高雄簡易庭100年度雄簡字第2909號

臺灣高雄地方法院簡易民事判決　　　 100年度雄簡字第2909號

原告

東聯建築股份有限公司

法定代理人

方慶偉

原告

周春吉

上二人共同訴訟代理人

江雍正律師

上二人共同訴訟代理人

林小燕律師

上二人共同訴訟代理人

張芳綾律師

上一人訴訟代理人

吳永茂律師

被告

七熹股份有限公司

法定代理人

陳淑芬

訴訟代理人

單文程律師

上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國101 年10月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：

一、原告東聯建築股份有限公司（下稱東聯公司）具備當事人適格：按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。當事人是否適格，係就形式上認定為訴訟標的之法律關係，應在何特定當事人間予以解決，方屬適當而具有法律上之意義，與為訴訟標的之法律關係之存否，尚屬有間。是在給付之訴，原則上祇須主張自己為給付請求權人，對於其主張為義務人提起，即為當事人適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺（最高法院93年度台上字第382 號、85年度台上字第2788號判決意旨參照）。查原告東聯公司既主張自己為系爭租約之出租人，被告則為系爭租約之承租人及無權占有人，則原告東聯公司對被告請求返還系爭房屋及損害賠償，當事人適格即無欠缺。

二、按法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170 條第1 項定有明文。又依同法第168 條至172 條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，亦為民事訴訟法第175 條第1 項所明揭。查原告東聯公司之法定代理人於訴訟繫屬中已由方啟榮變更為方慶偉，有公司變更登記表在卷可查（見本院卷第229-231 頁），並據原告東聯公司新任法定代理人方慶偉具狀聲明承受訴訟（見本院卷第200 頁），核無不合。

三、追加原告周春吉及備位之訴合法，應予准許：

㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者屬之（最高法院91年度台抗字第552 號裁定參照）。復按「原告慮其於先位被告之訴為無理由時，始請求對備位被告之訴為裁判，此即為複數被告之主觀的預備訴之合併。此種主觀的預備訴之合併，縱其先、備位之訴之訴訟標的容或不同，然二者在訴訟上所據之基礎事實如屬同一，攻擊防禦方法即得相互為用，而不致遲滯訴訟程序之進行。苟於備位訴訟之當事人未拒卻而應訴之情形下，既符民事訴訟法所採辯論主義之立法精神，並可避免裁判兩歧，兼收訴訟經濟之效，自為法之所許」，最高法院94年度台抗字第980 號裁定可資參照。

㈡本件原告東聯公司起訴時，僅以其一人為原告，主張其為系爭租約之出租人，起訴請求被告返還系爭房屋及給付遲延損害賠償，嗣於訴訟繫屬中考量被告抗辯原告東聯公司已非系爭租約出租人，而具狀追加「周春吉」為共同原告（見本院卷119-1 頁）及備位請求，請求如認先位之訴無理由，則以備位之訴，求為命被告返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利予原告周春吉，自屬複數原告之主觀預備訴之合併。本院審酌先、備位之訴，在訴訟上所據之基礎事實同一，主要爭點皆在於系爭租約是否已終止，被告應否返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，僅返還之對象、權利人不同，彼此攻擊防禦方法可相互為用，原告周春吉亦已應訴，被告雖表示不同意追加，然因合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款之規定，爰予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：被告於94年2 月25日向原告東聯公司承租坐落高雄市○○區○○段一小段1054地號土地上之同小段211 、212 、213 、214 、284 、285 及286 建號，即門牌號碼高雄市新興區○○○路17號房屋之地下室、1 、2 、3 、6 樓建物（下稱系爭房屋），並立有房屋租賃契約書（下稱系爭租約）而未經公證，雙方約定租賃期間自94年3 月1 日起至100 年9 月30日止，每月租金新臺幣（下同）59萬元，租期屆滿時，除經原告東聯公司同意繼續出租外，被告應即日將系爭房屋遷空返還。嗣原告東聯公司於100 年3 月11日將系爭房屋售予原告周春吉，並於100 年3 月30日完成所有權移轉登記。原告東聯公司於租賃期間屆滿前之100 年4 月22 日、同年9 月6 日，已先後以存證信函及律師函通知被告，表示租期屆至後將不再續租，希被告遵期交還系爭房屋，被告均已收受。詎被告於系爭租約租期屆滿後仍繼續占有使用系爭房屋迄今，拒不搬遷，被告遲延返還房屋，致原告東聯公司另於100 年10月4 日與原告周春吉簽訂協議書，約定自100 年10月起至被告搬遷之日止，按月給付原告周春吉59萬元而受有損害。原告東聯公司爰依系爭租約第7 條、民法第455 條、第229 條、第231 條等規定，提起先位之訴，聲明：

㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告東聯公司。㈡被告應自100 年10月1 日起至騰空返還房屋之日止，按月給付原告東聯公司59萬元。縱認系爭租約出租人已移轉予原告周春吉，因系爭租約租期已屆滿，原告周春吉亦已向被告為不再續租之意思表示，被告自100 年10月1 日起拒不返還系爭房屋並無權占用，原告周春吉自得依系爭租約第7 條、民法第76 7條前段、第455 條前段、第179 條等規定，提起備位之訴，聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告周春吉。㈡被告應自100 年10月1 日起至騰空返還房屋之日止，按月給付原告周春吉59萬元。

二、被告則以：原告東聯公司將系爭房屋售予原告周春吉後，依其二人簽訂之不動產買賣契約書第17條其他約定事項第20點，買方即原告周春吉於買受後即繼受系爭租約，原告周春吉並於100 年5 月25日通知被告，表示系爭房屋業由其買受，被告已給付之100 年4 月8 日至9 月30日之租金3,402,330元已經原告東聯公司轉交，並希被告據此開立該年度之扣繳憑單。故系爭租約自100 年5 月25日起已由原告周春吉承受，原告東聯公司並非系爭房屋之出租人或所有權人，請求被告返還系爭房屋及給付損害賠償，為無理由。又被告依系爭租約第8 條約定有優先承租權，且系爭房屋係商用店面，原告周春吉不能自住使用，依土地法第100 條第1 款規定，原告周春吉即不得收回房屋。再者，原告東聯公司於租賃期間將系爭房屋出售他人，依系爭租約第9 條約定，應給付被告相當於2 個月租金118 萬元之懲罰性違約金，另被告於簽訂系爭租約時，已交付原告東聯公司130 萬元之押租保證金，若認系爭租約已終止，原告東聯公司自應返還此押租保證金，被告並得以之與原告2 人之債權抵銷等語，資為抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠被告於94年2 月25日向原告東聯公司承租系爭房屋，原告東聯公司並與被告簽立系爭租約。雙方約定租賃期間自94年3月1 日起至100 年9 月30日止，租金每月59萬元，被告於租期屆滿時，除經原告東聯公司同意繼續出租外，應即日將系爭房屋遷空返還，系爭租約未經公證。

㈡原告東聯公司於100 年3 月11日與原告周春吉簽訂買賣契約，將系爭房屋售予原告周春吉，並於100 年3 月30日完成所有權移轉登記。

㈢原告東聯公司於租賃期間屆滿前之100 年4 月22日及同年9月6 日，即先後以存證信函及律師函通知被告，表示租期屆至後將不再續租，希被告遵期交還系爭房屋之意思表示，被告均已收受。

㈣被告於系爭租約租期屆滿後仍繼續占有使用系爭房屋迄今。

㈤原告周春吉於100 年5 月25日通知被告，表明系爭房屋已出售予其，並已收取租金，請被告將100 年4 月8 日起至同年9 月30日止之租金所得扣繳憑單交付予其，被告遂應原告周春吉之要求，於100 年10月24日開立扣繳憑單予原告周春吉，並開立進貨退出或折讓證明單予原告東聯公司。

㈥系爭房屋100 年4 月至9 月之租金340 萬2330元，已由原告東聯公司轉交原告周春吉，其等係於100 年3 月交屋時直接從買賣價金中扣除。

㈦原告東聯公司應給付被告懲罰性違約金118 萬元。

㈧原告東聯公司有向被告收取押租保證金共130 萬元，迄今未還。

㈨本件無民法第425條買賣不破租賃之適用。

四、兩造爭執事項：

㈠被告占有使用系爭房屋有無法律上原因？原告請求被告遷讓返還系爭房屋，有無理由？

㈡原告請求被告按月給付59萬元，有無理由？被告以懲罰性違約金118 萬、押租保證金130 萬元為抵銷之抗辯，有無理由？

五、得心證之理由：

㈠先位之訴部分：原告東聯公司已非系爭租約之出租人，請求遷讓房屋及遲延損害賠償，均無理由：

⒈原告東聯公司雖主張其在系爭房屋售予原告周春吉後，仍保有出租人地位，惟其2 人簽訂之不動產買賣契約書（下稱上開買賣契約書）之第17條其他約定事項第20點已訂明：「本買賣標的現有承租方、租期、租金、押金詳如租賃合約所示（租賃契約如附件）。現買方同意繼受該租約，雙方並約定如下：㈠換約約定：ˇ無須換約（依法點交後，買方即取得出租人權利，是否換約對買方之權利無影響）雙方約定如下：ˇ由賣方於交屋時，將所有租約約定之承租方應付之租金（含已到期、未到期之租金）及押金全數補貼買方；ˇ賣方並應負責所有承租方於日後租期屆滿時，不再續租並排除租賃，押金則通知買方交還承租方。㈡押租金及收益分算：買方付清所有交屋款（含當天）租金即歸買方所有，如已收取者，賣方應按當月天數計算比例將交屋後之租金交付買方。如尚未收取者，除另有約定外，俟買方收取租金後，再依賣方應按當月天數計算比例將交屋後之租金交付賣方」，有該不動產買賣契約書附卷可按（見本院卷第43頁）。由上述約款之內容，可知其2 人在訂約時，即已特別協議由原告周春吉繼受出租人地位，在房屋點交後，原告周春吉即取得出租人權利，無須換約，核與原告周春吉於言詞辯論時陳稱：伊與原告東聯公司在成立系爭房屋買賣前就已經談好房屋點交後到租約期滿前，該段期間的租金由伊負責收受，這是依照伊與原告東聯公司買賣契約中約定而請求等語相符（本院卷第157 -158頁），堪認原告2 人間，已有出租人地位隨同租賃物之讓與，而移轉於原告周春吉之合意。

⒉又系爭房屋於100 年3 月份即已點交，業經原告周春吉陳明在卷（見本院卷第157 頁），並有上開買賣契約書第7 條第4 次款（二）特別約定：「雙方約定100 年3 月31日為最後交屋日」可佐（見本院卷第37頁）。而系爭房屋點交後之100 年4 月至9 月租金340 萬2330元，因被告前於99年10月間即已簽發支票給付予原告東聯公司，遂由原告東聯公司於交屋時，以從買賣價金扣除之方式，交付原告周春吉。原告東聯公司並於100 年4 月22日寄發存證信函，通知被告系爭房屋已出售予原告周春吉。原告周春吉亦於100 年5 月25日發函予被告，通知系爭房屋已出售予其並已收取租金，而要求被告改以其為所得人，開立100 年租金所得扣繳憑單交予其，被告遂應其要求而開立交付，再就前已就此部分租金開立予原告東聯公司之統一發票，另開立進貨退出或折讓證明單予原告東聯公司以為取消等情，為兩造所不爭執，並有100年4 月22日存證信函、100 年5 月25日通知書、10 0年10月21日存證信函及各類所得扣繳暨免扣繳憑單、進貨退出或折讓證明單、統一發票為證（見本院卷第44-45 、72、73、78、97頁），可知原告2 人不但履行上開買賣契約書之約定而交付、收取租金，並已各別通知承租人即被告，益徵原告2人間確有由原告周春吉繼受系爭租約之出租人地位之合意，故原告東聯公司主張僅移轉系爭房屋所有權，仍保留出租人權利云云，難以憑採。

⒊按租賃契約主體之變更，屬於更改或契約承擔之性質，非得契約原當事人之同意不得為之；當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力，最高法院69年台上字第2183號判例、73年台上字第1573號判例意旨可資參照。準此以言，租賃契約主體之變更，如得契約原當事人之承認或同意，他方當事人即應受拘束。被告在原告2 人分別通知系爭房屋已讓與、租金轉由原告周春吉收取之事實後，既未異議或表示反對意見，更配合原告周春吉之要求，分別開立扣繳憑單及進貨退出折讓證明單予原告2 人，堪認其對出租人之變更及權利義務概括由原告周春吉承受之情，已有默示同意，揆之上述說明，此契約承擔對被告已生效力。

⒋原告東聯公司在系爭房屋點交後，既已非系爭房屋之出租人，自不得主張系爭租約第7 條、民法第455 條之租賃物返還請求權，是其請求被告遷讓系爭房屋，洵屬無據。又被告既無返還系爭房屋予原告東聯公司之義務，對原告東聯公司即無給付遲延可言，亦不負遲延給付之損害賠償責任，從而，原告東聯公司依民法第231 條規定，請求被告自100 年10月1 日至遷讓返還系爭房屋時止，按月給付原告59萬元，為無理由。

㈡備位之訴部分：

⒈原告周春吉請求被告返還系爭房屋，為有理由：

⑴按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450 條第1 項、第455 條、第767 條第1 項前段分別定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年台上字第801 號判例意旨參照）。

⑵原告周春吉自100 年4 月1 日後，乃系爭租約之出租人及系爭房屋之所有人，已如前述，又系爭租約已於100 年9 月30日屆滿，為兩造所不爭執，並有系爭租約在卷為憑（見本院卷第31頁），而原告周春吉復於租期屆滿後之100 年10月21日寄發存證信函予被告，對被告為不再續租之意思表示，亦有被告提出之100 年10月21日存證信函在卷可按（見本院卷第73反頁），參照前揭規定，系爭租約租約之租賃關係業於100 年9 月30日屆滿時消滅，則被告於100 年10月1 日起即應返還系爭房屋，惟其自租期屆滿後仍繼續占有使用系爭房屋迄今，則原告周春吉依系爭租約第7 條、民法第455 條、第767 條第1 項前段等規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，當屬有據。

⑶被告雖抗辯其有優先承租權云云，查系爭租約第8 條固明載：「租賃期滿1 個月前，甲方願意出租時，乙方有優先承租權，乙方如欲續租，應於租期屆滿1 個月前向甲方洽商，經甲方允諾後應另定新約」，然由該條文文義觀之，必以甲方即出租人願意出租及允諾另定新約，承租人始得主張優先承租甚明，惟原告周春吉並無將系爭房屋出租他人之意願，業經原告周春吉於言詞辯論時陳稱明確（本院卷第158 頁），此由其於100 年10月21日寄予被告表示不再續租之存證信函亦可得證（本院卷第73頁反面），是被告此部分之抗辯，並非可採。

⑷再按租賃契約屆滿後，如非有民法第451 條所定，視為以不定期限繼續契約之情形，則其租賃關係應依同法第450 條第1 項規定，於租期屆滿時消滅，不受土地法第100 條所定各款之限制（司法院院解字第3489號解釋、最高法院37年上字第7729號判例要旨參照）。準此，系爭租約定有租賃期限，且無租期屆滿後視為以不定期限繼續契約之情形，依民法第450 條第1 項規定，租賃關係於租期屆滿時即消滅，被告抗辯原告周春吉應受土地法第100 條第1 款限制，不得收回房屋云云，仍不足採。

⒉原告周春吉得請求被告自100 年10月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付59萬元：

⑴按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，民法第179 條定有明文。其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照），所有人得依不當得利法則向無權占用其房地之人請求返還相當於租金之損害金。且土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內（最高法院93年度台上字第1718號判決意旨參照）。

⑵本件被告自100 年10月1 日起既係無權占有原告周春吉所有之系爭房屋迄今，已如前述，其獲有相當於租金之不當得利，致原告周春吉無法使用收益該房地，受有相當於租金之損害，且系爭房屋係商用店面，被告作為營業用途乙節，除為被告所自承（見本院卷第190 頁）外，並有原告提出之系爭房屋外觀照片影本在卷可佐（見本院卷第183 頁），應無土地法第97條第1 項所定房屋租金限制之適用，是原告周春吉請求被告自100 年10月1 日起至遷讓返還之日止，按月給付原告周春吉相當於租金之損害金59萬元，即屬有據。

⑶按民法第334 條之抵銷抗辯，須該當「2 人互負債務」、「給付種類相同」、「均屆清償期」等要件，且無「依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷」之情形。被告簽訂系爭租約時，雖已交付原告東聯公司130 萬元之押租保證金，為原告所不爭執，惟依系爭租約第6 條之規定：「乙方（承租人）已交甲方（出租人）130 萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金，乙方亦得主張將應繳之租金以押租保證金扣抵」，即承租人將系爭房屋遷讓返還予出租人時，出租人始負有返還押租金之義務。被告現既尚未將系爭房屋返還予出租人即原告周春吉，自不得向原告周春吉請求返還押租保證金，進而主張抵銷。另被告依系爭租約第9 條規定取得之懲罰性違約金債權，請求之對象係原告東聯公司，而非原告周春吉，被告亦不得以之抵銷對原告周春吉所負返還不當得利債務。被告此部分所為抵銷抗辯，俱難憑採。

六、綜上所述，原告東聯公司依系爭租約及民法第455 條、第231 條等規定，請求被告返還系爭房屋及給付遲延損害賠償，為無理由，應予駁回；而原告周春吉依民法第455 條、第767 條第1 項前段及不當得利之法律關係，請求被告返還系爭房屋，及自100 年10月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付59萬元，即屬正當，應予准許。

七、本件係就民事訴訟法第427 條適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，爰依職權宣告假執行。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。