福建金門地方法院民事判決

原告

內政部國家公園署金門國家公園管理處

法定代理人

黃子娟

訴訟代理人

李志澄律師

被告

黃軒鶴

法定代理人

黃延福

訴訟代理人

鄭伊鈞律師

上列當事人間請求塗銷房屋所有權登記事件，本院於民國115年7月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：本件原告內政部國家公園署金門國家公園管理處（下稱：「金管處」）之法定代理人於民國115年1月16日由鄭瑞昌變更為黃子娟，業據其提出內政部令影本並聲明承受訴訟（見本院卷第204至206、366至368頁），核無不合，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：坐落金門縣○○鎮○○○○段000○號，門牌號碼金門縣○○鎮○○○00○00號之房屋（下稱系爭房屋），係民國初年興建之未辦保存登記房屋，因年久失修，原告基於保存金門傳統聚落建築之宗旨，與訴外人黃得利(下稱姓名)於95年2月3日簽立契約書(下稱系爭契約)，約定原告出資重建修復系爭房屋，而重建後系爭房屋須交由原告使用30年。原告依約出資新台幣（下同）11,252,473元重建系爭房屋，於98年竣工。原告既全額出資重建，當然取得系爭房屋所有權2分之1，不經登記亦取得該比例所有權，被告僭越登記為應有部分2分之1之所有權人，侵害原告之所有權源，原告自得請求除去妨害等語，爰依民法第767條第1項中段規定，提起本件訴訟。並聲明：被告應將系爭房屋於110年11月2日以第1次登記為登記原因之所有權登記，權利範圍2分之1予以塗銷。

二、被告則以：系爭房屋早於10年完工並有人居住，屬建築法實施建管前完工之建物，於原告95年開始修繕前即已存在且結構完好。原告係依照系爭房屋現存舊有結構進行修繕以回復舊有外觀，並非全數拆除重建為另一新建物，自不符原始取得定義。況依原告內部提出之工程結算驗收證明書，標的名稱載明為傳統建築修復工程，可證原告是依舊有結構修繕，而非重建。又原告於110年間仍同意換發「舊有房屋證明書」予黃得利，公文中亦明確承認該房屋是58年以前興建之舊有房屋。另原告與黃得利約定重建後管理使用30年後須返還，顯見原告係基於使系爭房屋全體所有人原始取得所有權之意思進行整建。被告既自黃國源之繼承人黃巧燕處合法買受系爭房屋所有權2分之1，並據此辦理所有權第1次登記，其程序合法等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠系爭房屋原由黃得利及黃國源各持有權利範圍2分之1（本院卷第27至29頁）。

㈡黃孫掌於10年興建系爭房屋，38年曾有國軍駐紮，70年無人居住至今（本院卷第31頁）。

㈢系爭房屋由被告及黃得利於110年11月2日以第1次登記為原因申請取得房屋所有權登記，權利範圍為應有部分各2分之1（本院卷第19至23頁）。

㈣系爭房屋係由原告依訴外人黃得利出具之同意書、土地所有權狀，向原告申請原貌重建，並由原告與黃得利於95年2月3日系爭契約（使用借貸及地上權設定），由原告全額出資重建（本院卷第41至45頁）。

㈤原告於98年間發包系爭房屋的建築修復工程，由現代營造股份有限公司於98年6月3日開工，於同年12月11日完工，契約金額為39,000,000元，其中與系爭房屋相關的工程項目為前水頭35號項目：8,565,739元加前水頭35號水電、消防、空調設備工程項目：2,182,374元加蟲蟻防治工程項目：504,360元，總金額為11,252,473元（本院卷第47至57頁）。

四、得心證之理由：

㈠系爭房屋經原告施工後，現仍為被告及黃得利共有：

⒈系爭房屋於原告施工前，仍有部分屋頂及牆垣得以遮風避雨，結構外觀尚未完全消失，此有原告所提金門國家公園計畫範圍建築調查表所附照片、委託古厝測繪案成果報告書、系爭房屋傳統建築修復工作紀錄報告書、工程施工日誌紀錄表等文件（見本院卷第214、216、236至249、261至290頁）在卷可證，亦有被告所提之施工前照片(見本院卷第95頁)可資佐證。又系爭契約第1條關於黃得利願將系爭房屋無償借予原告管理使用之約定，已認定系爭房屋之存在，否則無從成為系爭契約之標的物，而黃得利之同意書、原告之簽呈及函稿，均稱系爭房屋為「地上殘存建築物」及「傳統建築物」，有黃得利94年6月6日同意書、原告94年12月26日簽稿併陳簽呈、94年12月30日函稿附卷可佐（見本院卷第25、33至35、37至39、41頁），而系爭房屋係於98年間施工，足見原告與黃得利簽約時及施工前，均已肯認系爭房屋之存在。是系爭房屋於施工前存在之事實，堪已認定。

⒉按所謂新建，為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者而言。至於建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂，其中任何一種有過半之修理或變更者，則稱為修建，建築法第9條第1項第1款、第4款規定甚明（最高法院87年度台上字第1936號民事判決參照）。又所謂新建，依建築法第9條第1款規定，係指為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者；所謂增建，則指於原建物增加其面積或高度者而言。依上訴人所提出之系爭建物照片，顯示原建物並未全部拆除，尚留有四周之部分牆壁及樑柱。上訴人主張系爭土地上之地上物係被上訴人新建云云，自無可採（最高法院86年度台上字第2575號民事判決意旨參照），故判斷系爭房屋究係重建或修復，應以原建築物是否經「全部拆除」重行建築為準，若僅部分拆除或為過半之修理變更，即屬修建，原所有權不因而消滅。

⒊依原告所提之金門國家公園委託古厝測繪案成果報告書，可得知系爭房屋於修建前，尚非全為所謂「結構性破壞」，尚有許多部分為所謂「非結構性破壞(例如：石條窗受損、風化剝落等)」（見本院第236至249頁）。嗣經修復後，依原告所提之傳統建築修復工作紀錄報告書，均係記載系爭房屋「修復前」及「修復後」（見本院卷第262至290頁）而非「重建前」及「重建後」之樣貌，且明顯可見系爭房屋之原本建築本體仍然存在，於許多部分均係依既有結構整修，而非完全拆除後予以重建或新建。

⒋另就原告所提之工程施工日誌紀錄表，就項次48、49：「35號既有壁體傾斜扶正」、項次55：「35號既有壁體重砌」、項次117：「35號拱仔頭泥塑清理修補後化學還原及彩繪仿等」、項次120：「35號木構件保護漆施作」、項次123：「35號簷板線清理、修補、化學還原、濕壁畫加作防護」、項次124、125、128、129、130：均係「35號外牆清理修補化學還原後，表面防護外牆既有石材清理後仿砌」、項次133、135、138：「35號內壁面找平後，新貼仿石釉面磚」、項次144：「35號石柱清理後，加作防護」、「35號木構件油漆施作」、項次172、175：均係「35號花崗石門框整理，木門仿作」、項次183、189：「35號護院石溝花崗石地坪撲面清理，加作防護」、項次190：「35號既有地覆清理後，加作防護」（見本院卷第299、300、302、321至326、328、334、335、337、339頁）等部分，觀諸其記錄用語，大多係以「清理修補」、「加作防護」，亦足徵原告自始就系爭房屋係基於整修，而非全部拆除後之重建或新建。

⒌又證人即系爭房屋共有人黃得利於本院審理時具結證稱：我叔公當初抗日戰爭的時候逃難到南洋，後失去聯絡，我爸爸生前有交代要把房子看管好，說是跟我叔公共有的房子，要我好好看管等語，足見其主觀上係為保管共有物而出借系爭房屋，並非同意原告拆除重建而使原共有權歸於消滅。其雖證稱：應該算全部，包含代管的部分也有等語，然此僅係說明系爭契約第4條所稱所有權登記之範圍，尚不足以證明原告已原始取得系爭房屋所有權。是以，系爭房屋既未經全部拆除重行建築，僅係就原有結構為修復，則原共有人即黃國源或其繼承人與黃得利就系爭房屋之所有權均未喪失，原告主張其因出資重建而原始取得系爭房屋所有權，洵無足採。

⒍綜上所述，系爭房屋於原告施工後，並非全部拆除而重建，故原告之施工行為至多僅為修建或增建，是原所有人黃得利及黃國源或其繼承人，即未喪失其所有權之應有部分。

㈡系爭契約為無償使用借貸，原告並非出資重建：

⒈系爭契約第1條約定：「甲方願將所有暨代管坐落金門縣○○鎮○○○段00地號土地及地上建物（門牌：金門縣○○鎮○○○00○00號）之房地無償借予乙方（金管處）管理使用。」其文字已明確表示係「無償借予」、「管理使用」，核其性質為民法第464條所定「使用借貸契約」。而契約第2條約定原告得依相關法令自行決定管理使用方式，並得開放參觀、解說展示或遊憩服務使用；第6條約定使用借貸期限為30年；第7條約定黃得利應擔保其權利，如日後發生產權爭議，黃得利應負責解決並賠償原告因此所受損害。凡此均屬債權性之約定，通篇並無任何使原告取得系爭房屋所有權或變更所有權歸屬之意思表示。

⒉原告雖主張其出資11,252,473元，應屬重建等語(見本院卷第431頁)，惟：

⑴按當事人於房屋建築完成前，如約定由一方為他方出資並興建，而依立約當時之情形，可認該一方有由他方原始取得該新建房屋所有權之真意者，非不得由該他方於該新建房屋建築至可遮風蔽雨，成為獨立之不動產物權客體時，原始取得該房屋之所有權，此與出資者係為自己而新建房屋可原始取得所有權者，尚屬有間，且無違物權法定主義（最高法院113年度臺上字第760號民事判決意旨參照)。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解(最高法院115年度台上字第634號民事判決參照)。是以，法院解釋意思表示時，本應以當事人已透過契約文字所表達之意思為基礎，而非想要表達，卻未於契約中表達的意思，亦即法院應本於契約條款所載文字，判斷當事人之真意。

⑵查原告與黃得利既已簽訂系爭契約，即應受系爭契約拘束，而非以形式上之金錢支出論斷，依原告所提出同意書、簽呈及系爭契約，可知原告出資修繕係基於維護傳統建築風貌之公共利益目的，而系爭契約第1條既已明載「黃得利所有暨代管」、「無償借予原告」，即難認原告於簽約當下，其主觀上係以原始取得而為施工。此外，縱使認定系爭房屋已達重新建築之狀況，然而，系爭契約第4條既約定黃得利得辦理系爭房屋之所有權登記，揆諸上開見解，可認原告於簽約時，亦認知系爭房屋所有權仍屬原共有人(即黃得利及黃國源)所有，並同意由原共有人取得其所有權，是系爭契約簽約當下，原告僅取得債權性之管理使用權，並無任何所有權歸屬於原告之約定，則原告事後始主張系爭房屋屬出資重建等情，尚難採信。

㈢原告不得訴請塗銷被告之所有權第1次登記：

⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決意旨參照）。

⒉本件原告訴請塗銷被告就系爭房屋所為所有權第1次登記，自應就「被告之登記有何無效或得撤銷原因」及「原告始為系爭房屋之真正所有權人」等有利於己之事實負舉證責任。查被告已於110年11月2日就系爭房屋辦理所有權第1次登記，權利範圍2分之1，依土地法第43條規定，即具有高度之公示性與公信力，非有確切證據不得推翻。原告既未能舉證證明被告之登記有何無效或得撤銷之原因，亦未能證明其始為系爭房屋之所有權人，縱其曾出資修繕系爭房屋，至多僅得依其他法律關係請求償還費用或為其他主張，尚不能因此否認被告登記之效力。是原告訴請塗銷被告就系爭房屋所為第1次登記權利範圍2分之1，要無可採。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段規定，請求被告應將系爭房屋於110年11月2日以第1次登記為登記原因之所有權登記，權利範圍2分之1予以塗銷，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後，認與本院前揭判決基礎之事實及結果均不生影響，爰不一一論述審究，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。