臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決

原告

陳秀珠

訴訟代理人

王清白律師

訴訟代理人

吳光群律師

被告

黃永慶

上列當事人間分割共有物事件，本院於民國115年3月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：宜蘭縣○○鄉○○○段000○號建物（含如附圖所示增建部分）（下稱系爭房屋）為兩造共有，所有權應有部分各2分之1。又系爭房屋並無不分割之約定，亦無不能分割情事，因兩造無法協議分割，且因系爭房屋為透天房屋，依共有物性質無從就其一部原物分割，又原告為系爭房屋所坐落之同段508-1地號土地之所有權人，應將系爭房屋全部分配予原告，並以金錢補償被告。為此，爰依民法第823條第1項規定提起本件訴訟，並聲明：兩造共有之系爭房屋原物分配予原告，未受分配者以金錢補償之。

二、被告則以：同意分割系爭房屋，惟系爭房屋原係由被告與其兄即原告之配偶黃旺成共同繼承，原告係自黃旺成受贈而取得其應有部分，系爭房屋向由兩造家庭共同使用，黃旺成在臺北已有住處，被告則現仍居住使用系爭房屋，應將系爭房屋分配予被告，由被告以價金補償原告等語置辯。

三、本院之判斷：

㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭房屋為兩造所共有，所有權應有部分各2分之1，為兩造所不爭，且有建物登記第一類謄本可按（見本院卷第143頁）。而系爭土地並無因物之目的不能分割之情形或契約訂有不分割期限，但共有人間迄今無法達成分割協議，則原告依民法第823條第1項前段規定，訴請裁判分割系爭房屋，於法相符，自應准許。

㈡、按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項定有明文。查系爭房屋為二層加強磚造建物，從一樓通往二樓僅有一樓梯，一樓建物旁有增建建物，其內為廚房，有獨立對外門戶，二樓亦有增建部分及屋突，業據本院現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及照片可按（見本院卷第201至210頁），並囑託宜蘭縣羅東地政事務所就其面積測量如附圖之複丈成果圖所示。兩造就系爭房屋之使用情形均稱：系爭建物一樓廚房增建與二樓增建（含屋突）均為原告配偶黃旺成之父母、同時亦為被告之父母所建，一樓客廳、餐廳由兩造共同使用，廚房現由被告使用，二樓西側由原告使用，東側由被告使用（見本院卷第201至203頁）。則系爭建物確有因建物結構及使用目的而不能將原物為一部分割之情形。

㈢、系爭房屋經原告聲請鑑定市價，惟具有市場性之不動產，基於市場交易慣性，通常係指房地一體之不動產，若建物所有權人並無坐落之土地所有權，則無法評估市價，僅能鑑定系爭房屋成本價格，有宏亞不動產估價師事務所函文可參（見本院卷第167至168頁）。又系爭房屋與其增建部分經鑑定其成本價格，為新臺幣（下同）395,836元與460,028元，有宏亞不動產估價師事務所不動產估價報告2冊可按，合計為855,864元。如據此計算，由任一方取得原物全部，另一方僅能取得427,932元之補償金額。而系爭建物含增建部分使用面積合計達291.9平方公尺，且為結構完好之二層加強磚造建物，鑑定機關依成本價格分析所得上開鑑定價格，不能合理反映系爭建物之市價。是兩造均主張以由自己取得系爭房屋全部，而以427,932元之金額補償他造。本院審酌兩造均有意願取得系爭房屋全部，惟將系爭房屋分由原告或被告一造取得，而僅僅補償他造427,932元之價金，顯不合理。如採行變價分割，則得以市場價格決定共有物價值，有意繼續擁有系爭房屋之兩造均得參與拍賣或為優先承買，出價較低或無意以較高價額承買系爭房屋者，亦可取得符合市場價格之價金，如此始能求得系爭房屋合於市價之客觀標準，且有益於系爭房屋之利用，故本件採變價分割方法，應對各共有人屬適當公平。至原告主張如由被告優先購買取得，恐將導致原告僅能就其所有之508-1地號土地向被告收取些微之系爭房屋推定租賃關係之租金，對原告不公等語。惟查，因原告之配偶黃旺成與被告係自其父繼承房屋及土地（見本院卷第141頁），系爭房屋因分割可能發生之不利益，與系爭房屋做為資產之事實，同時存在。兩造就所有之系爭房屋與所坐落之土地間，如有推定租賃關係，亦係因兩造間及其等前手過去就系爭房屋及其所坐落土地之分配、分割或使用而必然發生之法律事實。兩造如於變價程序行使優先承買權，而有抽籤之必要，由何人取得系爭房屋均各有一半機率，審酌兩造就系爭房屋之所有權應有部分各為2分之1，則該抽籤之方法在客觀上即屬相對公平之方法，不能因原告為系爭房屋所坐落之大部分土地所有權人，即認原告應當然取得系爭房屋，而獨厚於原告，為其排除其繼受取得共有物即系爭房屋之風險（在此指原告主張之僅能收取些微租金之推定租賃關係）。是原告上開主張，尚難採用。

四、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定，訴請分割系爭房屋，為有理由，自應准許。又裁判分割共有物之形成訴訟，法院決定共有物分割之方法時，應斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不受起訴聲明之拘束，本院爰依民法第824條第2項第2款之規定，判決以變價方式分割系爭房屋。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。