀諸原告本人提出之書狀，均記載其現住居所地址位在臺中市，是其顯無居住在基隆市並因此支出租金之事實。此經本院質諸上情後，原告訴訟代理人蔡其翰稱：原告老家在臺中，但原告訴代本人是在基隆工作，居住在基隆，因此才有租金支出。被告先前有同意讓原告先入住，但因發現漏水情形，所以無法住進去，才有額外租金支出等語（見本院卷第456-457頁），可知本件縱因系爭建物將來有修繕需求而滋生租金支出費用，此亦非原告本人所受損害，是其依民法第360條、第227條、第227條之1請求被告賠償上開租金支出損失2萬2,667元，亦屬無據，不能准許。

⒋懲罰性違約金部分：按「本約簽訂後，乙方若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除時，除應負擔甲方所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金，並同意按甲方已支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲方」，系爭契約第10條第3項定有明文。次按債務人非依債之本旨實行提出給付者，不生提出之效力；因此歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時得解除其契約。民法第235條本文、第227條第1項、第254條亦有明定。又解除權之發生原因有二，一為因當事人以契約訂定者，謂約定解除權；一為因法律規定者，謂法定解除權。除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所規定之解除權不得為之；又解除權之行使為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定解除原因之存在(最高法院82年度台上字第1429號判決意旨參照)。是主張行使法定解除權者，應就其具備各該法律所規定之要件負舉證之責；主張行使意定解除權時，則應證明保留解除權之特別約定内容如何，及其行使解除權是否符合雙方約定内容。準此，系爭契約第10條第3項之規範目的，既屬課予系爭土地建物賣方違約責任之契約罰，則原告請求被告給付相當於已支付價金總額違約金，應以原告業已執被告有「擅自解約（按：依一般契約之通常文義解釋，此處所稱『擅自解約』，係指被告違反法律或契約而徒憑己意任意表示解除契約，不生合法解除契約效力之情形）、不為給付、給付不能或違約情事」之事由，合法向被告解除系爭契約為前提。然查，原告於本件起訴前雖曾寄發存證信函予羅明城及被告，依上開規定催告其等修繕系爭房屋之瑕疵（見本院卷第49-55頁），惟原告迄本件辯論終結為止，僅陳稱本件係被告主張解除契約，其因此得請求被告給付違約金，並無表明向被告解除系爭契約之意，且前揭存證信函亦僅敘明倘被告未遵期修繕系爭房屋，原告將請求被告賠償其因系爭房屋瑕疵所受損害等語，並未表明原告有解除系爭契約、回復原狀之意。此經本院質諸上情後，原告僅稱：其知悉解除契約之法律效果，但其沒有要主動解除契約等語（見本院卷第490頁）。準此，系爭契約既未經原告合法解除，則其請求被告給付懲罰性違約金50萬3,500元，要屬無憑，不應准許。

⒌綜據上述，本件原告請求被告賠償之各項目、金額，於系爭建物漏水修繕費用53萬2,582元之範圍內，為有理由，應予准許；逾此範圍請求，為無理由，應予駁回。又被告於本件言詞辯論終結前，固曾以民事答辯一暨調查證據聲請狀催告原告於收受該書狀繕本7日內依約履行完稅及給付尾款212萬元至履約保證專戶之義務，原告雖不爭執其確實尚未給付前揭尾款價金，然被告已表明不就前揭價金債權對原告本件請求主張抵銷等語（見本院卷第490頁），此部分即非本院審理之範圍，附此敘明。

㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。本件原告請求被告賠償其所受損害，屬無確定期限者，又未約定利率，自應以被告受催告時起，始負遲延責任。因本件原告已有藉由系爭書狀繕本之送達，催告被告給付修繕費用之意（見本院卷第111頁），是原告就上述得請求之金額，併請求被告給付自系爭書狀繕本送達之翌日即114年2月25日起（見本院卷第231頁掛號回執影本），至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，亦屬有據。

五、綜上所述，系爭建物於危險移轉前確有漏水瑕疵存在，且被告有故意不告知瑕疵之情形，是原告依民法第360條規定請求被告給付如主文第1項所示，自屬正當，應予准許；逾此部分請求，則屬無據，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及未經援用之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述。又本件爭點業經本院析論如上，兩造分別聲明人證即系爭建物仲介蘇玲、黃騰永、地政士吳育錡（見本院卷第111頁、第275頁）以證明系爭建物之交易、價金給付過程及漏水情形，核無必要，併予敘明。又當事人於言詞辯論終結後始提出之攻擊或防禦方法，既未經辯論，法院自不得斟酌而為裁判（最高法院109年度台上字第7號判決要旨參照）。查本件訴訟係於115年6月30日言詞辯論終結（見本院卷第489-491頁言詞辯論筆錄），是原告雖於115年7月3日提出「民事補充理由狀（兼更正前次書狀誤載）」，表明其未變更訴之聲明與請求權基礎，且先前書狀所載有關懲罰性賠償金等文字，係屬誤載而非原告真意，而原告請求被告給付之50萬3,500元乃將系爭房屋修繕時間成本與價值折損一併考量在內之賠償請求云云，不僅係屬辯論終結後始提出之陳述，揆諸前揭說明，此未經兩造實質辯論，依法不得作為本院裁判之基礎。況本件原告訴之聲明，業經本院當庭向原告本人及其訴訟代理人確認無誤（見本院卷第459頁言詞辯論筆錄），自無從准許原告於本件辯論終結後再行變更，故就前開書狀內容本院均不予審酌，附此敘明。

七、本件原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390條第2項規定並無不合，茲酌定相當擔保金額，予以准許，並依同法第392條第2項規定，依被告之聲請酌定相當之擔保金額，准其供擔保後免為假執行。至原告敗訴部分，既經本院判決駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條，判決如主文。